Interview
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Interviewmardi 19 février 2013 à 16h22

"L'objectif de 500 000 constructions neuves par an ne sera pas tenu"


L'économiste Michel MouillartL'économiste Michel Mouillart (©dr)

Trois questions à l’économiste Michel Mouillart, qui détaille les effets du recentrage du PTZ+ sur la production de crédit immobilier et exprime ses doutes quant au potentiel du dispositif Duflot en matière de construction de logements.

Selon l’observatoire Crédit Logement/CSA, que vous dirigez, la production de crédit immobilier a chuté de 26,4 % en 2012. Quel poids le recentrage du PTZ+ sur les logements neufs a-t-il eu dans cette évolution ?

Michel Mouillart : Un poids considérable. Entre 2011 et 2012, le nombre d’opérations immobilières financées à crédit a chuté de 150 000 unités environ dans l’ancien, dont 100 000 sur le segment de la primo-accession.Mais ce n’est pas tout. Le dispositif n’a pas été simplement recentré, il a également été placé sous conditions de ressources, ce qui a eu pour effet de limiter le flux de la primo-accession dans le neuf : la contraction des mises en chantier de logements constatée en 2012 l’a été pour plus de 60 % dans la primo-accession. Soit 45 000 opérations environ. Ces baisses sont d’autant plus regrettables que la suppression du PTZ+ dans l’ancien et son durcissement dans le neuf n’ont eu aucune répercussion en termes de prix des logements. L’argument avancé par Benoist Apparu du temps où il était ministre délégué chargé du Logement comme par Cécile Duflot [l’actuelle ministre, ndlr], c’est pourtant bien que le prêt à taux zéro est inflationniste…

Les derniers aménagements du PTZ+ auront-ils un effet en termes de production ?

Michel Mouillart : Dans le contexte actuel de contraction de la demande, le recentrage social du PTZ+ ne pourra qu’accélérer la tendance. L’impact sera particulièrement fort dans les villes des zones B2 [de 50 000 à 250 000 habitants] et C [moins de 50 000 habitants], où la détérioration du pouvoir solvabilisateur du PTZ+ est la plus forte. Globalement, nous estimons que 55 000 prêts seront accordés cette année dans le pays, au maximum, contre 70 000 environ en 2012.

Quid du Duflot ?

Michel Mouillart : Sur le papier, le nouveau dispositif est plus attractif que son prédécesseur : il offre une réduction d’impôt de 18 %, contre 13 % pour la dernière version du Scellier. Pourtant, il ne fait pas de doute qu’il aura moins de succès que lui, plombé par les contraintes qu’il impose en termes de plafonds de loyer et de ressources des locataires. Dans la mesure où l’investisseur en Duflot s’engage à louer son bien 20 % en dessous des loyers de marché, l’avantage fiscal fait figure de compensation plutôt que de véritable incitation. En outre, à l’issue de la période de convention, il n’y aura pas possibilité de remettre le loyer au niveau du marché : l’encadrement des loyers va jouer à plein ! Avec le Duflot, il n’y a donc au total ni incitation fiscale, ni simple compensation fiscale : il y a en revanche dégradation de la rentabilité locative, comme rarement cela a été observé par le passé. En année pleine, le nouveau dispositif devrait permettre la construction de 30 000 logements, au mieux. Autant dire que l’objectif de 500 000 constructions neuves par an ne sera pas tenu. De 346 500 en 2012, le nombre de mises en chantier de logements neufs devrait tomber à moins de 320 000 cette année, sans que se profile l’espoir d’un véritable redémarrage en 2014.

Propos recueillis par Emmanuel Salbayre
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  • 1 Reco 25/02/2013 à 08:49 par portier

    Ilfaut dire que nous n'y avons jamais cru.

  • 0 Reco 20/02/2013 à 09:56 par oncdonald

    @Lou Fredou
    je vais passer pour le défenseur de M Mouillart, mais à sa décharge, il ne fait pas le lien entre le ptz dans l'ancien et la construction neuve.
    Après avoir bien (re)lu son propos : la suppression du ptz dans l'ancien a eu un effet sur les ventes dans l'ancien et les nouvelles restriction dans le neuf auront un effet similaire dans le neuf.
    sur le reste, je suis assez d'accord avec vous!!

  • 3 Reco 19/02/2013 à 21:18 par Lou_Fredou

    Peut être cet économiste de renom pourrait il nous expliquer le lien entre PTZ dans l'ANCIEN et construction NEUVE?

    Peut être pourrait il nous expliquer pourquoi le bulle immobilière (terme qui était tabou il y a peu) à crever dans la majorité des pays occidentaux, et pas en France (je conseille au lecteur de ce commentaire de faire une recherche sur google sur "friggit", autre economiste mais un peu plus factuel que ce monsieur qui montre entre autres l’évolution des marchés immobiliers dans plusieurs pays)?
    Ne serait ce pas parce que le marché immobilier (dans l'ancien en particulier) est dopé par les aides de l'état, viciant tout le marché censé être un marché de l'offre et de la demander (toute aide se répercute immédiatement sur les prix de vente)?

    Le PTZ+ ne serait pas inflationniste, parce que sa suppression n'aurait pas entrainé une chute des prix.... Pardonnez Monsieur Mouillart, mais une telle assertion venant de la part d'un économiste qui se dit spécialiste de l'immobilier (ou du moins qui est présenté comme tel par tous les médias dans laquelle il intervient...), ça fait, pour rester poli, doucement rire...
    Monsieur Mouillart oublie peut être un peu rapidement l'inertie du marché immobilier, en particulier quand les vendeurs qui se croient assis sur un tas d'or doivent prendre conscience que leur bien ne trouvera plus preneur aux prix démentiels demandés, poussés qu'ils l'ont été pendant ses 10 années de hausse effrénée par tous les professionnels de l'immobilier, dont il fait évidemment parti (D'ailleurs, j'ai un scoop, ce serait le moment d'acheter, une fenêtre inédite qui ne se reproduira plus jusqu'à la prochaine publication de la FNAIM...).

    M Mouillart pourrait aussi nous expliquer l'impact de l'immobilisation des fonds dans l'immobilier (fond qui ne produise rien, à part des intérêts chez nos amis banquiers), à une époque ou la France souffre du déclin de son industrie.

    Les prix hauts n'arrangent que ceux qui vivent sur la bête....

  • 0 Reco 19/02/2013 à 17:53 par oncdonald

    @antoine
    Ce n'est peut-être pas un scoop pour cette année, mais pour 2014 et au-delà...

  • 2 Reco 19/02/2013 à 17:47 par Fredb

    Est-ce que Michel Mouillart peut expliquer pourquoi la production de logement est le seul secteur à être autant dépendant des aides publiques, alors que la demande y est extrêmement forte (à la limite de l'euphorie) : vous savez bien la pénurie des 800 000 logements, la démographie qui explose, les defisc etc etc...
    Alors, une suggestion intéressante?

    Message modéré 19/02/2013 à 17:51

  • 0 Reco 19/02/2013 à 16:29 par antoine

    ca cest pas un scoop Mr Mouillart !!

    quand allez vous militer pour la liberation du foncier, au lieu de demander encore plus de niches fiscales?

    Message modéré 19/02/2013 à 16:33