Interview
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InterviewInterviewmardi 12 juin 2012 à 09h17

"Il ne faut pas toujours placer la fiscalité au-dessus du reste"


Christophe Frionnet, avocat associé chez CMS Bureau Francis Lefebvre
Christophe Frionnet, avocat associé chez CMS Bureau Francis Lefebvre
Christophe Frionnet, avocat associé chez CMS Bureau Francis Lefebvre (©dr)

Christophe Frionnet, avocat associé en fiscalité du cabinet CMS Bureau Francis Lefebvre, revient sur le dispositif d’investissement locatif Scellier, voué à disparaître d'ici la fin de l'année. Selon l'expert, l'époque des dispositifs incitatifs très intéressants est derrière nous. Mais des alternatives existent encore...

(LaVieImmo.com) - Une possible anticipation de la fin du Scellier, avant le 31 décembre 2012, a été évoquée. Cela est-il possible ? Si oui, quelles en seraient les conséquences ?

Christophe Frionnet : Ce qui déclenche le bénéfice du Scellier, c’est le fait de signer l’acte authentique d’achat d’un logement : sur plan (en Vefa) ou neuf. La suppression du dispositif à compter du 1er juillet aurait pour effet d’exclure les investissements pour lesquels la signature de l’acte authentique n’est pas encore intervenue. Or nombre d’investisseurs ont pu préalablement à cette date prendre des engagements suite à des réservations, en partie guidée par l’attrait fiscal. D’où la problématique de dire aujourd’hui à ces particuliers qui ont pu signer un compromis qu’ils n’y auront plus droit. Dans ce cas, on peut supposer qu’une large proportion d’entre eux soient tentés de se dédire, ce qui ne sera pas sans poser de grandes difficultés aux professionnels ayant déjà établi un programme de vente et pris des engagements à cet égard avec pour perspective de vendre avant la fin du Scellier d’ici fin décembre 2012. Les conséquences en termes de ventes seront lourdes, sauf à ce que puisse être mise en place une formule attractive.

Justement, le gouvernement plancherait sur la mise en place d’un successeur au Scellier, qui pourrait s’appliquer sous conditions de revenus du locataire…

Christophe Frionnet : Si ces contours étaient retenus, le nouvel avantage fiscal pourrait par exemple s’apparenter à une reconduction du Scellier avec conditions de revenus. Rappelons qu’un dispositif semblable avait été instauré il y a quelques années [la loi Besson, mise en place en 1999, NDLR]. Mais le contexte économique et règlementaire actuel n’est lui-même pas aussi incitatif que celui qui existait lors de ces précédentes lois sur l’investissement locatif. En effet, lorsque l’on conjugue la fin du Scellier avec l’annonce de l’encadrement des loyers lors du changement de locataire et les difficultés actuelles dans les financements, on peut douter de la logique incitative - du point de vue d’un investisseur - d’un dispositif axé sur les ressources du locataire. En tout état de cause le besoin en logement en France est tel que le gouvernement, quelle que soit son orientation politique, ne peut pas rompre totalement avec l’investissement locatif. Quoi qu’il en soit, la priorité sera de faire en sorte que le prochain dispositif, si tel devait être le cas, ne prévoie pas de plafonds de loyers trop bas, ce qui avait pu dissuader nombre d’investisseurs dans les dispositifs passés.

Que conseillez-vous aux particuliers qui voudraient encore se lancer dans l’aventure de l’investissement locatif ?

Christophe Frionnet : D’une part, le Scellier existe encore, de même qu’un autre avantage fiscal très similaire pour l’investissement en meublé, le Censi-Bouvard, lequel a été reconduit jusqu’en 2015 dès lors que le permis de construire du programme correspondant a été déposé avant le 1er janvier 2012. De manière générale, avant de choisir tel ou tel investissement, il faut garder à l’esprit que le gouvernement a décidé de plafonner toutes les niches fiscales à 10 000 euros. Par ailleurs il ne faut pas toujours placer la fiscalité au-dessus du reste. La logique économique est aussi primordiale ; car, qu’il s’agisse du Robien, du Besson, du Périssol ou du Scellier, tous ces dispositifs sont des investissements sur le long terme et peuvent représenter un coût d’entretien ou un aléa à la revente selon la situation géographique et la période de revente. Ce qui relève du bon sens ne doit pas être occulté par le simple attrait fiscal. Par exemple, on sait que des programmes de logement entier ont été intégralement acquis par des particuliers avec engagement de conservation et de location de plusieurs années - neuf ans minimum dans le cas du Scellier. Dans certaines zones, on ne peut donc pas exclure que dans un même immeuble, les reventes au terme de ces périodes interviennent de façon similaire sur un nombre important de lots, ce qui génèrera une offre massive à l’achat, pour un nombre d’acquéreur aujourd’hui inconnu. Or pour ces reventes aucun dispositif fiscal ne sera là pour inciter ces derniers. C’est la raison pour laquelle tout achat doit être aujourd’hui dicté par des considérations tenant à la qualité du bien (dans sa structure comme son emplacement) et à sa rentabilité sur le long terme.

Que peut-on conseiller d'autre ?

Christophe Frionnet : On peut aussi conseiller de diversifier ces investissements immobiliers en allant sur le logement neuf ou ancien destiné à la location meublé pour laquelle il existe davantage de souplesse juridique dans les relations avec le locataire. En tout état de cause, une chose reste à peu près certaine, les dispositifs incitatifs les plus intéressants devraient être derrière nous d’ici peu, les contraintes budgétaires actuelles ne laissant guère de place à l’avenir aux cadeaux fiscaux…

Propos recueillis par Léo Monégier - ©2016 LaVieImmo
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  • 0 Reco 12/06/2012 à 10:47 par Victor Urgo

    ou jamais

  • 0 Reco 12/06/2012 à 10:46 par Victor Urgo

    Le scellier c'est maintenant

  • 0 Reco 12/06/2012 à 09:45 par chô

    Allez dire ca à des dizaines de milliers de CGP.


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