Interview
LaVieImmo.com
Interviewmardi 4 octobre 2011 à 16h54

Immobilier : "Le climat général est très défavorable"


Bernard Cadeau, président d'OrpiBernard Cadeau, président d'Orpi (©dr)

Le président du réseau immobilier Orpi n’est guère enthousiaste… Sans vraiment confirmer la baisse des valeurs constatée par Century 21, Bernard Cadeau décrit pour LaVieImmo.com un marché à la peine, qui pâti à la fois d’un environnement dégradé et du « manque d’ambition » du gouvernement.

(LaVieImmo.com) - Economistes, notaires, jusqu'à Century 21 : l’ensemble des acteurs du monde immobilier se fait plus pessimiste ou constate un début de baisse des prix de l’immobilier. Que vous inspire ce changement de ton ?

Bernard Cadeau : Entre la hausse des taux d’emprunt, la tendance au raccourcissement des durées de prêts et le niveau très élevé des prix, on ne peut pas dire que la situation était vraiment idéale au premier semestre… Cela dit, il est indéniable que l’environnement de marché s’est encore dégradé depuis l’été. La crise financière et boursière pèse sur les capacités de refinancement des banques qui, déjà contraintes par la nouvelle réglementation Bâle III, ne vont pas avoir d’autre choix que durcir leur conditions d’octroi de prêt et réduire leur production de crédit. On ne peut pas non plus ignorer le durcissement de la fiscalité des plus-values immobilières et la réduction de l’avantage fiscal du dispositif Scellier, deux mesures incompréhensibles décidées par le gouvernement, et qui ne manqueront pas d’avoir un impact négatif sur le secteur. Tout cela créé un climat général très défavorable.

Quelles sont vos prévisions ?

Bernard Cadeau : D’expérience, je sais que les prédictions se révèlent la plupart du temps erronées, aussi je préfère éviter d’en faire. Début 2011, nous avions estimé que les prix n’augmenteraient pas sur l’ensemble de l’année. Les évènements récents semblent nous donner raison... Pour la suite, tout dépendra des répercussions des différents éléments que nous venons d’évoquer.

Vous parliez du durcissement de la fiscalité appliquée aux plus values sur ventes de logements locatifs ou résidences secondaires. Quel peut-être l’effet de ce durcissement ?

Bernard Cadeau : Dès l’annonce du premier projet de réforme [qui prévoyait la suppression immédiate de l’exonération fiscale pour durée de détention, NDLR], 5 % des clients qui nous avaient confié un mandat de vente l’ont retiré. L’effet a été immédiat. On peut penser que certains sont revenus sur le marché quand le gouvernement s’est résolu à retarder l’entrée en vigueur du nouveau dispositif. Mais pour un qui a remis son bien en vente, combien auront renoncé purement et simplement à leur projet ? Sans oublier ceux qui vont être tentés, s’ils ne vendent pas suffisamment rapidement, de contrer l’alourdissement de la fiscalité en augmentant leur prix de mise en vente… Je ne sais pas quel peut-être l’effet à moyen et long termes de la réforme, mais elle me semble symptomatique du peu de cas que le gouvernement fait du secteur de l’immobilier.

Que pensez-vous du projet de loi sur les droits des consommateurs, qui met notamment un terme au renouvellement tacite des mandats exclusifs, et prévoit des sanctions pour les agences immobilières ou propriétaires bailleurs qui exigeront certains documents des candidats à la location ?

Bernard Cadeau : A-t-on besoin d’une loi pour dire comment faire un mandat exclusif ? Je ne le crois pas ! L’immobilier a besoin de simplicité et de pérennité, pas d’effets d’annonce et de réformes successives. Je pense qu’il serait bon que les politiques voient à plus long terme et s’attellent à résoudre le vrai problème du secteur, qui est et qui reste le manque de logements disponibles dans les zones où les besoins sont les plus forts. Un autre projet de loi prévoit d’encadrer les loyers dans les chambres de bonnes… Ne peut-on pas voir plus loin ? Tant qu’il y aura trois locataires potentiels pour un logement, les loyers augmenteront. En bloquant les loyers, le gouvernement prend le risque d’inciter les propriétaires à retirer leur bien du marché, au moins momentanément. C’est précisément à l’inverse qu’on doit parvenir ! Et cela ne sera pas rendu possible par une succession de mesurettes et de projets de loi sans ambition.

