Interview
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Interviewjeudi 2 août 2012 à 10h03

Immobilier : "C'est l'appareil de production qui est touché !"


Michel Mouillart, économiste du logementMichel Mouillart, économiste du logement (©dr)

Trois questions à Michel Mouillart, professeur d’économie à l’Université de Paris-Ouest et directeur scientifique de l’Observatoire du financement des marchés résidentiels (Crédit Logement / CSA), dont la dernière édition, publiée la semaine dernière, fait état d’une forte chute de la production de crédit immobilier en France.

(LaVieImmo.com) - Les banques sont-elles responsables de la chute du crédit ?

Michel Mouillart : Ce serait méconnaître le fonctionnement du marché qu’affirmer une chose pareille. Cette chute, que nous anticipions dès la crise financière de l’été 2011, n’est en rien comparable aux contractions que le secteur a pu connaître par le passé, notamment en 2009 : la réforme Bâle III et les contraintes de fonds propres qu’elle fait peser depuis plusieurs mois sur les établissements prêteurs ont asséché le marché interbancaire. La situation sur le marché du crédit aux entreprises et aux particuliers est l’expression de ce blocage. Dans un autre contexte économique, Bâle III aurait simplement perturbé le marché du crédit ; dans le contexte actuel de récession économique, Bâle III en rajoute et accentue déprime du marché.

Vous avez de nouveau abaissé vos prévisions de production de crédit pour cette année. Peut-on descendre plus bas encore ?

Michel Mouillart : Au vu de l’évolution du secteur au premier semestre, on terminera vraisemblablement l’année sur une production de crédits de 120 milliards d’euros au mieux, 110 milliards d’euros plus probablement. Loin des 160 milliards d’euros de 2011 et en deçà, même, des 119,5 milliards d’euros de l’année 2009, précédent point bas. Et encore, il s’agit là des offres acceptées, pas de celles qui seront effectivement menées à terme. Si on raisonne en réalisations, la production de crédit immobilier pourrait bien tomber à 100 milliards d’euros. Si ce n’est pas cette année, alors ce sera en 2013. On court de ce fait le risque d’une stabilisation de l’encours de crédit en euros courants - une situation inédite qui réduirait le produit net bancaire (PNB) dans l’avenir, limitant d’autant les capacités futures de prêts des banques… C’est la moulinette infernale de Bâle III ! Il est urgent que les autorités monétaires réfléchissent à une manière d’ajuster la réforme, de l’adapter à la situation très grave qui prévaut actuellement.

Ce blocage du crédit ne risque-t-il pas de peser sur la construction de logements ?

Michel Mouillart : Il ne fait aucun doute que sans crédit bancaire, l’objectif des 500 000 constructions de nouveaux logements par an que s’est fixé le gouvernement ne pourra pas être atteint. Les derniers chiffres de la construction ont confirmé la panne du secteur. Une panne durable, puisque 350 à 360 000 logements devraient être mis en chantier cette année (310 à 320 000 si on se limite à la seule construction neuve), en baisse de 15 % par rapport à 2011, et vraisemblablement moins encore l’année prochaine… C’est l’appareil de production qui est touché aujourd’hui (et le niveau des emplois salariés du secteur dans le contexte d’une remontée rapide du chômage), ce sera très dur de le relancer. Et cela signifie que pour atteindre l’objectif des 2 500 000 logements construits durant le quinquennat, il faudra d’ores et déjà mettre en chantier 600 000 logements à partir de 2014 ! Impossible à tenir, eu égard à la dérive actuelle de l’appareil de production.

Et n’oublions pas qu’en redescendant à son niveau de 2009, le marché de l’ancien va aussi très mal. Avec 550 000 logements anciens achetés par les ménages en 2012, non compris les garages, les places de parkings et autres accessoires trop souvent assimilés à des logements, c’est un autre « appareil de production » qui s’écroule : celui de la transaction, avec des conséquences sur l’emploi et sur les perspectives de redémarrage durable des marchés ! En situation normale, pour trois logements anciens revendus par les ménages, ces derniers achètent un logement neuf (dans la moitié des cas, à un promoteur) : en dévissant de l’ordre de 22 % en 2012, le marché de l’ancien est aussi au cœur de ce que devrait être la réflexion des pouvoirs publics sur la crise des marchés qui renforce celle du logement. Et surtout, le dévissage de ce marché devrait rappeler que l’activité et les conséquences qu’elle imprime sur l’emploi sont nettement plus importantes que les prédictions sur une éventuelle baisse des prix.

