Interview
LaVieImmo.com
InterviewInterviewmercredi 8 décembre 2010 à 10h45

"Il n'y a pas de bulle immobilière en France"


Françoise Héraud
Françoise Héraud
Françoise Héraud (©dr)

Françoise Héraud est directrice des investissements résidentiels au sein de CB Richard Ellis Capital Markets. Dans un entretien à LaVieImmo.com, elle estime que le marché immobilier français n’est pas dans une situation de bulle spéculative. Une baisse des prix est possible, notamment si les taux d’emprunt remontent, mais un décrochage est improbable.

(LaVieImmo.com) - Estimez-vous, à la lecture des derniers chiffres des Notaires, que la France est dans une situation de bulle immobilière ? Françoise Héraud : Absolument pas ! Pour qu’il y ait bulle, il faut qu’il y ait spéculation. Or nous ne sommes pas dans un marché spéculatif : contrairement à ce qu’on pouvait observer à Paris et dans certaines villes où les prix avaient flambé à la fin des années 1980, les particuliers qui achètent aujourd’hui ne le font pas pour réaliser une plus-value à court terme. Ils le font pour se loger, évidemment, mais aussi pour protéger leur argent. La pierre reste la valeur refuge par excellence, et son attrait a eu tendance à croître avec la crise financière, en même temps que la désaffection des investisseurs pour les autres classes d’actifs - principalement les marchés d’actions.

N’est-on pas en train d’assister à un décalage entre le niveau des prix et celui des revenus des ménages ?

Françoise Héraud : Les prix au mètre carré sont effectivement très chers, mais cette hausse est rendue relativement indolore par la faiblesse des taux d’emprunt. On peut imaginer qu’une remontée des taux s’accompagnerait d’une baisse des prix…

Qui, selon vous ne s’apparenterait pas à l’éclatement d’une bulle ?

Françoise Héraud : Dans la mesure où il n’y a pas de bulle, non… Si les taux devaient remonter brutalement, la solvabilité des ménages en serait très certainement affectée, mais le marché français est suffisamment sain pour ne pas s’effondrer.

Pensez-vous que les prix peuvent continuer à progresser ?

Françoise Héraud : Une poursuite de la hausse est, effectivement, envisageable. Quoi qu’il en soit, trois éléments fondamentaux devraient soutenir les prix de l’immobilier résidentiel : la rareté des biens dans les grandes villes, principalement à Paris, où on enregistre les plus fortes hausses de prix ; le niveau toujours bas des taux ; et le nombre important d’investisseurs attirés par la dimension refuge du logement. Je ne dis pas que les valeurs vont nécessairement continuer de progresser, mais l’ensemble de ces éléments devrait les soutenir.

Propos recueillis par Emmanuel Salbayre - ©2016 LaVieImmo
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  • 0 Reco 15/12/2010 à 13:17 par Mathieu

    Merci analystefinancier, c'est beaucoup plus clair, et le fait de se recadrer dans un environnement international permet de mieux comprendre

  • 0 Reco 14/12/2010 à 21:43 par analystefinancier

    Mathieu, en espérant avoir répondu à votre question

  • 0 Reco 14/12/2010 à 21:38 par analystefinancier

    L'achat d'immobilier ancien entre dans la constitution du PIB.

    Cette comptabilisation se fait dans l'agrégat de formation brute de capital fixe - ou FBCF. Le FBCF comprend essentiellement l'acquisition des actifs destinés à être utilisés dans les processus de production des entreprises et des administration. Pour ceux qui savent lire le bilan d'une entreprise, cela correspond à de l'acquisition d'immobilisation. A ce titre, si l'on retire l'usure et l'obsolescence, tout comme lorsqu'on retire l'amortissement, on obtient une valeur nette, la formation nette de capital fixe.

    Mais l'INSEE intègre aussi dans l'agrégat du FBCF, pour les ménages, l'achat de logement. Cela comprend l'investissement en logement neuf, les travaux d'amélioration et de gros entretien, les transactions sur logement d'occasion nettes des cessions de ces mêmes logements, l'ensemble des frais et taxes perçus à l'occasion de ces opérations, et la composante foncière (les terrains) liée à ces opérations.

    En 2008, les acquisitions de logements d'occasion on représenté 106,7 milliards d'euros, et les cessions 104,9 milliards d'euros, soit un solde positif de FBCF de 1.8 milliards d'euros. Les frais et droits ont représenté 8,4 milliards d'euros. La FBCF en immobilier, dans son ensemble, a représenté 125,7 milliards d'euros en 2007 (source : Union Sociale pour l'Habitat, congrès de Strasbourg 2010), soit près de 45% du total des investissements des entreprises et des ménages réalisés en France en 2007 (source : Institut de l'Epargne Immobilière et Foncière) !

  • 0 Reco 14/12/2010 à 21:38 par analystefinancier

    L'investissement en immobilier (le FBCF immobilier) est de loin le plus important des postes d'investissements. Mais il y a pire : depuis les années 2000, ces "investissements" en immobilier croissent plus vite que les investissements dans l'industrie, dans les services, dans l'agriculture.

    Mais qui peut croire une seconde qu'immobilier du capital dans de l'immobilier d'occasion crée de la richesse nouvelle et future ? Immobiliser dans des outils de production (capital productif), dans des brevets, dépôts et même dans des marques (sources de revenus futurs), investir dans la R&D et l'innovation, oui, cela crée évidemment de nouvelles richesses pour le futur. Mais dans l'immobilier d'occasion, dans des trucs déjà construits ? Quels sont les pays qui ont fait "mieux" que la France cette dernière décennie en matière de part prépondérante de l'immobilier dans le FBCF ? Je vous le donne dans le mille : l'Irlande et l'Espagne. Les pays européens où la bulle immobilière a bien éclaté. L'Irlande, l'Espagne sont évidemment pires que la France : peu d'industrie (uniquement attirées par le dumping fiscal d'un IS à 12% en Eire, et industrie faiblement capitalisée en Espagne), peu d'agriculture en Irlande. Donc, toutes les conditions réunies pour un immense crach qui a lieu en ce moment même : parce que construire une croissance du PIB sur ce qui ne produit rien dans le futur 'l'immobilier), cela mène droit dans le mur.

  • 0 Reco 14/12/2010 à 21:38 par analystefinancier

    A ce stade, je pense que l'Etat français va faire n'importe quoi pour continuer à favoriser la hausse des prix de l'immobilier, coûte que coûte.
    - Les défiscalisations diverses et les PTZ+ jettent de l'huile sur le feu, mais c'est volontaire. L'Etat y a intérêt parce que vu le poids démesuré de l'immobilier dans l'économie nationale, c'est devenu vital pour maintenir une "croissance" du PIB (une "croissance" entre guillemets, car en réalité ces investissements ne sont pas porteurs de création de richesses futures) et les collectivités y ont intérêt pour maintenir leurs recettes fiscales (droits de mutation) alors que les dotations de l'Etat de réduisent (réforme des collectivités publiques). Pour l'Etat, il n'y a plus d'autre choix que d'en rajouter pour maintenir la hausse. Le facteur limitant (et heureusement), ce sont les déficits.
    - La BCE, pour d'autres raisons, n'a actuellement pas d'autres choix que de chercher à "doper" l'économie avec des taux artificiellement bas (sans l'interventionnisme de la BCE, ce serait la catastrophe totale, avec des taux d'intérêts usuraires, une absence complète de liquidité et des faillites bancaires en chaîne dans les pays périphériques). Mais cette politique déflationniste ne fonctionne qu'au prix de quelques couacs, dont l'émergence de bulle de liquidité sur certains actifs prétendument sécurisés, comme l'immobilier à Paris, en Idf et dans quelques grandes villes. Heureusement, les taux longs sont condamnés à remonter, même avec des taux de repo à 1%, sous l'effet des composantes crédit (qu'on voit parfaitement sur les spreads de CDS souverains) et d'anticipation de l'inflation. Le décalage complet entre les capacités de financement réelles et les prix en Idf va créer un gros effet ciseau dès lors que les taux remonteront significativement.

  • 0 Reco 14/12/2010 à 21:38 par analystefinancier

    - Enfin, c'est l'organisation de la rareté qui permet cette croissance constante des prix de l'immobilier. Cette organisation est institutionnelle (logements vacants non taxés car TLV trop complexe et facilement contournable; blocage du foncier par les règles d'urbanisme; croissances des loyers du secteur privé par droit au maintien ad vitam dans les murs des locataires HLM ; grandes collectivités qui ne souhaitent pas concurrencer les particuliers sur le secteur du locatif privé ; à Paris, politique dogmatique visant au 25% de logements sociaux qui s'accompagne de la préemption du foncier pour construire ces programmes). Cette rareté est également commerciale (technique classique de vente, faire peur pour déstabiliser et susciter l'acte de vente : "dépêchez-vous d'acheter, on a déjà plusieurs offres au prix (sic)", "dépêchez-vous d'acheter, les taux sont bas", "dépêchez-vous d'acheter, les taux remontent"). Elle est enfin liée à la hausse des prix, car plus les prix monteront, moins les gens mettront en vente (ils ne pourront pas acheter plus grand).

  • 0 Reco 14/12/2010 à 21:37 par analystefinancier

    Au bout d'un moment - quand ? - cette croissance du FBCF immobilier bien trop décolérée des fondamentaux économiques va éclater : car cette croissance ne tient que par l'interventionnisme publiques, la liquidité gratuite (bulle de liquidité) et la peur de l'avenir.
    - Il y a un scénario "noir", avec une chute des prix, comme en Irlande, comme à Londres et au Royaume-Uni : il y a tellement d'éléments exogènes actuellement qu'on peut tout à fait vivre cela - une perte du triple A par exemple, qui se traduirait immédiatement par une très forte hausse des taux longs.
    - Il y a un scénario soft, un blocage progressif du marché - qu'on observe déjà dans certains arrondissements parisiens, où ça ne se vend plus à la hausse et où les particuliers vraiment trop gourmands baissent petit à petit leurs prétentions astronomiques pour revenir au "prix du marché" (lui-même surévalué de 20 à 45% par rapport aux fondamentaux économiques d'un investissement), et des biens qui traînent depuis septembre.
    - Il y a un scénario souhaitable, par une reprise de l'inflation (remontée progressive des taux) qui va permettre un rattrapage des prix, c'est-à-dire une diminution progressive de l'effet richesse lié à l'immobilier (qui n'est pas une valeur refuge) et une resolvabilisation réelle (via les revenus, et non plus via le crédit) des acquéreurs.

    Dans tous les cas, ce n'est certainement plus le moment d'investir dans l'immobilier en France. Fuyez totalement ce type d'actif (sauf pour vous loger si vous êtes certains que ce sera suffisamment grand pour les 15 à 20 prochaines années, sauf pour acheter là où c'est à un prix raisonnable, par exemple des belles demeures en province, pour le prix d'un ridicule 60m² à Paris). Si vous voulez acheter coûte que coûte, allez acheter à Manhattan ou à Londres, à qualité égale c'est devenu moins cher que Paris (sauf pour les appartements de luxe et encore, parce que là-bas il y a vraiment de la qualité).

  • 0 Reco 14/12/2010 à 18:19 par Mathieu

    Merci louve76 pour l'information

  • 0 Reco 14/12/2010 à 10:45 par louve76

    Pour Mathieu

    Déjà si tu peux éviter la case crédit c’est déjà une bonne chose.
    Autre chose, tout dépend si tu veux acheter à Paris ou en province.

    En ce moment à Paris c’est l’irrationalité qui prime car la demande augmente alors que les prix augmentent, or la demande devrait faire le contraire.

    En province seule les biens sans défaut se vendent, et il existe de stock de bien immobilier avec défaut qui ne se vendent pas et ce même avec une baisse de prix demandé. Et comme ils n’entrent pas dans les stats car pas encore vendu, ca me fait dire que certaine ville affichent des prix artificiellement à la hausse.

    Pour ce qui est de la correction, la seul certitude c’est qu’elle va avoir lieux. L’incertitude c’est quand. Et ce qui se passe actuellement au sujet de la dette souveraine pourrait accélérer le mouvement…

    En tout état de cause je suis d’accord ave AnalysteFinancier, ce n’est pas le moment d’acheter ou alors pour du très long terme et prier pour ne pas avoir besoin de revendre entre temps.

  • 0 Reco 14/12/2010 à 06:59 par Mathieu

    Pour simplifier et raccourcir ma question,

    Existe-t-il des textes de loi, en cours d'élaboration, qui vont ralentir la dynamique actuelle?
    Certaines dispositions on-t-elles été prises pour diminuer les aides (exonération d’impôts...) qui risqueraient de faire fuir les quelques investisseurs du secteur de l'immobilier?

    Merci pour vos réponses.

    Bonne journée

  • 0 Reco 14/12/2010 à 06:52 par Mathieu

    Bonjour a tous,

    ANALYSTEFINANCIER, Je ne suis pas concerné par l'achat d'un bien immobilier dans l'année à venir. Cependant, d'ici fin 2012, et le retour de mon expatriation, je le serai certainement. Dans la mesure ou il s'agit d'un premier achat, et que je compte ne pas faire appel à un empreint, vaudrait-il mieux que j'attende un peu, pour voir comment la situation va se décanter? Savez vous quand les prix risquent de baisser (2 ans, 5 ans, 10 ans, Jamais)?
    Je pense qu'on est d'accord pour dire qu'il y aura une correction un jour, et que, plus elle se fera en douceur, mieux l'économie française s'en portera, mais, depuis quand les français sont raisonnables? La preuve en est que les prix du marché français on nettement plus augmentés depuis 2000 que, par exemple, le marché américain (qui a subit une très lourde correction). Lorsque notre correction arrivera, elle sera, malheureusement, douloureuse. Et plus elle arrivera tard, plus elle se sera. J'aimerais croire qu'il n'y aura jamais de correction, et que le marché soit capable de grimper jusqu'au ciel, mais, malheureusement, cela n'est pas possible.
    Cela fait bien longtemps que j'ai compris que nous vivons dans un marché de l'offre et de la demande, que si les prix sont si élevés, c'est qu'il y a des acheteurs en face. Cependant, si les prix sont si élevé, c'est grâce (ou a cause) de dispositions de l'état qui maintient ce système inflationniste, en donnant des aides de tous genres (cela à son effet la ou les premières années, mais par la suite, cela ne finit que par profiter aux gens qui possèdent déjà un bien. Par exemple, les APL tirent le marché vers le haut. En donnant 200€ à tous les étudiants pour se loger, les prix des loyers ont augmentés de 200€, donc le prix du bien a d'autant augmenté. C'est donc l'état qui à participé en partie, à cette hausse.
    Je pense qu'il y a plein d'exemples de ce genre qui font que le jour ou l'état ralentira tout ca (et il le devra), tout s'éffondrera.

    Bonne journée à tous

  • 0 Reco 13/12/2010 à 20:21 par analystefinancier

    - Ce n'est plus le moment d'acheter sur Paris. Dans le passé, il a été plus profitable d'être propriétaire que locataire. Actuellement, sachez que ce ne sera le cas que si les prix continuent de monter d'au-moins 5 à 10% par ans pendant au moins les 5 prochaines années. Si vous êtes propriétaires, ne vendez pas, sauf si vous y êtes obligé ou souhaitez partir en province (vous bénéficierez alors d'un beau différentiel de prix). Si vous souhaitez acheter, n'achetez que des biens où vous serez certains de pouvoir rester plusieurs années et n'achetez que des biens sans défaut. Si vous êtes pimo, oubliez totalement l'achat sauf à pouvoir directement prendre un 70/80 m2, sauf à accepter un gigantesque risque de perte en capital.

    - Les taux bas sont devenus un leurre. Ce qui compte avant tout, c'est le prix du m2 : actuellement, il est trop cher. Votre gain de pouvoir d'achat du à la baisse des taux est totalement mangé par la hausse des prix. En tant qu'acquéreur, vous avez plus intérêt à acheter le même bien 20% moins cher qu'aujourd'hui, mais avec des taux crédit à 5%.

    - Un marché qui se prend 20% de hausse en 10 mois, avec des volumes de mise en vente (donc, de vente) qui restent faibles est un marché qui va vers le blocage. Les boucles prix-volumes calculées par les notaires montrent que les marchés ne sont haussiers que lorsque les volumes croissent. Actuellement (2010), on est à une croisée des chemins : les volumes de mise en vente sont inférieurs de 10 à 20% à ceux de 2007, juste avant la récession du marché ; les volumes ont cependant augmenté par rapport à 2009. http://picasaweb.google.c om/maltekian/Immo#5536351 308260513314. Tout achat effectué actuellement relève donc de la spéculation sur la hausse. Prenez conscience qu'en achetant aux prix actuels, sur Paris, avec le coût de l'emprunt, les frais de notaires et d'agence, cela vous coûtera de 400 à plus de 500 loyers, soit jusqu'à 40 ans de loyers ...

  • 0 Reco 13/12/2010 à 14:08 par Mathieu

    Bonjour à tous,

    J'ai adoré lire tous les commentaires postés, j'ai énormément ris...
    Devant faire parti des "djeuns" qui ne savent pas lire, j'ai mis une bonne 30ene de pages à comprendre le fond de la pensée de MisterHadley.

    N'étant pas un spécialiste de l'immobilier, je tiens juste à rappeler à MisterHadley que ce n'est pas en insultant systématiquement un interlocuteur, une catégorie sociale, ou encore une tranche d'age, qu'il arrivera à faire passer son message. De plus, essayer de se faire passer pour une victime est plutôt pathétique...

    Tout ça pour dire que je n'espère jamais avoir à faire à vous, et que si, dans la longue vie qu'il me reste, je suis amené à rencontrer quelqu'un d'aussi imbu de sa personne, qui ne pense qu'a son propre intérêt, et tente de me forcer la main, comme vous le faites de façon si flagrante suite à cet article, je ne me priverai pas de lui mettre mon poing dans la figure.

    Bonne journée à tous

  • 0 Reco 13/12/2010 à 07:57 par MisterHadley

    Au fait, "analyste", et bien que cette information t'ait déjà été donnée...

    "MisterHadley" est une entreprise...

    Et bonne journée de labeur à toi... ;)

  • 1 Reco 12/12/2010 à 22:56 par analystefinancier

    Donc, à tous ceux qui lisent ce forum et se connectent sur le site :

    - Ce n'est plus le moment d'acheter sur Paris. Dans le passé, il a été plus profitable d'être propriétaire que locataire. Actuellement, si vous empruntez, sachez que ce ne sera le cas que si les prix continuent de monter d'au-moins 5 à 10% par ans pendant au moins les 5 prochaines années. Si vous êtes propriétaires, ne vendez pas, sauf si vous y êtes obligé ou souhaitez partir en province (vous bénéficierez alors d'un beau différentiel de prix). Si vous souhaitez acheter, n'achetez que des biens où vous serez certains de pouvoir rester plusieurs années et n'achetez que des biens sans défaut. Si vous êtes pimo, oubliez totalement l'achat sauf à pouvoir directement prendre un 70/80 m2, sauf à accepter un gigantesque risque de perte en capital.

    - Les taux bas sont devenus un leurre. Ce qui compte avant tout, c'est le prix du m2 : actuellement, il est trop cher. Votre gain de pouvoir d'achat du à la baisse des taux est totalement mangé par la hausse des prix. En tant qu'acquéreur, vous avez plus intérêt à acheter le même bien 20% moins cher qu'aujourd'hui, mais avec des taux crédit à 5%.

    - Un marché qui se prend 20% de hausse en 10 mois, avec des volumes de mise en vente (donc, de vente) qui restent faibles est un marché qui va vers le blocage. Les boucles prix-volumes calculées par les notaires montrent que les marchés ne sont haussiers que lorsque les volumes croissent. Actuellement (2010), on est à une croisée des chemins : les volumes de mise en vente sont inférieurs de 10 à 20% à ceux de 2007, juste avant la récession du marché ; les volumes ont cependant augmenté par rapport à 2009. http://picasaweb.google.c om/maltekian/Immo#5536351 308260513314. Tout achat effectué actuellement relève donc de la spéculation sur la hausse. Prenez conscience qu'en achetant aux prix actuels, sur Paris, cela vous coûtera de 400 à plus de 500 loyers, soit une quarantaine d'années de loyers.

  • 0 Reco 12/12/2010 à 22:52 par analystefinancier

    "En théorie, il se retrouverait même en indivision avec le fisc..!"

    Se quelle théorie parlez-vous ? En droit comme en fiscalité, il n'y a pas de "théorie". On a des doctrine, des principes généraux, des lois, des règlements, des jurisprudences. Mais jamais de "théorie" : c'est un mot qui n'appartient pas au vocabulaire juridique.

