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InterviewInterviewmardi 11 mai 2010 à 10h29

"L'affaire Urbania va accélérer la réforme de la profession de syndic"


Paul Philippot
Paul Philippot
Paul Philippot (©dr)

Paul Philippot est délégué général de l’Union nationale de la propriété immobilière (UNPI), et membre de la Commission relative à la copropriété. Pour LaVieImmo.com, il analyse la situation d’Urbania, troisième administrateur de biens français, sous le coup d’une enquête du parquet de Paris après une plainte pour abus de confiance de la Société Générale.

(LaVieImmo.com) - L’affaire Urbania est-elle un cas isolé ou y a-t-il eu des précédents ?

Paul Philippot : Je n’irais pas jusqu’à dire qu’ils sont fréquents, mais les exemples de contentieux pour défaut ou défaillance de syndic existent. Ce qui fait de cette affaire un cas plus inhabituel, et inquiétant, c’est la taille du cabinet et, semble-t-il, que l’argent versé par les copropriétaires ait été considéré par les banques d'Urbania comme une garantie et qu’il se retrouve aujourd’hui potentiellement engagé, alors qu’il n’appartient pas à la société mais à ses clients. Le fait même que ce genre de pratiques soit possible, indépendamment de l’issue de l’affaire en cours, est aussi grave qu’inadmissible.

Que conseillez-vous aux clients d’Urbania ?

Paul Philippot : Pour le moment, il est difficile de conseiller quoi que ce soit : une enquête est en cours, et rien ne permet d’affirmer qu’Urbania est effectivement défaillant ou coupable de malversation. Mais cette affaire, par la taille du cabinet en cause, va obliger les pouvoirs publics à s’interroger sur le statut et la réglementation applicable à cette profession : la garantie financière, la surveillance de la profession, les conditions de remboursement des fonds appartenant aux copropriétaires, etc… Il faut étudier rapidement toutes les solutions, dont celle d’un ordre professionnel, avec leurs avantages et leurs inconvénients.

Dans le cas présent, qu’aurait apporté l’utilisation de comptes séparés ?

Paul Philippot : En cas de défaillance du syndic, pour obtenir le remboursement des fonds détenus par lui pour le compte de ses clients, ces derniers doivent faire la preuve qu’ils détiennent une créance certaine, liquide et exigible. Selon la situation du cabinet en cause, cette preuve peut être difficile à faire et nécessiter un audit complet de la comptabilité du syndic, surtout si une procédure collective a été ouverte. Le compte séparé supprime cette exigence de preuve, car alors le syndic gère des fonds qui vous appartiennent, mais qu’il ne détient pas, puisque le compte est ouvert au nom du syndicat des copropriétaires. C’est la raison pour laquelle la loi a posé le principe du compte séparé, avec possibilité d’y déroger.

Pensez-vous que la loi devrait être plus ferme sur ce point ?

Paul Philippot : Si l’affaire Urbania tourne mal, les syndics n’échapperont pas à la suppression par la loi de toute dérogation au compte séparé, car il est inadmissible que les fonds appartenant aux copropriétaires ne soient pas sécurisés, et que les clients des syndics aient à supporter une procédure pour être remboursés. Mais le compte séparé ne règle pas tous les problèmes, notamment en cas de détournement de fonds. Il faudra réfléchir aussi au contrôle de la profession, en s’inspirant peut-être du statut des notaires, avec des inspections rigoureuses et une garantie collective de la profession par ses pairs. La chancellerie a engagé une réflexion sur la profession de syndic. Elle va s’accélérer avec l’affaire Urbania.

Propos recueillis par Emmanuel Salbayre - ©2016 LaVieImmo
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  • 0 Reco 23/12/2010 à 11:28 par Takata

    Il existe des syndic malveillants mais aussi des syndics qui font bien leur travail. Il ne faut pas mettre tout le monde dans le même panier. Dans mon immeuble, le syndic est très bien. On peut les appeler toute la journée et pas seulement le matin, vérifier les comptes, et le nous avons fait le choix de prendre un compte bancaire séparé au nom du syndicat des copropriétaires.

