Interview
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InterviewInterviewvendredi 4 mars 2011 à 15h41

"La bulle immobilière ne va pas tarder à éclater"


Marc Touati, responsable de la recherche économique d'Assya Compagnie Financière
Marc Touati, responsable de la recherche économique d'Assya Compagnie Financière
Marc Touati, responsable de la recherche économique d'Assya Compagnie Financière (©dr)

Marc Touati est responsable de recherche économique, financière et stratégique d’Assya Compagnie Financière. Fin novembre, il confiait à LaVieImmo.com sa crainte de voir se reformer la bulle immobilière française. Une crainte confirmée aujourd’hui, selon lui, par les derniers chiffres des Notaires. Publiés jeudi, ceux-ci ont fait état d’une nouvelle accélération de la hausse des prix en France (+9,5 % sur un an au quatrième trimestre 2010), et plus particulièrement à Paris (+17,5 %). L’économiste pronostique une baisse de l’ordre de 5 à 10 % en 2011, et de 20 % environ au cours des deux à trois prochaines années. L’évolution des taux et la politique monétaire de la Banque centrale européenne (BCE) joueront un rôle primordial dans les variations à venir, de même que l’issue des élections présidentielles de 2012.

(LaVieImmo.com) - Fin novembre, vous nous annonciez que le marché immobilier français signait « son dernier baroud d’honneur ». Comment analysez-vous les derniers chiffres des Notaires ?

Marc Touati : Ces chiffres ne font que confirmer ce que l’on sait depuis déjà plusieurs mois : la bulle immobilière française s’est reformée. Et au vu de l’ampleur des hausses de prix observées, elle ne devrait plus tarder à éclater. C’est juste avant les périodes de retournement que les mouvements sont les plus extravagants. Le marché va tout simplement renouer avec le repli qu’il avait amorcé au moment de la crise de 2008-2009. Un repli que la baisse des taux (maintenant terminée), le climat incertain sur les marchés financiers et les mesures d’aides gouvernementales ont momentanément mis en suspens.

Quelle devrait être l’évolution des prix au cours des prochains mois ?

Marc Touati : Je ne crois pas à un effondrement brutal. En tout cas pas à court terme. Cette année, avec une hausse de taux d’intérêt immobiliers d’au moins 1,5 point, les prix devraient baisser de 5 à 10 % en moyenne. En 2012, tout dépendra des résultats de l’élection présidentielle et de la manière dont le futur gouvernement abordera la question des déficits publics. La mise en place d’une politique budgétaire laxiste, qui ferait perdre à la France sa note AAA [note maximale attribuée par les agences de notation financière à la qualité des obligations émises par un pays et influe sur la capacité de ce pays à emprunteur sur les marchés obligataires, NDLR] ne manquerait pas d’accélérer le mouvement de baisse des prix.

Le durcissement du ton de Jean-Claude Trichet, président de la Banque centrale européenne, représente-t-il un risque pour le marché immobilier ?

Marc Touati : Oui. Il ne fait maintenant plus aucun doute que la BCE remontera ses taux, vraisemblablement dès le mois prochain. Cette hausse aura deux types de répercussions sur le marché immobilier. Tout d’abord, elle devrait tirer vers le haut le niveau de l’ensemble des taux d'interet, et notamment ceux qu'accordent les banques à leurs clients. Si le crédit est plus cher, la demande de logements sera moins forte, ce qui contribuera à faire baisser les prix. Plus indirectement, on peut penser que la hausse des taux de la BCE dopera l’euro face au dollar, ce qui pèsera sur les exportations françaises. Partant, sur la croissance économique, et donc l’emploi et le revenu des ménages… On en revient au noeud du problème : la demande potentielle existe, mais la demande effective est très fragile. Le fort décalage entre le revenu des ménages et la valorisation des logements favorisera la baisse des prix.

En novembre, vous estimiez que les prix étaient surévalués de 20 % …

Marc Touati : Cela reste d’autant plus vrai que les prix ont continué de progresser. Cet écart devrait logiquement être corrigé d’ici deux a trois ans. Avec les incertitudes que nous avons déjà évoquées : le résultats de l’élection présidentielle et l’évolution des taux. Une baisse de 20 % me semble suffisamment forte. Evidemment on ne peut exclure un phénomène de « bulle à l’envers », avec une baisse des prix qui s'auto-alimenterait… Il s’agit là d’un scénario noir de crise économique et sociale très grave…. Mais cela dépasse l’entendement économique !

Propos recueillis par Emmanuel Salbayre - ©2016 LaVieImmo
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  • 2 Reco 05/07/2011 à 11:45 par patounet

    Qu'est ce qui s'est passé aux USA ? Il est où l'entendement économique ? Sachant que nous sommes le pays qui calque son économie sur la leur , je vous laisse imaginer la suite..............

  • 0 Reco 05/07/2011 à 11:41 par patounet

    Un bon conseil ................de bonnes affaires commencent à émerger à cause de pauvres gens qui sont déjà aujourd'hui dans la mouise jusqu'au coup , et je ne parle pas de des ventes aux enchères qui vont prendre une ampleur considérable .

  • 0 Reco 05/07/2011 à 11:36 par patounet

    Je cite les dernières phrases ; " Evidemment , on ne peut exclure un phénomène de bulle à
    l'envers , avec une baisse des prix qui s'auto alimenterait.... Il s'agit là d'un scénario noir de crise économique et sociale très grave....Mais cela dépasse l'entendement économique ! "
    N'importe quoi !!!! Nous sommes déjà dans une situation économique globale très grave !
    Les emprunteurs des dernières années de hausse débile ne combleront pas la baisse du marché avec le peu qu'ils auront amortis , surtout sur les crédits longue durée qui ont permis d'alimenter un vivier d'acheteurs qui n'aurait pas pu acheter sans ce procédé trompeur , résultat , toutes les maisons de ces vendeurs ne trouvent plus d'acheteurs , sauf à perte , et cela va empirer très très rapidement ! Nous sommes donc bien dans l'entendement économique d'aujourd'hui , tout simplement catastrophique , donc , finalement très logique . J'entends déjà les squales de ce milieu s'insurger contre mes propos , mais j'ai la chance d'en côtoyer beaucoup ..................La chute de leur activité est proportionnelle
    à la logique de ce marché qui va exploser , certes , mais pas dans le bon sens .

