Interview
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InterviewInterviewlundi 11 mai 2009 à 09h38

"L'hirondelle Scellier n'annonce pas le printemps de l'immobilier"


Mathilde Lemoine, directrice des études économiques chez HSBC France, s’attend à ce que la baisse des prix de l’immobilier se poursuive pendant au moins deux ans. Des facteurs de stabilisation existent, mais la faiblesse de la capacité d’achat des ménages compromet un rebond rapide du marché.

(LaVieImmo.com) - Lavieimmo.com : Dès les premières lignes de votre dernière note de recherche, vous niez l’effet de la baisse des taux et du nouveau dispositif Scellier d’incitation à l’investissement locatif sur les prix de l’immobilier…

Mathilde Lemoine : En préparant cette publication, je me suis demandé comment prendre en compte les nouveaux facteurs de stabilisation du marché. Les différentes mesures gouvernementales – comme le Scellier ou le doublement du prêt à taux zéro - et la diminution des taux des crédits d’emprunt vont avoir une incidence sur le nombre de transactions et la physionomie du marché. Restait à évaluer l’ampleur de cette incidence. On le sait, une baisse de taux soutient mécaniquement la solvabilité des acheteurs. Quant au Scellier, nous avons calculé que la déduction fiscale qu’il permet est susceptible d’accroître la rentabilité d’un investissement locatif jusqu’à 3 %. Soit. Mais si ces deux incitations, non négligeables, vont remettre un certain nombre de ménages sur le marché, il me semble que le plus important est ailleurs. Compte tenu de la récession économique, de la montée du chômage, et de la politique de crédit toujours restrictive selon la Banque de France, il est difficile d’anticiper une franche amélioration de la capacité d'achat des ménages et donc un rebond du marché... Le Scellier, comme les taux bas, est une hirondelle, mais il n’annonce pas le printemps de l’immobilier.

Lavieimmo.com : Vous maintenez votre prévision d’une baisse des prix de 5 % dans le neuf mais revoyez vos attentes dans l’ancien, de -6 à -7 %...

Mathilde Lemoine : Cette révision est marginale. Le plus important, c’est que l’ajustement sera plus prononcé dans l’ancien que dans le neuf. Tout d’abord parce que le Scellier et les différentes mesures de soutien mises en place, si elles n’éviteront pas le pire, soutiendront le segment du neuf. Ensuite parce que les promoteurs se sont montrés très réactifs, en bloquant les mises en chantier de nouveaux logements dès l’apparition des premiers signes de retournement de la demande, beaucoup plus rapidement que pendant la crise de 1990. J’ajouterai qu’entre la fin des années 1990 et le pic de 2007, les prix ont progressé de manière beaucoup plus marquée dans l’ancien que dans le neuf, ce qui laisse penser que la marge de baisse y est plus importante.

Lavieimmo.com : Quelles sont vos prévisions au-delà de 2009 ?

Mathilde Lemoine : La correction va se poursuivre en 2010, de l’ordre de 10 %, et vraisemblablement se prolonger pendant une partie de 2011. Compte tenu des différences que nous venons d’évoquer, il est vraisemblable que le neuf se stabilisera avant l’ancien, assez rapidement dans le courant de l’année 2011. Sur l’ensemble du cycle, les prix devraient avoir reculé d’environ 20 % en moyenne, avec un ajustement plus marqué dans l’ancien que dans le neuf. Attention, il ne s’agit pas d’une prévision arrêtée : la baisse pourrait être plus forte que cela si la crise se prolonge, mais moins marquée si les conditions d’octroi de prêt à l’habitat s’améliorent significativement au cours des prochains mois, par exemple.

Lavieimmo.com : Justement, vous évoquiez un peu plus tôt « la politique de crédit toujours restrictive » des banques. La dernière enquête de la Banque de France montre que les établissements de crédit n’ont plus l’intention de durcir leurs conditions d’octroi au cours du prochain trimestre. N’est-ce pas un signe encourageant ?

Mathilde Lemoine : La situation ne se dégrade plus, mais les conditions d’emprunt, hors taux, se sont tellement resserrées depuis un an, selon la BdF, que la perspective d’une simple stabilisation n’est pas suffisante pour soutenir la solvabilité des ménages - actuellement à son niveau le plus bas en près de 20 ans. Le redémarrage des transactions et, à terme, celui des prix dépend d’un rebond de cette solvabilité.

Propos recueillis par Emmanuel Salbayre

Pour plus de renseignements sur la dernière note de Mathilde Lemoine (cliquez ici).

Propos recueillis par LaVieImmo.com - ©2016 LaVieImmo
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