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InterviewInterviewmercredi 27 avril 2011 à 13h12

Immobilier : "On en a fini avec les hausses continues de taux"


Philippe Taboret, directeur général adjoint de Cafpi
Philippe Taboret, directeur général adjoint de Cafpi
Philippe Taboret, directeur général adjoint de Cafpi (©dr)

Philippe Taboret, directeur général adjoint du courtier en crédit Cafpi, explique pourquoi « on en a vraisemblablement fini avec les progressions continues » de taux d’emprunt immobilier. Selon lui, les taux d’emprunt à 20 ans ne devraient pas être supérieurs à 4,5 % à la fin de l’année, soit un niveau « toujours très attractif ».

(LaVieImmo.com) - Contrairement aux autres courtiers, vous estimez que les taux d’intérêt immobiliers ont touché leur plafond…

Philippe Taboret : Je n’affirme rien… Cependant, au vu de la stabilisation récente des OAT [Obligations assimilables du Trésor, référence des banques en matière de taux fixes, NDLR], le scénario le plus probable aujourd’hui est celui d’une stabilisation des taux fixes sur leurs niveaux actuels. Des variations, à la hausse comme à la baisse, ne sont évidemment pas à exclure, mais on en a vraisemblablement fini avec les progressions continues que l’on connaît depuis le mois de novembre.

Compte tenu de l’incertitude économique, ce scénario n’est-il pas un peu optimiste ?

Philippe Taboret : Je ne pense pas. Le scénario optimiste ce serait que les OAT se détendent réellement, qu’elles retrouvent le niveau qui était le leur à l’automne 2010, et ramènent dans leur sillage les taux fixes en deçà des 4 %. Mais cette hypothèse est peu probable. Le scénario que nous retenons est un scénario que je qualifierais de médian... Toutes durées confondues, les taux d’emprunt fixes ne devraient pas dépasser les 5 % à la fin de l’année. Sur le 20 ans, qui reste la durée préférée des Français, on devrait être à 4/4,5 %, en moyenne. Evidemment, les doutes persistent, notamment sur la capacité de certains pays européens à faire face à leur dette, mais la croissance économique au sein de la zone euro s’est avérée plus forte que prévu au premier trimestre, cela joue positivement.

Et le scénario catastrophe ?

Philippe Taboret : Si les pressions inflationnistes s’emballent, on ne peut exclure que la Banque centrale européenne relèvera à nouveau ses taux dans les prochains mois, peut-être même à plusieurs reprises. Sans effet direct sur le niveau des taux fixes pratiqués par les banques, une hausse franche des taux de refinancement de la BCE compromettrait la reprise économique. Non seulement, elle pèserait sur les capacités d’investissement des entreprises, mais elle alourdirait la facture pour les Etats de la zone euro qui ont déjà du mal à rembourser leur dette... Cela ne manquerait pas de faire à nouveau progresser les OAT, et donc, indirectement, les taux d’emprunt immobiliers.

L’appel lancé aux banques par Christian Noyer, gouverneur de la Banque de France, pour une politique plus prudente en termes de taux, vous inquiète-t-il ?

Philippe Taboret : Le message implicite, selon lequel le niveau historiquement bas des taux serait responsable de l’envolée des prix, est très réducteur. Si les taux ont un effet sur l’activité du marché, ça n’est qu’à la marge. Le vrai problème, le vrai moteur de la hausse des prix, c’est, et cela reste, le manque de logements disponibles.

Partagez-vous l’opinion selon laquelle le prêt à taux zéro plus (PTZ+) permet aux emprunteurs de contrer la remontée des taux ?

Philippe Taboret : Tout d’abord, j’insiste sur le fait que les taux se maintiennent, en dépit de la hausse des derniers mois, à des niveaux toujours très attractifs. Pour ce qui est des effets du PTZ+, je suis partagé… Bien entendu, ce nouveau prêt à taux zéro permet de solvabiliser des acquéreurs qui ne pourraient pas accéder à la propriété sans lui. Mais en soutenant la demande, l’Etat accroît encore le décalage entre l’offre et la demande de logements... Plutôt qu’une batterie d’aides à la pierre, qui finissent toujours dans la poche des vendeurs, je suis favorable au développement des aides aux personnes soit par le biais de soutiens financiers pour favoriser l’accession sociale soit par une baisse de la fiscalité immobilière pour fluidifier le marché.

