Interview
LaVieImmo.com
InterviewInterviewmardi 24 janvier 2012 à 09h27

Immobilier : "La fiscalité ne doit pas être le moteur de la prise de décision"


Guillaume Fonteneau, conseil en gestion de patrimoine
Guillaume Fonteneau, conseil en gestion de patrimoine
Guillaume Fonteneau, conseil en gestion de patrimoine (©dr)

Guillaume Fonteneau, conseil en gestion de patrimoine et responsable du site LeBlogPatrimoine.com, revient pour LaVieImmo.com sur la réforme de la fiscalité des plus-values immobilières, applicable dès le 1er février prochain. Le professionnel nous livre quelques tuyaux pour ne pas trop pâtir du durcissement de la fiscalité.

(LaVieImmo.com) - Avec cette réforme, qu’est-ce qui change pour les particuliers ?

Guillaume Fonteneau : Le plus gros changement, à compter du 1er février, est la fin de l’exonération totale du paiement de plus-values après la quinzième année de détention du bien. Celle-ci passe en effet à trente ans au lieu de quinze. Le système d’abattements mis en place, qui devient progressif, est dérisoire les quinze premières années : l’exonération n’atteint en effet que 20 % la quinzième année, et la réduction ne franchit la barre des 50 % qu’au bout de 24 ans de détention du bien [52 %, NDLR]. Mais au-delà de cette réforme, c’est surtout la perception qu’ont les investisseurs de l’immobilier qui est en train de changer. Car jusqu’alors, lorsqu’on faisait l’acquisition d’un bien, on savait que la vente serait exonérée fiscalement dans le délai plus ou moins court de quinze ans. Or, trente ans, ça devient une éternité. L’effet psychologique est très fort : on met un frein fiscal là où il n’y en avait pas avant.

Les particuliers et investisseurs doivent-ils bousculer leur projet d'achat ou de cession de bien immobilier avec la nouvelle fiscalité ?

Guillaume Fonteneau : Attention : La fiscalité ne doit pas être le moteur de la prise de décision de l’investissement ; chaque cas est particulier. D'une façon générale, les sous-jacents de l'immobilier ne sont plus favorables aujourd'hui, du fait de prix trop élevés et de rendements locatifs trop faibles. Ce sont les avantages fiscaux qui ont été mis en place autour de l'immobilier qui rendaient l'investissement dans la pierre rentable. Leur suppression replace l'investissement immobilier parmi les autres placements.

Alors, que conseillez-vous aux particuliers qui veulent encore investir dans la pierre ?

Guillaume Fonteneau : Certains peuvent se tourner vers les SCPI [Sociétés civiles de placement immobilier, NDLR]. Je conseille sur ce point de se tourner vers les jeunes SCPI, qui investissent dans le neuf. Pourquoi ? Celles-ci ciblent les locaux qui respectent les nouvelles normes de construction, à basse consommation. Les SCPI plus grosses et anciennes, elles, n’ont pas toutes mis aux normes leur parc, et des travaux lourds sont en conséquence à prévoir. Je déconseille fortement, en revanche, le montage financier qui consiste à changer de résidence principale. En effet, la loi exonère ces dernières d’imposition sur les plus-values lors de la revente. Il peut être tentant, dès lors, de faire intervertir résidence principale et résidence secondaire. Or, sauf si les investisseurs ont deux biens similaires, dans l’emplacement, la taille et surtout dans le cadre de vie, le fisc suivra très attentivement cette opération et sévira si elle ne lui semble pas justifiée.

Et pour les autres ?

Guillaume Fonteneau : « Cash is King… Wait and See ! » Je leur conseille de garder leurs liquidités dans cette période d’incertitude, et d’attendre. Il risque d’y avoir pas mal de bouleversements, compte tenu du changement de gouvernement à venir et des mesures qui seront prises dans le difficile contexte économique. En attendant, il faut donc prendre beaucoup de précautions dans le choix de ses placements.

