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InterviewInterviewmercredi 18 mai 2011 à 18h23

Immobilier : "La France est actuellement coupée en deux"


Jean-Michel Ciuch, directeur d'Immogroup Consulting
Jean-Michel Ciuch, directeur d'Immogroup Consulting
Jean-Michel Ciuch, directeur d'Immogroup Consulting (©dr)

Immogroup Consulting et Drimki.com s'associent pour lancer un indicateur de prix immobilier « pour en finir avec l’immobilier en trompe-l’œil ». Jean-Michel Ciuch, directeur général d’Immogroup, présente ce nouvel indicateur, qui prend en compte « une multitude de critères endogènes (typologie des logements, leur qualité, et leur niveau de performance énergétique) et exogènes (taille de l’agglomération, dynamisme économique…) jouant directement sur le niveau de prix des logements ».

(LaVieImmo.com) - L’immobilier avait-il vraiment besoin d’un nouvel indice de prix ?

Jean-Michel Ciuch : Tout dépend de quel type d’indice ! Une mesure de prix doit permettre aux ménages de se faire une idée précise de la valeur du logement qu’ils souhaitent acquérir ou mettre en vente, par exemple. Elle doit également rendre possibles les comparaisons dans le temps et l’espace – d’une agglomération à l’autre mais aussi, au sein d’une même ville, d’un même quartier, entre des biens différents. Vous avez raison, ce ne sont pas les indices de prix qui manquent, mais aucun ne répond à l’heure actuelle à ces objectifs essentiels. Pas plus les indices Insee/Notaires - qui font pourtant figure de référence en la matière - que les indicateurs basés sur les chiffres de vente des réseaux d’agences immobilières. Partant de là, oui, l’immobilier avait bien besoin d’un nouvel indice !

Autant on peut reprocher aux chiffres des réseaux d’être partiels, autant les données des Notaires sont les seules vraiment complètes…

Jean-Michel Ciuch : Les indices Insee/Notaires appréhendent le marché immobilier de manière assez globale. Ils distinguent bien entre les maisons et les appartements, mais ne tiennent peu ou pas compte de la taille des logements, des défauts qui les caractérisent, de leur performance énergétique, ou du dynamisme économique de la commune sur laquelle ces logements sont situés. Ce sont pourtant ces éléments, parmi beaucoup d’autres, qui conditionnent la valeur d’un bien. Agréger dans une moyenne globale l’ensemble des logements, cela n’a aucun sens. Pour ce qui est de l’exhaustivité des chiffres des notaires, on sait qu’un certain nombre de marchés provinciaux sont passablement appréhendés dans la base de données Perval [la base de données des Notaires en province, NDLR], soit parce qu’il ne s’y vend pas suffisamment de biens, soit parce que les études notariales locales ne font pas suffisamment remonter leurs informations. Sans même parler de zones rurales, je pense à certaines villes de taille moyenne pour lesquelles il est à l’heure actuelle difficile d’obtenir des statistiques précises.

Un problème qui doit également se poser avec les chiffres des agences immobilières…

Jean-Michel Ciuch : Bien entendu. C’est pourquoi l’indice que nous avons élaboré avec Drimki prend en compte une multitude de données : les transactions enregistrées par les notaires, les annonces mises en ligne sur le site Drimki.com, les informations fournies par les 800 agences partenaires du site… Surtout, l’ensemble de ces chiffres sont analysés et complétés par les estimations des experts de terrains d’Immogroup Consulting. Cette complémentarité fait notre force et nous permet de publier le premier indice prenant en compte une multitude de critères endogènes (typologie des logements, leur qualité, et leur niveau de performance énergétique) et exogènes (taille de l’agglomération, dynamisme économique…) jouant directement sur le niveau de prix des logements.

Lors de la présentation de leurs derniers indices annuels, les Notaires ont estimé qu’environ 20 % des marchés immobiliers étaient actuellement orientés à la baisse. Confirmez-vous cette estimation ?