  • 0 Reco 05/07/2011 à 11:07 par patounet

    arrêtons de prendre les gens pour des imbéciles ! Dans un rayon de 50 kms autour de Lyon ,les maisons ne se vendent pas ! Sauf si le vendeur baisse de manière conséquente son prix !
    En se baladant régulièrement autour de Lyon , dans la campagne proche , bon nombre de maisons sont en vente depuis 1 , 2 , 3 ans ! Les achats immobiliers entre les années 2002
    et 2008 étaient à des prix débiles , maintenant , toutes ces maisons sont invendables , idem
    dans toutes les provinces . Qu'est ce qu'on en a à foutre de Paris intra-muros , là-bas ce sont les riches qui s'escroquent entre eux , beaucoup d'étrangers milliardaires notamment ,
    Paris n'est pas la France !!!!!!!!!!!!!!! 2.200.0000 hbts / 65 000 000 hbts en France !
    Bon courage à tous ceux qui se sont fait avoir ! Ce sera tout simplement dramatique pour bon nombres de foyers ...............et c'est là que l'on verra l'escroquerie mondiale des banques avec la complicité silencieuse des politiciens . Si vous pouvez vendre sans perte , vendez vite ! C'est déjà miraculeux .

  • 1 Reco 13/06/2011 à 18:10 par investisseur

    chere Carole,

    1)la bulle va eclater et ca commencera par Paris
    2) moi jai deja tout vendu hihi en decembre 2010: quand tout le monde a achete comm des cons sans negocie!
    3) si jetais vous je vendrai tres vite car plus vous allez attendre, plus votre bien va perdre de sa valeur (prix baissant) et moins vous aurez d'acheteurs potentiels! (taux montant) Quand il ya un krach, ce sont ceux qui reagissent tres vite et anticipent qui sont sauves! Par les derniers qui attendent!

  • 0 Reco 13/06/2011 à 18:08 par investisseur

    il n'y a pas de bulle immobiliere. Le marché se segmente avec d'un coté des biens chers pour les riches (Paris) et le reste du marché qui va baisser. Ce que je trouve chiant en revanche, c'est qu'il n'y ait pas encore suffisamment de riches à paris pour que je leur vende des biens.

    Ben moi jai deja tout vendu mec! Baisse tes prix et ca se vendra! cest quand meme pas dur a faire non? baisse les avant que le marche ne s'ecroule :))) hhhih

  • 0 Reco 06/06/2011 à 20:28 par agent immobilier

    il n'y a pas de bulle immobiliere. Le marché se segmente avec d'un coté des biens chers pour les riches (Paris) et le reste du marché qui va baisser. Ce que je trouve chiant en revanche, c'est qu'il n'y ait pas encore suffisamment de riches à paris pour que je leur vende des biens.

  • 0 Reco 06/06/2011 à 15:17 par carole

    Si la bulle immobilière éclate un jour en France il y a pas mal de monde qui risque de souffrir... Mais faut il encore que la bulle immobilière explose un jour !

  • 0 Reco 03/06/2011 à 12:51 par albin

    On parle de bulle immobilière depuis 2004 et les prix n'ont pas arrêtés de monter depuis... C'est à quel moment que les gens vont arrêter de parler de bulle immobilière ??? Forcément ça baissera surement un jour à un moment (encore que dans une ville comme Paris où sur la vente d'un appartement pas trop mal foutu on se retrouve avec 10 acheteurs potentiels au bout de 3 jours dont plusieurs près à payer comptant, je ne suis pas sur qu'une nette baisse soit pour bientôt...)

    Mais vive la bulle immobilière dont tout le monde parle depuis des années !

  • 0 Reco 30/05/2011 à 11:57 par Patpat

    le credit foncier preconise les taux variables!!!!! il preconisent un taux a 3.6% variable, vus faisant croire que ca risuqe rien!

    Ca va peter comme aux usa, vous allez voir!

  • 0 Reco 30/05/2011 à 11:56 par Patpat

    Je pense surtout que l'augmentation des prix est du a la stupidite des acheteurs, qui se font bernes par les agences! Le agences font tout pour convaincre d'acheter au prix, disant qu'il ya 30 familles interessees par le meme bien!

    Chers acheteurs, arretez de faire des offres d'achats au prix! faites des offres d'achats a moins 15% Anticipez la bulle!

  • 0 Reco 10/05/2011 à 16:08 par tigrus

    "peu probable de voir le marcher se retourner compte tenu de l'absence de programmes neuf" : non ; il a déja été démontré par plusieurs études que la hausse des prix n'était absolument pas lié à la pénurie de logements : en effet, dans le même intervalle, les loyers ont peu ou prou augmenté.....Enfin bon, ce n'est pas moi qui ai fait ces études hein...

  • 1 Reco 23/03/2011 à 08:32 par Alain

    Je pense que les prix sont avant tout lier à la demande. La solvabilité est certes un critère, mais là ou la demande est très forte comme à Paris et sur la côte d'Azur, peu probable de voir le marcher se retourner compte tenu de l'absence de programmes neuf. De plus que les acheteurs ne sont pas forcement tributaire du crédit pour acheter de l'immobilier haute de gamme. Ce sont les produits de mauvaise qualité qui vont plonger . Quand aux régions ou il n'y a aucun environnement économique et une demande très faible, la décrue se poursuit déjà , la hausse des taux d'intérêt va certainement être le coup de massue.

  • 2 Reco 22/03/2011 à 09:43 par paris

    On verra bien je garde l'article pour lui resortir en personne dans deux ans.
    Pourquoi paris subirai une crise immobiliere. Cela fait longtemps que Dieu n'a plus fait de terrain et en plus il a fait en sorte que l'on soit de plus en plsu nombreux. restons simple.