    Je trouve étonnant la réflexion de "Indigo". Le Syndic est là pour mettre en oeuvre les décisions prises par l'ensemble des copropriétaires lors de l'assemblée générale. Si vous n'êtes pas satisfait de votre syndic vous avez la possibilité de ne pas renouveller le mandat chaque année. Mais pour cela encore faut-il être présent aux assemblées des copropriétaires !...

    Par exemple, certains de mes copropriétaires voisins ne sont jamais présents lors des assemblées et ceux sont les premiers à se plaindre !

    Cher "Indigo" si la profession de syndic n'existait pas, qui va gérer un immeuble et l'ensemble des copropriétaires, régler les factures des services généraux (électricité, assurance, concierge), les sinistres (incendie, dégât des eaux, un copropriétaire qui ne paie pas ses charges, etc...) ? Vous ?

    Ainsi, le syndic n'est pas "juste bon à encaisser". Par ailleurs, le budget annuel des charges est décidé chaque année par les copropriétaires, et les appels de charges se font trimestriellement.

    De même, avant d'acheter un appartement, vous pouvez aller vérifier les comptes du syndic et demander au vendeur des documents essentiels (3 derniers compte-rendu d'assemblée, détail des charges, etc..). Mais pour cela, il faut avoir les pieds sur terre et se prendre en main.

    Dans l'affaire URBANIA l'erreur provient des banques qui ont estimé que les fonds déténus appartenaient à URBANIA et non aux clients gérés par eux. Pour contrecarrer les risques de détournement de fonds, vous avez aussi la possibilité de demander un compte bancaire séparé.

  • 0 Reco 28/10/2010 à 13:41 par sylivedandy

    Regardons les chose en face URBANIA n'est pas le seul syndic a profiter des comptes reflets les autres leaders sont dans la même position ce qui est surprenant c'est les banques qui s'offusquent alors que c'est justement les banques qui ont permis ces procédés parce qu'elles ont des parts dans les grands réseaux si elles n'en sont pas propriétaires, c'est une association de malfaiteurs l'une qui prête sans grande garantie et l'autre qui dépense sans rendre de compte. Certains braquent avec un pistolet d'autre avec un stylo c'est l'époque qui veut le changement

  • 1 Reco 20/10/2010 à 08:24 par sylivedandy

    A peine racheté URBANIA a annoncé à ses salariés une hausse non pas des salaires mais des tarifs gestion syndic et transaction 400 € à 500 € d'honoraires de mutation pour une page de compte avec 10 lignes 50 € une simple lettre de rappel de 3 lignes ect ect génèrent des profits énormes sur 400 000 lots alors sur MILLE LOTS ! les tarifs ne sont pas réglementés c'est le premier qui augmente les autres suivent les syndic ne font plus leur métier de base ce sont des banquiers qui s'associent avec d'autres banquier l exemple des comptes reflets qui ont généré des intérêts faramineux avec des sommes qui ne leurs appartiennent même pas , Tant que l'état ne réformera pas cette profession les copropriétaires seront pris pour des vaches à lait et ce métier perdra de son panache

  • 0 Reco 19/10/2010 à 22:31 par sylivedandy

    Urbania racheté par des marchands de société qui revendront dans 6 ou 7 ans avec des gros profits en attendant le mot d'ordre est donné tous les salariés de diminuer les frais il n'y en avait déjà pas beaucoup sauf que pour certains c'est le 5 étoiles chaque fois qu'ils se déplacent ,

  • 1 Reco 22/08/2010 à 23:19 par GOLAND

    Prenez garde au fait que lorsqu'un conseil syndical ou l'un de ses membres est en "phase délicate" avec le syndic, la révocation du syndic indélicat et la nomination forcée d'un nouveau syndic sans un Audit préalable de la comptabilité du syndic révoqué, permet de dissimuler les malversations ou les "combines" éventuelles au détriment de la copropriété, avec soustraction aux suites judiciaires qui devraient normalement en résulter. Où est la JUSTICE et la sauvegarde des intérêts des copropriétaires dans tout cela ????? Un texte de Loi devrait prendre en compte un tel aspect du problème !!! Madame Christine BOUTIN serait bien inspirée de reprendre en main ce problème, en collaboration avec un Cabinet d'Avocats par exemple, et jusqu'à l'aboutissement d'une solution définitive en faveur des copropriétaires. Nous sommes à sa disposition pour l'assister dans ce but, avec notre expérience nourrie de faits concrets et précis. L'ARC pourrait également nous rejoindre avec tous ses moyens et sa puissance au niveau national. MERCI d'avance. A NICE le 23/08/2010.

