Interview
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InterviewInterviewlundi 7 septembre 2009 à 09h13

"La baisse des loyers de marché s’accentuera en 2010"


(©dr)

Pour la première fois depuis plus de dix ans, les loyers de marché sont en baisse en France. Selon la dernière édition semestrielle de l’observatoire Connaître les loyers et analyser les marchés sur les espaces urbains et ruraux (Clameur), le loyer moyen du mètre carré loué était de 11,9 euros au 31 août, en repli de 0,8 % sur les huit premiers mois de l’année. La tendance est à la baisse dans 50,4 % des villes étudiées. Sur l’année, la baisse devrait atteindre 1 à 1,5 %, après une hausse de 1,5 % en 2008. Michel Mouillart, économiste à l’Université de Paris X et auteur de l’observatoire, revient pour Lavieimmo.com sur les principaux enseignements de cette dernière édition.

(LaVieImmo.com) - Lavieimmo.com : En février, vous prédisiez une légère hausse des loyers de marché en 2009 ; vous tablez maintenant sur une baisse pouvant atteindre 1,5 %. Le scénario d’un repli général se précise ?

Michel Mouillart : Les loyers de marché sont en repli dans plus de la moitié des villes de France métropolitaine. Non seulement des villes moyennes, comme Brest ou Perpignan, mais aussi la plupart des agglomérations les plus importantes – Bordeaux, Toulouse, Marseille, et même, pour la première fois depuis la mise en place de l’observatoire, Paris. Etant donnée la taille du parc de ces villes, ce sont les trois quarts du marché national qui sont orientés à la baisse. Ce qu’on pressentait en février s’est confirmé : on est en train d’assister à une paralysie sans précédent du marché locatif privé. Au vu de la dégradation sur le front de l’emploi et de l’incertitude sur l’évolution du revenu des ménages, il n’y a guère de raison d’anticiper une amélioration rapide de la situation. Dans ce contexte, la baisse des loyers va très vraisemblablement se poursuivre en 2010, et on ne peut effectivement plus exclure l’hypothèse d’une contraction générale.

Lavieimmo.com : Contre la tendance, Lyon a enregistré sur les huit premiers mois de l’année une hausse de loyers de 0,7 %. Comment expliquez-vous cette résistance ?

Michel Mouillart : Le contre-exemple de Lyon surprend parce qu’il s’agit de la troisième ville de France. Pourtant, il n’y a rien d’exceptionnel dans cette hausse de 0,7 %. Les loyers lyonnais avaient terminé l’année 2008 en baisse de 0,5 %, à contre-courant d’un marché national en hausse de 1,5 %. Il ne s’agit donc pas de résistance, tout au plus d’un rattrapage momentané.

Lavieimmo.com : L’observatoire met l’accent sur l’évolution des loyers des appartements. Comment se porte le marché des maisons ?

Michel Mouillart : Le comportement des maisons est comparable à celui des appartements de 4 pièces et plus, soit le segment du marché qui connaît les plus fortes variations à la baisse - avec un repli de 2,3 % depuis le début de l’année. Les petites surfaces, elles, résistent plutôt bien : les loyers des studios progressent de 0,1 %, ceux des 2 pièces baissent de 0,5 % seulement.

Lavieimmo.com : Outre la baisse des loyers, Clameur constate une progression de l’effort d’amélioration et d’entretien du parc locatif privé, à son plus haut niveau en plus de 10 ans. Si elles se confirmaient, ces deux tendances seraient-elles de nature à dissuader l’investissement locatif ?

Michel Mouillart : Les décisions d’investissement immobilier se prennent à long terme. A moins que la baisse des loyers se prolonge sur une longue période, il n’y a pas de raison d’envisager les choses sous cet angle. En revanche, on peut imaginer que le mouvement de baisse des loyers, s’il se durcissait, puisse inciter les bailleurs à renoncer à leurs projets de rénovation. Cela peut paraître paradoxal car l’observatoire constate effectivement une progression très nette de l’effort d’amélioration et d’entretien. Mais attention ! Cet effort est mesuré sur la base des seuls logements effectivement reloués ! Dans la mesure où Clameur constate également une baisse historique de la mobilité des locataires au sein du parc, la proportion de logements effectivement rénovés n’a probablement augmenté que très peu depuis le début de l’année… peut-être même a-t-elle baissé. Indirectement, la baisse des loyers fait courir le risque d’une lente dégradation de l’état du parc locatif privé.

Propos recueillis par Emmanuel Salbayre - ©2016 LaVieImmo
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