  • 0 Reco 18/03/2011 à 09:31 par tigrus

    à CATADRI : "Quelqu'un prendra t il la peine un jour de demander des comptes à tous ces gens qui parlent pour ne rien dire" : très amusant, car c'est exactement ce que j'attends pour les "haussiers"(professionnel s de l'immobilier avant tout ; journalistes mal informés...ou propriétaires endettés ayant succombés aux sirènes des premiers : VITE VITE IL FAUT ACHETER CA VA MONTER...ppffpffpff...) ; que les taux remontent un jour au même niveau que les années 80 et 90 et alors....là...que l'on ne me demande pas de payer quoi que ce soit pour venir aider ceux qui se seront endettés sur 25 ans pour une grosse daube...il y a bien mieux à faire dans la vie que de regarder des émissions de M6 sur l'immobilier, non ?

  • 1 Reco 14/03/2011 à 18:28 par Dadi

    @Trichet:: le probleme de la solvabilité se pose déjà car c'est le seul facteur d'ajustement des prix immobilier qui compense le désequilibre de l'offre et de la demande responsable des prix si élevés dans certaines régions françaises. Et pour les tension inflationiste, je pense que la BCE fait tout pour éviter cela (c'est son dogme) ce qui peut-être une des cause du non réjustement des prix dont tu parles et dont je conçois le risque.

  • 1 Reco 14/03/2011 à 17:53 par Trichet

    La situation est différente des années 90, mais le problème de solvabilité se posera à un moment ou un autre et particulièrement quand les banques finiront d'arroser la planète d'argent facile. Pour comprendre la situation du marché immobilier aujourd'hui et demain, il faut regarder la situation du marché obligataire. Aux premières vraies tensions inflanistes, le marché risque d'exploser.

  • 0 Reco 14/03/2011 à 10:57 par Dadi

    @Trichet: je ne nie rien, j'exprime des doutes, car certe les prix sont hauts (en ile de france par exemple) mais la plus part des gens qui achètent,le font pour se loger et le crédit est calculé pour ne pas dépasser le taux d'endettement de 30%. vu le déséquilibre entre l'offre et la demande je ne suis pas étonné des prix et les plus pauvres se retirent du marché. Je pense que la hausse des taux va d'abord retirer des populations acheteuses du marché de l'immo avant une correction des prix et c'est ce même écremage qui va (peut-être) faire baisser les prix par rééquilibrage d'offre et de demande et ça seulement si le marché ne grippe pas avec des vendeurs frileux qui retirent leur bien du marché à la moindre baisse. je pense que la situation d'aujourd'hui n'est pas forcément égale aux années 90 car je pense qu'il y a une vrai pénurie de logements sur certains secteurs et moins de spéculation immo.

  • 5 Reco 14/03/2011 à 04:52 par CATADRI

    C'est du grand n'importe quoi !

    Les prédictions de Mr Touati se sont elles réalisées la dernière fois qu'il a parlé. Et bien non, mais il n'est pas le seul

    Quelqu'un prendra t il la peine un jour de demander des comptes à tous ces gens qui parlent pour ne rien dire.....

  • 0 Reco 13/03/2011 à 12:08 par midève

    @ Trichet; On peut , en effet, penser que cela ne continuera pas à ce rythme effréné. Cependant, il y a une différence entre relative pause des prix et éclatement d'une prétendue bulle. Même avec des prix de vente hauts, mieux vaut encore acheter et s'endetter que de laisser "dormir" son argent à la banque et de payer un loyer. La crise de 2008/2009 est venue
    1°) du retournement des banques qui ne voulaient plus prêtées,
    2°) de l'argent bloqué en bourse et qu'on ne voulait pas retirer pour l'apport à cause des moins-values
    3°) de M. Touati et de ses camarades qui prédisaient qu'il fallait attendre la baisse des prix de 20% (qui ne s'est jamais produite).
    En prédisant l'éclatement d'une bulle (moi, je peux aussi prédire mais avec 100% de réussite que je mourrai un jour, et vous aussi), Touati se fait de la publicité en essayant de faire souffler sur l'immobilier un vent de panique. Pour le compte de qui? Cela serait intéressant de le savoir. Perso, j'aimerais bien être une petite souris pour voir l'état de sa fortune.

  • 1 Reco 12/03/2011 à 14:30 par Trichet

    Il est évident qu'il y a une bulle de crédit conjuguée à des taux historiquement bas. Ce robinet d'argent facile et pas cher se refermera bien un jour.

    C'est bien de rappeler que les prix ont plus que doublé en 10 ans en France . S'il en reste encore pour penser que ça va continuer, allez-y, investissez!

  • 7 Reco 11/03/2011 à 20:22 par MisterHadley

    Non, là, franchement, un minimum de décence et d'honnêteté intellectuelle imposerait une démission, quand même...

    :)

  • 1 Reco 11/03/2011 à 20:01 par midève

    Merci de ces chiffres MH (de la part de B2 etc)

  • 3 Reco 11/03/2011 à 19:48 par MisterHadley

    Indice des prix logements anciens, France métropolitaine, Ensemble, indice CVS, base 100 au 4ème trimestre 2000...

    Au T1 2005, donc, nous étions à 160.4

    Au T4 2010, nous étions à 209.7 (provisoire)

    Soit une progression des prix de +30.74% sur 6 ans...

    ... et non ces -20% qui auraient été attendu en 2005...

    Effarant, non..?

  • 3 Reco 11/03/2011 à 19:13 par midève

    Reste à savoir que l'éventuel éclatement de bulle immobilière est le fond de commerce de Marc TOUATI; Allez sur google et retrouvez l'historique des paroles du bonhomme. D'après lui,la bulle aurait dû dégonfler en 2005. Pour toux ceux qui l'ont pris au sérieux et qui, sur ses conseils ont attendu que l'immobilier depuis 2005 baisse de 20% pour acheter (et qui donc n'ont pas acheté) nous leur exprimons toutes nos condoléances!
    Pour les autres, félicitations!

  • 0 Reco 11/03/2011 à 18:37 par Trichet

    @Dadi, à chaque fois c'est la même chose, les bulles sont toujours niées avant d'éclater. C'était le cas pour le marché parisien dans les années 90, c'était le cas sur la bulle internet, c'était le cas pour les subprimes (le marché US américain ne pouvait pas s'écrouler paraît-il...)

    Ceux qui veulent rentrer sur ce marché aujourd'hui, allez-y...