    Vous polluez le fil de discussion. Modérateurs, sortez cet intervenant svp.

  • 0 Reco 12/12/2010 à 22:46 par analystefinancier

    "800000€ pour la version à 3.75% sur 20 ans, nous donne 780000€, soit par mois 3250€...
    800000€ pour la version à 17% sur 10 ans, nous donne 6433.33€ par mois...Je crois que c'est un peu comme Maxwell... il n'y a pas besoin d'en rajouter..."

    Justement je ne vous comprends pas. Mieux vaut payer 6433,33 € par mois pendant 10 ans que 3250€ par mois pendant 20 ans, car au final cela revient moins cher.
    C'est le principe même du métier de banquier : plus les gens sont pauvres, plus ils sont obligés d'étaler leur crédit, plus la banque gagne d'argent.
    Quant à la possibilité de sortir ces sommes mensuellement, cela ne devrait pas plus vous effrayer que de voir des 80m2 proposés à plus d'un million d'euros. Le fait que vous jugiez impossible de débourser plus de 6000 € par mois pour rembourser un crédit (cas tout à fait normal pour un couple de cadre supérieur ou profession libérale de 40/50 ans n'habitant pas à Grigny), indique bien que la première remontée significative des taux va s'accompagner d'une diminution de la duratipn des crédits (je vous laisse chercher ce que signifie ce mot) et, donc, désolvabiliser les futurs acquéreurs.

  • 2 Reco 12/12/2010 à 20:47 par MisterHadley

    N'empêche qu'à 25000€ l'amende susceptible d'être infligée sur 20000 logements meublés "touristiques", ça commence à être intéressant pour la ville, là...

    Ca nous fait 500 millions en euros sonnants et trébuchants dans les caisses municipales, malgré tout, hein...

    Un bon début, tout ça... ;)

    Bon, sur ce...

    Message édité 12/12/2010 à 20:48

  • 0 Reco 12/12/2010 à 20:35 par MisterHadley

    Sur ce site, 1.3 million tout compris en gros...

    Une écrasante majorité de surface intermédiaires, petites et moyennes, surtout...

    Sans compter tout ce qui passe à travers les stats, c'est à dire, tout ce qui n'est pas déclaré...

    Message édité 12/12/2010 à 21:00

  • 0 Reco 12/12/2010 à 20:29 par MisterHadley

    Apparemment, de source "officielle", il y aurait eu en 2005, 1128741 résidences principales...

    35% de propriétaires occupants...

  • 0 Reco 12/12/2010 à 20:25 par Alain

    Tous ce qui est susceptible de rentrer sur le marché de la vente.

  • 0 Reco 12/12/2010 à 20:12 par MisterHadley

    En comptant les "souplex" exclusivement vendu par d'odieux personnages..!?

    Les logements insalubres et impropres ne serait-ce qu'à un usage d'habitation..?

    Devra t-on compter les squats également..?

    ;)

    Message édité 12/12/2010 à 20:13

  • 0 Reco 12/12/2010 à 20:04 par Alain

    Déja il y a combien de logement en tout a Paris ?

  • 0 Reco 12/12/2010 à 20:03 par Alain

    Allons j'attend plus qu'une simple affirmation gratuite.

  • 2 Reco 12/12/2010 à 20:02 par MisterHadley

    Toujours... ces 20000 logements en meublés n'ont pas tous été achetés cette année...

    Ni ces 53000 profiteurs "riches" ne sortent pas d'un chapeau magique, les revenus de cette étude étant ceux de 2007...

    Depuis, leurs "revenus" auront donc de plus augmentés...

    Je rajouterai que ces "riches" ne l'étaient pas au départ, et ne le sont pas devenus du jour au lendemain, ils auront donc "investi" sur plusieurs années pour le devenir...

    Ce qui réduit donc les transactions spéculatives à une valeur résiduelle dans l'ensemble exhaustif des transaction 2010...

    ;)

    Message édité 12/12/2010 à 20:18

  • 0 Reco 12/12/2010 à 20:00 par Alain

    Sauf que ces 20000 ne concernent que les seul meublé touristique... Quid des autres ? Toujours résiduel ?

  • 0 Reco 12/12/2010 à 19:50 par MisterHadley

    Paris il y aurait 20000 logements suspects à la Capitale pour défaut de déclaration préalable, alors... pour ces logements en meublés outrageusement spéculatifs... ;)

  • 0 Reco 12/12/2010 à 19:49 par Alain

    Alllons on est à la mis décembre tu dois avoir une tendance.
    Et puis ce n'est que sur les transaction de 2010. Il y en a eu certainement avant. Et c'est combien sur l'ensemble du parc immobilier Parisien ?

    Tu sais, il ne faut pas beaucoup de transaction pour inverser une tendance haussiere.

  • 0 Reco 12/12/2010 à 19:45 par Alain

    Dans mon message de 19:20 quand je dis un peu, j'entends quand même significatif parce qu'on ne légifère pas sur des cas marginaux. Si ce n'est peut être sur le port du voile intégral, mais c'est une autre histoire.

  • 0 Reco 12/12/2010 à 19:43 par MisterHadley

    Même avec 10% de 700000 transactions, ça ne fait que 70000... neuf et ancien...

    Ce qui ferait peu, et surtout 630000 transactions non spéculatives...

    Non, je ne dispose pas du chiffre définitif, puisque l'année n'est pas encore terminée...

    Message édité 12/12/2010 à 19:44

  • 0 Reco 12/12/2010 à 19:41 par MisterHadley

    Et des profiteurs, il y en a bien plus que l'on ne se l'imagine...

    Et avec des trucs tellement gros qu'on a du mal à le croire lorsque l'on découvre tout ça...

    Un exemple :

    Je connais un gars depuis des lustres, un daron, le genre qui s'imagine que la thune fait l'bonhomme...

    Bah ce gars-là, il est veuf depuis longtemps...

    Sa femme était blindée par sa famille et en immobilier...

    Le gars a donc pris la place de sa femme pour ramasser ensuite les loyers...

    Jusque là, normal, hein, puisqu'ils étaient mari et femme, il y a droit, au moins en partie (soit l'usufruit de la succession de sa femme, soit un quart de celle-ci en pleine propriété)

    Bah figures toi que j'ai appris, et tout à fait par hasard dernièrement, que ce gars-là n'a jamais fait la succession de sa femme..!

    C'est pas du pur délire, ça..!? :)

    Le gars aura donc perçu joyeusement des années et des années de loyers, le tout sans rien déclarer légalement, pas même la succession de sa femme..!

    L'ennui, maintenant pour lui, c'est qu'il est totalement coincé, et je ne suis même pas sûr qu'il l'ait compris, vu qu'il est malade et aurait visiblement besoin de générer un bon gros capital à présent pour financer sa maladie incurable...

    ... sauf qu'en ayant ainsi fraudé, il ne peut plus rien générer...

    En théorie, il se retrouverait même en indivision avec le fisc..!

    C'est pas du délire, ça..!?

    Hum..?

    Et ce gars-là aura passé son temps à se foutre d'un tas de gens pendant tout ce temps, en plus... :)

    Son fils n'est visiblement pas au courant, parce que je doute qu'il ait accepté de s'asseoir sur ce que sa mère lui avait laissé et que, maintenant, il n'aurait plus, vu qu'il y a prescrition...

    C'est gros, et pourtant, tu vois, ça magouille à tous les niveaux sans scrupule...

    Mais là, bien mal acquis ne profite jamais, le monsieur est incurable...

    C'est l'ironie de la vie, ou le Kharma, quoi... ;)

    Message édité 12/12/2010 à 20:55

  • 0 Reco 12/12/2010 à 19:41 par Alain

    Résiduel ? encore un dogme ? précise au moins la proportion sur les 700000 transactions. 1% 10% ... 50%, t'es au courant du chiffre au moins

  • 2 Reco 12/12/2010 à 19:29 par MisterHadley

    Exacte, et je ne le nie pas, c'est même ce que j'ai appelé "résiduel" dans la discussion...

    Déjà, pourquoi crois-tu qu'il y ait plus de 53000 foyer fiscaux "riches" qui restent indument en HLM..?

    Bah parce qu'ils spéculent très grassement en "investissant" plein pot dans tout ce qui génère du cash massivement..!

    A commencer par les locations en meublés qu'ils ont en parallèle, avec la démesure des loyers en meublés qui vont avec et qu'ils perçoivent sans aucun scrupule, pendant qu'eux, occupent très indument des HLM au titre de leurs résidences principales...

    Bah tiens..! :)

    Tu pensais que c'était par plaisir qu'ils y étaient, peut-être..?

    Maintenant, sur plus ou moins 700000 transaction en 2010, les "spéculateurs" ne sont qu'une infime partie de ces transactions effectués, c'est "résiduel"...

    ;)

    Message édité 12/12/2010 à 20:03

  • 0 Reco 12/12/2010 à 19:21 par Alain

    Ce qui montre bien que l'immobilier est quand même un peu spéculatif pour que le politique décide de changer les règles pour qu'il s'en prenne plein la gueule...

  • 2 Reco 12/12/2010 à 19:10 par MisterHadley

    Il n'y a que les SCI de construction-vente qui se prètent à ce genre de chose "commerciale" et pour la promotion immobilière exclusivement...

    La location de logements "vides" est une activité purement civile et non soumise à TVA...

    Et lorsque l'on veut faire du logement meublés, on ne se met pas dès le départ dans un très mauvais choix de structure, surtout dans une SCI imposable à l'IS, c'est stupide et source de blèmes dès le départ...

    Message édité 12/12/2010 à 19:12

  • 0 Reco 12/12/2010 à 19:08 par MisterHadley

    Biensur, sauf que lorsque l'on veut mener une activité commercial, on ne le fait pas en SCI, c'est une erreur d'amateur que n'importe quel professionnel déconseillera vivement...

  • 0 Reco 12/12/2010 à 19:03 par Alain

    Quand bien même ce n'est pas le coté "civile" de la SCI qui détermine son régime d'imposition. Il est déterminé en fonction de la qualité des associés. Donc SCI et BIC ce n'est pas incompatible. Elle peut même opter pour l'IS.

  • 0 Reco 12/12/2010 à 19:01 par MisterHadley

    Les loueurs en meublés, comme tu dis, sont des spéculateurs, et vont grave s'en prendre plein la face...

    Lis la presse...

  • 1 Reco 12/12/2010 à 19:00 par MisterHadley

    Tu existerais donc, alors..!?

  • 0 Reco 12/12/2010 à 18:59 par Alain

    Dis donc casimir. Il n'y a pas que les SCI dans la vie. Si t'avais pris tes lunettes t'aurais remarqué que j'englobais tous les cas possible (Les loueurs en meublé tu dois pas connaitre toi).

    Pour la TH ah bon ? les proprio occupant ça n'existe pas ?

    Pour ta Gouverne la Taxe foncière aussi est assise sur la valeur locative des biens.

    Et si t'étais vraiment crédible vis a vis de toi même et de tous, tu ne tenterais pas de dévier la conversation sur ma personne.

  • 0 Reco 12/12/2010 à 18:38 par MisterHadley

    Et le passage sur les BIC alors qu'une SCI est civile, merveilleux, là... :)

  • 0 Reco 12/12/2010 à 18:31 par Alain

    Le revenu du proprio je l'évoque dans mon message de 16h50, tout comme le fait qu'il paye la TH. Pour ta gouverne sur ce revenu il paye aussi des taxes (RFou BIC ou TVA et des prélevements sociaux.) .

    Et si le proprio récupère le logement il n'a plus ce revenu plus de taxe mais récupère la TH.

    Les subvention pour travaux ca va et sa vient et ne nous prend pas pour des con en nous faisant croire que les subventions couvrent l'ensemble des cout des travaux. Et non elle ne sont pas d'actualité pour les ascenseur ni pour le ravalement. De + si elles existe elles sont lourdement conditionnée à des cas bien précis.

    Comme te l'a dit analystefinancier la SCI se récupère la Plus value lors de la vente auquel s'ajoute aussi les prélèvement sociaux. Et puis on ne monte pas une sci comme cà (Statut, Enregistrement Greffe.) Ca génère aussi des obligation déclarative supplémentaire, du temps a y consacrer.

    Aigri ? Jaloux ? non. Mais soucieux à ce que des gens comme toi ne couillonne plus les naïfs.

    A oui j'oubliais. Quand les valeurs locative parisienne vont enfin être revalorisée, ca va faire mal.

    Mais comme tu le dis, c'est la vie...

    Message modéré 31/01/2011 à 12:10

  • 2 Reco 12/12/2010 à 17:51 par MisterHadley

    Oui, sauf que tu "oublies" un "léger" détail, en fait...

    C'est que le propriétaire, lui, il perçoit un revenu supplémentaire, à savoir le loyer du locataire...

    Sauf que tu "oublies" qu'un propriétaire bailleur percoit aussi des subventions pour ces travaux là...

    Et même si le propriétaire paye la taxe foncière, le locataire paye la taxe d'habitation...

    Le propriétaire, en SCI, déduit de plus tout ça dans la plus grande transparence fiscale, tout comme les intérêts de ses emprunts, lui, alors que le locataire, que dalle...

    Et oui...

    C'est la vie...

    Message édité 12/12/2010 à 17:56Message modéré 31/01/2011 à 11:43

  • 0 Reco 12/12/2010 à 17:11 par Alain

    Le locataire participe au charge sur ce qui lui est légalement imputable. Les plus courantes les moins couteuse et qui psychologiquement inclue dans le loyer. Mais c'est pas lui qui paiera les plus lourde comme le ravalement ou la mise au norme de l'assesseur. Celle qui font regretter le propriétaire d'être justement propriétaire, parce qu'il est déjà ric-rac pour rembourser son sont crédit de 25 ans.

    J'ai parlé de la TAXE FONCIÈRE, achète des lunettes

    Comme tu le dit sont des travaux engagés par la copropriété ou le propriétaire donc pas imputable au locataire.

    Ton raisonnement qui ne repose que sur la rareté des bien immobilier vaut que dalle parce que il y a beaucoup d'éléments qui entrent en jeu.

    Un conseil, acheté des kleenex. Surtout si t'a besoin de vendre parce qu'il t'arrivera un gros pépin.

  • 0 Reco 12/12/2010 à 16:55 par MisterHadley

    Les locataires n'ont pas de charges à payer, biensur... c'est évident, tout le monde le sait...

    Le locataire ne paye pas de taxe d'habitation non plus, une autre évidence...

    Pas de travaux engagés soit par la copropriété et/ou le propriétaire...

    Prends donc exemple sur "analyste", et grandit un peu... ;)

    Mon "refrain", comme tu dis, vaudra toujours plus que "les taux à 17% auxquels tu crois"...

    Ha ha ha ha ha..!

    Ah, sacré toi, va...

  • 0 Reco 12/12/2010 à 16:50 par Alain

    Tous ce que j'ai cité est payé par le proprio et uniquement le proprio.

    Ben ouaip, il récupère le logement pour le gamin et récupère la taxe d'habitation. En principale si le gamin déclare en son nom ou pire en secondaire si le gamin est toujours rattaché. Et s'il pense faire une économie en s'économisant un loyer pour le gamin s'il était allé ailleurs, il oubliera tout simplement que lui ne touche plus de loyer en ayant préféré son gamin à son locataire.

    Quant aux couillonné, ce sont tout ceux qui écoutent ton refrain spécieux

  • 0 Reco 12/12/2010 à 16:38 par Alain

    Les taux à 17% ? ya 6 mois e n'y aurais pas cru. Mais avec la Grèce, l'Irlande et une crise de la dette sans précédent en Europe, une contagion qui n'est pas du tout maitrisé, l'OAT 10 ans qui vient d'entamer une progression fulgurant, la Bound Allemande également... Crois moi les taux a 17 % c'est plus de la science fiction. C'est juste une question de temps.

  • 2 Reco 12/12/2010 à 16:35 par MisterHadley

    Un dernier "détail" :

    En cas de gros blèmes, ou tout simplement par choix et/ou convenances personnelles, genre le pti dernier doit faire ses études, etc, etc...

    A ton avis, ton propriétaire-bailleur, à propos du logement qu'il loue et dont il est propriétaire...

    Entre virer son locataire et reprendre ce qui est à lui, pour le pti dernier ou autre raison, voir tout simplement lui-même, et garder son locataire en restant, lui, dans l'embarras...

    Que choisira t-il..?

    Son gamin..? son locataire..?

    Hum..?

    Voila, quoi...

    Message édité 12/12/2010 à 16:39

  • 2 Reco 12/12/2010 à 16:32 par MisterHadley

    Ce n'est pas parce que tu te dis "couillonné", que tout le monde l'est, hein...

    Et n'oublies pas tout ce que paye aussi, dans ce que tu cites, le locataire... ;)

    Après, c'est un choix, hein...

    Tu ne veux pas acheter, n'achètes pas...

    Tu ne veux pas emprunter, n'empruntes pas...

    Tu préfères rester en location, soit, c'est ton choix... mais ton choix, pas forcément celui des autres... ;)

    Message édité 12/12/2010 à 16:36

  • 0 Reco 12/12/2010 à 16:28 par Alain

    Et la TF, payé que par les priprios elle n'augmentera pas ?

    Et les charges de copropriété ? Les émoluments du syndic dont l'augmentation contrairement au loyer n'est pas imposé par la loi ?

    Sans oublier les travaux que tu fait pour acheter ta plus value ?

    Sans oublier que la fiscalité elle n'est pas figée. Et avec la dette actuelle ça ne m'étonerais pas que l'état se sucre encore plus au passage sur les plus values.

    Autre élément les banque fermant les vannes du crédit parce que plus taxée ou parce que la banque centrale leur impose plus de réserves en monnaie banque de France.

  • 1 Reco 12/12/2010 à 16:24 par MisterHadley

    Ah, au fait, "Alain"...

    Dis toi que ce n'est pas demain la veille que les taux d'emprunts seront à 17%, alors...

    Détends-toi... ;)

    Salut.

  • 0 Reco 12/12/2010 à 16:22 par MisterHadley

    Mais biensur, "Alain"...

    En attendant, sachons donc remercier comme il se doit "analyste" pour avoir ainsi démontré l'inverse de ses sempiternelles "certitudes", et gagons qu'il aura compris maintenant ce qu'il refusait d'admettre, puisque là, ce n'est pas moi qui lui démontre, mais lui-même qui l'aura démontré...

    Saluons donc l'intelligence retrouvée de cet "intervenant", ce n'est pas tous les jours que quelqu'un d'une mauvaise foi absolue se démontre à lui-même qu'il avait définitivement tort et comprenne ainsi de lui-même ses erreurs...

    Message édité 12/12/2010 à 16:28Message modéré 31/01/2011 à 11:49

  • 0 Reco 12/12/2010 à 16:16 par Alain

    Normal il part d'un emprunt de 800000 €. Ce qu'il faudra débourser dans 3 mois à Paris.

    "Combien de Français" ? J'espère pour toi beaucoup sinon les prix à Paris ça va être les chute du Niagara.

  • 1 Reco 12/12/2010 à 16:13 par MisterHadley

    De plus, point besoin de plus de calculs, puisque "analyste" l'aura bien gentiment fait sans même s'en rendre compte... ;)

    Je t'avais dit que c'était dimanche, alors... :)

    L'essentiel est qu'il aura donc bien démontré, et de lui-même, l'inverse de ce qu'il affirme...

    ... à savoir :

    1 - les chiffres sont donc bien définitivement secondaires

    2 - le financement est prioritaire

    3 - acheter son logement est une sécurité en TEG fixe sur le long terme

    4 - l'aspect " en euros constants" démontre bien le gain de pouvoir d'achat généré par l'emprunt sur toute sa durée, alors qu'un loyer, lui, à l'inverse, le réduira, vu que le loyer, lui, comme toutes autres dépenses, augmentera...

    5 - La valeur vénale de l'immobilier, au terme de l'emprunt étant plus élevée qu'à son acquisition, au terme de l'emprunt, l'acquéreur est donc propriétaire de quelque chose, alors que le locataire, lui, aura payé bien gentiment l'acquisition de son propriétaire-bailleur, pour au terme de la même durée, n'être propriétaire de rien du tout, sauf du droit de continuer de payer un loyer qui sera obligatoirement bien plus élevé qu'au départ, 20 ans plus tôt...

    Terminé..! Emballez, c'est pesé..! :)

    En vous remerciant, les loulous, hein... Hi hi hi hi hi..! ;)

    Message édité 12/12/2010 à 16:17

  • 0 Reco 12/12/2010 à 16:05 par MisterHadley

    Bah moi je vais t'apporter ceci, d'élémentaire, en plus... :)

    Combien de Français peuvent se permettre de payer "seulement" 6326.39€ par mois..?