Propos recueillis par Léo Monégier - ©2016 LaVieImmo
Donnez votre avis
Vous devez être enregistré pour pouvoir poster sur cet article
(il vous reste 2000 caractères)

  • 0 Reco 01/02/2012 à 21:21 par Le Petit Rapporteur

    Sur le blog DirectGestion :
    Claudy Giroz
    Présidente de l’ADIM : Association de défense des victimes de la défiscalisation .

    Faisant suite à vos nombreux commentaires , je vous livre les miens :
    Ceux qui le souhaitent , pourraient éventuellement, porter plainte personnellement contre le PDG d’Omnium Finance : Xavier Chausson pour escroquerie. L’assignation serait à adresser à son adresse personnelle puisqu’il est actionnaire à 85% du Groupe mais n’est plus PDG du Groupe : 18 rue Jean Goujon 75008 Paris .Ces plaintes seraient recevables au TGI de Paris. Ceux qui ont besoin de preuves peuvent me demander des documents par mail à claudy.giroz@free.fr .
    Dans 10 jours une pétition nationale partira dans tous les réseaux sociaux. Nous pourrons ainsi recenser les spoliés : Investisseurs mais aussi les sérieux et réels locataires, ceux qui ont toujours payé leur loyer mais n’ont pu récupérer leur caution. L’association se constituera partie civile dans ma plainte pour escroquerie contre le Groupe Omnium/Stellium. Tous ceux qui seront inscrits sur cette pétition recevront de constantes informations et seront avertis lorsque l’audience sera fixée.

    Cette escroquerie, que je qualifierai d’escroquerie en bande organisée, au préjudice des investisseurs et de l’administration fiscale, a été réalisée par un groupe de personnes déjà condamnées en correctionnel et qui n’en sont donc pas à leur coup d’essai. Elle se décline comme suit :

    Chronologie de l’escroquerie aux investisseurs et à l’administration fiscale :
    Genèse d’un « génocide financier » de certains investisseurs.

    Lire la suite :
    http://defiscalisation-so s-robien-borlo-zrr-lmnp.o ver-blog.com/article-dire ctgestion-omnium_finance- stellium-imodeus-cicg-jyl oge-ses-valoriciel-anc2i- capvaleur-claudy-g-980794 50.html

  • 0 Reco 01/02/2012 à 21:01 par Le Petit Rapporteur

    Les victimes de défiscalisations immobilières

    doivent être reconnues victimes par les pouvoirs publiques et la justice
    Elles doivent être indemnisées et aidées

    RECENSONS-NOUS
    L’union fait la force
    Ainsi le NOMBRE de « floués » deviendra une vérité incontournable. Les « marchands de défiscalisations » qui ont sali les véritables promoteurs, ne pourrons plus nous définir comme une petite minorité de dégâts collatéraux.

    Investisseurs, locataires abusés, mobilisons nous pour dénoncer à nos gouvernants et à la justice ce désordre public engendré par les acteurs de ces dérives de la défiscalisation.

    A la fin de ce recensement nous communiquerons à la France entière le nom de ces sociétés et le nombre de leurs victimes.

    Nous sollicitons une « commission nationale de recours et de médiation » pour trouver des solutions à nos problèmes. Des propositions ont été adressées en ce sens par l’association ADIM à nos gouvernants et à nos parlementaires le 27 01 2012.
    Stop aux suicides

    Certains n’ont plus les moyens financiers pour saisir la justice, d’autres sont forclos par des délais de prescription. Beaucoup vivent dans le stress et le désespoir : ils ont signé un bagne financier de 20 ans voire plus… pendant ce temps, ces marchands de défiscalisations font valser insolemment leurs millions et certains opportunément déposent leurs bilans ou changent de noms.
    Afin de mettre en évidence la quantité de victimes, et de participer à cette action : cochez les cases correspondant à votre situation. Quel est votre promoteur ? Quel est votre dispositif fiscal ?