  • 0 Reco 11/03/2011 à 12:57 par Dadi

    @Trichet: encore faut-il qu'il y ait 1 bulle (au sens spéculative j'entends)...

  • 4 Reco 11/03/2011 à 10:43 par MisterHadley

    CAC40 qui continue sa chute en dessous des 4000...

    Net économie très largement surévaluée de BEAUCOUP...

    Le tangible et le bien concret se maintiendra toujours bien plus que les "valeurs virtuelles"...

  • 0 Reco 11/03/2011 à 10:12 par Trichet

    Une bulle finir toujours par éclater...

  • 1 Reco 11/03/2011 à 10:09 par Chris

    @midève , à propos de la banlieue, bcp de gens habitent en banlieue et travaillent en banlieue, j'habite proche de saint quentin en yvelines et les grandes entreprises ne manquent pas là bas (renault,decaux,bouygues, credit agricole....)

  • 1 Reco 11/03/2011 à 10:04 par Chris

    @Julien : Pour ajouter une phrase on peut même dire que concernant l'essence le français réclame clairement un limitation des prix mais pas pour l'immo comme quoi...

  • 0 Reco 10/03/2011 à 23:02 par Julien

    Un krach immobilier serait selon les mots de Mosieur Touati "un scénario noir de crise économique et sociale très grave".
    Je ne vois pas en quoi pourvoir acheter de l'immobilier deux fois moins cher soit si grave que ça !
    Par ailleurs, avez-vous remarquez ? Dans les journaux télévisés, quand ils nous parlent de hausse de carburant, du prix de la baguette de pain ou du kilo de tomates, ils prennent un air d'enterrement. Et quand ils nous parlent de hausse de l'immobilier, ils prennent une mine réjouie "L'immobilier se portent bien, encore xx% de hausse". Alors que pourtant que ce soit immobilier, essence ou baguette il s'agit bel et bien de pouvoir d'achat des français.
    Allez vive la baisse de l'immo et fuck Bouygues et consors !

  • 0 Reco 10/03/2011 à 19:37 par boic5530

    les divers gouvernements , au cours de ces 40 dernières années, n'ont rien fait pour lutter contre l'adage " Paris et le désert français " ! _ _ _ les Français paient encore les conséquences de ce desert ( l' emploi est concenrté en Région Parisienne! )

  • 0 Reco 10/03/2011 à 19:33 par boic5530

    TOUATI raisonne par rapport au marché parisien! (Paris n'est pas la France!) ; En province, les prix n'ont pas monté comme à Paris !

  • 0 Reco 10/03/2011 à 16:37 par nico

    Sir, et si Sisi en tutu se situe à Paris et que si six scies scient six cyprés alors c'est bien sûr, on est sauvé.
    Bref demandez à un médium de vous dire ce que vous voulez entendre.

  • 1 Reco 10/03/2011 à 14:10 par vitrimmo

    Les taux ont déjà augmenté depuis début décembre de 0;6 point.
    Cela n'a pas freiné la demande est l'offre se raréfie.
    Les raisonnements macro-économiques de Marc TOUATI sont intéressants sur le plan théorique mais n'ont aucun fondement sur le plan pratique.
    Chaque ville est un marché spécifique; c'est encore plus vrai en région parisienne.
    Généraliser c'est se "fourrer le doigt dans l'oei".

  • 0 Reco 10/03/2011 à 13:21 par mlou1

    Tant que l'on aura 400000 habitants supplémentaires/an et pas de construction de logements sociaux (il n'y a pas d'argent pour les construire...) permettant de logés ces nouveaux arrivants...les prix ne baisseront pas, la hausse ralentira peut-être mais il n'y aura pas de baisse malgré qu'on a les prix les + chers d'Europe...Aujourd'hui avec la baisse de la Livre Paris est + cher que Londres...La surpopulation sans limite à Paris et dans beaucoup de zones urbaines fera monter les prix jusqu'au ciel...Aujourd'hui on vend/ loue des caves car c'est moins cher, chambre de bonne à 900€ pour 10m² et l'état ne fait rien pour que cela change car il touche les droits de mutation et les impôts sur les loyers...
    La Bulle, les pros de l'immobilier et l'état ont encore de beaux jours devant eux...Pauvre France...
    Rappel des prix en Belgique et Allemagne: ~1000€/m² dans l'ancien et ~2000€/m² dans le neuf! En location 450-600€ pour un 4 pièces de ~90m²...dont 2-3 offres meublées au même prix...Commission d'agence 3% + 19% de TVA pour l'Allemagne soit 3,57% .
    Entre 2 et 4% + la TVA en Belgique!
    Apres ces réalités lamentables, les 2 mots qui viennent à l'esprit: COURAGE FUYONS!!

  • 0 Reco 10/03/2011 à 11:01 par alvine landait

    Ces professionnels de l'immobilier prennent leur désirs pour des réalités car pour eux, mieux vaut avoir une commission sur une petite somme qu'une aléatoire sur une plus importante. Leur intérêt est de faire vendre et acheter coûte que coûte.
    Ils n'ont rien vu et ne voient rien venir sauf leur intérêt.
    Cela fait des années que cela dure, et qu'on lit ou entend les mêmes rengaines.

  • 5 Reco 09/03/2011 à 19:55 par MisterHadley

    Les institutionnels, et les ménages français, ce n'est pas du tout la même chose...

    L'Allemagne fait figure d'exception en terme d'immobilier, donc, ne peut être comparée...

    Les français "consomment", mais consomment mal...

    Nul besoin de renouveler chaque année des produits de pure consommation comme tout ce qui est gadgets inutiles et qui grèvent très réellement les budgets d'une majorité de gens, comme les "smartphone", comme celui de la pomme, renouvelés par celle-ci plus ou moins tous les douze à dix huit mois par la "nouvelle version" encore "plus mieux que mieux" que la précédente et que leur clientèle n'aura même pas fini d'amortir par leurs forfaits "illimités" limités... ces blue ray 3D, et autres écrans plats encore plus 3D que les précédants écrans 3D pour recevoir la TV 3D qui n'existe pas encore vraiment, faute de contenus véritablement 3D, justement...

    Etc, etc...

