Interview
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InterviewInterviewjeudi 26 août 2010 à 19h32

"L'amendement du Scellier est arbitraire et manque d'ambition"


Jean-Michel Ciuch
Jean-Michel Ciuch
Jean-Michel Ciuch (©dr)

Jean-Michel Ciuch, directeur général de la société Immo Group Consulting, analyse pour LaVieImmo.com la révision du dispositif Scellier présentée jeudi par le secrétaire d’Etat au Logement, Benoist Apparu. Loin de se montrer satisfait, l’auteur, au printemps dernier, d’une Cartographie des risques locatifs, dénonce une réforme « choquante et peu ambitieuse », et propose de nouvelles pistes de réflexion.

(LaVieImmo.com) - La réforme du dispositif Scellier annoncée ce matin vous satisfait-elle ?

Jean-Michel Ciuch : Je la trouve choquante, pour plusieurs raisons. Tout d’abord parce que l’abaissement des plafonds de loyers, que le gouvernement nous promet depuis le printemps, n’entrera pas en vigueur avant janvier 2011 et que, de l’aveu même de Benoist Apparu, aucune revue générale du zonage n’aura lieu avant deux ou trois ans. Quant à la question des 168 communes jugées à risque et mises sous surveillance dès l’année 2008, elle ne sera abordée qu’à la fin de l’année. Autant dire que les choses ne bougeront pas avant plusieurs mois. Au-delà de ce manque d’ambition manifeste, je trouve choquant que le gouvernement admette ouvertement avoir privilégié les intérêts du secteur du bâtiment au détriment de ceux des investisseurs particuliers.

Comment ça ?

Jean-Michel Ciuch : Dès sa mise en place, le Scellier a été présenté comme le moyen de soutenir le bâtiment. Un objectif qu’il a d’ailleurs très bien rempli. Mais s’il s’est montré redoutablement efficace pour le secteur, le dispositif risque de s’avérer tout simplement redoutable pour certains épargnants ! On trouve une illustration de cette différence de traitement dans le fait que la loi impose des plafonds de loyer mais n’encadre pas les prix de vente des biens. Ces prix sont tirés vers le haut par le fait que les promoteurs font payer aux investisseurs une partie de l’avantage fiscal qu’ils récupèreront sous la forme d’une réduction d’impôt une fois le logement acquis mis en location.

Au printemps, vous dénonciez l’inadéquation entre les loyers de marché et les plafonds de loyer. La révision annoncée ne répond-elle pas à vos inquiétudes ?

Jean-Michel Ciuch : Cette révision des plafonds est arbitraire et ne répond que partiellement au problème qui se pose. Tout d’abord, pourquoi une baisse uniforme de 14 % dans les zones B1 et B2 ? A quoi ce chiffre correspond-il ? Les deux zones regroupent un grand nombre de communes, chacune constituée de micro-marchés très différents les uns des autres. Le gouvernement balaie cette réalité du revers de la main. De la même manière, qu’est-ce qui justifie que les plafonds de loyers applicables au sein de la zone A soient abaissés de 26 % dans une majorité de villes mais maintenus à Paris et dans une partie de la petite couronne ? La baisse ne s’appliquera pas dans certaines communes du 93 (Seine Saint-Denis, NDLR) où l’inadéquation entre les loyers de marché et les plafonds prévus par la loi Scellier est pourtant flagrante. Pour revenir à votre question, la réforme des plafonds de loyers est une avancée, mais elle n’est pas suffisamment ambitieuse pour rétablir pleinement la confiance dans le dispositif Scellier.

Que suggérez-vous ?

Jean-Michel Ciuch : C’est le mécanisme dans son intégralité qui est à revoir. Le Scellier nouvelle formule, comme la première mouture du dispositif et le régime Robien avant eux, méconnaît totalement la réalité des marchés immobiliers que nous venons d’évoquer. La solution pourrait passer par une suppression pure et simple du système de zonages et la mise en place de commissions départementales chargées, un peu à la manière de ce que font les CDAC [Commissions départementales d’aménagement commercial, NDLR] en immobilier commercial, d’autoriser les projets de construction sur la base d’études préalables approfondies, réalisées localement en tenant compte des spécificités des différents marché. Cela permettrait de ne pas condamner arbitrairement la zone C, et assurerait une application plus souple du dispositif.