Retrouvez les prix au m², ville par ville

Propos recueillis par Emmanuel Salbayre - ©2014 LaVieImmo
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  • 0 Reco 07/10/2011 à 11:38 par poilagratter

    @antoine. L'AI il la paye comme tout le monde son essence et tant qu'il n'a pas vendu il ne gagne RIEN! si il ne te donne pas l'adresse du bien au téléphone c'est qu'il s'est au moins fait avoir une fois en l'ayant donnée à un gugusse qui ensuite est allé traiter directement avec le propriétaire....si il ne connait pas le bien qu'il a à vendre c'est qu'il est mauvais....il y en a dans toutes les professions des mauvais....tu peux en changer, ya l'embarras du choix....mais à voir tous tes malheurs je persiste à croire que tu devrais aller te faire désenvouter , tu les cumules les mauvais AI toi!!!

  • 1 Reco 07/10/2011 à 07:17 par hector

    L erreur est de penser que la bulle immobilière va éclater ,les pirx peuvent baisser ce qui a été le cas dans beaucoup de régions mais sans plus et à cela plusieurs raisons:
    1) le prix de l ancien est tjrs indexé sur le neuf ! ( par comparaison)Voyez vous une raison pour la quelle la facture de l electricien , du plombier etc ..vont baisser?Le cout de la construction ne baissera pas
    2) les plus values immobileres sur residences secondaires et locatif qui améneront les propriétaires a conserver leurs biens voir l augmenter pour compenser leur manque à gagner

  • 1 Reco 06/10/2011 à 21:14 par investisseur pro

    moi jai vendu en decembre 2010

    524,000 euros au compteur, et ca remonte avec la bourse!!!!

    Et vous vous ne vendre jamais ..

    ca va baisser et je vais racheter derriere tranquilos

    Message modéré 06/10/2011 à 21:21

  • 0 Reco 06/10/2011 à 20:21 par antoine

    bref on dirait que les AI sont sponsorisé par TOTAL ou ESSO: ils vous font cramer de l'essence pour rien :))))

  • 0 Reco 06/10/2011 à 20:13 par antoine

    cest uen fois que tu visites avec l'AI que tu te rends compte des mensonges. Et tu luis dis et la et dit: "ah excusez moi jai du mal lire...." ou " ah excusez moi javais oublié qu'il y avait sur le terrain une maison a detruire bourrée d'amiante , donc frais 30,000 euros en plus! "
    c'est en Ile de France

    Message modéré 06/10/2011 à 21:20

  • 0 Reco 06/10/2011 à 20:11 par antoine

    ben rtant que ta pas visité le terrain, l'AI ne te file pas l'adresse. Tu fais comment pour mesurer une facade si tu ne connais ni l'adresse exacte ni le numero de parcelle (car les AI ne te le donnent jamais au telephone, evidemment) ?? Tu lis dans les pensees des AI toi? :))

    cest bien pour ca que jai deniché mon terrain tout seul!!!

  • 0 Reco 06/10/2011 à 20:09 par antoine

    "si tu n'es pas foutu de voir par toi-même dès le départ qu'un terrain n'est pas viabilisé"

    Certains AI (pas tous) racontent nimportent quoi au telephone, ou oublie de dire des details ilportants (frais de destructions d'une vielle baraque de 30,000 euros). Tu fais 30 bornes pour voir le terrain avec l'AI, et la tu vois que cest pas viabilisé! L'AI a l'air dun con, il dit que cest viabilisé car il suffit pooiur cela de rajouter les botiers electriques, gaz, puis de creuser la tranchee sur tout le long de la voie d'acess (30m) + faire le chemin...

    Message modéré 06/10/2011 à 21:21

  • 0 Reco 06/10/2011 à 17:39 par poilagratter

    il a pas de bol ce pauvre antoine, il tombe que sur des mauvais! tu es sûr qu'ils sont toujours en activité tes AI ? si tu n'es pas foutu de voir par toi-même dès le départ qu'un terrain n'est pas viabilisé et de mesuer sa façade tout en vérifiant au cadastre sa superficie en cas de doute, tu ferais bien de ne pas te lancer dans la construction !!