    Produits gadgets de pure consommation, que nous ne produisons même pas nous mêmes, et qui génèrent le véritable endettement des français par l'ensemble des crédits "à la consommation" et autres "carte de crédit revolving" à 21% TEG/an...

    Donc...

    ... ne mélangeons pas tout par des amalgames malvenus et inutiles...

    Message édité 09/03/2011 à 20:06

  • 1 Reco 09/03/2011 à 19:03 par coupdegueule

    Le gouvernement est totalement responsable de la spéculation actuelle. Il a été démontré que toutes les aides au logement entrainent une hausse des prix des actifs immobiliers et engraissent indirectement les propriétaires et non pas les locataires.
    En spéculant ainsi sur l'immobilier les ménages français s'endettent de manière trop importante ce qui impacte fortement leur budget de niveau de vie et leur laisse peu de marge de manoeuvre en cas de hausses des prix des biens de consommation : quid de l'inflation qui semble se profiler dans les mois à venir ?
    La baisse des dépenses de consommation entraine une anémie de l'économie. Finalement toute la richesse des français est investi dans le foncier ce qui correspond davantage à une économie moyennageuse et qui ne produit aucune richesse et aucun développement économique. Il serait préférable que cet argent soit investi dans les entreprises ou dans la recherche et le développement.

    Le gouvernement allemand a fait d'autres choix. Il a pris la décision de plafonner les loyers afin que l'immobilier ne prenne pas le même chemin que dans les autres pays européens. Il a en effet compris que le pouvoir d'achat de la population ne devait pas être amputé par des dépenses de logement trop importantes. Ainsi, aujourd'hui les salaires allemands sont plus faibles qu'en france ce qui permet a l'allemagne d'être compétitive. Cependant le logement n'étant pas source de spéculation, les allemands se logent à bas pris dans des immeubles bien entretenus et disposent finalement d'un pouvoir d'achat supérieur à celui des français.

    Les états unis ont bien compris que leur économie devait purger la spéculation immobilière afin de redonner du pouvoir d'achat au peuple américain et c'est exactement ce qui se passe depuis maintenant plus de 3 ans.

    Finalement quand on regarde bien seule la France ne serait pas concernée par la bulle immobilière un peu comme Tchernobyl en 1986...

  • 5 Reco 09/03/2011 à 18:37 par MisterHadley

    Les charges et impositions payés "à pertes" sont effectivement déductibles d'une certaine manière...

    Donc, oui, même vides, des bureaux rapportent à leurs propriétaires institutionnels et assimilés, non pas en revenus, mais en "déductions" sur les résultats, etc, etc...

    Pourquoi chercheraient-ils ainsi à optimiser leurs bilans..?

    Pour maintenir le "rendement" des autres "placements", notamment ceux vendus aux "petits porteurs"... donc, ceux que le peuple affectionne lorsqu'il pense "diversifier" ses investissements et/ou son "porte-feuille"...

    Le pire de tout ça, c'est que la hausse des prix de l'immobilier est indirectement alimentée par celles et ceux qui se refusent, en apparence, à y investir "en bon père de famille", souvent adeptes du "krach" et qui vantent le choix de "rester locataire" et "d'investir le gain réalisé en n'ayant à payer qu'un loyer plutôt que d'engraisser une banque pendant trente ans", justement...

    Ils vantent les "bien-faits" de préferer se créer un "capital" en plaçant ce "qu'ils gagnent" ainsi, sauf que leurs "placements" sont donc effectivement garantis par les rendements des actifs immobiliers des institutionnels...

    Si ce n'est pas finalement une très belle ironie, en plus d'une immense hypocrisie, hein... ;)

    Sinon, les "pertes" des grandes entreprises sont généralement dissimulées en off-shore dans des filiales créées principalement pour ça, c'est à dire, présenter des bilans flatteurs, les pertes réelles étant mises ailleurs, là où personne ne (peut) regarde(r), ça n'a rien de nouveau, et c'est mondial, tout ça...

    Les gains y sont tout autant dissimulés, d'ailleurs...

    Message édité 09/03/2011 à 18:58

  • 1 Reco 09/03/2011 à 16:55 par coupdegueule

    Bonjour à tous, je souhaite vous faire part d'une réflexion et je laisserai les lecteurs la commenter. Actuellement, si vous souhaitez louer un appartement sur Paris, vous entrez dans un véritable parcours du combattant en raison d'une pénurie de logement disponibles à la location d'habitation. le peu de logement locatif disponible est d'ailleurs souvent loué en meublé afin de donner plus de garanties au propriétaire en cas de non paiement des loyers (il peut alors "mettre dehors" son locataire beaucoup plus rapidement.
    Paradoxallement lorsqu'on lève la tête en se promenant dans Paris Intra-muros, on constate la chose suivante : un nombre faramineux de m2 de bureaux à louer depuis 2 à 3 ans dans des immeubles haussmanniens qui pourraient tout à fait être reconvertis en habitation. Quand je dis faramineux je veux plusieurs centaines de milliers de m2 voir plusieurs millions !!!
    La première question que je me suis posée est la suivante : qui sont ces propriétaires de bureaux vides qui se permettent de payer des charges sur des actifs improductifs de revenus ? C'est très simple, il s'agit des institutionnels, Banques et Assurances.
    La question qui se pose donc : quel est donc l'interet ?
    La réponse est simple : La norme comptable oblige toute société commerciale a déclarer chaque année les plus values latentes et les moins values latentes sur les actifs qu"elle détient en portefeuille. Ainsi, lorsque l'immobilier de bureau prend 20% de sa valeur sur une année, peu importe qu'il soit loué ou non. Ce qui importe c'est que cet actif permet d'améliorer fondamentalement le résultat comptable de la société. Ainsi, les plus values latentes viennent compenser les pertes réalisées sur d'autres actifs (Subprimes par exemple). On a donc des établissements qui communiquent des résultats exceptionnels alors que la réalité est peut être masquée par cet effet richesse de la hausse de l'immobilier.
    Ne sommes nous pas face à une pénurie organisée ?