    Ha ha ha ha ha..!!!

    Redescendez sur Terre, de temps en temps, hein, la vie n'est pas que virtuelle...

    :)

    En plus, après que le bon peuple ait appris que plus de 53000 logements HLM étaient indûment occupés par des profiteurs ayant des revenus de plus 13200€ mensuels, ton discours aurait plutôt tendance à démontrer la réelle motivation de vos anêries, soudainement, hein...

    Ha ha ha ha ha..!!!

    Vous êtes vraiment trop, là, franchement...

    :)

  • 0 Reco 12/12/2010 à 15:53 par Alain

    Ouaip misterhadley. T'aura beau tourner les chiffres dans tous les sens, c'est toujours aussi limpide que 6326.39€ par mois pendant 12 ans se sera toujours mieux que 3950€ par mois pendant 20 ans.

    Pour ce qui est de ta question à analystefinancier je te retourne le début de ta missive de 11:49 : "Fais le calcul toi-même..! :)".
    Après tout c'est toi qui veut nous convaincre que c'est mieux d'acheter.
    Pour le moment : Avantage analystefinancier qui lui a fait l'effort d'apporter des éléments de calcul.

  • 0 Reco 12/12/2010 à 15:49 par Alain

    Ouaip misterhadley. T'aura beau tourner les chiffres dans tous les sens, c'est toujours aussi limpide que 6326.39€ par mois pendant 12 ans se sera toujours mieux que 3950€ par mois pendant 12 ans.

    Pour ce qui est de ta question à analystefinancier je te retourne le début de ta missive de 11:49 : "Fais le calcul toi-même..! :)".
    Après tout c'est toi qui veut nous convaincre que c'est mieux d'acheter.
    Pour le moment : Avantage analystefinancier qui lui a fait l'effort d'apporter des éléments de calcul.

  • 0 Reco 12/12/2010 à 15:42 par MisterHadley

    Nan mais bon, si tu veux pas, c'est pas grave, hein...

    Tu viens déjà de démontrer, l'air de rien, l'inverse de ce que tu ne cesses d'affirmer depuis le départ, quoi...

    ... alors, autant aller jusqu'au bout de la démonstration, non..?

    Alors, puisque tu as déjà démontré le gain en pouvoir d'achat que génère une acquisition faite par emprunt "en euros constants"... ;)

    ... j'avais pensé que ce serait pas mal de rajouter la progression de la valeur vénale du bien immobilier acheté avec cet emprunt, et ensuite, que nous puissions donc alors bien voir tout l'intérêt qu'il y a d'acquérir de l'immobilier plutôt que de le louer, en intégrant alors un parallèle pour une surface identique entre les deux, avec un loyer lui aussi en progression constante, quoi...

    Mais bon, moi j'dis ça comme ça, quoi, hein... ;)

  • 0 Reco 12/12/2010 à 15:06 par MisterHadley

    Maintenant que t'es chaud bouillant, là, ce serait abuser de te demander la même chose, mais en remplacant juste l'emprunt par un loyer qui, lui aussi, serait indexé sur le cout de la vie..?

    Nan mais j'voudrais pas déranger, non plus, quoi...

    :)

    Message édité 12/12/2010 à 15:06

  • 1 Reco 12/12/2010 à 15:04 par MisterHadley

    Mais soyons fou, et continuons... par gourmandise..! :)

    Message et calculs de 14h30...

    Je cite :

    800 sur 20 ans @ 3,75% et 2% inflation = coût réel de 948 K€.
    800 sur 12 ans @ 12% et 7% d'inflation = coût réel de 911 K€.
    => avec ce différentiel d'inflation il est plus intéressant d'emprunter la même somme à 12% sur 12 ans.

    Donc, 800000€ sur 20 ans à 3.75% et 2% d'inflation nous donne 948000€...

    Soit 3950€ par mois...

    800000€ sur 12 ans à 12% et 7% d'inflation nous donne 911000€...

    Soit 6326.39€ par mois...

    Bon, bah là, hein... je crois que c'est limpide pour tous, c'est sûr...

    :)

    En te remerciant, hein...

    :)

  • 1 Reco 12/12/2010 à 14:57 par MisterHadley

    Roulements d'tambouuuuurs...!!! ;)

    Je reprends tes calculs, hein, tu ne m'en voudras pas, puisqu'ils sont donc de toi...

    Et après, le Mossieur va dire que c'est moi l'imbécile, hein...

    C'est ultra rapide :

    Message, et calculs, de 13h21, je cite :

    Concrètement, si on suppose que l'inflation est constante chaque année :
    Vous empruntez 800 K€ à 3,75% sur 20 ans. Cela vous coûte au total 1160K€ (euros courant). Vous empruntez 500 K€ à 17% sur 10 ans. Cela cous coûte au total 1042K€ (euros courant).

    Donc, 800000€ à 3.75% sur 20 ans comme indiqué = 1160000€

    Soit, par mois 4833.33€...

    500000€ à 17% sur 10 ans, ça nous donne 1042000€...

    Soit par mois 8683.33€...

    Je continue, hein...

    Je cite :

    Si vous empruntez 800 K€ à 3,75% sur 20 ans avec une inflation à 2%, cela vous coûte au total 1160K€*(1,02)^-20 = 780 K€ (euros constant). Vous empruntez 800 K€ à 17% sur 10 ans avec une inflation à 8% : cela cous coûte au total 1668K€*(1,08)^-10=772K

    800000€ pour la version à 3.75% sur 20 ans, nous donne 780000€, soit par mois 3250€...

    800000€ pour la version à 17% sur 10 ans, nous donne 6433.33€ par mois...

    Je crois que c'est un peu comme Maxwell... il n'y a pas besoin d'en rajouter...

    ;)

  • 0 Reco 12/12/2010 à 14:30 par analystefinancier

    S'il y a une succession de flux constant, il s'agit d'une suite arithmétique dont la formule condensée est :
    flux annuel constant*(1-(1+txinflatio n)^-nb années)/txinflation.
    Avec txinflation=Cte et diff. de 0.

    800 sur 20 ans @ 3,75% et 2% inflation = coût réel de 948 K€.
    800 sur 12 ans @ 12% et 7% d'inflation = coût réel de 911 K€.
    => avec ce différentiel d'inflation il est plus intéressant d'emprunter la même somme à 12% sur 12 ans.

    Autre exemple illustrant que si les taux montent, l'immobilier va chuter.

  • 0 Reco 12/12/2010 à 14:16 par analystefinancier

    Ainsi que MR Hadley n'a pas été capable de le relever, dans le dernier calcul j'ai considéré qu'il n'y avait qu'un seul flux (méthode qui fonctionne dans le cas d'un emprunt bullet).

  • 0 Reco 12/12/2010 à 13:25 par analystefinancier

    Encore une fois, aux lecteurs de ce site, ne vous laissez pas abuser.
    Actuellement, en termes financiers, il n'est plus du tout avantageux d'acheter sur Paris intra-muros :
    - sauf si vous êtes certain de ne pas avoir à vendre votre bien dans les 10 à 15 prochaines années (anticipez l'arrivée de bébé !)
    - sauf si vous êtes certains que les prix vont suffisamment augmenter en euro constant.

  • 0 Reco 12/12/2010 à 13:21 par analystefinancier

    Comme mon objectif est de permettre aux lecteurs de se faire une opinion par eux-même, voici comment procéder pour savoir combien leur coûte un crédit en fonction du taux de l'inflation :

    D'abord, le crédit : un simulateur comme Meilleurs taux offre une interface facile d'utilisation pour connaître le coût d'un crédit en fonction du montant emprunté, de la mensualité et du taux d'intérêt.
    http://credit-immobilier. meilleurtaux.com/Calcul-d es-mensualites.html.
    Si vous souhaitez le faire par vous-même, Excel est un très bon outil. Une feuille de calcul existe sur : http://www.tableau-amorti ssement.fr/feuille-excel- tableau-amortissement.php .
    Enfin, pour les matheux (niveau collège), vous trouverez les explications sur le site suivant : http://www.cbanque.com/cr edit/principe.php ou, mieux (mêmes formules) sur http://fr.wikipedia.org/w iki/Emprunt_(finance)

    Pour le passage euro courant - euro constant (déflater l'inflation), la base est celle du calcul actuariel valeur présente - valeur future :
    Si inflation constant sur n années,
    prix euro constant en année 0 = prix euro courant de la dernière année * (1+taux inflation)^-n
    Si inflation varie chaque année :
    = Sigma de 1 à n de flux en euro courant en année n * (1+taux inflation de l'année n)^-n

    Concrètement, si on suppose que l'inflation est constante chaque année :
    Vous empruntez 800 K€ à 3,75% sur 20 ans. Cela vous coûte au total 1160K€ (euros courant). Vous empruntez 500 K€ à 17% sur 10 ans. Cela cous coûte au total 1042K€ (euros courant).

    Si vous empruntez 800 K€ à 3,75% sur 20 ans avec une inflation à 2%, cela vous coûte au total 1160K€*(1,02)^-20 = 780 K€ (euros constant). Vous empruntez 800 K€ à 17% sur 10 ans avec une inflation à 8% : cela cous coûte au total 1668K€*(1,08)^-10=772K

  • 1 Reco 12/12/2010 à 12:56 par MisterHadley

    Continues donc dans l'insulte, ça va bien avec le reste...

    Ton calcul, il est où..?

    Hum..?

    Tu ne serais pas du genre à mentir honteusement, quand même, si..?

    Non, pas toi, quand même, hein... :)

    Alors, ton calcul, vas-y...

    Message édité 12/12/2010 à 12:58

  • 0 Reco 12/12/2010 à 12:54 par analystefinancier

    Mais louer sa RP à soi-même via une SCI c'est totalement idiot sur le plan fiscal, puisque c'est de l'abus de droit. A part les fraudeurs (dont tu fais sans doute partie), personne n'y a intérêt !!
    Le seul cas intéressant, c'est pour optimiser la transmission entre descendants de plusieurs lits.

    Message modéré 31/01/2011 à 11:51

  • 1 Reco 12/12/2010 à 12:43 par MisterHadley

    Au fait, je te dis ça comme ça, hein, mais les "riches" comme tu dis, ne sont évidemment pas propriétaires en direct de l'ensemble de leurs biens, c'est leurs holding qui le sont pour eux, et devines pourquoi..?

    Pour des raisons fiscales..! :)

    Alors, démonstration est faite de l'intérêt d'une SCI, évidemment bien plus modeste et faite dans une optique de gestion "en bon père de famille" de son patrimoine de particulier...

    ... puisque les "riches", eux, utilisent en quelque sorte le même principe de base, mais en le performant à outrance pour s'en mettre plein les fouilles sur l'échiquier mondiale...

    Réveilles-toi, hein..! :)

    Message édité 12/12/2010 à 12:45

  • 0 Reco 12/12/2010 à 12:38 par MisterHadley

    Mais biensur, "analyste", c'est évident... :)

    Mais ton calcul, il est où..?

  • 0 Reco 12/12/2010 à 12:33 par analystefinancier

    Donc, à tous ceux qui lisent ce forum et se connectent sur le site :

    - Ce n'est plus le moment d'acheter sur Paris. Dans le passé, il a été plus profitable d'être propriétaire que locataire. Actuellement, si vous empruntez, sachez que ce ne sera le cas que si les prix continuent de monter d'au-moins 5 à 10% par ans pendant au moins les 5 prochaines années. Si vous êtes propriétaires, ne vendez pas, sauf si vous y êtes obligé ou souhaitez partir en province (vous bénéficierez alors d'un beau différentiel de prix). Si vous souhaitez acheter, n'achetez que des biens où vous serez certains de pouvoir rester plusieurs années et n'achetez que des biens sans défaut. Si vous êtes pimo, oubliez totalement l'achat sauf à pouvoir directement prendre un 70/80 m2, sauf à accepter un gigantesque risque de perte en capital.

    - Les taux bas sont devenus un leurre. Ce qui compte avant tout, c'est le prix du m2 : actuellement, il est trop cher. Votre gain de pouvoir d'achat du à la baisse des taux est totalement mangé par la hausse des prix. En tant qu'acquéreur, vous avez plus intérêt à acheter le même bien 20% moins cher qu'aujourd'hui, mais avec des taux crédit à 5%.

    - Un marché qui se prend 20% de hausse en 10 mois, avec des volumes de mise en vente (donc, de vente) qui restent faibles est un marché qui va vers le blocage. Les boucles prix-volumes calculées par les notaires montrent que les marchés ne sont haussiers que lorsque les volumes croissent. Actuellement (2010), on est à une croisée des chemins : les volumes de mise en vente sont inférieurs de 10 à 20% à ceux de 2007, juste avant la récession du marché ; les volumes ont cependant augmenté par rapport à 2009. http://picasaweb.google.c om/maltekian/Immo#5536351 308260513314. Tout achat effectué actuellement relève donc de la spéculation sur la hausse. Prenez conscience qu'en achetant aux prix actuels, sur Paris, cela vous coûtera de 400 à plus de 500 loyers, soit une quarantaine d'années de loyers.

  • 0 Reco 12/12/2010 à 12:10 par analystefinancier

    http://www.paris.notaires .fr/art.php?cID=149&nID=1 78
    => le seul intérêt de la RP en SCI est celui de la transmission, via les règles de l'indivision

    http://www.elysee-vendome .fr/index2.php?option=com _content&do_pdf=1&id=145
    => ceci au prix de réels risques fiscaux (abus de droit) et de la perte de toutes les dispositions fiscales favorables à la RP.

    Message modéré 31/01/2011 à 11:48

  • 0 Reco 12/12/2010 à 12:00 par analystefinancier

    Je rappelle également que quelqu'un de 40 ans qui vend un 80m2 sur Paris, aujourd'hui, et se constitue ainsi un capital de 600 à 800 K€ peut se permettre :
    - d'arrêter de travailler, de toucher 2000 € net par mois, durant 25 à 33 ans, sans payer aucun impôt sur le revenu, et en bénéficiant de toute les prestations sociales.
    - d'aller vivre en province ou à l'étranger afin de minimiser ses coûts de logement (avec 500€ de loyer mensuel, on a de magnifiques maisons en Alsace ou dans le Sud-Ouest)
    - de se faire plaisir en changeant de vie, en prenant au pire un boulot alimentaire destiné à assurer un petit complément de salaire permettant de disposer au total de 3000 à 3500 € nets mensuels.

    La même personne peut choisir de s'endetter à nouveau sur 25 ans pour rembourser l'achat de quelques mètres carrés supplémentaires (actuellement, pas plus d'une ou deux dizaine), de stresser pour sa carrière et son travail, de s'empêcher de toute mobilité professionnelle et de ne voir aucune amélioration réelle de sa qualité de vie.

    Demandez-vous pourquoi un certain nombre de gens très riches ou ayant du pouvoir ne souhaitent pas être propriétaire sur Paris, préférant de loin la location. Prenez-même le cas de Chirac, de Sarkozy, etc. : aucun n'est propriétaire. Parmi les cadres dirigeants d'entreprises cotées, peu de propriétaires à Paris : pas fous, ils savent que ce n'est plus le moment d'acheter (le moment d'acheter, c'était avant cette folle envolées des prix, maintenant c'est trop tard). Ceux qui achètent achètent en province, à des prix au m2 non surévalués.

  • 1 Reco 12/12/2010 à 11:49 par MisterHadley

    Fais le calcul toi-même..! :)

    Ensuite, pour une SCI, tu n'as déjà qu'à te rendre sur le site officiel des Notaires, tu y parfairas ainsi, et gratuitement, tes "connaissances"... :)

    Et plutôt que de poser des questions, réponds déjà à toutes celles que tu auras déjà "oublié" sur cette file et auxquelles, très curieusement, aucun, ni toi, ni tes autres pseudos, ne réponds jamais...

    Etrange, non..?

    Aujourd'hui, je préfère surtout te lire t'enfoncer tout seul...

    Bah oui, c'est dimanche alors... :)

    Et sois précis dans tes démonstrations chiffrées, surtout, hein, parce que je vais les utiliser ensuite...

    ... ainsi que toutes tes "analyses", tu penses bien..! :)

    Message édité 12/12/2010 à 11:50

  • 0 Reco 12/12/2010 à 11:37 par analystefinancier

    Mr Hadley ne pouvant répondre :

    A inflation égale, mieux vaut acheter 500 K€ financé sur 10 ans à un TV pouvant monter jusqu'à 17% que 800 K€ financé sur 20 ans à 3,75%. Les taux bas sont un leurre : l'augmentation des prix fait qu'aujourd'hui les gens n'ont plus aucun intérêt à acheter, sauf à anticiper que les prix de l'immobilier vont continuer de croître dans les 5 à 10 prochaines années (personne ne sachant si cette anticipation se réalisera, ou non).

    Quant à l'augmentation des prix due à l'inflation (perte du pouvoir d'achat) : mieux vaut acheter avec une forte inflation (8%) 800 K€ financés sur 10 ans à 17%, qu'acheter le même bien de 800 K€ avec une inflation de 2% en le finançant à 3,75%.

  • 0 Reco 12/12/2010 à 10:55 par analystefinancier

    O est tous persuadé que vous avez de bons tuyaux MrHadley.
    Expliquez-nous pour la SCI quels sont les avantages pour porter la RP ?

  • 0 Reco 12/12/2010 à 10:54 par analystefinancier

    Qu'est-ce qui est le mieux :
    Avec une inflation à 2%, acheter une maison de 100 m2 à 8K€ le m2 avec un prêt sur 20 ans à 3,75%
    ou
    Avec une forte inflation de 8% par ans (dégradation du pouvoir d'achat dans le futur due à l'augmentation des prix), acheter la même maison de 100 m2 à 5 K€ le m2 avec un prêt à TV sur 10 ans capé +2/-2 à 15%
    ?

  • 1 Reco 12/12/2010 à 09:34 par MisterHadley

    Voici donc :

    Je n'ai même pas besoin de rappeler que toutes les dépenses citées par Alain, par exemple, n'ont rien à voir avec la valeur vénale de son acquisition puisque ces dépenses sont totalement indépendentes de celle-ci...

    Je n'ai même pas besoin de faire de prétendue "équation" de quoi que ce soit...

    Démontrant encore une fois que les chiffres ne sont que secondaires, ce que les mauvais ne comprendront jamais visiblement...

    Il me suffit de regarder l'évolution de la vie, à l'époque où un daron était encore locataire, et de regarder quelle est la vie maintenant, où le daron est pleinement propriétaire avec plus aucun emprunt à rembourser depuis le temps...

    Alain nous explique qu'il s'estime "couillonné" s'il rajoute toutes les dépenses indépendantes et étrangères à l'immobilier qu'il dit avoir acquis et totalement payé...

    Pourquoi pas, s'il le dit...

    Mais en attendant, qu'aurait donc pu dire Alain si, justement, sur la même période, il n'avait pas pu accéder à la propriété, vu que toutes les dépenses distinctes et indépendantes qu'il a citées sont également celle d'un locataire, et avait dû, en plus de ces dépenses en augmentation sur la période, s"acquitter en plus d'un loyer qui, lui, aurait augmenté sans cesse sur cette même période..?

    Déjà qu'Alain s'estime "couillonné", qu'aurait-il dit si, locataire, il avait dû joyeusement payer l'acquisition de son bailleur, sans ne rien avoir maintenant où, biensur, Alain ne rajeunit pas, et les opportunités se raréfient pour lui automatiquement..?

    Tout est dit

    Une mensualité en TEG fixe sur du long terme est justement l'intérêt sécurisant de l'immobilier, elle n'est justement pas à révaluer, elle, dans 25 ans, elle reste la même alors que tout augmentera.

    Alors que ton loyer, lui, il le sera, réévalué.

    CQFD.

    Et bon dimanche...

    Message édité 12/12/2010 à 09:38Message modéré 31/01/2011 à 12:17

  • 1 Reco 12/12/2010 à 09:21 par MisterHadley

    MsieurDames, bien l'bonjour...

    Les gamins aussi, biensur... :)

    "analyste", tes réponses sur la SCI sont tout simplement du caviar, là...

    Tu t'es surpassé..! :)

    Ca va aider à faire passer la pilule aux lecteurs de ces presques 170 messages lorsqu'ils liront l'impression papier de cette discussion à propos de la pertinence de cet interview demain...

    Il y en a qui vont encore passer pour les grands guignols qu'ils sont, mais visiblement, ça les amuse, donc, ils ne s'en plaindront pas ensuite... :)

    Donc, je te laisse la responsabilité des mensonges éhontés que tu sors, libre à toi d'avoir le discours que tu as, en plus des habituelles insultes récurentes...