Mais coûterait certainement très cher !

Jean-Michel Ciuch : On peut imaginer la mise en place d’un système de dotations, qui seraient allouées à chaque département et distribuées localement. Ce serait à la fois plus juste, plus équitable et plus efficace que le système actuel. Par ailleurs, pourquoi s’entêter à privilégier le neuf au lieu de favoriser également le marché de la location dans l’immobilier ancien ? Les logements existants sont moins chers, plus accessibles, et ils offrent un rendement plus élevé que les neufs. La loi Scellier ancien existe, mais elle est si complexe qu’elle est de fait réservée aux seuls investisseurs avertis. La simplifier pourrait répondre à un double objectif : favoriser l’épargne immobilière de précaution des ménages et accroître la proportion de propriétaires - qui ne progresse actuellement que très lentement.

Que conseillez-vous aux investisseurs ?

Jean-Michel Ciuch : De rester sur leurs gardes ! Malgré les mesures annoncées, le système n’est absolument pas vertueux. Le plus grave, c’est certainement que cette nouvelle intervention de Benoist Apparu risque de donner l’impression aux gens qu’ils n’ont plus rien à craindre. Plus que jamais, la plus grande prudence reste de mise : attention à faire preuve d’esprit critique et à ne pas céder aux sirènes des argumentaires publicitaires.

Propos recueillis par Emmanuel Salbayre - ©2016 LaVieImmo
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  • 0 Reco 29/08/2010 à 16:50 par RERERE

    LES SCPI HSBC RESTENT ELLES INTERESSANTE ELLES QUI INVESTISSENT EN ZONE A ET B1 ?
    MERCI

  • 0 Reco 29/08/2010 à 16:49 par RERERE

    LES CSPI SCELLIER SERONT ELLES DU COUP MOINS ATTRACTIVES ? RENDEMENT --- ??
    merci

  • 0 Reco 27/08/2010 à 21:14 par philwil

    Comment s'appliqueront les nouveaux plafonds :
    - y aura-t-il un plafond unique pour toutes les opérations , y-compris celles en cours et déjà notarisées ?
    - y aura-t-il 2 barêmes, un pour les opérations notarisées à compter de 2011 et un pour les opérations antérieures qui resteraient alignées sur le barême restant applicable pour Paris

    Par ailleurs, quel sera le fait générateur de l'application du nouveau plafond : la date de notarisation, la date de livraison, la date de mise en location ? Dans les 2 derniers cas, celà impacterait donc des opérations déjà notarisées mais pas encore livrées ...

  • 0 Reco 27/08/2010 à 21:08 par philwil

    Qq incohérences : des villes du 93 restent aux anciens plafonds, notoirement supérieurs au marché, alors que des villes du 78 (St Germain, Versailles) où il y a un vrai manque locatif et où le marché est à plus de 20 eur /m² sont déclassées au nouveau plafond !!

    Par ailleurs, 2 choses sont surprenantes :
    1- qu'on incrimine les plafonds de loyer : le premier reflexe de n'importe qui face à la simul d'un "defiscalisateur" est de téléphoner aux agences immo du lieu cible pour s'informer sur les vrais niveaux locatifs et de refaire faire la simul en conséquence
    2- qu'on ait pu s'intéresser à ce dispositif de long terme et donc relativement incertain, qui demande d'avoir de la réserve de cash pour faire face aux aléas, quand on ne paye que 4000 E d'impots !

  • 0 Reco 27/08/2010 à 16:48 par fabfab

    svenko, On dit "remercié"...

  • 2 Reco 27/08/2010 à 12:15 par svenko

    Grand merci à M CIUCH de sa lucidité compétente et de sa libre parole. C'est d'ailleurs pour cela qu'il fut viré du Crédit Foncier....

  • 0 Reco 27/08/2010 à 08:48 par Investisseur75

    Merci du décryptage !


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