  • 2 Reco 08/03/2011 à 13:25 par Dadi

    autant la permiere partie du com de Midève est assez censée, autant son tableau des banlieues est consternant. toutes les banlieues ne ressemblent pas aux quelques images que l'on voit dans les émissions racoleuses du groupe TF1... Et, ce, même dans le "fameux 93", prenez Gournay sur marne par exemple...

  • 0 Reco 08/03/2011 à 09:17 par midève

    " le marché parisien ne tient que par les politiques de défiscalisation" affirme le fameux "analyste" . Drôle de pseudo, une antiphrase plutôt! Car à Paris intra-muros les ventes dans le neuf sont rarissimes. Donc son "analyse" est complètement erronée. Quant à la baisse prévue, cela me fait doucement rire. Fin 2008, tout le monde prédisait une baisse de 30 % à Paris. En décembre les prix n'avaient baissés que de 5%. C'est à ce moment que j'ai acheté contre l'avis de mon entourage qui me disait qu'il fallait attendre une baisse beaucoup plus importante comme l'avait prédit ce cher Monsieur Touati et ses petits camarades de jeu qui, dans leur pronostics, veulent surtout que l'on parle d'eux. Résultat, l'appartement acheté a pris 20% de sa valeur en 2 ans. Et beaucoup se sont mordus les doigts de ne pas avoir fait comme moi. De toute manière, il n'y a pas assez de logements dans la capitale. Paris intra-muros n'est pas extensible. Quant à la banlieue avec ses RER bondés et souvent en retard, le stress de ne pas maquer les horaires, son insécurité, la désertification des commerces, la mauvaise réputation de ses lycées, la quasi absence de vie sociale, jamais je n'y investirai un sou. Me donnerait-on tous les scellier du monde.

  • 2 Reco 08/03/2011 à 07:58 par MisterHadley

    Souhaitons à Antoine que sa deuxième passion soit le Kéno, dans ce cas...

    :)

  • 3 Reco 07/03/2011 à 23:30 par Analyste

    Aux USA les prix ont baissé de 50%.
    Or, quels que soient les indicateurs qu'on rend, les prix en France sont beaucoup plus surévalués qu'ils ne l'étaient aux USA.
    Voir toutes les études sur le sujet (et les autres articles sur ce même site).
    Le marché parisien (et dans une moindre mesure, français) ne tient que par : les politiques de défiscalisations (31% moins cher d'acheter pour investir que pour se loger => plus des 2/3 des achats dans le neuf sont fait pour du locatif) + une gigantesque bulle de crédit.
    La bulle de crédit est la même que celle qui met nos Etat au bord du gouffre.
    Ceux qui ont acheté très très cher avec des crédits très très longs (> 12 à 15 ans) vont rembourser durant très très longtemps des actifs dont le prix va irrémédiablement chuter.

  • 3 Reco 07/03/2011 à 22:56 par Analyste

    Acheter à Paris coûte aujourd'hui deux fois plus cher qu'acheter à New York.

  • 0 Reco 07/03/2011 à 22:34 par Antoine

    A "Mister Hadley", quand je vois la qualité de votre écriture, je déduis la qualité de vos analyses, je me dis: "l'immobilier va baisser" car Mister Hadley pense le contraire.

  • 1 Reco 07/03/2011 à 19:03 par pollux

    les prix immobiliers ont baissé de 40% en Irlande entre 2006 et fin 2010, on peut parler de krach, non ?

  • 1 Reco 07/03/2011 à 16:06 par Dadi

    et en plus ces pays on vu les conditions de vie des gens se déteriorer drastiquement ...

  • 0 Reco 07/03/2011 à 11:13 par poilagratter

    @analyste. Tu peux me donner la recette des nems s'il te plait? Bon, sérieusement, autant je vois bien des correction possibles (et souhaitables en ce moment où le marché se bloque pour nouvelles folles prétentons de vendeurs avides du "toujours plus"), autant un effondrement de 50% me parait peu probable vu qu'après une chute de 20% le marché aura repris de belles couleurs et repartira sur un nouveau cycle haussier par le simple effet d'une demande redevenue forte....Regarde les pays où la bulle a explosé ces dernières années...US, Espagne, GB, Irlande, Portugal.....on y a bien parlé de krach immobilier et pourtant les prix n'y ont pas chuté de 50%

  • 1 Reco 06/03/2011 à 14:52 par MisterHadley

    En gros, c'est bien ça, oui...

    Et le bon peuple, maintenant qu'en plus, il y a le net, a eu l'excellente idée de ne pas se laisser bourrer l'mou par de prétendus "spécialistes", il est allé chercher l'info directement à sa source, puisqu'à la différence des années 90 avec lesquelles tous auront prédit comme certain ce fameux "krach" de 2008, le bon peuple dispose de suffisamment de sources d'informations, et d'informations fiables et vérifiables, pour ne plus se laisser rouler dans la farine comme "avant"...

    Le bon peuple aura donc enfin pris la décision de se sécuriser et aura donc bien compris qu'il était bien acteur à part entière de sa vie futur...

    Il aura donc choisi de se doter de plus de sécurité pour se protéger financièrement, et il aura utilisé cette possibilité que lui aura offert l'immobilier pour le faire et avec succès...

    Et il l'aura fait de lui-même, en en faisant lui-même l'expérience et non en laissant le soin à d'autres de le ruiner et/ou de jouer avec sa vie et celles des siens... ;)

    Et le bon peuple, à n'en pas douter, en plus d'avoir bien appris cette leçon, la perfectionnera très simplement, en s'aguérissant en "bon père de famille", afin d'augmenter ses "outils" de sécurisation...

    Alors, lire les éternelles "prédictions" sur les "prix" , le tout basé sur du vent, c'est périmé et totalement obsolète comme mentalité...

    Les vrais "problèmes" de l'immobilier ne sont aucunement là...

    Mais ces messieurs les "spécialistes" ne veulent pas l'admettre, tout comme leur remarquables plantages, parce que sinon, ils n'ont plus de job...

    ... et comme ils tentent de faire style en se donnant des grands airs sans en avoir la musique... on se retape les mêmes niaiseries chaque année...