Jean-Michel Ciuch : On touche là l’une des limites de l’analyse telle qu’elle est actuellement pratiquée ! 20 % de quoi ? On constate actuellement des baisses ou des quasi stagnations de prix dans la quasi-totalité des zones rurales isolées et des communes de 80 000 habitants ou moins qui sont dans une situation économique difficile suite à la fermeture d’une usine ou d’une caserne militaire, par exemple. Soit une situation loin d’être minoritaire… La France est actuellement coupée en deux, avec les villes qui résistent, et celles où les prix baissent, ou en tout cas n’augmentent pas. Notre indice est encore très jeune, mais d’ici quelques mois nous serons en mesure de communiquer plus largement sur ces différents marchés, avec des données beaucoup plus précises que celles qui sont disponibles aujourd’hui.

Immogroup Consulting s’est principalement fait connaître par son analyse des marchés du neuf. Avez-vous l’intention d’intégrer les prix du neuf dans votre indice ?

Jean-Michel Ciuch : C’est une idée à laquelle nous réfléchirons, dans le cadre de notre partenariat avec Drimki. Le lancement de cet indice s’inscrit dans un travail de longue haleine, qu’Immogroup Consulting mène depuis plusieurs années, et qui vise à appréhender d’une manière innovante la statistique immobilière. Il n’y a pas un, mais plusieurs marchés très distincts, et nous sommes convaincus de la nécessité d’adopter une approche micro-immobilière, avec un pied sur le terrain, pour expliquer et prédire les variations de prix sur ces différents marchés.

Propos recueillis par Emmanuel Salbayre - ©2016 LaVieImmo
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  • 0 Reco 20/05/2011 à 04:46 par fred.conseiller75

    les prix baisseront quand les gens ne seront plus solvables, qu'il ne pourront plus emprunté alors là il n auront pas le choix, le prix n'as pas de sens à l heure actuel c'est juste de la spéculation des gros promoteurs,mais c'est la fin ils ont bien vendu!! donc tout indice sert à rien , sa montes sa descend!
    bref on arrive à la fin d'une ère tout vas redescendre et tant mieux, et tant pis pour ceux qui ont fait gonfler la bulle!

    bullimmobiliere.space.blo gs.com

  • 0 Reco 19/05/2011 à 15:40 par MisterHadley

    Exact, t'as tout compris.

    Et ce n'est pas demain la veille qu'il y en aura un, justement, d'où la vacuité totale de ce "nouvel" indice qui ne servira donc à rien...

    ;)

  • 0 Reco 19/05/2011 à 15:34 par Lapoliss

    Vrai. Mais il faut reconnaître qu'aucun indicateur ne permet aujourd'hui de décrire les choses telles qu'elles sont...

  • 0 Reco 19/05/2011 à 15:16 par MisterHadley

    Bah disons qu'enfoncer des portes ouvertes n'a jamais été un acte ni novateur, ni vraiment "courageux", alors...

    :)

    Si ça leur plait, après tout, hein...

    Message édité 19/05/2011 à 15:17

  • 0 Reco 19/05/2011 à 15:08 par Lapoliss

    @MrH.
    Et je le respecte ! Je me pose moi-même la question... Disons que j'ai bon espoir

  • 0 Reco 19/05/2011 à 15:00 par MisterHadley

    C'est mon avis personnel, et je le maintiens... ;)

  • 0 Reco 19/05/2011 à 14:58 par Lapoliss

    @MrH "C'est juste un énième "acteur" virtuel qui tentent de faire "sérieux" sur le marché bien réel, histoire de gagner quelques sous, rien de plus..."
    Je ne suis pas si sûr... Evidemment, on ne peut jamais savoir, mais Immogroup apporte une caution à tout ça. Ce n'est pas juste un site immobilier de plus qui communique de manière plus ou moins heureuse sur ses chiffres...

  • 0 Reco 19/05/2011 à 14:49 par MisterHadley

    Et où est le rapport avec l'article, là, en fait..?

