Interview
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InterviewInterviewlundi 3 mars 2008 à 18h04

"L'immobilier britannique pourrait connaître un ajustement de 10% d'ici 2 ans"


(LaVieImmo.com) - « Bulle », « krach », « antichambre européenne d’une crise à l’américaine » : l’immobilier britannique fait couler beaucoup d’encre... et sert souvent de base aux discours les plus sombres. Yvan Mamalet, Sénior Economiste à la Société Générale Asset Management (SGAM), fait le point pour Lavieimmo.com sur l’état et les perspectives d’évolution du marché immobilier du Royaume-Uni. Une baisse se profile, mais la situation n’est peut-être pas aussi noire qu’il y paraît.

Lavieimmo.com : La situation du marché immobilier britannique est jugée inquiétante. Pensez-vous qu’on peut utiliser le terme de « bulle immobilière » pour le décrire ?

Yvan Mamalet : Certainement, oui. Après plus de dix ans d’une croissance quasi-ininterrompue, l’immobilier britannique est parmi les plus surévalués des pays de l’OCDE. On devrait se souvenir de 2007 comme d’une année de transition : après un premier semestre dans la continuité des deux années précédentes, marqué par une croissance à deux chiffres des prix et des anticipations toujours élevées, le marché a commencé à se tasser à la fin de l’été. La hausse des prix a ralenti de manière assez soudaine et le nombre de prêts immobiliers accordés par les banques a chuté très violemment, de 110 000 par mois environ en juin à 70 000 en fin d’année. Ce phénomène devrait se poursuivre voire s’accélérer au cours des prochains mois, et on peut raisonnablement anticiper une baisse de 5 à 10% des prix au cours des deux prochaines années.

Lavieimmo.com : La situation que vous décrivez ressemble à celle qu’on avait déjà observé en 2004. Or les prix avaient rebondi en 2005. Ne peut-on pas anticiper un redémarrage pour cette année ?

Yvan Mamalet : L’ampleur de l’ajustement était même plus marquée, puisqu’on était passé d’une hausse de 25% à une quasi-stabilité des prix en l’espace de quelques mois seulement. Effectivement, le marché n’avait pas tardé à rebondir... Mais si les raisons qui expliquent le ralentissement du second semestre 2007 sont grosso modo les mêmes que celles qui avaient entraîné la correction à laquelle on avait assisté en 2004 (resserrement préalable de la politique monétaire de la Banque d’Angleterre, surévaluation des prix…), les éléments qui avaient permis au marché de repartir de l’avant il y a quatre ans ne sont plus à même de jouer ce rôle aujourd’hui. On peut citer la demande mondiale, beaucoup plus vigoureuse à l’époque, qui avait soutenu le marché, ou encore la forte immigration en provenance des pays d’Europe de l’Est, qui avait alimenté la demande de logements. Sans oublier l’assouplissement de la politique menée par la banque centrale, assouplissement que les banques avaient ensuite largement répercuté dans leurs conditions d’octroi de crédits immobiliers.

Lavieimmo.com : Dans ce cas, doit-on anticiper un krach ?

Yvan Mamalet : Non. Malgré une surélévation manifeste des prix on ne devrait pas connaître un ajustement aussi marqué qu’aux Etats-Unis par exemple, où les prix ont pourtant progressé moins fortement qu’au Royaume-Uni au cours des douze dernières années. La raison de cette résistance est simple : on a tendance à l’oublier, mais le marché immobilier est bien un marché… et à ce titre, il est régi par la loi de l’offre et de la demande. Or, contrairement au marché américain, l’immobilier britannique reste caractérisé par une offre globalement insuffisante et une demande latente toujours très forte, malgré un relâchement certain au cours des derniers mois. Ce décalage n’est pas compatible avec un ajustement trop marqué des prix.

Ce qui inquiète le plus aux Etats-Unis, c’est le niveau très élevé des stocks de logements. Plus proche de nous on peut citer le cas de l’Espagne, qui a connu un boom immobilier comparable à celui observé au Royaume-Uni, pour des mises en chantier sept fois plus importantes. Pour diverses raisons, on n’a pas construit suffisamment au cours des dernières années en Angleterre et, même si les stocks ont tendance à progresser, la demande reste insatisfaite.

Le marché britannique se différencie également du marché américain par une absence de « subprime ». Il y a bien les prêts dits « non-conformes », qui s’adressent à la partie la moins solvable de la population, mais ces prêts ne représentent que 6 à 8% du total des prêts contre 15 à 20% pour les subprimes aux Etats-Unis.

Pour l’ensemble de ces raisons, la baisse des prix devrait rester contenue, et on devrait retrouver d’ici deux ans des niveaux comparables à ceux de du début de l’année 2006.

Propos recueillis par Emmanuel Salbayre

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