    Et ça devient vraiment lassant, à force, là... ;)

    Message édité 06/03/2011 à 15:03

  • 0 Reco 06/03/2011 à 14:35 par Dadi

    on peut prédire plein de chose mais c'est la simple règle de l'offre et la demande régit le marché.que ce soit cher ou pas il faut faire attention a ce qu'on achète et à l'emplacement.
    car si ça baisse il ne faut pas que son bien baisse plus que la moyenne et ainsi ne pas être pénalisé par rapport au marché et ne pas paniquer (si le marché baisse ce n'est pas seulement son propre bien). au dela de ça il ne faut pas oublier que le marché immo français est pluriel.

  • 1 Reco 06/03/2011 à 14:23 par MisterHadley

    Il y a maintenant une "nouvelle" donnée qui ne peut plus aucunement être ignorée objectivement, celle-là même sur laquelle tous les "spécialistes" du krach pourtant certain et avéré, d'après eux, et qui n'aura donc jamais eu lieu, c'est le facteur "humain"... ;)

    Soit, d'une façon vulgarisée et compréhensible, la notion que le bon peuple aura enfin pris conscience qu'il pouvait bien mieux se protéger et se sécuriser financièrement avec l'immobilier, plutôt que de ne faire que subir, comme dans les autres secteurs "d'investissement"...

    Les particuliers propriétaires qui avaient initialement un projet d'achat revente, l'auront donc bien différé, retirant ainsi leur bien de la vente et/ou en ne l'y proposant pas, afin d'attendre des jours meilleurs qui auront donc, eux, bien eu ensuite, comme l'auront démontré les chiffres, des ventes et des prix...

    Les professionnels, c'est à dire les promoteurs, auront eux aussi gelés tous leurs projets afin d'écouler prioritairement leurs stocks, limitant ainsi les pertes...

    Les vendeurs auront donc compris, et c'est une première, qu'ils donnent le ton, ont la faculté de le faire et surtout, de ne plus subir comme ils l'auront fait pourtant "avant"...

    Les deux dernières années les ayant ainsi conforté dans la pertinence de leurs choix, ils ne l'oublieront plus à présent...

    Et n'hésiteront donc pas à reprendre le contrôle de leur vie en sécurisant à nouveau si nécessaire leurs patrimoines immobiliers...

    Donc, même si demain le fameux "krach" de 2008 qui n'a jamais eu lieu devait se (non ) produire, le bon peuple réitèrerait l'excellence de ses décisions, maintenant qu'il en aura lui-même fait l'expérience REELLEMENT, et pas avec des graphiques de tunnel et autres "théories" tout aussi fumeuses...

    Donc, en conclusion, s'il devait y avoir un de ces jours une baisse des prix, elle ne sera surement pas dramatique, ni de long terme...

    Le bon peuple l'a lui-même compris, maintenant... ;)

    Message édité 06/03/2011 à 14:26

  • 1 Reco 06/03/2011 à 14:02 par MisterHadley

    En attendant l'Arlésienne, une fois encore certaine et promise par les mêmes...

    ... le triple A français ne se sera pas obtenu par des prix imaginairement baissiers... ;)

    Faut quand même le faire d'affirmer qu'une chute des prix aussi farfelue que ces éternels -50% imminents "seront une excellente nouvelle" pour notre économie..!!!!

    :)

    Mais, l'essentiel n'est-il pas d'y "croire", finalement, hein...

    Si ça peut en rassurer, surtout chez les "attentistes" qui auront attendu toutes ces années passées pour voir s'éloigner encore plus qu'avant, lorsqu'ils avaient décidé "d'attendre", ces fameux -50% chimériques...

    Enfin bref...

    Rien de nouveau, quoi...

    Message édité 06/03/2011 à 14:05

  • 2 Reco 06/03/2011 à 13:45 par Analyste

    Le décrochement ne sera pas de 20%, mais de 35% à 50% dans les 5 prochaines années, tant les prix ne tiennent en lévitation au-dessus du gouffre de la solvabilité réelle des ménages que par le ... crédit !
    Bulle de crédit (taux bas) => bulle immobilière
    Correction de la bulle de crédit (hausse des taux) => éclatement de la bulle.
    La baisse des prix sera une excellente nouvelle pour notre économie (les AI n'auront qu'à se reconvertir dans la vente de nem et les agentes dans des salons de massage).

  • 6 Reco 05/03/2011 à 20:04 par MisterHadley

    Ce ne sont pas les AI qui achètent, mais le bon peuple qui aura bien eu raison de privilégier d'investir à taux exceptionnel dans ce qui lui convenait au moment où lui-même l'aura choisi...

    Faut pas être jaloux comme ça, tout d'même, hein...

    Une fois de plus, cette année, on va donc avoir droit au même baratin que les années précédentes, avec son lot de poncifs, clichés et autres contre-vérités...

    Manque plus que les adeptes du tunnel et on aura presque toutes les âneries habituelles, là...

    :)

    Perso, je suis content qu'un maximum de mes semblables aient pu enfin trouver leurs bonheurs...

    Que celles et ceux qui n'ont pas envie d'acheter n'achètent pas...

    Que celles et ceux qui ne veulent pas emprunter n'empruntent pas...

    Mais la jalousie maladive et la mauvaise foi, ça devient sacrément lourd, là...

    Tous les ans, on y a droit...

    Tssss....

    Message édité 05/03/2011 à 20:06

  • 2 Reco 05/03/2011 à 18:56 par Cassande

    A tous les petits zozos qui vivent sur le sang de leurs prochain en encaissant de confortables commissions d'AI.
    D'abord, pour la plupart d'entre-vous, vous êtes de patentés crétins. Votre activité et vos revenus sont subventionnés par les cadeaux fiscaux de notre Sarko roi des sondages. La hausse des prix est favorisée par la baisse des taux. Les taux ont remontés de 20% : organisez-vous pour faire baisser d'autant les prix.
    Vous avez une responsabilité immense dans les déboires économiques de notre pays
    vous applaudissez des deux mains quand les prix montent alors que tous le monde sait que cela nous mène au bord d'un précipice, à l'instar de ce qui se passe en Irlande, en Espagne, aux USA, etc.
    Honte à vous !

  • 1 Reco 05/03/2011 à 14:48 par MisterHadley

    Sauf que le propriétaire qui vend pour racheter plus grand n'est pas obligé de racheter plus grand au même endroit, là où les prix seraient aussi démesurés, justement...