    Pour les autres qui n'admettent toujours pas que l'immobilier, entre la valeur vénale d'acquisition et la valeur vénale actuelle, qui aura donc bien plus qu'augmentée après leur emprunt de daron sur du long terme, voila ce que je réponds aux mauvais qui l'ont tellement mauvaises qu'ils tentent vainement de nier l'évidence par un discours grossièrement pompeux, pour se donner l'air intelligent, et tenter un amalgamme grotesque de tout et n'importe quoi...

    Message édité 12/12/2010 à 09:23

  • 0 Reco 11/12/2010 à 23:10 par analystefinancier

    Non, il ne se sera pas forcément fait avoir. Encore faut-il savoir le calculer...

    Attendons-donc que MrHadley nous explique comment il fait pour passer euro courant - euro constant, sur N années, avec un aux d'inflation 'In' variant chaque année.
    S'il sait nous expliquer comment faire ce calcul très simple, il saura également actualiser les autres charges.

    On pourra commencer à arrêter de croire qu'il est le @!ç de service.

    C'est typiquement de genre de calcul de base qui permet de savoir que ceux qui ont acheté de l'or entre 1981 et 1983 pour sécuriser leur argent (peur des socialistes et de la dévaluation du Franc, stockage dans un coffre en Suisse) sont ... toujours en moins-value aujourd'hui, alors que jamais l'or n'a été aussi cher.

  • 0 Reco 11/12/2010 à 22:55 par Alain

    Oui enfin le "daron" après avoir enlevé l'inflation, la somme des taxes foncières, des charges de copropriétés, des travaux effectués, et des intérêts d'emprunts il s'apercevra surtout qu'il s'est fait couillonné.

  • 0 Reco 11/12/2010 à 22:20 par analystefinancier

    "Les darons n'ont qu'à simplement prendre leur acte de propriété de l'époque afin de se rappeler à combien ils avaient achetés ce qu'ils détiennent, et regarder la valeur actuelle de cette propriété..."
    Histoire d'arrêter de passer pour un type peu sérieux, expliquez-nous comment vous faites la comparaison en euros constants (prix déflatés des inflations annuelles) : posez-nous l'équation.

  • 0 Reco 11/12/2010 à 21:56 par analystefinancier

    Et ne me parlez pas de prêt in fine garanti par l'actif porté par la SCI, puisque ce prêt in fine devra être remboursé en capital le jour du terme, faisant porter un risque pour l'établissement prêteur.
    Maintenant, si vous avez opté pour ce montage, mieux vaut effectivement ne pas le crier sur les toits (risque fiscal très important) et se convaincre, en serrant très fort les fesses, que les prix n'auront pas baissé au jour du terme du prêt.

  • 0 Reco 11/12/2010 à 21:46 par analystefinancier

    Une "SCI bien pensée, du sur-mesure quoi" : charabia.
    Une SCI est une ... SCI.
    En dehors des familles recomposées où la SCI portant la RP permet d'optimiser la transmission (en donation-partage, afin de minimiser les droits), détenir sa RP en SCI ne présente que des inconvénients fiscaux (le déficit fiscal recherché est systématiquement reconnu comme un abus de droit, avec toutes les pénalités afférentes ; en cas de revente, puisque le bien est porté par une SCI, il n'y a pas d'exonération des PV ; pas d'abattement possible pour l'ISF ; aucune protection vis-à-vis des créanciers).
    Hadley, vous balancez des énormités, traduisant soit une belle ignorance, soit un mauvais casting si vous êtes employé par une association professionnelle d'AI.
    Pour le reste, que l'actif soit en SCI ou détenu en direct, ces solutions sont équivalentes pour apporter le bien en garantie d'une nouvelle acquisition. Le financement de cette nouvelle acquisition par un prêt dont une partie des intérêts sont couverts par les loyers s'accompagne d'une diminution - voire d'une absence - d'apport personnel, puisque cet apport aura été "cramé dans l'acquisition du premier bien, non revendu puisque loué.
    Au final, cette solution de RP en SCI ne marche que si l'on souhaite, ensuite, redevenir locataire ; et encore, en considérant que le bailleur reconnaisse la solidité du revenu foncier ...

  • 0 Reco 11/12/2010 à 21:21 par louve76

    @ analystefinancier
    Laissez tomber.L'instance et la forme des réponse de MisterHadley, laisse penser qu'il n'est pas lui même convaincu par ses propos et qu'il a besoin de les répéter pour s'en convaincre. J'espère sincerement pour lui qu'il n'aura pas besoin de vendre au plus fort de la crise qui nous attend (et dont je répète seule la date nous est inconnu).

  • 1 Reco 11/12/2010 à 20:49 par MisterHadley

    Quant aux "dépenses d'habitation" que tu dis ne pas être fixes, elles, tu as complètement raison, elles ne le seront pas, d'où, tout comme pour TOUTES dépenses, l'intérêt de "sécuriser" dès que possible celle, importante, du logement...

    Parce qu'un locataire, en plus de la démesure de son loyer expansif, devra lui aussi s'acquitter de ses "dépenses d'habitation"... mais sans avoir, lui, figé la dépense logement...

  • 0 Reco 11/12/2010 à 20:46 par MisterHadley

    La valeur vénale d'une acquisition faite maintenant sera plus élevée dans 25 ans...

    Les darons n'ont qu'à simplement prendre leur acte de propriété de l'époque afin de se rappeler à combien ils avaient achetés ce qu'ils détiennent, et regarder la valeur actuelle de cette propriété...

    Faites le en étant assis, ça peut surprendre pour les émotifs... ;)

  • 2 Reco 11/12/2010 à 20:44 par MisterHadley

    Les gens qui achètent actuellement une petite ou moyenne surface ont tout à fait raison de le faire, et même sur du long terme...

    Le top étant de créer une SCI bien pensée avant l'acquisition, mais elle reste envisageable ensuite malgré tout...

    Donc, "analyste", un couple de "jeunes actifs" non mariés décident de se blinder pour plus tard, ils créent une SCI bien pensée pour parer à à peu près tout ce qu'il adviendra, et biensur, pas en se contentant d'un pauv'truc trouvé sur le net, je dis bien une SCI bien pensée, du sur-mesure, quoi...

    Ensuite, ils passent en phase d'acquisition par l'entrefait de leur SCI qui, elle, devient donc propriétaire de la petite surface...

    Lorsque ces jeunes actifs décident d'agrandir la famille, ils n'ont PAS L'OBLIGATION de vendre, justement...

    Leur SCI va tout simplement acquérir une surface plus grande, plus chère, que la petite de départ SANS LA VENDRE, mais en l'utilisant comme GARANTIE, puisqu'elle constitue un actif de la SCI que les "jeunes actifs" détiennent...

    Une fois la surface plus grande acquise par la SCI, la petite sera louée pour générer de la thune, qui terminera de rembourser l'emprunt contracté au départ pour l'acquérir...

    Et ainsi de suite...

    Pas compliqué, tout ça...

    Message édité 11/12/2010 à 20:52

  • 0 Reco 11/12/2010 à 20:33 par analystefinancier

    Et les gens qui achètent sur 25 ans des 2/3p qui seront trop petits pour eux dans 5 à 10 ans ? Ils achètent en "fixant leur dépense budgétaire" ? Ils achètent en tirant leur unique cartouche, ensuite pour eux c'est la ruine, à moins de rester 15, 20, 25 ans dans l'inconfort d'un bien qui ne leur conviendra plus (sans compter les 50% de séparation dans les couples, les mutations, etc.).
    Les dépenses d'habitation ne sont pas "fixées" en empruntant à TF : parce que les charges de copropriété et les impôts locaux, eux, augmentent. Les loyers aussi me direz-vous. Vous avez raison. Mais faites la moindre simulation financière : aujourd'hui, même avec d'excellents TF, même en intégrant une hausse de 3 à 4% annuelle des loyers, même en s'imaginant que son salaire n'augmentera jamais, que l'épargne reste rémunérée à un taux dérisoire : même dans ces cas, un achat ne devient financièrement préférable à la location que sur des durées extrêmement longues, tellement longues (> 20 ans pour des prêts sur 25 ans) que la seule raison valable pour acheter aujourd'hui, aux prix d'aujourd'hui, ne peut être que parier sur l'augmentation des prix, constante, toujours plus forte, afin de pouvoir constamment alimenter la pompe au nouvel arrivant. Aujourd'hui, on est dans un système pyramidal : sans nouvel entrant (primo, réallocation de l'épargne vers l'immobilier, incitations fiscales), le système d'augmentation permanente va exploser en plein vol.
    Dire que la valeur vénale du bien dans 25 ans sera supérieure est ... un pur pari sur l'avenir.

  • 2 Reco 11/12/2010 à 20:23 par MisterHadley

    louve, arrêtes de délirer, là...

    La pénurie actuelle aura été amplifiée COMME PREVUE il y a déjà plus d'un an ici par deux choses :

    1 - les promoteurs qui auront donc gelé leurs programmes pour écouler les stocks dans le neuf...

    2 - les propriétaires particuliers, dans l'ancien, afin d'éviter d'avoir à brader, "sécurisant" ainsi leur patrimoine..

    Les acquéreurs n'y sont pour rien, et n'ont pas eu leur mot à dire...

    C'est en partie pour ça qu'actuellement, les prix sont bien plus élevés que ne l'avaient prévus les "spécialistes"...

  • 2 Reco 11/12/2010 à 20:18 par MisterHadley

    Et pour la énième fois, "sécuriser", ce n'est pas "spéculer"...

    On ne vit pas dans de l'or, à l'inverse de l'immobilier...

    "investir" dans de l'immobilier, c'est "sécuriser" sur le long terme, pas "spéculer"...

    Ce n'est pas compliquer à comprendre, pourtant...

    Si l'on emprunte pour acquérir un logement que l'on va donc ensuite habiter, et l'on emprunte à un excellent taux, fixe, sur du long terme, on "fige" la dépense budgétaire "logement" sur toute la durée de l'emprunt jusqu'à son terme, pour ensuite, ne plus rien avoir comme "dépense" de logement, ni emprunt, ni surtout loyers...

    Si l'on emprunte sur 25 ans, en TEG fixe, la mensualité sera TOUJOURS identique pendant les vingt-cinq ans de l'emprunt, alors que TOUTES les autres dépenses auront, durant ces mêmes vingt-cinq ans, augmentées...

    Durant ces vingt-cinq ans, mettons à l'anniversaire de l'acquisition, la 18 ème année, la mesualité sera TOUJOURS celle de départ, alors qu'un locataire, lui, dans 18 ans, est sûr d'avoir un loyer qui aura AUGMENTE de beaucoup...

    Après, c'est une question de choix, chacun faisant comme il veut, donc...

    Mais se priver de se "sécuriser" ainsi, c'est "spéculer" sur un risque que l'on prend sur sa propre vie et celle des siens, présents et à venir...

    Donc, voila, quoi...

    ... sans compter que la valeur vénale de l'acquisition sera plus élevée au terme de l'emprunt, dans 25 ans ou plus, alors que l'on aura donc plus rien à payer à ce moment-là.

    Message édité 11/12/2010 à 20:26

  • 0 Reco 11/12/2010 à 20:11 par louve76

    @ MisterHadley de 14:27

    Vous le refusez mais il faudra vous rendre à l'évidence que si hausse de l'immobilier parisien est toujours d'actualité à très court terme (les notaires ne disent rien de plus) il finiront par stagner à défaut de baisser lors de la remontée des taux puis finiront par dégringoler lorsque les investisseurs prendront panique...Il y aura peut-être des manœuvres de passe passe politique pour retarder l'échéance (la méthode coué en fait partie) mais cela arrivera un jour d'une manière certaine. .

    Deux chose à savoir pour : 1- La panique n'en n'a que faire de la rareté d'un bien...
    2- quelque soit sa rareté, un bien qui ne trouve pas vendeur n'a plus aucune valeur. Et c'est moi qui vous le dit ainsi que quiconque ayant un minimum de bon sens.

    Pour les autres : Comme dit un proverbe "On ne saurait contraindre un entêté à faire ce qu'il n'a pas envie de faire.". MisterHadley a décidé de croire que que les prix de l'immobilier pousseront jusqu'au ciel, et bien soit, c'est bien là son propre problème. Mais quand la chute arrivera, il ne pourra pas dire que personne ne l'avait mis au courant...

  • 1 Reco 11/12/2010 à 20:00 par MisterHadley

    Tu veux pas le code de ma CB et les clés d'la bagnole, aussi, tant que t'y est..!?

    Ha ha ha ha ha..!

    Au secours, là... Tsss...

    Quant à toi, si tu dis être "analyste financier", je ne vois pas les noms des boites pour qui tu "analyserais"... ce serait intéressant, là...

    Hum..?

    N'importe quoi, tout ça...

    Message édité 11/12/2010 à 20:02

  • 0 Reco 11/12/2010 à 19:55 par analystefinancier

    Mr Hadley,
    Vous déclarez être une entreprise.
    Quelle est cette entreprise ? Quel est son RCS, si société commerciale ?

  • 0 Reco 11/12/2010 à 19:30 par louve76

    @ MisterHadley de 14:13
    Vous ne montrez toujours pas à quel moment "mon interprétation" disait que l'homme est un actif.

  • 0 Reco 11/12/2010 à 18:56 par analystefinancier

    Le même raisonnement vaut avec l'or.
    La "valeur refuge" s'achète avant la crise, pas pendant.
    Celui qui avait de l'or ou un patrimoine immobilier avant 2009 peut aujourd'hui s'en servir, en le revendant, compenser la perte monétaire réalisée (de manière absolue) en raison de la chute de l'euro. Celui qui souhaite se protéger maintenant en achetant de l'or ou de l'immobilier, et bien c'est trop tard. Pour celui-là, mieux vaut attendre (s'il souhaite "protéger") qu'investir dans un actif déjà trop cher.

  • 0 Reco 11/12/2010 à 18:28 par analystefinancier

    lire 50%, évidemment

  • 1 Reco 11/12/2010 à 18:27 par analystefinancier

    A propos de la pierre "valeur refuge", une petite analyse ex post pour bien faire comprendre combien l'immobilier n'est pas une valeur refuge :

    Entre juillet 2009 et mai 2010, l'euro a perdu de 12 à 23% de sa valeur par rapport aux autres monnaies étrangères (panel de devises de pays où l'on va trouver ces fameux richissimes étrangers qui, c'est bien connu, raflent tout dans Paris, même dans le 11e ... : USD, GBP, ZAR, BRL, RUB).
    Parallèlement, les prix ont augmenté de 20%. Depuis fin 2009, la hausse des prix sur Paris est totalement corrélée à la chute de l'euro et à la baisse des taux. Que les taux remontent (et donc, que l'euro s'apprécie) ou que les émergents se prennent une explosion de liquidité à la figure, et les prix parisien chuteront d'autant.

    Ce qui est amusant, c'est que les personnes qui achètent depuis janvier 2010 parce qu'avec la crise ils souhaitent "sécuriser leur argent" dans l'immobilier (actuellement, près de 500% des acheteurs sur Paris sont des CSP+ déjà propriétaires, dont beaucoup de provinciaux, achetant des petites surfaces pour faire du locatif, mais avec des rentabilités dérisoires au regard du risque pris sur le capital - chiffre à confirmer sur le site des notaires, mais l'ordre de grandeur est là) sont en retard de plusieurs trains.
    Car au moment de leur achat, l'euro était déjà déprécié de 20% par rapport aux autres monnaies : donc trop tard pour "sécuriser" quoi que ce soit, si tel était leur but. Et maintenant, non contents d'acheter trop tard, ils se rajoutent une couche de perte en payant leur actif 20% trop cher ! S'ils voulaient sécuriser, il fallait acheter avant la chute de l'euro ...

  • 0 Reco 11/12/2010 à 18:02 par analystefinancier

    MisterHadley", c'est une entreprise :

    quel est votre RCS ?

  • 1 Reco 11/12/2010 à 14:27 par MisterHadley

    En fait, après plusieurs relectures de ces cinq messages, seul le dernier est à peu près compréhensible...

    Donc, je ne réponds qu'à celui-ci...

    Alors, si tu ne l'avais pas compris jusqu'ici, OUI JE REFUSE l'idée d'une "dégringolade" actuellement de l'immobilier, parce que, en plus de tout ce qui aura été déjà expliqué trèeeees longuement avant depuis le début, ce qui est une évidence pour toi, et sans que tu ne l'ais jusqu'ici justifié, à savoir cette "dégringolade évidente d'actualité", est en contradiction formelle avec la réalité, justement...

    Les prix vont encore augmenter prochainement, ce n'est pas moi qui le dit, mais ce nouvelle indice des Notaires prenant en considération les promesses de ventes ACTUELLES qui seront donc définitivement enregistrées au T1 2011..!

    L'offre de logements est toujours insuffisante en zones tendues, et ce n'est pas demain la veille que ces logements manquants seront construits, car même en lançant tous les programmes classiques qui seraient nécessaires pour y parvenir, ces logements ne seraient disponibles que dans quatre ans..!

    Et nous ne sommes pas "comme en 2008", les taux sont bien plus bas, justement, et le demeureront encore lorsqu'ils remonteront en 2011, ce qui favorise celles et ceux qui en ont besoin...

    Il y a également deux années de plus pour la pénurie qu'en 2008, ce qui raréfie encore l'offre disponible...

    Donc, oui, je refuse, oui...

    :)

    Message édité 11/12/2010 à 14:28

  • 1 Reco 11/12/2010 à 14:13 par MisterHadley

    Non, là, c'est trop, tu le fais exprès...

    RELIS ce que j'ai écris, TU déformes ce que je dis, et surtout, ce que je ne dis même pas.

    C'EST MOI qui affirme, en lisant ton interprétation de ce qu'est un "actif", que l'Homme en est un.

    Sur tes cinq messages de "réponses", aucun ne correspond avec ce qui est dit, c'est quand même fabuleux, là... :)

    Message édité 11/12/2010 à 14:15

  • 0 Reco 11/12/2010 à 14:03 par louve76

    @MisterHadley
    Que vous anonciez une tendance et non des chiffres de hausse et de baisse n'enlève rien au fait que vous refusez toujours l'évidence qu'une dégringolade puisse être d'actualité aujourd'hui parce, et vous le reconnaissez vous même, on n'est plus dans la même configuration que l'avant crise de 2008.

  • 0 Reco 11/12/2010 à 14:03 par louve76

    @MisterHadley
    Au sujet de la conclusion, le fait que les particulier de centre commerciaux, des bureau, des hectar de terrain...etc n'empècheche en rien le "vrai investisseur" (comme c'est le cas actuellement), d'investir dans l'immobilier d'habitation comme le particulier de se trouver eun concurrence avec lui. En clair si la règle que vous évoquez est juste, ce n'est pas le cas de sa reciproque.

  • 0 Reco 11/12/2010 à 14:03 par louve76

    @MisterHadley
    Dire que les investisseur ne sont pas des mouton, ce n'est pas du mépris, c'est seulement un constat.

  • 0 Reco 11/12/2010 à 14:02 par louve76

    @MisterHadley
    Et non que se soit avant ou pour les réponse que vous me faite, vous n'expliquez rien. Vous vous contentez juste de dire que "Madame" a raison et vous nous assenez vos "dogme", en majuscule, comme si allait leur donner plus de crédibilité, alors que c'est simplement de la méthode coué.

  • 0 Reco 11/12/2010 à 14:02 par louve76

    @MisterHadley
    Déja d'une part dans quel message j'ai pu dire que l'homme ou les entrebrises sont des actif ? Cela ne sert a rien d'inventer des propos au autres qui donnerai une valeur à votre opinion.

  • 1 Reco 11/12/2010 à 13:34 par MisterHadley

    Je t'explique un truc, "analystefinancier"... avec a ou A, puisque tu as les deux sur cette discussion :

    "MisterHadley", c'est une entreprise...

    Alors, quand on lit ta dernière "contribution" immobilière, où, comme pour les autres, tu n'es qu'insultant, tu nous fais bien rire, puisqu'affirmer, pour un "analyste", ce que tu viens donc de dire, alors que dans une entreprise, bah ptete ben qu'il y a plusieurs personnes, hein...

    ... c'est un très grand moment "d'analyse", là, c'est sûr..! :)

    Sinon, si cela ne t'intéresse pas, pourquoi viens-tu me lire..?

    Pas cohérent, tout ça...

    Sur ce...

