Interview
LaVieImmo.com
Interviewvendredi 8 juin 2012 à 18h40

"L'encadrement des loyers est le meilleur allié des propriétaires"


Henry Buzy-Cazaux, président de l'Institut du management des services immobiliersHenry Buzy-Cazaux, président de l'Institut du management des services immobiliers (©dr)

Entretien avec Henry Buzy-Cazaux, seul professionnel de l'immobilier favorable, à ce jour, à un blocage des loyers à la relocation dans les zones tendues. Cet ancien dirigeant des groupes Foncia et Tagerim, remercié en 2009 par la Fnaim pour « divergences de vues stratégiques et managériales », est actuellement à la tête de l'Institut du management des services immobiliers (IMSI). Avec son franc-parler (et non sans un certain cynisme), il explique que les représentants du secteur se trompent de bataille, et leur recommande d'« adopter une stratégie plus pragmatique » sur la question des loyers.

(LaVieImmo.com) - En vous déclarant favorable à l’encadrement des loyers, n’avez–vous pas l’impression de jouer contre votre propre camp ?

Henry Buzy-Cazaux : Ce n’est pas parce que je suis le seul à parler que je suis isolé dans les faits. J’ai reçu de nombreux témoignages d’encouragement de la part de professionnels, notamment d’administrateurs de biens, qui ont conscience qu’on ne peut pas louer un logement sans prendre en compte la question du pouvoir d’achat des locataires. Disons que j’ai ouvert la voie, peut-être que d’autres suivront !

Ne craignez-vous pas que le blocage des loyers à la relocation fasse fuir les bailleurs ?

Henry Buzy-Cazaux : Je suis convaincu que non. Patrick Doutreligne [le délégué général de la Fondation Abbé Pierre] a raison quand il affirme [dans un entretien à Libération] qu’aucun propriétaire ne renoncera à toucher un loyer de 12 000 euros par an sur son T2 parisien, au motif qu’il ne pourrait pas le louer 100 euros plus cher. Derrière l’apparent cynisme de cet exemple il y a du vrai : dans les zones dites tendues, où l’offre de logements n’est pas suffisante pour contenter la demande, l’investissement locatif est, depuis longtemps et pour longtemps, le placement le plus sûr, sans risque de perte de valeur à la revente. Certes il n’offre qu’un rendement limité, mais le blocage des loyers à la relocation à leur niveau actuel ne change rien à cet état de fait, puisqu’il n’est assorti d’aucune augmentation de la fiscalité sur les revenus locatifs. Pourquoi les investisseurs fuiraient-ils ? Où placeraient-ils leur argent ? En Suisse ? Soyons sérieux ! Les deux pires ennemis du propriétaire bailleur, ce sont la vacance locative et les retards de paiement, qui ont eu tendance à se multiplier depuis la crise de 2007-2008, sous l’effet, précisément, de la déconnexion entre le pouvoir d’achat des locataires et l’envolée des loyers. En poussant un peu plus loin, on pourrait aller jusqu’à dire que le blocage des loyers est le meilleur allié des propriétaires bailleurs, puisqu’il réduit le risque d’impayé !

Quid de la question de l’entretien des logements ? N’est-il pas normal qu’un propriétaire augmente son loyer s’il fait réaliser des travaux d’amélioration du logement qu’il loue (peinture…) ?

Henry Buzy-Cazaux : Il est indéniable que si l’état du parc locatif français a progressé aussi nettement au cours des 10 à 20 dernières années, c’est en partie grâce à l’augmentation des loyers, qui a permis aux propriétaires bailleurs de faire réaliser divers travaux d’entretien et de mise aux normes. De là à dire que le blocage des loyers à la relocation interrompra cet effort d’amélioration, il n’y a qu’un pas que certains représentants des propriétaires ou économistes du logement n’ont pas hésité à franchir… Là encore, il ne faut pas exagérer. D'une part parce que les propriétaires ont compris qu’ils valorisent leur logement en l’entretenant régulièrement. D'autre part, parce qu’à défaut de rénovation, leur logement ne trouvera plus preneur. Enfin, parce que dans les zones tendues, les loyers vont être bloqués à un niveau élevé, qui donne aux propriétaires une marge suffisante pour leur permettre d'assurer un entretien régulier de leur bien.

