Interview
LaVieImmo.com
InterviewInterviewmercredi 1 octobre 2008 à 09h50

"L'immobilier français reste théoriquement à l'abri du krach"


(©dr)

(LaVieImmo.com) - Economiste chez Natixis, Jean-Christophe Caffet détaille pour Lavieimmo.com ses prévisions le marché immobilier français. La baisse pourrait être plus marquée que prévu, même si à long terme, une crise profonde et durable devrait être évitée. Attention cependant « au caractère autoréalisateur des anticipations » des ménages...

Lavieimmo.com : En août, vous estimiez que les prix de l’immobilier baisseraient de 5 à 10% d’ici fin 2009. Le Conseil supérieur du Notariat (CSN) et la Fnaim ont récemment publié des chiffres peu encourageants sur l’état du marché. Remettent-ils votre analyse en cause ?

Jean-Christophe Caffet : L’ampleur du recul des transactions est effectivement surprenante. Elle est dans une large mesure liée à l’aggravation de la crise financière actuelle, que peu avaient prévue. La baisse des prix constatée par la Fnaim était toutefois prévisible. Cela faisait plusieurs mois que les signes de ralentissement du marché immobilier s’accumulaient. Il fallait se cacher derrière son petit doigt pour ne pas comprendre la situation. A vrai dire, ce qui aurait été plus surprenant, c’est que le CSN enregistre un bond de 30% du nombre de transactions immobilières ! Pour revenir à votre question, la situation actuelle est conforme aux prévisions que nous avons publiées au mois d’août : les prix de l’immobilier devraient connaître une baisse de 5 à 10% à l’échelle nationale à l’horizon 2009.

Lavieimmo.com : Les derniers développements de la crise financière ne risquent-ils pas d’accélérer le mouvement ?

Jean-Christophe Caffet : Ils sont pour l’heure peu évidents à quantifier. Fondamentalement parlant, ils ne remettent pas en cause notre analyse, mais ils rendent plus probable notre « scénario bas ». Dès qu’une banque est affaiblie, elle diminue le volume de crédit qu’elle octroie. Or, s’il y a moins de crédit, il y a nécessairement moins de transactions immobilières. Et qui dit moins de transactions dit accélération de la baisse des prix. Notre hypothèse initiale, ou « pré-crise », d’un repli de seulement 5% sur deux ans est de moins en moins probable : on devrait sortir du cadre de notre scénario central et connaître une baisse plus proche de 10% d’ici fin 2009, voire au-delà sur certains segments et/ou plus localement.

Lavieimmo.com : La France va-t-elle connaître un krach immobilier ?

Jean-Christophe Caffet : C’est un scénario qu’on ne peut pas exclure, même si la crise française est moins profonde que celle qu’on peut observer aux Etats-Unis ou en Espagne et au Royaume-Uni. Première différence, de taille, l’absence d’équivalent au segment « subprime » anglo-saxon, et donc une moindre vulnérabilité de la demande et des ménages emprunteurs. Le système français d’accession à la propriété est en effet caractérisé par des conditions de sécurité parmi les plus strictes des pays développés. Une importance prépondérante est accordée par les prêteurs aux conditions de solvabilité des emprunteurs, le montant de l’apport personnel ou la possibilité de recours aux garanties réelles restant des critères secondaires. A cet égard, il faut rappeler que plus de deux millions de personnes ont été expulsées ou sont en instance d’expulsion aux Etats-Unis ce qui, via les mises sur le marché des logements saisis, alimente la baisse des prix. Bien heureusement, nous n’en sommes pas là en France... S’ajoutent à cela le faible taux de propriétaires en France, le niveau relativement limité de l’endettement des ménages, l’excès lui aussi très relatif d’offre de logements ou la croissance de la population et sa décohabitation… Autant de caractéristiques du marché français qui le mettent théoriquement à l’abri du krach.

Lavieimmo.com : Ceux qui estimaient l’année dernière que les prix ne baisseraient pas mettaient précisément ces caractéristiques en avant pour justifier leurs prévisions…

Jean-Christophe Caffet : Ce qui prime à l’heure actuelle, c’est la distribution de crédit. Les caractéristiques fondamentales que j’évoquais n’ont pas évité la baisse et elles n’auront aucun impact sur le marché tant que cette question n’aura pas été réglée. Pourtant, à plus long terme, cette conjonction de facteurs structurels favorables devrait permettre d’éviter un scénario de crise profonde et durable du marché.

Lavieimmo.com : Peut-on dater le moment du rebond ?

Jean-Christophe Caffet : Nous n’anticipons pas de redémarrage à l’horizon fin 2009. Une baisse de 10% ou plus des prix d’ici mi-2009 pourrait certes contribuer à « resolvabiliser » une partie la demande, mais cela ne sera pas suffisant pour relancer le marché. On parle beaucoup du ralentissement de la croissance… l’année prochaine on devrait connaître une progression du taux de chômage. Cela va jouer sur la solvabilité des ménages… On peut donc penser que les prix continueront de baisser après 2009. Le risque dans ce genre de contexte, c’est le caractère auto-réalisateur des anticipations. L’immobilier est certes un marché de besoin, mais un besoin qui peut être différé.

Propos recueillis par Emmanuel Salbayre

Propos recueillis par LaVieImmo.com - ©2016 LaVieImmo
Donnez votre avis
Vous devez être enregistré pour pouvoir poster sur cet article
(il vous reste 2000 caractères)


En poursuivant votre navigation sur ce site, vous acceptez nos CGU et l'utilisation de cookies afin de réaliser des statistiques d'audiences et vous proposer une navigation optimale, la possibilité de partager des contenus sur des réseaux sociaux ainsi que des services et offres adaptés à vos centres d'intérêts.
Pour en savoir plus et paramétrer les cookies...