Interview
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Interviewvendredi 22 juin 2012 à 11h08

"L'immobilier est gravement malade, mais on peut le sauver"


Gilbert Emont, spécialiste des questions liées au logement à l'IEIFGilbert Emont, spécialiste des questions liées au logement à l’IEIF (©Marc Bertrand / Challenges-REA)

Gilbert Emont est économiste, chargé des question relatives au logement à l’Institut de l'épargne immobilière et foncière (IEIF). Il est l’auteur de « Logement : pronostic vital engagé », ouvrage dans lequel il dresse « le bilan factuel d’une situation devenue explosive », et s’interroge sur la manière dont le nouveau gouvernement pourra répondre à une «crise du logement d’un type nouveau ».

(LaVieImmo.com) - Le titre de votre ouvrage décrit un marché immobilier au plus mal. N’y allez-vous pas un peu fort ?

Gilbert Emont : Ce livre est le fruit de trois ans d’observations et de réflexion sur le fonctionnement, et les dysfonctionnements, du marché immobilier français. Un marché de toute évidence en bout de course, marqué – en tout cas sur les zones les plus tendues du territoire - par une croissance alarmante du nombre de mal-logés, un engorgement tout aussi inquiétant du secteur HLM et un manque patent de constructions neuves. Mais si le diagnostic est grave, plus grave certainement que nous l’anticipions en entamant nos recherches, les remèdes existent : nous avons identifié un certain nombre de pistes, de mesures qui, si elles sont appliquées rapidement et correctement, sont à même de sauver le malade !

Parmi ces pistes, vous recommandez une réorganisation des circuits de l’aide publique au logement.

Gilbert Emont : Contrairement à ce que les moyennes nationales et les études trop larges laissent penser, la crise du logement est un phénomène grave mais localisé, limité à Paris et sa proche couronne, aux grandes agglomérations de la région Paca, du Languedoc-Roussillon et du grand Sud-ouest – Toulouse et Bordeaux, principalement. Soit des zones économiquement attractives, où l’effort de construction n’a pas été à la hauteur de la croissance de la population, et où les prix des logements ont connu l’envolée que l’on sait. S’il est communément admis que le blocage de ces marchés ne sera évité que par le biais d’une relance de la construction, nous précisons que cette relance doit être le fruit d’une politique locale, menée indépendamment d’une éventuelle loi-cadre nationale sur le logement. Plus généralement, nous sommes convaincus que l’aide à la personne [qui contribue au financement de la dépense courante de logement, NDLR] doit rester du ressort de l’Etat, mais que les questions d’aménagement foncier et de production des terrains à bâtir nécessaires ne seront traitées efficacement que si elles sont dévolues aux instances territoriales. On n’est pas allé aussi loin qu’il aurait fallu dans la décentralisation, du moins en matière d’immobilier et de logement.

Vous évoquiez l’engorgement du parc HLM. Que pensez-vous de l’engagement de François Hollande de construire 150 000 logements sociaux par an ?

Gilbert Emont : La construction de logements sociaux est évidemment nécessaire, mais pas suffisante. Si le parc social est bloqué, si ses locataires y restent trop longtemps alors qu’il ne devrait être qu’une étape dans leur parcours immobilier, c’est bien souvent parce que le parc privé leur est financièrement inaccessible. L’un des premiers objectifs de la politique du logement doit être la restauration de la mobilité au sein du parc immobilier, notamment du social vers le privé. Plusieurs pistes sont à explorer, dont certaines ont déjà été tentées mais mériteraient d’être généralisées. Je pense notamment à des dispositifs permettant de dissocier le foncier du bâti (dissociation physique) ou la nue-propriété de l’usufruit (dissociation juridique), et ainsi rendre l’immobilier plus abordable en en étalant le coût dans le temps. Ce type de méthode peut être mis en place dans le parc privé comme dans le parc social, mais à des niveaux de prix différents. Dans le même ordre d’idée, on peut également imaginer, comme c’est le cas dans certains pays anglo-saxons ou nordiques, de développer au sein du parc social la dissociation de la détention publique de la propriété du sol et du droit à en user à des fins d’intérêt général.

Vous insistez également sur la nécessité de soutenir l’investissement locatif. Alors que le gouvernement a réaffirmé la suppression de ce type de dispositifs, recommanderiez-vous un nouveau Scellier ?

Gilbert Emont : Peu importe le nom du dispositif. Peu importe, à la rigueur, la nature et l’ampleur de l’aide du moment que le soutien à l’investissement locatif perdure. Les pouvoirs publics peuvent être tentés de se reposer sur la dimension « valeur refuge » de l’immobilier, et considérer que les particuliers continueront de toute façon à investir dans un secteur plus sûr et moins risqué que les marchés financier et obligataire. Depuis un quart de siècle, le parc locatif privé n’a pas progressé d’une unité : certes, on évalue à environ 1 million le nombre de logements construits dans le cadre des différents dispositifs fiscaux qui se sont succédés jusqu’à aujourd’hui depuis la loi Méhaignerie de 1986 ; mais, dans le même temps, les investisseurs institutionnels (compagnies d’assurance, banques…) en ont cédé à peu près autant sans réinvestir dans le secteur, pas assez rentable pour eux. C’est donc un jeu à somme nulle. Et comme au cours des trente dernières années le nombre de ménages a progressé de l’ordre de 7 millions, les besoins, eux, n’ont pas cessé de progresser. On ne pourra pas y répondre sans soutenir l’investissement locatif.

On sait que ce type de dispositif comporte des risques pour les investisseurs…

Gilbert Emont : Le risque existe pour les particuliers, même si les dérapages des précédents dispositifs ont certainement été surmédiatisés. Il faudra affiner le système de zonage qui est appliqué dans le cadre du Scellier, et réfléchir à un système de garantie pour éviter que les ménages investisseurs se retrouvent seuls face à des professionnels indélicats.

Plusieurs propositions ont été faites, notamment chez les professionnels de l’immobilier, en faveur d’une incitation fiscale à l’investissement locatif dans le secteur social ou intermédiaire. Qu’en pensez-vous ?

Gilbert Emont : C’est une fausse bonne idée si on veut faire reposer le financement du locatif intermédiaire sur les seuls particuliers. Le locatif intermédiaire est un placement plus compliqué que le locatif classique, qui oblige à louer sous plafonds de loyers et de ressources, dans des zones spécifiques, et nécessite de pouvoir mutualiser le risque. Il devrait être réservé à des professionnels, aux grands organismes HLM. Lors de son intervention devant les DREAL [Directions régionales de l'environnement, de l'aménagement et du logement, le mercredi 20 juin], Cécile Duflot s’est engagée à faire revenir les investisseurs institutionnels sur le segment du logement intermédiaire. L’idée est intéressante. Reste à savoir comment un gouvernement peut réussir efficacement ce pari : il y a peu de chance que les investisseurs institutionnels reviennent d’eux-mêmes sur un secteur qu’ils ont quitté parce qu’il ne leur offre pas une rentabilité suffisante, et l’Etat n’est pas en mesure de subventionner ce retour. Je ne vois pas d’autre solution que l’instauration d’une obligation légale, assortie de pénalités pour les contrevenants.

*Logement : pronostic vital engagé, par Gilbert Emont avec la collaboration de Nathalie Droulez, responsable des études habitat à l'Agence d'urbanisme de l'aire toulonnaise.
Editions Economica, collection « L’immobilier en perspectives ». 200 pages, 57 euros

Propos recueillis par Emmanuel Salbayre - ©2014 LaVieImmo
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