    Message édité 11/12/2010 à 13:37

  • 1 Reco 11/12/2010 à 13:18 par MisterHadley

    Et enfin, pour la conclusion, vu qu'il y a un très gros blème de comprenette, ou de sémantique, sur le terme "investisseur"...

    Les particuliers achètent-ils des centres commerciaux..?

    Achètent-ils des boutiques, des bureaux, des parkings, hangars et assimilés..?

    Achètent-ils des terrains par hectares pour y construire des immeubles entiers et autres..?

    Achètent-ils des appartements par centaines d'unités, directement en faisant main basse sur des immeubles entiers et les loyers, ainsi qu'autres revenus potentiellement liés avec ces immeubles..?

    Si la réponse est négative, nous aurons donc bien une différence entre des "investisseurs", au sens vrai du terme quand on parle de gros sous, sur les biens objets des convoitises de chacun, "investisseurs" et "particuliers", et les "particuliers"...

    Pas les mêmes marchés DU TOUT, donc PAS DE CONCURRENCE sur les biens immobiliers, à Paris comme ailleurs...

    Maintenant, le pti gars qui va tenter un coup sur du locatif, vite fait, à l'arrache, histoire d'améliorer l'ordinaire, pour moi, ce n'est pas un "investisseur" au même titre que ce que je viens de dire, mais un particulier qui tente "un coup"...

    Donc, un particulier... ;)

    Voila, en gros...

    Sa seigneurie est-elle satisfaite..? ;)

    Message édité 11/12/2010 à 13:30

  • 0 Reco 11/12/2010 à 13:11 par analistefinancier

    Mister :
    La manière dont vous écrivez est proche, sinon identique, à celle d'une personne souffrant de troubles associés à la paranoïa. Vous êtes relativement imperméable à la discussion, engagez la polémique à tout va en rapportant les choses à vous (ce qui vous donne une importance que vous n'avez pas ni ne réussissez à obtenir, et ennuie tout le monde puisque personne dans cet échange l'intérêt des gens ne se porte pas sur vous, mais sur le marché immobilier). Vous êtes dans le champs de la logorrhée : incohérences, manque d'argumentation, flux continu et illisible de textes.
    Ces syndromes se soignent, à défaut pouvoir disparaître. En attendant, les modérateurs pourraient peut-être calmer ce flux continu de parole en vous ... modérant un peu ?

  • 1 Reco 11/12/2010 à 13:11 par MisterHadley

    La suite :

    Les "investisseurs sont des moutons"...

    Libre à toi de mépriser tout acquéreur si cela te chante, ce n'est pas mon cas de mépriser gratuitement mon prochain...

    ... puisque le coté "investisseur", maintenant sorti de l'équation, s'avère donc être tout acquéreur...

    Je n'explique pas "la formation de la bulle" ni encore moins "son éclatement", puisqu'il ne s'agit pas d'un marché actuellement spéculatif, mais de nécessité...

    Ce qui occasionne donc une pression, depuis déjà pas mal de temps, et la pression s'intensifiera, faute de logements nécessaires disponibles...

    Ces logements, une fois disponibles, s'ils le sont totalement un jour, feront alors tout simplement baisser la pression, rien de plus...

    Nous sommes dans une configuration de nécessité, et non dans une logique de spéculation, encore une fois.

    Pour la comparaison bourse/immobilier, je ne dis rien de plus, tu te contredis ainsi déjà toi-même, en affirmant bien ce qui est la réalité présente et à venir, à savoir que nous ne sommes absolument pas dans une configuration comme "avant", qu'elle que soit la période... donc, là, merci de l'admettre enfin... ;)

    Les théories fondées sur rien ne sont pas forcément les tiennes... prétentieux..! :)

    Mais celles des "spécialistes" autoproclamés qui annoncent médiatiquement tout et n'importe quoi, de façon chiffrées, le tout sur un vide abyssal

    Quant à moi, je n'annonce pas des "-20%", ou à l'inverse des "+20%", mais une tendance...

    Et jusqu'ici, zéro erreur.

    Je pourrai chiffrer, mais je ne le fais pas pour les raisons évoquées juste avant, ça ne sert à rien... sauf pour moi perso...

    Je ne donne un chiffre que dans ce que j'aimerais, mais rien d'autre, comme "limite" idéale.

    Je ne m'appelle pas Marc, moi... ;)

    Message édité 11/12/2010 à 13:26Message modéré 31/01/2011 à 12:01

  • 0 Reco 11/12/2010 à 12:59 par analistefinancier

    à UFFA92,
    En se connectant sur le site de CB Richard Ellis Capital Markets, on se rend compte que cette société n'est pas la plus haussière de toutes les agences immobilières. Arrive un moment où, même avec une augmentation des prix, le CA ne suit plus dès lors qu'il y a moins de mandats qui entrent.
    Plus les prix montent, plus le marché se bloque, moins il y a de mandat par agence. L'impact sur le CA est le même qu'en phase de baisse des prix, lorsqu'il y a accumulation d'invendus et ventes moins chères.
    L'une des solutions pour réguler ce marché pourrait-être de supprimer de droit aux particuliers de vendre par eux-même (hypothèse d'école, car contraire aux principes du droit) et, parallèlement, interdire côté AI la rémunération au pourcentage, rendre obligatoire la carte pour tous les collaborateurs et augmenter les montants minimum des garanties financières.
    Une réforme de la fiscalité du patrimoine avec imposition importante sur les PV sans limitation de durée de détention, et avantage fiscal offert aux investissements productifs au capital des entreprises françaises et européennes, aurait cependant l'avantage de mieux renflouer les caisses de l'Etat et d'orienter les comportements moutonniers, non plus sur l'immobilier, mais sur des choses utiles.

  • 1 Reco 11/12/2010 à 12:58 par MisterHadley

    Alors, pour faire zizir à sa seigneurie, reprenons une dernière fois, parce que là, ça devient lassant de répéter encore ce qu'il y a déjà de marquer :

    "louve76", les actifs, nous le sommes nous-mêmes, d'après ta définition, à savoir que l'Homme est un actif, une entreprise, afin de performer ses dividendes, lourdera X centaines, ou plus, de salariés... Elle bazardera donc une partie de ses "actifs".

    Donc, maintenant que les choses sont plus claires pour tout le monde, le coté "actif" se voit dégagé direct de l'équation.

    Pour ce qui est de cette fameuse "bulle" : si tu tiens à ce qu'il y en ait une, ne te gênes pas, je ne voudrais pas te vexer, donc renommes-là en ce que tu voudras, je résume ta "bulle", moi, en nécessité de se loger, et rien de plus, le reste n'étant que résiduel.

    Pour ce qui est des "investisseurs", déjà, si la "spéculation" n'est pas sur du court terme, ce n'est donc plus de la spéculation, justement, mais bel et bien un investissement, puisque c'est sur du long terme...

    Et comme sur le long terme, l'immobilier sera toujours gagnant, ça nous sort, là aussi, le coté "spéculation" et "investisseurs" de l'équation.

    Les prix se sont redressés depuis un an : CF indice INSEE, ce n'est pas moi qui le dit...

    Pour Paris, les années 80, 90, etc, etc, n'oublies pas dans ce cas de comparer absolument toutes les données qui vont avec, sans donc les "oublier", sinon, bah ça ne sert strictement à rien, on ne peut comparer que ce qui est comparable.

    Je rajoute sur ce point qu'on arrive en 2011, la vie va très vite, et pour absolument tout, alors les vieux modèles périmés d'avant, hein... beurk...

    Faudrait voir à être bien plus réactif et au taquet, plutôt que de s'engluer en étant passéiste... et vu que "qui n'avance pas, recule..." voila, quoi...

    Message édité 11/12/2010 à 13:22

  • 1 Reco 11/12/2010 à 12:45 par MisterHadley

    Pour ce qui est de démontrer, il suffit déjà de relire l'ensemble de cette discussion, et tout y est.

    Alors prétendre que je ne démontre rien, là, c'est quand même chaud bouillant..!

    :)

    Message édité 11/12/2010 à 13:19

  • 0 Reco 11/12/2010 à 12:44 par MisterHadley

    C"est bien tenté, analystefinancier, mais tu as justement "oublié" la majuscule en reprenant ton pseudo de complaisance pour faire comme si tu étais un vrai intervenant, et non un animateur... ;)

    Grillé, sa seigneurie..!

    Hé hé hé hé hé... ;)

    Message édité 11/12/2010 à 12:44

  • 0 Reco 11/12/2010 à 12:17 par analistefinancier

    Merci louve76 pour vos messages.
    Les bulles ne sont pas forcément spéculatives : les bulles de liquidité par exemple n'ont rien de spéculatives, elles sont liées à l'afflux d'argent gratuit sur une classe d'actif donné, soit que l'argent gratuit augmente artificiellement la capacité d'achat pour les personnes ayant besoin d'acheter (cas de l'immobilier : taux trop bas, durées trop longues : on avait connu cela au Japon avant la gigantesque récession de années 91, suivie par 17 années consécutives de baisse des prix de l'immobilier, avec des prix à Tokyo qui sont aujourd'hui ceux de ... 1983 ! en précisant bien que Tokyo est aussi bloqué côté foncier que Paris et qu'il n'y a jamais eu d'emprunts subprime au Japon ...), soit que l'absence de rendement pousse les investisseurs à allouer leurs liquidités sur des actifs porteurs de promesses (actuellement, bulle massive sur les émergents, qui offrent du coup de très beaux rendements, mais pour combien de temps encore ?) ou d'une illusoire sécurité (l'or, l'immobilier - dont les valeurs d'échange, en cas de vrai crise, ne vaudra que ce que les gens auront à proposer en face, c'est-à-dire rien : en 1945 en Allemagne, il n'y avait plus de richesse, un tableau de Vinci volé aux pays envahis par les nazis valait quelques centaines de litres d'essence.

  • 0 Reco 11/12/2010 à 11:53 par louve76

    @ MisterHadley suite...

    "Je rajouterai que l'immobilier n'est pas la bourse, on ne vend pas suite à une prétendue "panique" qu'il y aurait, ce n'est pas du tout comme ça que cela fonctionne..."
    Sauf qu'un investisseur reste un investisseur que se soit en bourse ou dans l'immobilier. Il est mu par des croyance plus ou mons rationnelles.Et c'est ce qui fait qu'aujourd'hui on n'es plus vraiment dans la même configuration de l'avant crise de 2008, tout comme en 2008 on n'était pas dans la même configuration qu'avant la crise de 1990.

    "Enfin, les suppositions et les théories débitées au conditionnel ne valent strictement rien car fondées sur rien, sinon de vagues suppositions..."
    Je vous retourne votre remarque. Il n'y a que vous pour affirmer, sans rien démontrer, que mes propos ne sont fondée sur rien...

    En conclusion : Comme vous le dites "Le bon peuple n'achète pas la même chose que les "investisseurs",et donc ne ciblent pas les mêmes produits..." preuve sortant de votre plume qu'on n'est plus seulement dans une logique d'une dynamique de nécessité. Ce qui rend l'évolution de l'immobilier encore plus incertaine que vous voulez bien le croire. Et ca l'incertitude, les investisseurs y z'aime pas.

  • 0 Reco 11/12/2010 à 11:39 par louve76

    MisterHadley

    "Donc, l'immobilier est bien un "actif"..."
    Oui tout comme les actions, les obligations, ou l'or...etc

    "Donc, nous ne sommes pas dans une "bulle" spéculative..."
    Les bulles ne sont pas que spéculative. Exemple bulle de liquidité.

    "Par contre, les "investisseurs" n'existent pas que depuis seulement six mois..."
    D'une manière aussi massive si. Et ce même si leur but n'est pas de spéculer à court terme sur la hausse des prix (contrairement aux années 80).

    "Les prix de l'immobilier ne se sont pas redressés il y a seulement six mois non plus, cela fait déjà un an qu'ils sont repartis..."
    Ben voyons. Et bientôt dans une de vos rhétorique vous allez nous dire que les prix de l'immobilier n'ont jamais cessé de baissé.

    "Paris aura jusqu'ici, et bien avant 2008, toujours été un marché à part également..."
    Au cours des années 2000 (contrairement aux années 80) la tendance évolutive était la même a Paris et sur touys le territoire nationale. Justement parce qu'on n'était pas sur du spéculatif mais sur une "dynamique de nécessité" comme vous le dites si bien. Sauf que depuis ces dernier moi, si cela se redresse sur l'ensemble du territoire, a paris cela explose. Et s'il avait pas eu un début d'année difficile on serait plutôt à +30 voir +40% à Paris depuis le début de l'année.

    "Quant à "tout investisseur", etc, etc, c'est très loin d'être aussi simpliste, chaque "investisseur" étant par définition unique, l'ensemble "n'investit" pas comme un seul homme, mais individuellement à sa façon..."
    Les investisseurs sont des moutons. Dès qu'une tendance se dessine ils finissent toujours par faire la même chose. Sinon comment expliquer la formation de "bulle" et d'éclatement de "bulle".
    .....

  • 1 Reco 11/12/2010 à 10:15 par MisterHadley

    Mais libre à toi d'être insultant lorsque tu es pris en défaut, analyste financier...

    ... Ca ne change pas le fait que ce n'est pas moi qui ait sorti que l'immobilier n'était pas un actif, hein, mais toi...

    Et que les donneurs de leçons foireuses répondent eux-mêmes aux questions, ça changera de leurs fuites courageuses...

  • 0 Reco 11/12/2010 à 10:00 par Analyste financier

    MisterHadley
    On peut tous avoir des analyses et pronostics différents.
    Toutefois, il ne faut pas dire des absurdités. Le fait que l'immobilier soit un "actif" n"empêche pas d'avoir une bulle : l'or, la tulipe, l'oeuvre d'art, le pétrole, les matières premières agricoles, ce sont des actifs. Tous ces actifs sont sujets à la spéculation et, sans qu'il y ait même spéculation, à une très forte volatilité des prix.
    Quelle est votre formation intellectuelle, universitaire, quelles sont vos expériences et réussites professionnelles pour pouvoir (en dehors de l'expression de vos opinions) sortir des âneries qui démontrent une totale ignorance de l'économie et; même, du sens des mots (référez-vous déjà à un simple dictionnaire Larousse).

  • 1 Reco 11/12/2010 à 09:14 par MisterHadley

    Décidément, hein, on fait vraiment de gros progrès, là... ;)

    Donc, tout ce cirque sur les forums et autres sites d'informations, dès qu'un article ose parler de la réalité, serait donc fomenté par des personnes qui n'ont pas les moyens d'acheter...

    Et depuis tout ce temps, celui où ces agitateurs de "bulle" se répendent partout à grand coup de mauvaise foi et autres, il n'aurait pas mieux valu finalement se soucier de savoir justement comment acheter convenablement quelque chose qui les satisferait, plutôt..?

    Nan, parce que penser vraiment qu'en faisant un énième caprice et en se fachant virtuellement tout rouge, etc, etc, en attendant simplement que "la bulle" éclate et ensuite, s'imaginer que l'on pourra alors acquérir ce que l'on veut, ce n'est pas très responsable comme attitude, finalement...

  • 0 Reco 11/12/2010 à 07:01 par UFFA92

    J'aimerai qu'on me précise qui sont ces acheteurs qui "achetent pour se loger" sur Paris. Nous ne devons pas vivre dans le même monde. Dans le même article, elle parle quand même "du nombre important d'investisseurs" et selon elle la hausse de prix est rendu indolore par la faiblesse des taux d'emprunt. C'est quand même un prêt qu'il faut rembourser. Parler d'un marché sain alors que les prix atteignent des sommets, c'est se moquer des personnes qui n'ont pas les moyens d'acheter...

    Message modéré 31/01/2011 à 12:26

  • 1 Reco 11/12/2010 à 00:15 par MisterHadley

    On commence à progresser, là, c'est déjà mieux... ;)

    Donc, l'immobilier est bien un "actif"...

    Donc, nous ne sommes pas dans une "bulle" spéculative...

    Par contre, les "investisseurs" n'existent pas que depuis seulement six mois...

    Les institutionnels ont d'ailleurs eu leur part de responsabilité en vendant quelques immeubles par ci par là, histoire d'éviter le gouffre...

    Les prix de l'immobilier ne se sont pas redressés il y a seulement six mois non plus, cela fait déjà un an qu'ils sont repartis...

    Paris aura jusqu'ici, et bien avant 2008, toujours été un marché à part également...

    Quant à "tout investisseur", etc, etc, c'est très loin d'être aussi simpliste, chaque "investisseur" étant par définition unique, l'ensemble "n'investit" pas comme un seul homme, mais individuellement à sa façon...

    Je rajouterai que l'immobilier n'est pas la bourse, on ne vend pas suite à une prétendue "panique" qu'il y aurait, ce n'est pas du tout comme ça que cela fonctionne...

    Et heureusement.

    Enfin, les suppositions et les théories débitées au conditionnel ne valent strictement rien car fondées sur rien, sinon de vagues suppositions...

    Et avec des "si", on met justement Paris en bouteille, donc... :)

    L'immobilier dans son immense majorité actuelle et encore plus à venir n'est, encore une fois, pas dans une logique spéculative, mais dans une dynamique de nécessité, nuance...

    Le bon peuple n'achète pas la même chose que les "investisseurs", mot qui, de plus, ne veut rien dire en lui-même, ils ne ciblent pas les mêmes produits...

    Donc, en reprenant ta conclusion, j'en conclus donc, moi, que prétendre tout et n'importe quoi avec des "si" censé pouvoir survenir demain ou dans des années ne sert donc à strictement rien...

    Donc...

    Sur ce.

    A+

    Message édité 11/12/2010 à 00:19

  • 0 Reco 10/12/2010 à 22:17 par louve76

    @MisterHadley Si vous voulez dire qu'une hausse des taux n'entrainera pas de chute brutal du prix de l'immobilier, je n'ai jamais dit le contraire. Mais comme vous le soulignez vous même la hausse des taux a eu un impact car vous évoquez un niveau de prix revenu au niveau de celui d'avant effondrement des place Boursière.Et si les prix ont rebondi depuis la mi 2010 c'est bien aussi parce que les taux ont rebaissé depuis.

    Que l'on ne fut pas dans une configuration spéculative mais dans une logique d'habitat durant les années 2000 est un fait, et c'est ce qui justifie la pénurie actuelle car a part pour les succession, les séparations et les divorces il n'y a pas vraiment de raison de vendre.

    Sauf que depuis 6 mois, c'est une nouvelle catégorie d'acteur s'est ajouté : celle des investisseur qui fuient la bourse pour placer dans l'immobilier et qui n'ont pas forcément besoin d'emprunter pour acquérir (limitant peut-être encore plus l'effet de la variation des taux) mais peuvent surenchérir et c'est cela, plus qu'une quelconque hausse de salaire qui fait actuellement explosé les prix parisiens et fait de cette ville une exception vis a vis du reste du pays, ce qu'elle n'était pas avant la crise de 2008. Ailleurs les prix n'ont fait que rattraper les prix d'avant 2008. A Paris on a largement battu le record de prix au M2 de l'avant crise.

    Pour sûr ils ne spéculent pas sur la hausse des prix. Il ne font que placer dans ce qu'ils croient être une valeur refuge. Sauf que comme tout investisseur, leur intérêt est aussi de pouvoir vendre cet actif à tout moment sans risque de perte de valeur (définition même d'une valeur refuge). Or si les prix stagnent a cause d'une hausse significative des taux ou un niveau de prix qui refroidirait tout nouvel investisseur, on irait assurément vers la fin de cette croyance ce qui engendrerai une panique poussant tous les investisseur a vouloir vendre en même temps. Et ceci peut très bien arrivé demain comme dans plusieurs années...

  • 1 Reco 10/12/2010 à 18:50 par MisterHadley

    Grob, malgré ce que tu dis, je n'ai justement pas expliqué que "l'éclatement de la bulle comme en Irlande serait mauvais"...

    Pour la simple et bonne raison que nous ne sommes pas en France actuellement dans une configuration spéculative, la majorité des acquéreurs cherchant tout simplement à se loger à leur convenance.

    Louve76, puisque nous sommes revenus aux prix d'avant l'effondrement des places boursières de fin 2008, à combien étaient les taux d'emprunts immobiliers avant, également..?

    Autour de 5.50% grosso modo, n'est-ce pas..?

    Les revenus des Français étaient par définition moins "élevés" qu'actuellement, puisque deux ans auront passés...

    Ce qui laisse donc déjà une très belle marge "d'augmentation" des taux, de l'ordre d'au moins 1.5 à 2% plus élevés que ceux exceptionnels que l'on a actuellement, durant lesquels la dite augmentation des taux d'emprunt ne changera strictement rien...

    Pourquoi..?