    Pétition : recopiez ce lien dans votre navigateur :
    http://www.ipetitions.com /petition/non-aux-abus-de -la-defiscalisation/

    ADIM mail : adim.assoc@free.fr
    ADIM Site web : http://adim.assoc.free.fr

  • 0 Reco 25/01/2012 à 23:36 par Manu

    Pour Giro : on ne vit plus dans les années 60. L'euro qui s'effondre ça n'arrivera pas. Ou alors l'immo s'effondre avec lui, ce qui au final devient neutre, logique. Mes pauvres agneaux propriétaires, il ne vous reste plus que la terreur pour vous sauver...
    Vous plaignez pas, ça pourrait être pire, vous pourriez être agent immobilier...

    Mouahaaahahahahahahahaha

  • 0 Reco 25/01/2012 à 23:32 par Manu

    Ce matin, sur radio classique, l'auteur de "immobiliez vous" était invité et faisait des commentaires sur l'immobilier. "non, il n'y a pas de bulle..." , "l"immobilier a augmenté en France malgré la crise à l'inverse de tous les autres pays européens... oui c'est très bizarre, je ne me l'explique pas..."
    Et de conclure lorsque Guillaume Durand lui demande conseil : "ah non, c'est pas le moment d'acheter, l'immobilier est au plus haut et avec la crise et le resserrement du crédit, il n'y a plus de réserve pour une hausse, mieux vaut attendre 18 à 24 mois".

    Ca m'a beaucoup fait rire pour un auteur qui conseille en temps normal de reporter ses investissements sur l'immobilier !

  • 0 Reco 25/01/2012 à 21:57 par Igloo

    Giro : prend ta pilule, tu commence à délirer...

    Et ne t'en fais pas : la baisse qui a commencé, qui va durer, est une BONNE CHOSE.

  • 0 Reco 25/01/2012 à 15:40 par patwon

    et cette pierre on l'achete avec quoi si ce n'est du papier...?

  • 0 Reco 25/01/2012 à 13:31 par Gironimo

    réponse : la pierre pour ceux qui aurait un doute

  • 0 Reco 25/01/2012 à 13:31 par Gironimo

    celui qui doit arbitrer pour choisir son investissement, il a, s'il n'est pas attentiste, 2 solutions.
    la pierre et le papier. si le cours du papier s’effondre y a plus rien. si c'est la pierre y reste la pierre. alors où vaut-il mieux investir ?

  • 0 Reco 25/01/2012 à 13:28 par Gironimo

    l'heure de la grande COLLECTIVISATION approche. quand je pense que c'est Sarkosy qui l'a mise en place je suis atterré. Les capitaux quittent la France et cela aurait été x10 si hollande eu été élu... pauvre France que j'aime quand même mais peut-être plus pour longtemps. La spoliation des propriétaires actuellement rappel tout de même les méthodes soviétiques. La seule différence c'est qu'aujourd'hui les politiques de tous bords spolient les Français au profit de ceux qui financent leurs campagnes politiciennes : les banques et autres fonds de pension.

  • 0 Reco 25/01/2012 à 13:23 par Gironimo

    déjà faudra qu'il soit élu. moi je dis ça je dis rien...

  • 0 Reco 24/01/2012 à 18:25 par Hollandissime

    En effet Marc. Et j'ai presque envie de réintégrer mes montagnes natales pour vivre au grand air loin de la pollution humaine de la Région parisienne.
    Toi, tu es un sage!

  • 0 Reco 24/01/2012 à 14:33 par marc19

    Tu parles de Paris mais il y tellement de place ailleurs .................

  • 0 Reco 24/01/2012 à 11:56 par Hollandissime

    Simplement je conseille à tous de ne plus investir dans l'immobilier pour le moment.
    Il y a, en effet, un temps pour tout.
    Et avec la prévisible victoire de la gauche, il ne fera pas un pli que l'immo va devenir le plus sûr moyen de perdre de l'argent. En revanche, l'achat d'oeuvres d'art, c'est le moment....
    Même si un jour elle rentre dans l'ISF, il sera toujours temps d'aller les vendre en suisse ou en Belgique.
    Bruxelles n'est qu'à une heure trente de Paris.
    Pierre Berger en y installant sa société d'enchères a vu le vent venir.