Propos recueillis par Emmanuel Salbayre - ©2016 LaVieImmo
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  • 0 Reco 29/04/2011 à 23:07 par cancan

    Bof bof
    Les banques sont pas plus bêtes que les agents immobiliers à bac+2 et les vendeurs : il y a des idiots pour acheter à 10 K€ le m2 au 6e sans ascenseur dans le 11e, le client a l'air solvable, donc autant lui vendre de la came à 4,5% voire à 5% avec une bonne assurance ADI et chômage plutôt qu'à 3%. La demande de crédit, forte, tire aussi les prix du crédit vers le haut, tout en permettant de mieux sélectionner les clients.

  • 0 Reco 29/04/2011 à 17:39 par bertbubu

    C'est le prix de l'immobilier qui est beaucoup trop cher et surtout non justifié. De plus, le gouvernement devrait mettre le nez dans l'immobilier.
    Et surtout dans les agences immobilières...
    Vous leur poser une simple question et ils vous répondent : blanc. Ce que je veux dire c'est qu'ils ne répondent pas à la question, mais vous propose autre chose.
    Si le gouvernement voulait que je leur fasse un rapport écrit et oral à se sujet, cela leur permettrai de comprendre le marché.
    C'est normal, ils ne vivent pas dans la même réalité que nous.
    Bien à vous.

  • 0 Reco 28/04/2011 à 07:52 par pongolo

    moi je me méfie comme la peste de ces VRP au grand sourire et aux dents trop blanches.
    l'inflation est de retour point barre, avec ces montagnes de monnaie papier imprimé qui dévalorisent mécaniquement la monnaie, et les OAT remonteront, la seule question qui mérite d'etre posée c'est jusqu'à où, on n'en sait rien (6%, 7%, 10%, ???)

  • 0 Reco 27/04/2011 à 20:49 par Analyste

    Philippe Taboret, directeur général adjoint de Cafpi, est un très bon commercial, mais c'est une chèvre côté connaissance de la banque.
    LES BANQUES NE FIXENT PAS LEURS TAUX IMMOBILIERS SUR LE TEC10, MAIS EN FONCTION DE LEURS COUTS DE REFINANCEMENT. Autrement dit, les banques fixent les taux (leurs marge), en fonction du prix d'achat de la matière première - l'argent.

    Philippe Taboret, directeur général adjoint de Cafpi, est un très bon commercial, mais c'est une chèvre côté connaissance de la banque : il confond financement à CT (marché monétaire) et financement à LT (marché de capitaux).

    En premier lieu, les banques achètent de l'argent à court terme auprès de la banque centrale, ou auprès de leurs collègues autres établissements financiers. A CT, tous les taux sont influencés par le "taux de refi" fourni par la banque centrale, et ensuite l'Eonia, enfin l'Euribor. Il y a également le taux de repo (mise en pension de titres). CES QUATRE TAUX NE FONT QUE MONTER ET CE N'EST PAS PRET DE S'ARRETER, ce qui écrase les marges des banques, qui vont donc continuer à monter leurs prix ...

    Les banques se financent aussi à long terme. Seulement le prix de l'argent à long terme qu'elles achètent n'est pas du tout fixé sur le TEC10. Le TEC10, c'est pour simplifier le prix de l'argent à 10 ans pour l'Etat français. Pour se financer à LT, les banques émettent des obligations (certificats coopératifs, émissions jumbo, etc.), émettent des titres hybrides ou font émettre des obligations foncières (covered bond). Le prix de ces émissions LT n'est pas lié au TEC10 de la France, mais au risque de crédit de l'établissement. Ce risque est indépendant du risque souverain français.

    Taboret raconte donc n'importe quoi.

    Quant aux fluctuations de l'OAT 10 ans (qui est descendu bien en-dessous de 3,6), il descend actuellement dès que les PIGS ont du mal à émettre (fly to quality), et remonte de plus belle dès que la situation se normalise.

  • 0 Reco 27/04/2011 à 13:34 par Friand

    Plutôt d'accord mais...
    OK : le retard dans la construction de nouveaux logements
    Mais je confirme que les taux historiquement bas augmentent artificiellement le nombre de ménages solvables, ce qui déséquilibre la balance offre/demande
    OK : supprimer les aides actuelles
    OK pour la solution apportée concernant la fiscalité afin de fluidifier le marché, mais attention aux failles du système...


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