La Fnaim reste opposée à un encadrement des loyers, et propose comme alternative son projet Bail Puissance 3 (plus de détails ici). Que pensez-vous de ce projet ? »

Henry Buzy-Cazaux : Il faut lui reconnaître un mérite, celui de mettre en avant la nécessité d’intégrer une dimension sociale dans le logement privé. Mais la manière dont il propose de réaliser cette intégration ne me semble pas réaliste. Bail Puissance 3 suppose que les propriétaires s’engagent à louer leur logement à des loyers inférieurs de 50 % aux loyers de marché ! Un bailleur privé n’a pas vocation à devenir un bailleur social…

Le projet comprend tout de même une contrepartie fiscale importante…

Henry Buzy-Cazaux : Et quelle contrepartie ! Une éxonération d’ISF, de plus-value et d’impôt foncier ? Dans l’état actuel des finances publiques, il n’y a aucune chance d’obtenir de tels avantages fiscaux. Passé le temps du marketing syndical, je crois qu’il convient d’adopter une stratégie plus pragmatique. Les loyers seront encadrés, c’est une certitude. Sachant cela, il me semble plus utile pour les professionnels de l'immobilier de collaborer à la réalisation de deux objectifs : la mise en place, dans la future loi sur le logement de 2013, d'un mécanisme de maîtrise proche du système allemand du miroir des loyers, en particulier en disposant d’un observatoire fiable, et l'amélioration des possibilités d’imputation des charges d’exploitation pour les propriétaires investisseurs, actuellement trop faible.

Pour finir, une question plus personnelle. Vous êtes un proche de Jean-François Buet, qui prendra la tête de la Fnaim début 2013. Pensez-vous faire votre retour au sein de la fédération ?

Henry Buzy-Cazaux : Si Jean-François Buet, que j’ai accompagné pendant sa campagne pour la présidence de la Fnaim, souhaite mon appui et mes conseils, il sait qu’ils lui sont acquis ! Cela dit, j’ai fait le choix d’avoir des activités libérales, après 20 ans passés au service de plusieurs institutions immobilières, et c’est dans cette relation d'indépendance que je pourrais être le plus utile à la réussite de la fédération et de son président.

Propos recueillis par Emmanuel Salbayre - ©2014 LaVieImmo
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  • 0 Reco 12/06/2012 à 16:21 par Onaniste

    et quid des gens qui louent au black comme moi ?

  • 0 Reco 12/06/2012 à 10:49 par Victor Urgo

    @Igloo t'es trop aigri
    Les seuls qui déversent de la bile ici , ce sont ceux qui attendent un effondrement qui n'arrive jamais.
    Ceux-là ont des raison d'être inquiet parce que depuis le temps qu'ils attendent...
    Sans rancune patientes encore hihihihi

  • 0 Reco 11/06/2012 à 15:35 par Laid

    Bouh, je pourrais plus augmenter mon loyer comme je veux, on ne peut plus plûmer les jeunes à sa guise. Communistes!

  • 0 Reco 10/06/2012 à 23:18 par antoine

    le grand paris est mort:

    la preuve:

    http://www.dailymotion.co m/video/xgzdff_interventi on-de-cecile-duflot-sur-l e-grand-paris_news

  • 0 Reco 09/06/2012 à 15:14 par Igloo

    Pauvres Giro, Hollado et Hugo. Même un expert de l'immo comme Buzy-Cazaux balaye d'un revers de manche vos "arguments" et autres cris d'orfraies. Et ces clowns continuent à déverser leur bile et "connaissances de l'immobilier" sur le site. A mourir de rire. Ha ha!!

  • 0 Reco 09/06/2012 à 13:20 par Gironimmo

    @justice

    la jalousie est un vilain défaut.

    les mesures prises aujourd'hui par le gouvernement accentue la division de la population et les excès des commentaires.

    la haine déversée par certains intervenants sur ce site montre bien que la mélanchonite aiguë atteint un point de non retour...

    attention danger pour les locataires car moins de logement = + de précarité

    un peu de tolérance ne ferait de mal à personne

  • 0 Reco 09/06/2012 à 11:43 par antoine

    je reve ou il exixte des pros de l'imo avec un cerveau?

  • 0 Reco 08/06/2012 à 19:10 par hollande nanar

    De qui se moque-t-on?