  • 0 Reco 24/01/2012 à 11:38 par Hollandissime

    Je ne pleure absolument pas.
    Et ne veut pas vendre.
    J'ai l'habitude de me serrer la ceinture.
    Je la serrerai un cran de plus en attendant que la gauche trépasse dans 5 ans.

  • 0 Reco 24/01/2012 à 11:32 par vivegroholande

    @hollandissisme
    Au lieu de pleurer à longueur de temps , tu ferais mieux de vendre pour sauver les meubles avant que la gauche passe. hihihi

    Site officiel du gouvernement sur l'immobilier: ACCROCHER VOS CEINTURES!
    http://www.cgedd.developp ement-durable.gouv.fr/pri x-immobilier-1200-2012-r1 38.html

  • 0 Reco 24/01/2012 à 11:28 par Hollandissime

    Je n'ai rien entendu de tel: dimanche donner gratuitement!
    Ne pas oublier aussi que l'Etat c'est nous. Et que si Hollande donne, il lèse le peuple français.
    A mon avis, il sera normal de faire un recours constitutionnel.
    De plus, en admettant qu'il donne encore faut-il construire. Et je ne suis pas sûr que l'Etat en donnant et en s'appauvrissant surtout avec le poids de la dette, ait suffisamment les moyens de construire.

  • 0 Reco 24/01/2012 à 11:17 par vivegroholande

    Hollande a dit qu'il donnerait gratuitement les terrains des collectivités pour booster la construction et faire baisser les prix.
    En effet le prix du foncier est le principale frein. On aura de l'immo neuf au même prix que l'Allemagne , -50% en perspective. TOUT le monde sera content, car le pouvoir d'achat repartira à la hausse et l'économie aussi!

  • 0 Reco 24/01/2012 à 11:10 par Hollandissime

    En effet, héhé, je suis d'accord avec vous, les aides sont nuisibles et accroissent les inégalités.
    En revanche, ce n'est peut-être pas nécessaire comme le veut Hollande de donner un coup de massue de plus à l'immobilier en bloquant les loyers et en décourageant les investisseurs.
    Non à l'aide mais non, non plus au blocage des loyers.
    Comme le disait Aristote, une qualité se trouve toujours entre 2 défauts.
    Nos politiques feraient bien de réviser leurs classiques.

  • 0 Reco 24/01/2012 à 10:57 par hé-hé

    il faut supprimer TOUTE AIDE de l'état concernant les "placements" dans l'immobilier. Pourquoi le contribuable, souvent déjà pauvre doit payer et aider les riches à acquérir leur biens... insensé !

  • 0 Reco 24/01/2012 à 10:56 par Un pro de la promotion

    Z'êtes ridicules les gars ...

  • 0 Reco 24/01/2012 à 10:08 par Hollandissime

    Fonteneau a raison.
    il vaut mieux laisser l'immobilier.
    Cependant qu'arrivera-t-il plus tard au moment où dans les zones urbaines on a tant besoin de logements?
    Si plus personne n'investit dans l'immobilier, les programmes neufs vont peiner (c'est déjà le cas) et les programmes avenir vont rester dans les cartons.
    A moins que ce soit l'Etat qui prenne le relais.
    Mais comment faire avec des caisses vides et des dettes monstrueuses?
    Ce n'est pas le doublement des montants des livrets A qui résoudront le problème (livret sans impôts: bonjour la niche fiscale: monsieur Hollande).
    Oui, suivez les conseils de Guillaume Fonteneau, ne mettez plus un kopeck dans l'immobilier.
    Cela ne vaut déjà plus le coup et avec l'arrivée de Hollande au pouvoir, vous perdrez de plus l'argent, voire beaucoup d'argent.
    Vive la Gauche!

  • 0 Reco 24/01/2012 à 09:47 par BatmanRobbins

    Oui, je crains bien que l'immobilier soit bel et bien fini.


En poursuivant votre navigation sur ce site, vous acceptez nos CGU et l'utilisation de cookies afin de réaliser des statistiques d'audiences et vous proposer une navigation optimale, la possibilité de partager des contenus sur des réseaux sociaux ainsi que des services et offres adaptés à vos centres d'intérêts.
Pour en savoir plus et paramétrer les cookies...