    Parce que les Français avaient jusqu'à il y à deux ans, avant l'effondrement des marchés financiers, des taux bien supérieurs, avaient moins de "revenus" qu'actuellement, les prix étaient donc au minimum les mêmes que maintenant, et ils achetaient malgré tout...

    Conclusion : les intentions massives d'acquisitions se concrétiseront encore avec des taux supérieurs lorsqu'ils remonteront, même avec au minimum une augmentation de ces taux actuels de 1.5 à 2%...

    Message édité 10/12/2010 à 18:53

  • 0 Reco 10/12/2010 à 16:48 par poilagratter

    ok la louve....ça me rappelle l'histoire du verre à moitié vide et du verre à moitié plein ta précision....ou celle de l'oeuf et de la poule....j'avais cru lire "indolore" et pas "compensé"..mais j'aurai mal lu ...mea culpa....

  • 0 Reco 10/12/2010 à 16:10 par louve76

    Précision @poilagratter en soutenant que la "hausse est rendue...indolore par la faiblesse des taux d’emprunt" elle affirme que la hausse des prix à été compensé par la baisse des taux. Alors que c'est l'inverse, c'est la baisse des taux qui a conduit à la hausse des prix et donc que c'est la hausse des prix qui a compensé la baisse des taux.

  • 0 Reco 10/12/2010 à 15:24 par poilagratter

    ah , louve est d'accord avec burn out....2 contre 1, je suis mal là......

  • 0 Reco 10/12/2010 à 15:24 par poilagratter

    et pour ceux qui peuvent rester sur des durées de remboursement plus courtes, l'économie sur les intérêts grâce à des taux bas permet d'enrichir les vendeurs qui peuvent vendre plus cher....mais pour l'acheteur il sort la même chose de sa poche....ainsi va le monde.....

  • 0 Reco 10/12/2010 à 15:23 par louve76

    @burn out bien vu, il y a là manifestement une inversion entre la cause et la conséquence....

  • 0 Reco 10/12/2010 à 15:21 par poilagratter

    t'es sévère burn out.....elle n'a pas tout à fait tort....elle a juste omis de préciser qu'un crédit c'est un taux ET une durée de remboursement.....donc les acqureurs actuels certes n'ont pas de mensulaités vraiment plus lourdes à payer mais par contre ils vont payer bien plus longtemps....

  • 0 Reco 10/12/2010 à 15:15 par poilagratter

    on voit quand même bien que l'ouverture du robinet du crédit (taux de plus en plus bas et des durées de remboursement de plus en plus longues) favorise nettement la demande et donc l'inflation des prix de vente des biens immobiliers pour peu que l'offre ne suive pas.....l'effet conjugué des deux phénomènes (crédit pas cher et pénurie de l'offre) crée automatiquement une explosion des prix mais tout cela reste à mon avis fragile en période de crise économique et de grandes incertitudes pour les années à venir....donc l'immobilier valeur refuge ok, mais sur de longues périodes, le tout agrémenté de coups de semonce plus ou moins violents comme au début des années 90 ....le prochain n'est peut-être pas si loin....

  • 0 Reco 10/12/2010 à 14:16 par Eric

    Son raisonnement s'effondre à la quatrième phrase : "la pierre est la valeur refuge par excellence". Stiglitz, nobel, nous dit que les bulles sont alimentées par des croyances (et des craintes de pénuries lorsque l'actif est physique). Ici : la pierre est valeur refuge, c'est faux.
    - il n'y a pas d'actif sans risque dans l'économie : or, pierre, obligations d'Etat...tout peut baisser sévèrement et l'a déjà fait. Un petit tour sur google et le constat est la.
    - les prix immobiliers en France (ajustés de l'inflation) depuis la seconde guerre mondiale ont déjà chuté de plus 20% par trois fois, c'est un fait. 40% de décrue à Paris entre 91 et 97.
    Voilà, ça mérite pas plus. Ce texte est totalement biaisé par sa situation professionelle.

  • 0 Reco 10/12/2010 à 13:48 par grob

    "vous nous expliquez" pardon
    Ah si pardon, il y a bien une explication à la hausse. L'excès de liquidités gratuites. Explication fort dangereuse au demeurant.

  • 0 Reco 10/12/2010 à 13:46 par grob

    MrHadley, vous nous expliquer qu'un éclatement de la bulle comme en Irlande serait mauvais. C'est bien le problème. Plus les prix montent haut en dehors de toute logique quoique vous en disiez (la "pénurie" a augmenté ? la situation économique est florissante ?), plus la baisse sera brutale et douloureuse. Mieux valent donc les discours raisonnables et méfiants vis-à-vis de cette hausse que les éternels satisfecits qui suivent les statistiques à la hausse.
    Tiens, les taux souverains remontent...

  • 0 Reco 10/12/2010 à 12:51 par poilagratter

    tiens je viens d'aller consulter le palmares des villes à droite sur cette page.....le fossé entre l'immobilier parisien et la province est quand même assez spectaculaire et devrait calmer les ardeurs inflationnistes de nombreux vendeurs qui bloquent un peu beaucoup le marché de nombreuses zones de province par des prétentions aujourd'hui totalement irréalistes....

  • 0 Reco 10/12/2010 à 12:44 par poilagratter

    c'est déjà moins spectaculaire les plus values pour ceux qui ont acheté en 2007, quand les prix étaient au plus haut, et qui ont dû revendre en 2009.....surtout en province ....on l'a vu surtout au niveau des prêts relais que ne couvraient plus la revente du bien....par contre celui qui a acheté en 2000 et revendu en 2007...jackpot!! comme disent les british: to be at the right time at the right place!!!

  • 1 Reco 10/12/2010 à 12:30 par copleboss

    Pour connaitre de nombreux acheteurs de 2005 (dont moi qui ait vendu cette année avec achat en 2005), ils sont trés loin d'avoir fait des moins values...
    Hormi quelques pigeonnades type Robien / Scellier, les moins values sont des cas exceptionnels...

  • 0 Reco 10/12/2010 à 12:10 par poilagratter

    en même temps c'est comme à la bourse...tant qu'on ne vend pas on n'a rien perdu.....le problème c'est pour ceux qui sont contraints de vendre pour quelque raison que ce soit...les autres, ils préfèrent souvent retirer leur bien de la vente en attendant des jours meilleurs....on a déjà vu cela deux fois au cours de la crise des années 90 et dans une moindre mesure dans les mois qui ont suivi le clash de 2008

  • 0 Reco 10/12/2010 à 11:24 par Louve76

    Il n'y a peut-être pas de bulle spéculative, il y a néanmoins une bulle de liquidité. Et ce serait une erreur de croire que la situation est plus seraine que celle des années 80. Pour sur elle est totalement différente. Les gens ont acheté pour se loger avant 2008 et c'est se qui explique la pénurie actuel de vendeur. Mais pour ce qui est du phénomène "valeur refuge" il est beaucoup plus récent. Si la hausse des taux se fait elle ne touchera que la demande des accedant ayant besoin d'un pret pour acheté, ce qui n'est pas le cas des investisseur. Pour sur cela fera stagner les les prix voir baisser un peu sans chutte vertigineuse (du moins dans un premier temps). Mais qu'est-ce qui va se passer lorsque l'investisseur va se rendre compte que la valeur de son actif baisse (même modérément) et qu'il lui sera plus difficil de récuperer ses billes (comme se fut le cas au plus fort de la crise financiere) ? Il risque comme toujours de paniquer et là la chutte des prix sera alors un peu plus brutale. D'autant plus qu'on ne vent pas un bien immobilier comme on vendrait des actions ou de l'or.

  • 0 Reco 10/12/2010 à 10:55 par poilagratter

    mais non voyons, t'inquiète pas....tout va bien, ya pas de bulle.....dormez tranquille les moutons......faites confiance à nos dirigeants et les brillants économistes qui les entourent....sans oublier leurs supporters sur les forums immobiliers......si, si, j'ai cru en reconnaitre un ou deux ici même!!

  • 0 Reco 09/12/2010 à 17:54 par Coupeur

    Il n'ya pas de bulle. Il va y avoir une bulle alors ?

  • 0 Reco 09/12/2010 à 16:50 par poilagratter

    je ne m'en vais pas lâchement....je vais juste continuer de chercher des logements à des prix cohérents pour mes clients qui font partie des 95% de français qui ne peuvent même pas rêver un jour acheter quoique ce soit dans la capitale où les prix continuent de flamber ....je te laisse les autres.....et mes lol valent bien tes ;)......à la prochaine pour de nouvelles joutes immobilières!

  • 1 Reco 09/12/2010 à 16:25 par MisterHadley

    Avant d'y aller moi aussi, je te dédis, ainsi qu'aux mauvaises langues sans aucune solutions, cette news d'aujourd'hui, disponible sur ce site, à propos des nouveaux records de prix à la capitale, entre autres...

    Sur ce...

    ... c'était comme toujours vachement instructif... :)

    Message modéré 31/01/2011 à 12:01

  • 0 Reco 09/12/2010 à 16:19 par poilagratter

    désolé votre altesse, votre rhétorique commence à ne plus trop m'amuser..je vous laisse en bonne compagnie.....

  • 0 Reco 09/12/2010 à 16:16 par MisterHadley

    C'est vrai qu'à part "lol" et "se marrer ici"...

    Logements haut de gammes inaccessibles pour ceux qui ont la nécessité de se loger...

    HLM soit occupés indument par les profiteurs qui se reconnaissent, soit manquants...

    D'ou la flambée des prix...

    Donc, à part LOL et se marrer, on fait quoi pour celles et ceux qui ont la nécessité de se loger et ne peuvent le faire décemment..?

    A part "attendre", biensur, vu qu'eux, ne sont pas logés indument en HLM comme ceux qui se reconnaissent... ;)

  • 0 Reco 09/12/2010 à 16:12 par poilagratter

    c'était quoi la question déjà? pitié pour mon Altsheimmer stp....

  • 1 Reco 09/12/2010 à 16:08 par MisterHadley

    Toujours pas de réponse, alors..?

  • 0 Reco 09/12/2010 à 16:05 par poilagratter

    j'aime bien ici, on se marre.......

  • 0 Reco 09/12/2010 à 16:04 par poilagratter

    ben le problème c'est que tout ce qui sort de terre en région parisienne ces dernières années ce ne sont que des programmes vendus 20 à 30% au dessus des prix de l'ancien et acquis en majorité par des investisseurs en quête de défiscalisation.....pour le reste, ce ne sont que des lotissements de pavillons sans aucun charme avec des prix de foncier à la base souvent plus chers que le prix de la construction! bref, on crée de la richesse, c'est sûr, pour les promoteurs-constructeurs et propriétaires de foncier.....

  • 1 Reco 09/12/2010 à 15:59 par MisterHadley

    Quand je vois qu'il est claqué joyeusement des centaines de millions pour un centre commercial à Paris intramuros, je me dis finalement qu'attendre quelque chose de la "collectivité", bah...

    ... c'est un luxe que le bon peuple, le vrai, pas celui qui profite honteusement du système, ne peut se permettre, lui...

    Alors...

    Message édité 09/12/2010 à 15:59

  • 0 Reco 09/12/2010 à 15:56 par MisterHadley

    Je note toujours que tu ne vois rien d'autres que les niaiseries avec laquelle tu t'abreuves virtuellement, à savoir "résidence de type Robien, Besson ou Scellier"...

    Bah on est pas sorti de l'auberge, là, c'est sûr..! :)

  • 0 Reco 09/12/2010 à 15:55 par MisterHadley

    C'est surtout que toi, tu n'en as pas le pouvoir...

    :)

    Et qui te parle de "défiscalisations"..?

    Tout le monde ne spécule pas, hein, faut sortir un peu de temps en temps, là... :)

  • 0 Reco 09/12/2010 à 15:51 par poilagratter

    au prix du tas d'or sur lequel tu dis dormir et auquel à l'arrivée se font avoir les investisseurs en défiscalisation j'ai du mal à imaginer que la clientèle de l'abbé Pierre soit le gros des bataillons de locataires de tes résidences de type Robien, Besson ou Scellier......mais loin de moi l'idée de te reprocher quoi que ce soit....c'est juste que je ne vais pas te décerner en plus une couronne de lauriers pour services rendus à la nation...

  • 1 Reco 09/12/2010 à 15:48 par MisterHadley

    Les logements haut de gammes sont inaccessibles pour ceux qui ont la necessité de se loger...

    Les logements accessibles sont occupés soit par des profiteurs blindés qui ne s'assument pas en tant que spéculateurs à la baisse qu'ils sont, soit manquants...

    Alors, les logements "du milieu" qui n'existent pas, va bien falloir les construire, non..?

    Donc, créer de la "richesse"...

    Et pour les construire, il faut bien du pognon, n'est-ce pas..?

    Et créer cette "richesse" va alors ensuite créer des emplois, non..?

    Ah, y a des flèches, par ici, hein... :)

    Message édité 09/12/2010 à 15:53

  • 1 Reco 09/12/2010 à 15:44 par MisterHadley

    Ah oui..? tu saurais donc mieux que moi ce que je suis susceptible de proposer ou non, alors..?

    Intéressant...

    Et de plus, pourquoi il n'y aurait que la "collectivité" qui serait susceptible de proposer ces dizaines de milliers de logements manquants et pas un promoteur privé sur des thunes privés..?

    N'importe quoi, hein..!

    Surtout lorsque la "collectivité" promet 1 milliard pour le logement avant élection, et qu'après, oups... amnésie..!

    Donc, encore une fois, qu'est-ce qu'on fait..?

    On dit à celles et ceux qui ont la nécessité de se loger sans en avoir la possibilité de le faire d'attendre..?

    Parce qu'à part faire les gamins trop gâtés, là, il n'y a toujours aucunes réponses aux seuls et vrais problèmes de l'immobilier, l'air de rien...

    Déjà que ça occupe indument des HLM en pleurant de ne plus pouvoir spéculer à la baisse comme "prévu", hein...

    Donc, on fait quoi, à part attendre..?

    Hum..?

    Message édité 09/12/2010 à 15:48

  • 0 Reco 09/12/2010 à 15:42 par poilagratter

    ben non, yavait rien d'inscrit sur le message incriminé....t'inquiète pas pour ma comprenette....ça marche mieux que ma prostate!! lol

  • 0 Reco 09/12/2010 à 15:38 par poilagratter

    tu es plus bête que tu ne veux le paraitre ou quoi??? je te dis que des logements il y en a mais à des prix intouchables pour bon nombre des candidats à l'achat....ceux qui en sont à taper chez l'abbé Pierre, les pauvres, ç'est à la collectivité à les prendre en charge, car quelque soit le logement que tu leur proposes, à la la vente ou en location, ils ne pourront jamais y accéder sur leurs propres moyens...

  • 0 Reco 09/12/2010 à 15:37 par MisterHadley

    N'oublies pas de rendre cet HLM que tu occupes indument, pendant que tu vas au bistrot...

    :)

    Message édité 09/12/2010 à 15:37

  • 0 Reco 09/12/2010 à 15:35 par MatejaSr

    Commences par éviter de m'appeler "djeun" merci. Bête et malpoli, tu cumules.

    Quand aux scellier, je ne m'étais manifestement pas trompé, pas compliqué de savoir à quoi vont aller tes champs "d'exception".

    Sur ce bonne journée, j'ai ma dose de discussions de bistrot.

  • 0 Reco 09/12/2010 à 15:34 par MisterHadley

    T'as qu'à lire, c'est inscrit...

    Toujours ce blème de comprenette...

    :)

  • 0 Reco 09/12/2010 à 15:33 par poilagratter

    à qui tu causes là?

  • 1 Reco 09/12/2010 à 15:30 par MisterHadley

    ... donc tu seras gentil de ne pas fantasmer sur ce que je "fourgue" comme tu l'affirmes, et surtout de commencer par appliquer à toi-même ce que tu voudrais de moi...

    En te remerciant, hein...

    Mal élevé..!

    :)

    Message édité 09/12/2010 à 15:33

  • 0 Reco 09/12/2010 à 15:30 par poilagratter

    ah tu es né avec une cuiller d'argent dans la bouche donc? ça aide à voir les choses d'une certaine hauteur, c'est sûr.....allez, la fonte des neiges est amorcée, je retourne à mes modestes petites affaires....

  • 1 Reco 09/12/2010 à 15:29 par MisterHadley

    Poilagratter, puis-je te suggérer de prendre de ta main grassouillette un téléphone, et de faire sans aucun délai le numéro de la Fondation Abbé Pierre afin de leur tenir ce même discours que tu as ici, et ainsi leur annoncer cette "bonne" nouvelle que tu affirmes, à savoir qu'il n'y a donc pas de pénurie de logements...

    ... ça leur fera surement plaisir de l'apprendre...

    :)

  • 0 Reco 09/12/2010 à 15:27 par MatejaSr

    Eh le mytho, je suis proprio (et pas forcément baissier d'ailleurs), alors les jugements à l'emporte-pièce...

  • 2 Reco 09/12/2010 à 15:25 par MisterHadley

    Et toi, matejasr, tu es un de ces spéculateurs à la baisse qui s'est fait du pognon en étant bien grassement installé en HLM alors que tu as des revenus plus de trois fois supérieurs pour y prétendre..?

    Est-ce pour ça que tu pleures que les prix flambent alors que tu pensais t'en mettre toujours plus dans la poche sur le dos de ceux à qui tu voles un logement..?

    Hum..?

    Message édité 09/12/2010 à 15:26

  • 1 Reco 09/12/2010 à 15:22 par MisterHadley

    Je détiends... ou pas... ;) tout simplement plus de 80 hectares de terrains constructibles exceptionnels...

    ... et ce n'est ni la "collectivité" comme tu dis, ni ta poche personnelle qui "m'enrichit"...

    Je l'ai toujours été... ;)

    Et vu que ce n'est pas avec ton pognon que je finance quoi que ce soit, sinon, j'irai pas très loin, hein...

    ... et vu que ce n'est pas non plus avec la thune publique, étant donné que les "élus" qui, comme la cécile, "promettent" évidemment beaucoup avant de se faire élire et, curiseusement, après l'avoir été, sont frappés d'amnésie totale...

    Voila, quoi...

    Alors, si tu crois que les réflexions de pseudos virtuels assombrissent ma journée ensoleillée... bah... comment dire...

    Non..! :)

    Et à ta différence, ainsi qu'à la différence des mauvaises langues, je suis personnellement ravi de constater que le plus grand nombre d'acquéreurs auront donc réussi à concrétiser leur projet de vie et qu'ils l'aient fait à des conditions qu'ils auront donc choisi puisqu'elles leurs convenaient...

    Reste les autres...

    Ceux qui ne peuvent avoir le "luxe" d'un HLM car indument occupés par quelques dizaines de milliers de profiteurs et autres spéculateurs à la baisse...

    ... et tout les autres qui n'ont rien et ne peuvent choisir quoi que ce soit, eux...

    Qu'est-ce qu'on fait..?

    On leur dit "d'attendre"..?

    Tsss...

  • 0 Reco 09/12/2010 à 15:21 par poilagratter

    et cette soi disante pénurie de logements, la bouteille à l'encre du moment qui justifierait tous les exces......vas voir sur les sites immobiliers le nombre de logements à vendre sur l'ensemble du territoire....il suffit de sortir des centre-villes pour se rendre compte que ce ne sont pas les biens à vendre qui manquent mais que ce sont des prix de vente adpatés aux capacités des acheteurs!! et tu oses me traiter de menteur!! l'injure devient vite l'argument de ceux qui sont à court d'arguments!!! lol

  • 0 Reco 09/12/2010 à 15:15 par MatejaSr

    ... l'état en subventionnant les scellier que tu fourgues?

  • 1 Reco 09/12/2010 à 15:14 par poilagratter

    toi, bien sûr, puisque tu es potentiellement milliardaire pour le bien de la collectivité! saint hadley, priez pour nous!

  • 0 Reco 09/12/2010 à 15:07 par MisterHadley

    Et à ton avis, tu crois que c'est en mentant très grassement que, comme tu le dis toi-même : "l'offre rejoindra la demande", ou plutôt en fournissant justement ces centaines de milliers de logements manquants que l'on y parviendra..?

    Et, cadeau du jour... devines qui les fournit ces logements..?