  • 0 Reco 06/10/2011 à 16:08 par MisterHadley

    Voila donc pourquoi tu n'as rien, alors...

    ... tout s'explique..!

    :D

  • 0 Reco 06/10/2011 à 15:09 par antoine

    cher poli a gratter,

    Jen ai vu des AI: la plupart du temps ils mentent come ils respirent.. Ils mentent sur les surfaces, ils mentent sur le fait que le terrain soit viabilisé ou pas, ils mentent sur la facade, quand ils sagit du terrain, et pour les maisons cest pire...

    Moi jaime pas qu"on me mente. Peut-etre que toi tu aimes cela tu es maso, mais moi vois tu pas moi! Un menteur est un menteur, et ne merite pas grand chose!

  • 1 Reco 06/10/2011 à 15:01 par poilagratter

    pour ceux qui ne connaissent pas le camarade antoine sachez que dans le genre anti agnet immobilier primaire on fait difficielemnt mieux!!! ça fait des lustres que je lui répète que ce ne sont pas les AI qui font les prix mais bien les vendeurs qui en veulent et demandent toujours plus mais il ne veut rien entendre!! tout bon AI n'attend aujourd'hhui qu'une chose c'est que les prix baissent pour relancer le marché....il y va même de la simple survie de ces mêmes AI!!

  • 1 Reco 06/10/2011 à 07:29 par Jerome maitre de conference

    Comme je l'avais prevu, le cataclysme immobilier est la et bien la. Que faut-il faire?

    Si vous vendez:

    vous devez baisser radicalement le prix! Si nvous ne baissez pas assez, les autres vendeurs le feront, et vous serez toujours en retard et ne vendrz jamais! Il faut etre le premier a baisser radicalement, pour esperer de vendre.

    si vous etes acheteurs, reflechiissez avant de vous engager; dites vous bien que en 3 mois, les prix ont chuté de plus de 3%. cest a dire de 10,000 euros en moyenne sur une maison de 320,000 euros!

    Je pense que ca vaut le cout d'attendre 3 moins pour payer 10,000 euros de moins! et encore, la chute va s'accelerer! Si vous devez acheter , anticiper la chute des prix, et negocier a moins -20% au moins. car ca va chuter de -20% en deux ans, vu le rythme de la chute des prix.

  • 0 Reco 05/10/2011 à 14:51 par kinou

    Vous vendez mon œil, j'ai discuté avec l'AI de mon bled qui en a marre car les vendeurs ne veulent pas baisser et il ne vend donc plus grand chose.

    Mais bon tu as le droit d'y croire.

  • 1 Reco 05/10/2011 à 14:12 par tomitoma

    mais non antoine, on a plutot envie que ça baisse. D'ailleurs, ce que tu as vu le reflete bien, je peux t'assurer que nous vendons toujours autant et avons autant de demande, mais pour qu'il y en ai plus, faudrait que ça baisse un peu, les medias y participent donc

  • 0 Reco 05/10/2011 à 12:43 par antoine

    les Ai estiment les biens trop cher! ils ont surestimé le pouvoir d'achat des gens..

    debut 2011, ce qui achetaient etait des secondo accedants. Maintenant que tous ces secundo ont acheté, il ne reste plus que les primos qui sont completement largués et hors budget

  • 0 Reco 05/10/2011 à 12:42 par antoine

    tomitomate, une chose est sure: peut-etre que ca serait pas de votre faute l'explosion des prix, mais apparemment vous ne souhaitez vraiment pas que ca baisse! Alors que si vous utilisiez vos neurones, vous verriez que si les prix baissaient bcp, tous les primos pourraient acheter et vous auriez au final plus de commission.

    Jai vu un reportage hier sur tf1, au 20h, sur le marché immo dans ta region (la region paca): et bien , ca va tres mal on dirait!!! rien ne se vend!