    De plus, si l'on reprend tout ce que tu dis, mais en y mettant un simple locataire, sa situation n'en serait que bien pire, donc...

    Pour qu'il y ait un locataire, il faut obligatoirement un propriétaire...

    Pas l'inverse...

    Si personne ne devait prendre la décision d'acquérir le logement que tu penses louer, et encore, avec beaucoup d'mal vu que tu n'es pas le seul à le vouloir, ce logement...

    ... bah tu peux t'gratter, le choix de louer, aussi chèrement que cela puisse être, ne t'appartiendra même pas...

    Donc, faudrait arrêter d'être faux-cul là dessus, quand même, hein... ;)

    Message édité 19/05/2011 à 14:51

  • 0 Reco 19/05/2011 à 14:40 par mlou1

    Les prix sont montés jusqu’au ciel et l’INSEE nous explique qu’il n’y a rien d’anormal, personne ne s’étonne que les prix soient 50% moins chers en Belgique et en Allemagne avec une qualité + une isolation bien meilleure…Tous les pros de l’immobilier + l’état qui se goinfre avec les droits de mutation n’avoueront jamais que les prix baissent car cela pourrait retarder les achats de milliers de futurs acquéreurs souhaitant profiter de la baisse…
    Il y a peut-être une 2ème cause à nos prix astronomiques: la démographie : +400000 habitants en 2009 pour lesquels il faudrait construire des dizaines de milliers de logements sociaux que nous ne construirons pas: il n’y a pas d’argent !…
    10% des retraites sont payées avec l’emprunt…notre endettement de 1800 Mds d'euros représente 20 fois celui de 1981…Dette x20 en 30ans…A méditer…
    A moyen - long terme l'immobilier baissera car les millions d'emprunteurs sur 25ans et + ont beaucoup + de risque d'avoir un accident de la vie (chômage, longue maladie) qui ne sera couvert par les assurances de l'emprunt que pendant 1,5 ou 2ans et ensuite la banque exigera la vente du bien immobilier...Il y aura aussi la hausse des taux pour ceux qui n'auront pas choisi un taux fixe...L'avenir de l'immobilier sera beaucoup + sombre que les Pros nous le prédisent...

  • 0 Reco 19/05/2011 à 14:19 par MisterHadley

    C'est juste un énième "acteur" virtuel qui tentent de faire "sérieux" sur le marché bien réel, histoire de gagner quelques sous, rien de plus...

    Il y en a eu tant d'autres avant, il y en aura surement encore après...

    Surtout que ce type de "nouveauté" n'en est pas une, et ne sert en fait à rien dans la pratique...

    ... donc, point d'inquiétude avec ce type "d'acteur"-là...

    ;)

  • 0 Reco 19/05/2011 à 11:07 par Lapoliss

    @Johan
    "il serait peut être temps que les notaires de france se réveillent et se bouge plutôt que de laisser des acteurs privés (Drimki est un acteur économique avec des intérêts économiques....) prendre la main sur la partie statistique."
    Souhaitons que vous soyez entendu ! Si jamais l'initiative de Immogrup et Drimki pouvait faire bouger les choses !

  • 1 Reco 19/05/2011 à 10:51 par Johan

    Ces gens prétendent réinventer la roue. Cette notion de micro marché immobilier à toujours exister et raisonner de manière globale c'est comme se dire qu'il fait moyennement beau en France... aucun intérêt pour un acheteur ou un vendeur qui ne sont concernés que par un bien unique à un moment unique à un endroit unique. C'est précisément la force des acteurs locaux que sont les agences immobilières dont je suis : Apporter à nos clients une connaissance du marché local, de chaque village, de chaque résidence. Pas besoin de Immoconsulting machin chose. Sur la finesse des chiffres et leur analyse, il serait peut être temps que les notaires de france se réveillent et se bouge plutôt que de laisser des acteurs privés (Drimki est un acteur économique avec des intérêts économiques....) prendre la main sur la partie statistique.


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