    ;)

    Message édité 09/12/2010 à 15:07

  • 0 Reco 09/12/2010 à 15:03 par poilagratter

    ah , ça y est, tu as trouvé quelqu'un sur qui te défouler......je ne suis pas milliardaire moi.....tes milliards tu les gagnes sur le dos de qui toi? ..en plus je ne me plains pas..je dis juste que je trouve les prix de l'immobilier totalement déments et que ça ne peut pas continuer longtemps comme ça....je passe mon temps à répondre aux candidats à l'achat que leur budget n'est pas à la hauteur de ce qui est demandé aujourd'hui par les vendeurs et de répondre aux vendeurs qu'il n'y a pas d'acheteur aujourd'hui au prix qu'ils souhaitent vendre.....ça fait beaucoup de déçus tout ça et il va bien falloir que l'offre rejoigne un jour la demande pour qu'une vraie reprise du marché se dessine....je me contrefous de savoir qu'à Paris et dans les beaux quartiers de proche banlieue c'est l'euphorie.....nous n'avons pas les mêmes valeurs....moi je bosse en milieu populaire et je ne roule pas en Porsche Cayenne....

  • 0 Reco 09/12/2010 à 14:54 par MisterHadley

    Ce qui vous traumatise donc...

    Est ce que c'est vrai, est-ce que c'est faux..?

    Hé hé hé hé hé...

    Ah, les "djeuns", hein...

  • 1 Reco 09/12/2010 à 14:53 par MisterHadley

    poilagratter, tu prétends être "agent immobilier", non..?

    Alors, de quoi tu te plainds, tu t'en mets bien plein les fouilles sur le dos des autres que tu critiques pourtant sans cesse...

    Et comme l'indique ceci ;), bah ça veut dire ce que ça veut dire, à savoir un clin d'oeil...

    :)

    (Et là, je me marre...!)

    :)

  • 0 Reco 09/12/2010 à 14:53 par MatejaSr

    L'allemagne est aussi complètement décentralisée... alors en qu'en France la plupart des jobs à haut revenus se concentre sur Paris.

  • 0 Reco 09/12/2010 à 14:51 par poilagratter

    ah, j'avais mal lu...il n'est que "potentiellement" milliardaire.....le virtuel, ça finit par faire perdre le sens des réalités, forcément....

  • 0 Reco 09/12/2010 à 14:50 par MatejaSr

    Pas millionaire, mais milliardaire, rien que ça! et tout ça grâce à son bon sens paysan, à la sueur de son front. Trop gentil de venir nous abreuver de tes lumières.

  • 2 Reco 09/12/2010 à 14:48 par copleboss

    "J'enregistre cet article. Il fera date ! Pas de bulle immobilière en France ? Comment expliquer la formidable disparité entre la France et l'Allemagne ? Chez nos concitoyens allemands, 2 200 € le m2... c'est démentiel ! Chez nous, c'est cadeau ! Explication SVP. "
    L'explication est pourtant évidente, la natalité est inexistante chez les allemands et ils ont maitrisé leurs flux d'immigration alors que nous accueillions tout le monde en france.
    De plus ce faible prix se justifie par l'intégration de l'ex RDA où l'immo est quasiment gratuit.
    Et puis n'oublions pas qu'il n'y a un fort excédent de logement en allemagne par rapport à chez nous ou nos gouvernants ne construisent que des locaux de bureaux...

  • 0 Reco 09/12/2010 à 14:47 par poilagratter

    je suggère que nous nous cotisions tous pour l'aider à boucler ses fins de mois....

  • 0 Reco 09/12/2010 à 14:46 par poilagratter

    le pauvre, qu'est ce qu'il doit casquer en ISF!

  • 0 Reco 09/12/2010 à 14:45 par poilagratter

    il répond pas à ma question le multi-millionnaire.....

  • 1 Reco 09/12/2010 à 14:41 par MisterHadley

    Le "ieuv" de 37 ans est encore une fois multi-millionnaire en immobilier d'exception en détenant la propriété de ce qui vaut potentiellement plus d'1 milliard 800 millions d'euros après "construction" de logements pour celles et ceux qui en ont besoin...

    Alors, l'hystérie, est-on vraiment sûr qu'elle vienne bien de moi ou ne serait-elle pas celles des "djeuns" qui pensent que "tout leur est dû et c'est bien normal"..?

    Hum..?

    ;)

    Hé hé hé hé hé...

    Message édité 09/12/2010 à 14:42

  • 0 Reco 09/12/2010 à 14:33 par poilagratter

    dis, le "vieux" qui sait tout et surtout bien mieux que les "djeuns", ça veut dire quoi tes ;) ? lol.........

  • 0 Reco 09/12/2010 à 14:32 par Nonnn

    "Le marché peut rester irrationnel bien plus longtemps que ne pouvez rester solvable" J.M Keynes

    Ce que Keynes nous dit surtout, c'est que le troupeau devient souvent irrationnel... et le reste pour un bon moment, au point de penser jouer contre une bulle parait une folie totale ( en immobilier cela signifie par exemple pour un particulier reporter son premier achat en espérant une baisse ) ...Concernant l' état d'hystérie , un certains MisterHadley ici illustre bien ce propos...

  • 0 Reco 09/12/2010 à 13:43 par MisterHadley

    Regardes le prix aux Invalides, malika...

    7500€, ce n'est pas d'aujourd'hui que c'est déjà petits bras à Paris en réalité... ;)

  • 0 Reco 09/12/2010 à 13:42 par malika

    7500 euros à paris et pas de bulle ???

  • 1 Reco 09/12/2010 à 13:42 par MisterHadley

    Au fait, je te dis ça comme ça, hein, mais d'après toi, de quelle matière première peuvent venir absolument tous les plastiques, polyuréthanes et autre polystirènes notamment utilisés dans le batiment..?

    Je t'aide un peu ou tu comprendras que la réponse est : le pétrole..?

    ;)

    Ah là là, les "djeuns", hein...

    Tsss...

    Message édité 09/12/2010 à 13:45

  • 0 Reco 09/12/2010 à 13:40 par MatejaSr

    Ton PMU n'as pas le wifi?

  • 0 Reco 09/12/2010 à 13:39 par MisterHadley

    Matejasr, ne te contentes pas de faire un mix d'expressions et/ou de mots que je dis moi, pour te donner une caution que tu n'es pas prêt d'avoir...

    Ce n'est pas parce que tu me fais dire ce que je ne dis pas, que la réalité immobilière changera, faut t'y faire...

    Relis autant que nécessaire afin que tu comprennes réellement ce que j'ai dit, ensuite on verra, parce que là, ça devient vraiment lassant ces blèmes de comprenette, hein...

    Sur ce... ;)

    Message édité 09/12/2010 à 13:48

  • 1 Reco 09/12/2010 à 13:36 par MisterHadley

    Si l'on devait se fier à un type sous prétexte qu'il était économiste, il y en a déjà qui aurait ressorti le beau graphique de tunnel...

    :)

    Et en plus, voila pourquoi nos sociétés partent à vault l'eau : la génération du "tout m'est dû et c'est bien normal", celle qui donc, pour deux tiers d'entre elle n'est pas foutue de comprendre un texte qu'elle lit, préfère "voir" un pauv'truc de cinq minutes sur le net, plutôt que de comprendre la société dans laquelle cette génération vit pourtant...

    Et après, ça va venir se plaindre parce que "les djeuns sont une génération sacrifiée"...

    :)

    Message édité 09/12/2010 à 13:54Message modéré 31/01/2011 à 12:03

  • 0 Reco 09/12/2010 à 13:35 par MatejaSr

    Apprend à lire, MP=Matières Premières, l'essence c'est quoi? C'est bien ce que j'ai écrit, inflation des MP n'implique pas inflation de l'immo. Tu vas me faire croire que les prix actuels sont dus au cout des MP? ben voyons. Et sur l'inflation des salaires...

    Quand à la philosophie de comptoir sur les restos du coeur, evites merci, tu peux pas beugler d'un coté sur les méchants fournisseurs d'énergie qui mettent des gens sur la paille et te gargariser sur les prix de l'immo de l'autre.

  • 0 Reco 09/12/2010 à 13:28 par jopi

    Voici une vidéo fort instructive de 5 mn dans laquelle Jean-Pierre PETIT, économiste, explique le phénomène de bulle immobilière : http://esprit-riche.com/i mmobilier-ou-va-le-marche /

    ca sera plus facile à comprendre qu'on long discours à la MrHadley ;) ;) ;)

  • 1 Reco 09/12/2010 à 13:26 par MisterHadley

    Mais biensur, matejasr, les prix diminuent pour tout, tout le monde le constate, et c'est justement pour ça que les Restos du coeur, entre autres, accueillent cette année encore, bien plus de gens dans la tourmente, c'est évident...

    Nan mais t'as pas honte, là, quand même..?

    Tsss...

    L'essence, comme toute matière fossile, ne se reconstitue pas...

    Réveilles-toi..!

    Les matières premières utilisées dans le batiment, en gros oeuvres mais surtout, pour l'ancien, dans le second, type cuivre et assimilés, dans 30 ans, ne seront qu'un souvenir car épuisé d'ici là, pour le cuivre...

    Etc, etc...

    Alors, fermes les yeux si tu veux, que veux-tu que je te dise...

    ... mais viens pas te plaindre ensuite, lorsque l'immobilier deviendra toujours plus inaccessible...

  • 1 Reco 09/12/2010 à 13:21 par MisterHadley

    Tiens, Philippe, voila qui va couper court directement et définitivement à l'argument fallacieux que tu utilises, même si tu n'es biensur pas le seul à sortir celui-ci...

    En Irlande, par exemple, pays soutenu à bout de bras par l'Europe, maintetant, donc...

    Tu te gargarises avec l'immobilier qui s'est effondré, n'est-ce pas..?

    Tu admettras donc que tout le reste de l'économie s'est bien effondrée avec... ;)

    Combien y a t-il de chomeurs, maintenant, alors qu'il n'y a encore pas si longtemps, et à la différence de la France à la même époque, l'Irlande était un pays de "plein emploi"..?

    Hum..?

    Les revenus augmentent-ils là-bas ou sont-ils amputés..?

    Pareil pour les retraite, augmentent-elles, maintenant, ou sont-elles, elles aussi, amputées..?

    Les perspectives d'avenir, quelles sont-elles..?

    Pour toutes et tous, mais déjà pour les "jeunes actifs" et autres "diplômés" qui cherchent desespérément maintenant à s'expatrier là où il y a du travail..?

    Tout est dit.

    Je rajouterai que les "riches" de l'ensemble des pays que tu cites, ne miseront donc pas un kopeck sur ces économies-là, en tout cas pour l'instant, vu qu'elles auront plongées, mais placeront leurs thunes là où justement, ça n'a pas plongé... afin de justement sécuriser leurs thunes... ;)

    Alors, là encore, tout est dit.

    ;)

    Message édité 09/12/2010 à 13:27

  • 0 Reco 09/12/2010 à 13:20 par MatejaSr

    Quand au laius sur le prix de l'energie... pfff... paille / poutre...

  • 0 Reco 09/12/2010 à 13:18 par MatejaSr

    C'est sur que si le prix est divisé par deux, la concierge sera payée moitié prix, et le mec qui viend réparer la toiture prendra moitié prix. Franchement... on ne parle pas de différentiel de prix d'entretien entre deux biens différent, mais sur un meme bien avec une valeur vénale différente, réponse à coté de la plaque.
    Quand à l'apologie du crédit: très bien en période d'inflation des LOYERS (et donc en cas d'inflation des salaires), pas en cas d'inflation des MP, et en période de mesures déflationnistes pas bien. L'inflation c'est pas automatique, et grande découverte, ily a plusieurs types d'inflations.

  • 0 Reco 09/12/2010 à 13:12 par Philippe LEGER

    J'enregistre cet article. Il fera date ! Pas de bulle immobilière en France ? Comment expliquer la formidable disparité entre la France et l'Allemagne ? Chez nos concitoyens allemands, 2 200 € le m2... c'est démentiel ! Chez nous, c'est cadeau ! Explication SVP.
    La France ne vit pas dans une serre ! Il est évident que plus tard arrivera la correction de cette anomalie, plus dure sera la chute. Grèce, Irlande, Portugal, Espagne... pays au bord de la faillite ont tous un point commun : l'envolée des prix de l'immobilier.

  • 1 Reco 09/12/2010 à 12:46 par MisterHadley

    Et au cas où ça fonctionnerait au diesel pour certains... ;)

    ... je vais compléter un chouia, parce que là, franchement, hein...

    Qui sait ce que coutera l'alimentation dans dix ou vingt ans..?

    La nourriture, donc, hein...

    Qui peut dire ce que coutera l'énergie, essence, gaz, électricité, dans dix ou vingt ans..?

    A combien s'élèveront toutes les autres dépenses, type vêtements et autres..?

    Quels seront les coûts d'une complémentaire santé dans dix ans, vingt ans..?

    A combien s'élèveront ne serait-ce que les impôts, revenus, locaux et autres d'ici là..?

    La seule constante qu'il est donc dès maintenant possible de s'assurer, c'est tout simplement de se donner la chance supplémentaire de parer à la stabilisation d'une dépense déjà conséquente, celle consacrée à son logement, afin de se dégager une marge de "revenus" supplémentaire pour les prochaines années...

    Une mensualité TEG fixe obtenue actuellement à un taux exceptionnellement bas restera au même niveau, et fixe, sur toute la durée de l'emprunt qu'elle concerne...

    1000€ en TEG fixe obtenue maintenant donnera dans dix ans, vingt ans, voir plus, toujours 1000€ en TEG fixe...

    ... alors que nul ne sait à quelles hauteurs se porteront toutes les autres dépenses nécessaires à l'avenir sur la même période...

    Personne.

    La seule chose qui est certaine, c'est que toutes ces autres dépenses augmenteront, elles.

    Après, chacun fait ce qu'il veut...

    ... mais je suis de la vieille école, moi, et je préfère une philosophie du type "un tiens vaut mieux que deux tu l'auras"...

    Libre à chacun ensuite de jouer sur sa vie et de "spéculer" sur celle de sa famille... ;)

    Message édité 09/12/2010 à 12:57

  • 1 Reco 09/12/2010 à 12:28 par MisterHadley

    Sois gentil d'assumer seul tes affirmations et autres certitudes, et surtout de ne pas penser à ma place...

    ;)

    J'affirme et je maintiens ce que je dis...

    L'entretien fait partie intégrante du cout de l'immobilier ancien puisque de l'immobilier ancien bien entretenu et réactualisé aux normes actuelles se vend bien plus cher qu'un tas de m..de insalubre...

    Ce n'est pas compliqué de le comprendre, quand même, si..?

    ;)

    Sinon, pourquoi lorsque l'on voit des biens (de plus en plus rares) à la vente "avec travaux", le prix n'est pas le même que "sans aucun travaux à prévoir"..?

    Hum..?

    Allons, allons, soyons sérieux, tout d'même...

    :)

    Message édité 09/12/2010 à 12:31

  • 0 Reco 09/12/2010 à 12:25 par analyste financier

    A Paris, l'anticipation des dépenses d'entretien n'entrent pas dans le prix au m².
    Pour preuve, les prix ont augmenté de 10 à 25% selon les quartiers en 12 mois. Alors que les dépenses anticipées d'entretien (VAN liée à l'actualisation des flux) n'ont pas diminué, bien au contraire.
    Pour les question de financement, MisterHadley confond le montant d'un coupon (actualisations des loyers ou économies de loyers) avec le montant d'un investissement (pprix d'achat et actualisation du prix de revente). Actuellement, avec des prix d'achats à plus de 400 ou, même, plus de 500 loyers, la VAN des coupons devient négligeable par rapport à la VAN des prix d'achat et de revente.
    Contrairement à l'idée reçue, une forte augmentation de l'inflation - à condition que les salaires restent bloqués, que les taux d'intérêts BCE augmentents pour contrecarrer cette inflation et donc que les taux de prêts immobilier augmentent en conséquence - va conduire à une baisse des prix de l'immobilier en euros constants, ce qui avantagera les détenteurs de cash (à condition qu'ils placent leur capital au moins au taux de l'inflation) et désaventagera des détenteurs d'actifs immobilier.
    Les prix des actifs soit disant "sans risque" augmentent aujourd'hui parce que nous sommes en déflation.

  • 0 Reco 09/12/2010 à 12:15 par MisterHadley

    Et toi, oui, biensur...

    :)

  • 0 Reco 09/12/2010 à 12:02 par Porte

    Perso je suis propio d'une maison 40km de lyon et nous essayons de vendre depuis des mois sans résultat et pourtant le notaire et les AI avait fait une estimation et d'un autre côte nous sommes locataires sur 69001 centre ville 105 m2 prix 980 euros mois+charges 105euros, mon propio essaye de vendre depuis des mois aussi 420.000 si on fait le calcul si je souhaite rester en centre ville aucun intérêt d'acheter cette appart .

    Message modéré 31/01/2011 à 12:32

  • 1 Reco 09/12/2010 à 11:42 par MisterHadley

    Je rajouterai, spécialement pour les forts en maths... ;)

    ... actuellement, et encore ces prochains mois, le financement par emprunt avec des taux, TEG fixes, est un immense avantage pour une raison toute simple, et sans même parler de prix, justement :

    La mensualité RESTERA FIXE, elle, lorsque l'inflation, tôt ou tard, reviendra augmenter l'ensemble de toutes les autres dépenses, loyers mais aussi tout le reste...

    On le voit déjà avec les prix de l'énergie, justement...

    Et pendant que les mauvaises langues et autres spéculateurs à la baisse qui se sont ramassés payeront plein pot, celles et ceux qui auront donc eu un excellent taux TEG fixe et surtout, exceptionnellement bas, auront ainsi la certitude de gagner de l'argent chaque mois en évitant donc à moyen terme d'en sortir, puisque leur mensualité fixe pour toute la durée de leur emprunt leur permettra mathématiquement de générer une marge supplémentaire d'argent à NE PAS PAYER chaque mois, étant donné qu'à la différence d'un loyer, mais aussi de toutes autres dépenses, cette mensualité N'AUGMENTERA PAS, elle...

    Et ça, quelque soit les prix de l'immobilier...

    Une mensualité actuellement à 1000€ TEG fixe restera une mensualité à 1000€ TEG fixe dans dix ans, vingt ans, voir plus... alors qu'un loyer, lui, dans dix ans, vingt ans... ;)

    Alors, le financement est réellement plus important que le prix en lui-même, même si ça ne fait pas plaisir aux mauvaises langues, c'est ainsi... ;)

    Message édité 09/12/2010 à 11:46

  • 1 Reco 09/12/2010 à 11:26 par MisterHadley

    MsieurDames... et autres mauvaises langues, biensur... ;) bien l'bonjour...

    Alors, sur l'immobilier ancien, il est productif, dans le sens où il va générer un entretien, qui, à la différence de ce qui aura été "expliqué" par analyste financier, rentre dans l'établissement du prix au m² de l'immobilier en question.

    L'entretien étant la "production" de l'ancien, tout comme son suivi technique (normes énergétiques, etc, etc...)...

    Et j'en veux pour preuve ce que tout le monde sait : entre un tas de m..de insalubre et un appartement Haussmanien dans le 7ème parisien, le premier, insalubre, ne vaudra rien, alors que le deuxième sera intouchable pour la plupart d'entre nous...

    Donc, l'ancien est définitivement "productif".

    Lorsque je parle des 3.5 millions de gens qui ne peuvent pas payer leurs factures énergétiques, je sous entends, comme le reportage l'expliquait, que leur prix aura augmenté, et bien plus vite et en conséquence, que celui de l'immobilier...

    Et, bien qu'il soit donc lié à l'immobilier, je ne vois personne s'offusquer de "la bulle spéculative" orchestrée par les fournisseurs d'énergies... alors que ça, ça impacte immédiatement tout le monde, riche ou pauvre, propriétaire ou locataire...

    Ce qui veut dire qu'il y a donc toujours une très belle collection de faux-cul qui se permettent de donner prétendument des leçons en parlant de "bulle immobilière", alors qu'ils font l'impasse sur les vrais problèmes liés à l'immobilier...

    Et enfin, mon avis m'appartient, je le justifie... mais c'est le mien.

    Vous ne voulez pas acheter..? N'achetez pas...

    Vous ne voulez pas emprunter..? N'empruntez pas...

    Mais évitez de mentir et sortir des trucs grotesques aussi gros qu'un immeuble, ça devient lourd, à force...

    Message édité 09/12/2010 à 11:58Message modéré 31/01/2011 à 12:03

  • 0 Reco 09/12/2010 à 11:26 par poilagratter

    par contre je suis d'accord avec toi quand tu dis qu'une forte baisse des prix rend ton effort de réinvestissement moins lourd .....sauf si tu as acheté 400 000 avec un crédit total et qu'il te reste encore 300 000 à rembourser au moment où tu vas revendre 200 000......