  • 0 Reco 05/10/2011 à 11:33 par kinou

    D'où le blocage actuel car les vendeurs actuels ont vu leurs voisins pendant les 5 dernières années se faire une PLV de dingue et donc ils ne comprennent pas pourquoi ils ne pourraient pas aussi profiter de cette manne financière :)

    C'est aux médias de faire le travail maintenant et de communiquer cette baisse, mais bon comme ils sont frileux, et que l'appareil politique Français est derrière, il va falloir attendre quelques mois avant l'hécatombe ;)

  • 1 Reco 05/10/2011 à 11:21 par tomitoma

    Antoine, essaye d'evoluer enfin...
    En plus, chui sympa, je t'y aide à chauque fois. T'a toujours pas été voir la définition de "marché immobilier", à persister comme un golmon en pensant que les ai ont fait "exploser les prix"...
    Il ne m'est jamais arrivé une seule fois de demander à un proprio d'augmenter son prix de vente, mais dans 95% des cas, je me bat pour qu'il le baisse. Et c'est comme ça pour tous les AI. Arrete de persister dans ta bêtise. Evolue mec.

  • 0 Reco 05/10/2011 à 11:10 par antoine

    jespere que les AI qui ont fait exploser les prix hier, fermeront boutique demain! Ce sera un retour du baton amplement mérité

  • 1 Reco 05/10/2011 à 09:44 par C'est la faute des autres

    A 8500 euros le m2 à Paris il n'y a plus d'acheteurs. Ce n'est pas la faute du "climat général", du gouvernement ou de la crise. C'est juste trop cher pour tout le monde, quel que soit l'environnement économique.
    Maintenant que les agents immobiliers viennent s'en plaindre alors qu'ils ont leur part de responsabilité dans le niveau ridicule de prix atteint, j'ai plutôt tendance à rigoler.

  • 2 Reco 05/10/2011 à 07:02 par UFFA92

    Concernant les explications de M. CADEAU sur les plus values, il nous donne l'impression que les "multipropriétaires" et les "investisseurs" font la pluie et le beau temps sur l'immobilier ! Le primo-accédant ou le propriétaire de sa seule résidence principale n'est pas concerné par cette plus value et l'importance qui y est accordée me parait bien excessif de la part des professionnels. Le français moyen, primo accédant ou "simple" propriétaire de sa résidence principale, est surtout interessé par le prix des logements pour y habiter et non pour spéculer. Et de ce point de vue les prix sont bien trop hauts par rapport aux revenus des français qui ont du mal à se loger correctement et ils aimeraient bien aussi être concernés par une plus value !

  • 0 Reco 04/10/2011 à 21:55 par kinou

    "nous tenions a ce que vous le sachiez nous aussi"

    Déjà parles mieux la France après tu viendras parler de maturité :)

    Et mon profil tu ne pourras jamais l'avoir vu ton ndm.

  • 0 Reco 04/10/2011 à 21:50 par antoine

    ils me font rire, ces pdgs d'AI: ils ont poussé leur AI a faire exploser les prix, et la ils se plaignent qu'ils nont plus d'acheteurs et que ca baisse:!

    Ils lont vraiment bien cherché! Ctes le juste retour du baton.

    Jencourage d'autre part le pap! franchement, payer 10,000 euros une AI avec la pauvreté du service rendu, sans parler des mensonges, cest vraiment du vol à mains armées!

  • 1 Reco 04/10/2011 à 21:23 par @kinou

    a 150000 euro le vehicule

    vous ne donner pas limpression davoir le profil ni la maturite

    nous tenions a ce que vous le sachiez nous aussi

    bonsoir

  • 0 Reco 04/10/2011 à 21:11 par kinou

    Si même Orpi s'y met alors ça sent vraiment le roussi.

    Si tu veux je pourrais toujours te racheter ta bavaroise MH avec les économies que je vais faire sur ma futur maison. Ah ah ah ah ah où plutôt Ahhhhhhhhhh ahhhhhhh ahhhhhh

    Désolé j'ai pas pu me retenir :)

  • 0 Reco 04/10/2011 à 20:48 par MisterHadley

    " preta b achater"..!?

    La pauvre, elle a "krach"é du ciboulot...

    :D

    A+

  • 0 Reco 04/10/2011 à 19:56 par antoine

    oui grigny mais faut pas te precipiter a achater: admire la chute des prix :))) et des que tu te sens preta b achater, negocie a mort, en faisant jiouer la concurrence entre 4, 5 agences

    si possibles evite les agences, tu gagnera au moins 10,000 euros!

  • 0 Reco 04/10/2011 à 19:11 par Grinyihihihihihihihihihihihihihi

    Au contraire, il est très favorable à une forte baisse des prix ))))))))))))))))))))))))