  • 0 Reco 11/08/2010 à 10:53 par slepit

    http://www.changerde syndics.com

  • 0 Reco 11/08/2010 à 10:52 par slepit

    Tous les mêmes à plumer les copropriétaires ....

    [url=http://www.changerde syndics.com]comment changer de syndic[/url]
    et
    [url=http://www.syndiccop ropriete.fr/]la règlementation sur les syndics de copropriété[/url]

  • 1 Reco 26/06/2010 à 13:48 par germier

    le métier de syndic n'est pas ingrat,il nourrit bien son homme;
    ceux qui sont ingrats ce sont les copropriétaires qui s'en foutent,s'abstenant ou envoyant des pouvoirs en blanc
    et je me permets un conseil : refusez le quitus

  • 3 Reco 12/06/2010 à 23:00 par l'informateur

    Le cabinet CRIC SAS souhaite racheter le groupe URBANIA pour 220 millions d'euros. Son président a pris contact avec le siège de la banque Société Générale afin d'être informé de toute autre proposition et sur les modalités de rachat possibles.

  • 1 Reco 02/06/2010 à 13:19 par Salim

    Dans ma copro nous avons essaye le syndic bénévole ce fut une catastrophe alors que faire ; ce métier reste ingras et les honoraires devrait être fixée par la loi ,l'enfer c' est les autres

  • 1 Reco 17/05/2010 à 15:22 par GOLAND

    Que peut-on donc attendre du législateur ? Récemment les Lois Boutin avaient commencé à traiter de certains de ces problèmes, mais aujourd'hui qui reprendra le flambeau pour la défense du copropriétaire littéralement "dévoré tout cru par ce qu'il n'est pas exagéré de qualifier de...prédateurs de l'immobilier"... !!! Attendons les réactions...juste pour Voir !!!

  • 0 Reco 17/05/2010 à 15:12 par GOLAND

    L'impunité dont semble jouir les syndics, ceux d'Urbania comme d'autres, ouvre les portes à toutes les "dérives..." ou malversations; les exemples en sont nombreux et ont donné lieu à des procès retentissants. Le copropriétaire lambda confronté à un problème est totalement désarmé sauf à se lancer dans une procédure onéreuse et à l'issue douteuse!!!!!

  • 0 Reco 14/05/2010 à 17:39 par domsez

    Le pb et que les syndics demandent des honoraires pour gérer le compte séparé

  • 0 Reco 13/05/2010 à 16:12 par indigo

    Que des voleurs, juste bons à encaisser. Ce métier de syndic inventé, s'appelle de l'ingérance .les gens qui achètent un bien aspirent à une libération. Se disant j'ai un toit sur la tête, je ne me fais plus de soucis de savoir si j'ai les moyens de faire face aux augmentations abusives des loyers, je suis à l'abri d'une expulsion. Mais non le syndic est là pour te pomper l'équivalent d'un loyer

  • 1 Reco 12/05/2010 à 17:21 par Serge REDON

    Sans vouloir exonérer en quoi que ce soit la responsabilité de cette société, il ne faut surtout pas négliger la responsabilité des banques qui ont créé ces fameux " comptes reflets" et ont permis leur utilisation totalement abusive, semble-t-il, pour financer des investissements. 4 banques au moins sont citées dans cette affaire. Rien n'aurait pu se faire sans ces pratiques !

  • 0 Reco 11/05/2010 à 16:47 par rosetamg

    le probleme des relations entre les syndic et les copropriétaires réside dansl'inégalité des rapports, le copropriétaire qui a un probleme doit se pourvoir devant le tribunal de grande instance,donc représentation avec un avocat , le tribunal désigne un expert les moindres frais engagés se chiffre à 3000€ qui peut donc se défendre à ce prix;Que font nos politiqu es pour une défense plus équitable

  • 1 Reco 11/05/2010 à 16:07 par Maxime

    Ces mises au point complémentaires sont utiles . Vigilance, même avec des gens de bonne réputation. Il faut aller aux réunions de copropriétaires et poser ces questions.


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