  • 0 Reco 09/12/2010 à 11:13 par poilagratter

    les acheteurs ont toujours un intérêt opposé aux vendeurs dans une transaction! ce n'est pas un sccop!!! et au passage l'état se sert en premier sur les droits de mutation (les 2/3 des fameux frais de notaires), la banque en deuxième avec les intérêts d'emprunt (désolé, je n'ai encore jamais vu personne prêter gratuitement ....mais tu peux toujours attendre d'avoir économisé tes 100 000 euros dans 20 ans pour changer d'appart....); quant aux 30 000 euros de com d'agence il n'y a plus beaucoup de villes où l'on pratique encore ce niveau de rémunération en dehors peut-être au coeur de Paris ou de quelques marchés très prisés ....en plus à ce niveau d'achat (500 000 euros....) on a généralement affaire à une clientèle plutôt aisée pour qui l'effort financier est moins lourd que pour 90% des gens dont l'achat moyen en France se situe autour de 200 000 euros....

  • 0 Reco 09/12/2010 à 11:08 par KDAVR

    La pierre c'est rien que de la glaise.

  • 0 Reco 09/12/2010 à 11:06 par Claire Voyant

    Une poignée de spéculateurs saigne à blanc la jeunesse du pays.
    Çà se paiera un jour!

  • 0 Reco 09/12/2010 à 11:01 par Claire Voyant

    La hausse des prix est une immense catastrophe pour les particuliers la réjouissance sarcastique des professionnels est indécente.

    Tous les intermédiaires ont intérêt à la hausse parce qu’ils émargent au pourcentage.
    Contrairement au particuliers qui achètent seulement pour se loger et qui ont toujours, tous à 90% intérêt à la baisse!

    Prenons l'exemple d'un particulier qui vend un bien 400 000€ pour en acheter un autre ave une pièce de plus à 500 000€!
    Il devra payer:
    Droits de mutations 8% de 500 000€= 40 000€
    Commission d'agence 6% de 500 000€=30000€
    Intérêt bancaire sur 100 000 = 30 000€

    Total sa pièce de plus lui aura couté 200 000€
    Si les prix de l'immobilier étaient de moitié sa pièce de plus ne lui aurait couté que 100 000€ la moitié.

    Nous voyons bien pas cet exemple que les particuliers qui achètent pour se loger ont un intérêt opposé aux professionnels face à la hausse!

  • 0 Reco 09/12/2010 à 10:38 par poilagratter

    oulala...je n'étais pas revenu ici depuis hier pour cause d'intempéries (en fait une pagaille monstre en IDF mais Hortefeux n'a rien vu de tel avant de se lever ce matin!! lol)....entre temps je vois qu'on s'est encore un peu étripés ici....juste envie de répondre à l'analyste financier au sujet des AI (dont je suis): avec le triplement du nombre d'agences en 10 ans et les soubresauts du marché immobilier les commissions d'agence ont sérieusement baissé ces dernières années (bienfait de la concurrence dans un marché libéral); ensuite ça ne changera rien au prix final si la commission est à la charge du vendeur, il augmentera son prix d'autant (ce qui se fait depuis toujours!); enfin, d'accord pour imposer la carte d'agent immobilier non pas aux négociateurs travaillant au sein d'une agence mais aux "indépendants" travaillant de chez eux sous couvert d'une carte nationale unique....car là, en effet, on peut se poser des questions sur leur professionalisme....dans le même esprit on pourrait peut-être étendre la même obligation aux 50% de particuliers qui vendent encore leurs biens en direct ou alors opter pour le systême anglo saxon qui ne laisse que peu de place aux ventes entre particuliers....bon d'accord, je prêche pour ma paroisse là vu que le principal concurrent des AI ce sont les particuliers eux-mêmes!

  • 0 Reco 09/12/2010 à 09:41 par MatejaSr

    Je parlais de partialité, en voilà un qui en manque manifestement... AI? promoteur? refourgeur de Scellier? Si les prix se divisent par deux, je me fout du financement, je ne suis absolument pas forcé de m'endetter à 110% sur 25 ans, je n'achête pas un taux, incroyable de pouvoir raconter ça. D'ailleurs quand cette spécialiste ose sortir que la baisse de taux rendent les augmentations indolores... soit elle ne sait pas compter, soit elle ne prend pas en compte la région parisienne. Et sur la valeur des biens, les seuls qui s'enrichissent en cas de prix de prix élévés sont les intermédiaires & les spéculateurs, je ne vois pas pourquoi vous mélanger prix de l'immo et prix des MP, votre note n'est pas indexée sur la valeur de votre bien.

  • 0 Reco 08/12/2010 à 20:55 par analyste financier

    Les charges de copropriété sont indépendantes de la valeur vénale du bien. Un syndic se moque de savoir combien les gens ont payé leur appartement, son revenu n'est pas indexé sur les prix de l'ancien ou du neuf. Le coût de mise aux normes environnementales Grenelle n'est pas une fonction du prix au m2.

    Les charges EDF, les factures d'eau etc. ne sont pas indexées sur la valeur vénale du bien. C'est comme le prix de l'essence à la pompe : c'est pas une fonction du prix de ta voiture.

    Si les gens ont du mal a payer leur facture, c'est que leur revenu n'est plus suffisant pour payer. Or, ces dépenses de consommation (productives pour l'économie, créatrices de richesses : travaux, rénovation, etc.) seraient les mêmes (voire, plus importantes, parce que les gens auraient plus d'argent à y consacrer) si les prix d'achat (ou les loyers) étaient plus faibles.

  • 1 Reco 08/12/2010 à 20:43 par MisterHadley

    :)

    Si l'immobilier ancien ne "produisait rien", comme tu dis, il s'entretiendrait alors tout seul sans aucune maintenance, il se gèrerait également tout seul sans régime de copropriété, il n'y aurait alors plus de charges liées à ce régime de copropriété, etc, etc...

    C'est vraiment n'importe quoi, là...

    :)

    Et pas plus tard qu'il y a quelques minutes, au 20h, un reportage sur les 3.5 millions de Français qui peinent à s'acquitter de leurs factures d'EDF et de GDF...

    Si l'ancien ne "produisait pas", et donc, par extention, n'avait aucun potentiel de "production", pourquoi auraient-ils ces difficultés à payer leurs notes d'énergies..?

    Si l'ancien ne "produisait rien", à quoi servirait alors le "Grenelle de l'environnement" en terme de performance énergétique à atteindre obligatoirement..?

    Non seulement l'immobilier ancien "produit", mais il va de surcroit "produire" massivement et pour de très longues années, vu le désastre énergétique qu'il induit...

    Tssss...

    ;)

    Bon, sur ce... une excellente émission commence sur Arte, alors...

    A+

  • 0 Reco 08/12/2010 à 20:31 par analyste financier

    Si les prix étaient divisés par deux, l'économie ne s'en porterait que mieux (prix au niveau de 2004, rien de dramatique) car les investissements se porteraient sur ce qui produit de la richesse (l'immobilier ancien ne produisant rien). L'épargne irait simplement vers l'économie productive. Toute hausse des prix nous amène droit dans le mur.
    Il faut simplement piloter et organiser la baisse des prix :
    - taxation des PV sur résidence principale & invest / secondaire, progressive en fonction de la PV, et non de la durée de détention (avec abattement pour inflation, ddm et travaux BBC).
    - en zones tendues, véritable taxe sur les logements vacants, comme à New York par exemple.
    - assouplissement des règles d'expulsion des locataires afin de mieux protéger les propriétaires.
    - interdiction de la rémunération au % pour les AI, mais rémunération à l'acte (estimation, actions de promotions et de marketing, acte) et payée par le vendeur. Rénovation de la loi Hoguet, avec carte obligatoire pour tous les collaborateurs (et non pas seulement pour le patron de l'agence).
    - fin de l'ensemble des subventions fiscales, car il est inutile de prélever sur les revenus du travail des subventions à la hausse des prix alors que l'immobilier est un secteur économique non délocalisable.

  • 0 Reco 08/12/2010 à 20:09 par MisterHadley

    Mais encore une fois, si les prix étaient divisés dès demain par deux, l'économie nationale serait sur le carreau, tu n'aurais plus de boulot, et si tu en avais malgré tout encore, tu ne pourrais toujours pas acheter quoi que ce soit en immobilier, bien au contraire...

    Se focaliser sur les prix est une erreur...

    La priorité est le financement de l'immobilier...

    Plus tu peux le financer de façon sécurisée et dans une mesure qui ne te mets pas en défaut, ni maintenant, ni plus tard, meilleure sera ton acquisition...

    Le prix n'est que secondaire...

    Ex: demain un truc qui valait un million d'euros, et inaccessible, passe à seulement 100000€...

    Si tu ne peux toujours pas financer 100000€, l'économie, elle, sera dévastée, tu n'auras plus ni job ni thune, ni perspectives d'avenir pour au moins quelques années, et au final, plus de "pauvres" qu'actuellement, de "mal logés", et surtout, tu n'auras toujours pas acquis l'immobilier que tu convoitais...

    ;)

    Message édité 08/12/2010 à 20:14

  • 0 Reco 08/12/2010 à 20:03 par MatejaSr

    Ben oui, ça sert à quoi de se focaliser su rle prix? une paille!
    Pour la façon dont fonctionne sa boite, je ne leur ferait pas l'injure de sous estimer leurs capacités d'analyse, mais ce genre de chose ça reste en interne, surtout pour une societé cotée.

  • 1 Reco 08/12/2010 à 19:58 par MisterHadley

    Elle ne se galvaude justement pas, comme les "spécialistes" autoproclamés l'auront toujours faits, eux, jusqu'ici, en ne se focalisant que sur ce pur leurre que sont les prix...

    Ce serait une bourde monumentale, et justement, elle ne la commet pas, elle...

    ;)

    Ensuite, sa "boite" comme tu dis, sera bien plus attentive au CA et surtout aux bénéfices liées à la performance d'analyses, d'elle et de ses autres associés et/ou employés, que les prix soient à la hausse ou à la baisse...

    Et pas sur les prix eux mêmes, là encore...

    ;)

    Message édité 08/12/2010 à 19:59Message modéré 31/01/2011 à 12:08

  • 0 Reco 08/12/2010 à 19:53 par MatejaSr

    Sauf que son problème c'est pas qu'elle est dans le business, c'est qu'elle fourgue de l'immobilier résidentiel... tu crois vraiment que sa boite sera contente si elle commence à annoncer une baisse des prix? autant se tirer une balle dans le pied.

  • 1 Reco 08/12/2010 à 19:51 par MisterHadley

    Et encore une fois, c'est bien ce que j'ai dit...

    Un pseudo virtuel est moins compétent, puisque pas du tout dans ce business qu'il ne maîtrise aucunement, pour traiter objectivement un sujet de pointe comme celui-ci, sous entendu avec l'ensemble des connaissances nécessaires et les données qui vont avec, pour être un tantinet crédible

    ... autant demander dans ce cas à l'Amicale des charcutiers-traiteurs de Bourg-Saint-Maurice son avis sur la question, ce sera tout aussi pertinent...

    Déjà que tu dis être très affairé au bistrot, en plus, on ne peut pas te demander beaucoup plus, c'est sûr...
    :)

    Message édité 08/12/2010 à 19:54Message modéré 31/01/2011 à 12:04

  • 0 Reco 08/12/2010 à 19:46 par MatejaSr

    Ah, ;)

  • 0 Reco 08/12/2010 à 19:46 par MatejaSr

    Non , tu me parle d'être compétent pour traiter objectivement, pas de traiter objectivement, ce qui est complétement différent mais j'ai autre chose à faire que d'****** les mouches au comptoir avec toi.

  • 1 Reco 08/12/2010 à 19:42 par MisterHadley

    Oui, oui, c'est bien ce que j'ai dit, oui...

    Et en plus de savoir lire, non pas de temps à autre, faudrait aussi COMPRENDRE ce qu'on lit TOUT LE TEMPS... ;)

  • 0 Reco 08/12/2010 à 19:36 par MatejaSr

    ça tombe bien, je ne m'improvise pas spécialiste de l'immo, contrairement à d'autres, et je ne parle pas de compétences mais d'impartialité, faudrait lire de temps à autre

  • 1 Reco 08/12/2010 à 19:31 par MisterHadley

    C'est sur qu'un pseudo virtuel est surtout plus compétent pour traiter objectivement ce type de sujet...

    :)

  • 0 Reco 08/12/2010 à 18:17 par MatejaSr

    C'est sur que vu son job et la boite pour laquelle elle bosse, madame de peut être que une objectivité et d'une impartialité totale...

  • 0 Reco 08/12/2010 à 16:35 par Nonnn

    "Il n'y a pas de bulle immobilière en France", ...du tout, effectivement, les prix à Paris sont tout à fait rationnels, le marché est sain, le logements est un post de dépense raisonnable dans le budget des ménages qui n'ont d'ailleurs aucun problème pour le financer...c'est une blague ?

  • 0 Reco 08/12/2010 à 16:20 par poilagratter

    enfin une bonne analyse .....j'adhère totalement....

  • 0 Reco 08/12/2010 à 16:08 par analyste financier

    Une bulle n'est pas forcément spéculative.
    Aux USA et en Irlande, l'augmentation des prix n'était pas spéculative.
    On est dans une bulle du crédit (= argent presque gratuit, trop de liquidité) : cette afflux d'argent presque gratuit fait grimper les prix (car plus d'argent disponible pour acheter la même quantité de bien).
    La bulle du crédit a éclaté aux USA. La moindre remontée significative des taux va faire éclater la bulle de liquidité qu'on a sur l'immobilier sur Paris.

  • 0 Reco 08/12/2010 à 15:56 par Didier

    Tout va très bien madame la marquise, tout va très bien...

  • 0 Reco 08/12/2010 à 15:51 par poilagratter

    agent immobilier en région parisienne, je peux affirmer que 95% des acquéreurs de leur résidence principale s'endettent de 80 à 110% du montant de leur achat; arrêtons de focaliser toutes les analyses sur les "investisseurs" qui veulent mettre leur capital à l'abri des fluctuations boursières, les bobos parisiens friqués et les étrangers tout aussi fortunés tombés amoureux de l'Ile St Louis et du Lubéron......

  • 0 Reco 08/12/2010 à 15:48 par Born in ..

    "Les prix au mètre carré sont effectivement très chers, mais cette hausse est rendue relativement indolore par la faiblesse des taux d’emprunt"... C'est un indolore qui fait un peu mal ..., comment peut on écrire des trucs pareil quand on regarde la courbe des prix du logement rapporté au revenu des ménages....

  • 1 Reco 08/12/2010 à 15:20 par MisterHadley

    Le mot "investisseur" ne veut pas exclusivement dire "gars qui mise le paquet pour revendre dans les six mois avec +20%", ou "gars qui va forcément louer son acquisition, ni le faire avec un loyer démesurément élevé"...

    Ca peut tout simplement dire, entre autre, quelqu'un qui, au lieu de laisser sa thune dormir sur X comptes en banques, va "l'investir" dans la pierre dans un logement plus confortable, plus en adéquation avec les moyens qu'il aura maintenant alors qu'il ne les avait pas avant, ou pour y vivre une bonne grosse dizaine, vingtaine, voir bien plus, d'années, avant d'arriver à la retraite où, là, son "investissement" sera un gage de sécurité... ;)

    Message édité 08/12/2010 à 15:22

  • 1 Reco 08/12/2010 à 15:16 par MisterHadley

    Quant à la sectorisation des acquéreurs, bah elle existe depuis des lustres, hein, elle se pratique au niveau notariale, notamment, afin de savoir qui achète et quoi, pour combien, etc, etc...

    Donc, il n'y a rien de difficile pour savoir si ce sont des spéculateurs ou simplement comme l'immense majorité des acquéreurs, de simples particuliers qui investissent pour se loger et sécuriser leur avenir...

    Alors, va falloir vous y faire, les mauvaises langues...

    ... il n'y a pas que pour la Danette que tout le monde se lève...

    Message modéré 31/01/2011 à 12:04

  • 0 Reco 08/12/2010 à 15:14 par Trapp

    Cette brave dame a un raisonnement économique pour le moins surprenant..." pas de spéculation, mais un transfert d'actif des marchés d'actions vers l'immobilier "... soit, mais rien n'assure de la pérennité de ce transfert , surtout quand on vois les écarts avec le rendement locatif pour les investisseurs. Et nous sortir le vieux refrain de la pénurie, du besoins de se loger pour justifier la tendance haussière...au creux du marché en 1998, les gens devaient sans doute arbitrer en faveur de la rue, si on suit ce raisonnement ...

  • 1 Reco 08/12/2010 à 15:11 par MisterHadley

    Apprenez déjà ce qu'est la spéculation, ça vous aidera à mieux ensuite comprendre ce qu'est une action spéculative...

    D'ailleurs, hier soir, au 20h, un reportage intéressant a été diffusé suite à une étude menée sur le degré de compréhension d'un texte par les djeuns...

    1 sur 3 seulement comprend vraiment ce qu'il lit, etc, etc...

    Les deux tiers restant, bah... voila, quoi, hein... ;)

  • 0 Reco 08/12/2010 à 15:02 par poilagratter

    acheter à tout prix avec de l'argent que l'on n'a pas encore gagné c'est protéger l'argent de la banque non?? lol....donc ce sont les banques qui spéculent et entretiennent la bulle! cqfd.....

  • 0 Reco 08/12/2010 à 14:42 par grob

    Absolument pas ! Pour qu’il y ait bulle, il faut qu’il y ait spéculation. (...) Ils le font pour (...) protéger leur argent.
    Acheter à tout prix "pour protéger son argent", ça se rapprocherait pas d'un calcul spéculatif ?

  • 0 Reco 08/12/2010 à 14:24 par poilagratter

    déjà faudrait-il différencier les acquéreurs entre ceux qui achètent pour se loger et les simples "investisseurs" qui transfèrent leurs fonds en actions en titres de scpi ou en achats défiscalisés de type Scellier....il est évident que le jeune couple qui s'endette sur 20 ou 30 ans pour avoir un logement à lui plutôt que de payer un loyer n'a pas une démarche spéculative.....mais le vendeur qui en 10 ans a vu la valeur de son bien doubler et tente d'en tirer encore plus à la revente, n'a t'il pas une petite arrière-pensée spéculative au moment de mettre son bien en vente?

  • 1 Reco 08/12/2010 à 14:07 par MisterHadley

    Exactement, chacun aura son opinion sur ces propos , qui eux-mêmes retranscrivent la réalité immobilière de ces temps-ci...

    ... et c'est d'ailleurs pour ça que je donne le mien,en trouvant ses réponses à la fois simples, humbles et plutôt objectives...

    Ce qui me ferait penser à la chose suivante, à savoir que cette personne n'usurperait donc pas son poste, à la différence d'un tas de "spécialistes"...

    Et je trouve assez rassurant et encourageant qu'il n'y ait pas que des incompétents à ce type de postes, ça change un peu, là aussi, de ce qui est devenu dramatiquement bien trop "ordinaire", malheureusement...

    Message édité 08/12/2010 à 14:09Message modéré 31/01/2011 à 12:23

  • 0 Reco 08/12/2010 à 13:54 par lehavrimmo

    pas de bulle pour la france entire oui...
    mais pour certaine ville oui...paris est une exemple...
    pour le reste, chacun aura sont opinions sur les propos de la dame...

  • 0 Reco 08/12/2010 à 13:20 par Citizen insane

    Mais c'est bien sûr ... le marché à l'heure actuelle est foncièrement rationnel et sain et le père noël existe pour de vrai ...

  • 1 Reco 08/12/2010 à 13:18 par MisterHadley

    Voila quelque chose de complètement intéressant et qui change de "l'ordinaire"...

    Il vient d'être expliquer très simplement une réalité qui ne plait toujours pas d'admettre aux mauvaises langues habituelles, à savoir que nous ne sommes pas dans une configuration spéculative...

    L'immense majorité des acquéreurs ne concrétise pas sa décision d'achat pour ne faire que spéculer, soit à la hausse, soit à la baisse, mais simplement pour se loger et sécuriser son avenir...

    Et elle vient de le dire avec une étonnante simplicité qui nous change des discours et autres "analyses" bidons des prétendus "spécialistes"...

    Et il y en a qui devrait prendre exemple, ça nous changerait...

    Message modéré 31/01/2011 à 12:06

  • 0 Reco 08/12/2010 à 12:29 par Ghorax

    " Les particuliers qui achètent aujourd’hui ne le font pas pour réaliser une plus-value à court terme". Le français moyen n'est en effet absolument pas cupide.

  • 0 Reco 08/12/2010 à 12:17 par KORMA

    "Hausse indolore" ? Je dois être hyper-sensible alors.


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