Propos recueillis par Emmanuel Salbayre - ©2014 LaVieImmo
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  • 0 Reco 11/08/2012 à 02:50 par Fredb

    Mais comment cela serait-il possible, avec cette sacro-sainte pénurie de logement en France, il n'y aurait donc aucun promoteur prêt à combler ce manque de logements! Incroyable!!!

  • 1 Reco 07/08/2012 à 23:01 par doriandoy

    Ah oui j'ai oublié de dire à qui profite le crime : les promoteurs qui se gavent bien (avec en plus des banques qui... ont leur programme de promotion bien souvent).

    1999: on achète un terrain 200k€, on construit un immeuble de 1500m² pour 1000€/m² = 1.7M€
    On le vend 2500€/m² = 3.75Millions, la marge est tout de même sympathique!

    2012: On achète le même terrain 700k€ et on construit le même immeuble aux normes actuelles à 1500€/m² = 2.95Millions
    On le vend 4000€/m² voire 6500€/m² dans mon coin. Soit au pire 6 millions au mieux pour eux 9.75 millions.

    Les mecs te parlent" d'immeuble de standing" avec du carrelage 1er prix, un agencement pourri, du phonique en carton, des façades moches ...

    Il faut laisser crever de faim ces escrocs. L'Etat, s'il veut construire autant qu'il le dit doit dans un premier temps réfléchir à la façon de concevoir les villes car c'est l'anarchie et en second temps devenir promoteur pour son propre compte afin de maintenir l'emploi et de construire rapidement ce dont nous avons besoin tout en réalisant des économies.

    Message édité 08/08/2012 à 00:28

  • 1 Reco 07/08/2012 à 22:53 par doriandoy

    Fred a bien résumé la situation.

    Et comme le disait quelqu'un sur un forum : certains préfèrent alimenter des prix histoire de conserver quelques emplois d'AI au lieu de redonner un pouvoir d'achat considérable à des millions de français.

    Message édité 08/08/2012 à 00:27

  • 1 Reco 07/08/2012 à 13:49 par Fredb

    Oui oui, c'est bien. Merci monsieur le porte-parole des lobby immobilier!

  • 1 Reco 02/08/2012 à 12:27 par HeHe

    impacte sur l'emploi ? De qui ? Des agents immobiliers ?... Moins il y en a mieux c'est !

  • 14 Reco 02/08/2012 à 10:16 par Fred

    L'analyse de monsieur Mouillard, aussi intéressante soit-elle, omet toutefois un élément central : la déconnexion totale entre le pouvoir d'achat des ménages et les prix de l'immobilier (ancien et neuf). TouLa plupart des analystes font semblant de ne pas comprendre que l'évolution exceptionnelle des prix de l'immobilier ces 10 dernières années a été rendue possible par un phénomène de solvabilisation artificielle des ménages, et particulièrement des primo-accédants (PTZ, "distribution" de liquidités par les banques a des taux réduits avec des marges ridicules, augmentation des durées d'emprunt...).

    Les gens n'ont pas acheté plus cher parce qu'ils étaient plus riches, masi parce qu'ils pouvaient s'endetter davantage.
    Avec la suppression des dispositifs aidés et le retour a des conditions d'octroi de crédit "normales" (renseignez vous sur ce qu'étaient les conditions d'cotroi de crédit par les banques il y a 15 ans...), on est en train de revenir à un niveau de solvabilité des acheteurs correspondant à leur pouvoir d'achat réel.
    Le hic, c'est qu'au fur et à mesure du retour au pouvoir d'achat réel des ménages , les prix de l'immobilier (neuf et ancien) apparaissent de plus en plus disproportionnés.