    En reprenant ton exemple, le tolier vend son appart parisien judicieusement acquis lorsqu'il le pouvait, à 400000€... (un petit T2 de djeuns actifs, en gros...)

    Avec ses 400000€, il décide d'acheter ensuite bien plus grand, et zen, mais hors Paris...

    Bah avec 400000€, non seulement il pourra donc avoir plus grand, mais il aura plus grand sans rien lacher de plus...

    Donc, il rachète à 400000€, sans le stress et la pollution parisienne, sans toutefois s'en éloigner des masses, et surtout, obtient une, voir deux pièces de plus...

    Et s'il part carrément de l'IDF, en choisissant une ville dynamique de Province, Jackpot puisqu'il se trouverait même bien plus facilement une baraque plus que bien, avec la vie qui va avec...

    Donc...

    ;)

  • 2 Reco 05/03/2011 à 14:22 par Claire Voyant

    90% des Français ont intérêt à la baisse des prix de l’immobilier !

    La hausse des prix de l'immobilier est un très grand malheur pour une immense partie des Français!
    La publicité sarcastique qui en est faites est repoussante et indécente!
    En effet, 90%des Français ont intérêt à la baisse

    90% des Français qui sont propriétaires le sont uniquement pour se loger
    Ceux qui veulent acheter ont évidement intérêt à la baisse mais également ceux qui veulent vendre dans le seul but de racheter pour se loger!
    Prenons l'exemple d'un bien à 400 000 Euros qu'un propriétaire souhaite vendre pour en acheter un plus grand d'une pièce à 500 000 Euros €!
    Il devra payer pour sa pièce de plus
    8% de frais de mutation sur 500 000 Euros € soit 40 000 Euros €!
    6% de frais d'agence sur 500 000 Euros € soit 30 000 Euros €!
    Les intérêts de son emprunt de 100 000 Euros sur 20 ans soit 30 000 Euros.€
    Au total sa pièce de plus lui coutera 200 000 Euros €!
    Si les prix étaient de moitiés sa pièce de plus ne lui aurai couté que 100 000 Euros €.
    Seuls 10% des propriétaires qui spéculent, l'état, les notaires, les banques, les agents immobiliers ont intérêts à la hausse !
    Nous voyons bien par cet exemple à qui profite la hausse et ceux qui s'en réjouissent.

  • 1 Reco 05/03/2011 à 14:22 par Claire Voyant

    90% des Français ont intérêt à la baisse des prix de l’immobilier !

    La hausse des prix de l'immobilier est un très grand malheur pour une immense partie des Français!
    La publicité sarcastique qui en est faites est repoussante et indécente!
    En effet, 90%des Français ont intérêt à la baisse

    90% des Français qui sont propriétaires le sont uniquement pour se loger
    Ceux qui veulent acheter ont évidement intérêt à la baisse mais également ceux qui veulent vendre dans le seul but de racheter pour se loger!
    Prenons l'exemple d'un bien à 400 000 Euros qu'un propriétaire souhaite vendre pour en acheter un plus grand d'une pièce à 500 000 Euros €!
    Il devra payer pour sa pièce de plus
    8% de frais de mutation sur 500 000 Euros € soit 40 000 Euros €!
    6% de frais d'agence sur 500 000 Euros € soit 30 000 Euros €!
    Les intérêts de son emprunt de 100 000 Euros sur 20 ans soit 30 000 Euros.€
    Au total sa pièce de plus lui coutera 200 000 Euros €!
    Si les prix étaient de moitiés sa pièce de plus ne lui aurai couté que 100 000 Euros €.
    Seuls 10% des propriétaires qui spéculent, l'état, les notaires, les banques, les agents immobiliers ont intérêts à la hausse !
    Nous voyons bien par cet exemple à qui profite la hausse et ceux qui s'en réjouissent.

  • 0 Reco 04/03/2011 à 20:36 par Boom

    Le marché immo français a paradoxalement été sauvé par les PIGS en 2010. La fête est finie!

  • 0 Reco 04/03/2011 à 18:50 par déesse

    pfff, marc touati est le dernier analyste qu'il fallait consulter, je me souviens que lors de la bulle au états-unis, il indiquait que cette crise les avait pris de court, et qu'ils n'on pas été assez réactif par manque de clarté...la preuve, ensuite quand les premières banques en france étaient dans le rouge, il était tout aussi démuni face à pujadas sur france 2 qui l l'interviewait... et disait que personne n'a rien vu venir en France.. moralité, ils voient pas gd choses ces gens-là, et je me demande pkoi pn leur donne une tribune?
    ET MAINTENANT, tout le monde joue la carte du pessimisme, c'est sûr là, il pourront pas se tromper... en disant qu'il y'aura une bulle, ces messieurs consultants de pacotilles n'ont pas encore compris... ON EST EN PLEIN DEDANS!

  • 2 Reco 04/03/2011 à 17:19 par drolos

    arrêtez ! c'est logique : le coût de la glaise, de la tourbe et du sable explose ! c'est normal que tout augmente ! On naka construire en or massif, c'est moins cher ! (et ss doute plus solide ! ! ! !)

  • 0 Reco 04/03/2011 à 17:18 par Machamérille

    Que fait Friggit????

  • 0 Reco 04/03/2011 à 16:38 par lapoliss

    mais michel mouillart rappelle dans "à lire aussi" que "La menace d'une bulle immobilière tient de l'incantation" !

  • 2 Reco 04/03/2011 à 16:32 par MisterHadley

    C'est ce que je me suis dit en lisant cette "brillante" interview...

    Autant jouer à pile ou face, la pertinence serait la même...

  • 0 Reco 04/03/2011 à 16:21 par albert

    la bulle immobilière ne va bientôt pas tarder à peut être éclater mais on en est pas sur mais quand même que c'est possible si on confronte différentes théories en ayant conscience qu'elles ne sont peut être pas exacte mais c'est tout de même de l'ordre de la supposition hypothétique

  • 0 Reco 04/03/2011 à 16:14 par MisterHadley

    David Vincent les a vus aussi..!!!

    :)


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