Interview
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InterviewInterviewmercredi 25 juin 2008 à 14h50

"La crise immobilière est une crise d'accessibilité, pas de pénurie de logements"


(©© Thomas Gogny )

(LaVieImmo.com) - Alain Tourdjman, directeur Etudes et Prospective à la Caisse Nationale des Caisses d'Epargne, revient pour Lavieimmo.com sur certains des points récemment développés dans la dernière édition de l’observatoire du groupe bancaire sur « Le logement, entre rêve et raison ».

Lavieimmo.com : Vous avez récemment estimé qu’une baisse « conjoncturelle et limitée des prix » de l’immobilier était « probable ». Pouvez-vous nous en dire plus ?

Alain Tourdjman : Cela fait maintenant six à douze mois que nous sommes entrés dans une phase baissière du cycle du marché immobilier : les quantités, puis les prix s’adaptent progressivement à un environnement moins porteur. Après s’être stabilisés, les prix ont probablement d’ores et déjà commencé de baisser, même s’il faudra attendre un peu avant que les statistiques en rendent compte pleinement : les données publiées sur l’ancien correspondent à des opérations réalisées environ quatre mois auparavant.. Ce repli devrait atteindre 2 à 3% environ en moyenne annuelle en 2008, et s’accentuer légèrement l’année prochaine. Tout cela n’est finalement guère étonnant : nous faisons face à un phénomène traditionnel d’ajustement des prix, qui intervient après un mouvement de hausse soutenue. La baisse durera vraisemblablement deux ou trois ans, sa durée et son ampleur dépendant du niveau des taux d’intérêt et du rythme de la croissance économique.

Lavieimmo.com : Au-delà de ces variations conjoncturelles, peut-on envisager un recul brutal et de grande ampleur ?

Alain Tourdjman : La question se pose avec d’autant plus d’acuité que la valorisation des biens immobiliers est devenue atypique depuis le début des années 2000. En effet, entre 1965 et 2000, le prix d’un bien « standard » représentait environ 2,5 années du revenu moyen des ménages - même au plus fort de la crise des années 1990, les prix ne se sont jamais écartés de plus de 10% de ce ratio. Ces dernières années, ce ratio a atteint plus de quatre années de revenu. Plus qu’une hausse des prix, c’est un changement de régime qui s’est produit. La baisse exceptionnelle et très rapide des taux d’intérêt et la mutation du financement du logement qui lui est associée ont durablement modifié le niveau d’équilibre du marché : à l’heure actuelle rien ne permet d’anticiper un retour à l’environnement financier antérieur et donc à des niveaux de prix aussi bas qu’au milieu des années 90.

Lavieimmo.com : Avec de tels niveaux de prix, ne risque-t-on pas d’assister à un phénomène de désintérêt des particuliers pour l’immobilier ?

Alain Tourdjman : On ne peut pas vraiment parler de désintérêt, dans la mesure où, pour 80% des Français, être propriétaire reste perçu comme une « solution idéale ». Les études que nous avons réalisées dans le cadre du dernier Observatoire Caisse d’Epargne montrent que, pour un nombre croissant de ménages, l’immobilier devient un facteur de stress. Considéré comme essentiel pour préparer sa retraite ou se protéger des aléas de la vie, il apparaît de plus en plus inaccessible, sauf à renoncer à une autre aspiration essentielle : bien vivre. Compte tenu de la hausse des prix, beaucoup renoncent à déménager plutôt que de changer pour un logement qui ne correspondra pas à leurs attentes – parce que trop petit, dans l’immobilier collectif ou trop éloigné du centre-ville, par exemple.

L’élévation du niveau des prix conduit, sans même parler du mal-logement, à des situations de plus en plus tendues : coûts de la mobilité résidentielle parfois dissuasifs (17% des ménages interrogés disent avoir renoncé à déménager), clivages territoriaux et craintes de déclassement social accentués par les prix, baisse des surfaces et de la part des maisons dans les achats des moins de 40 ans… Aujourd’hui, la France connaît moins une pénurie généralisée – un net déficit apparaît dans une vingtaine de départements – qu’une crise d’accessibilité : l’offre de construction se réduira, faute de demande, si elle n’apparaît plus abordable. Or, un fossé s’est creusé entre le logement « économiquement possible » et le logement « raisonnablement souhaité ». Préserver un niveau de construction conforme aux besoins démographiques suppose actuellement de développer la solvabilité des ménages, si possible par la baisse des coûts pour éviter toute logique inflationniste. Deux solutions, parmi d’autres, peuvent être évoquées : la maîtrise des prix du foncier et l’abaissement des coûts de la mobilité résidentielle (droits de mutation…).

Lavieimmo.com : La mise aux normes énergétiques prévue par les accords du Grenelle Environnement ne promet-elle pas d’entraîner le type de « coût supplémentaire problématique » que vous évoquez ?

Alain Tourdjman : Les études sur la question laissent penser que la mise en conformité des logements aux nouvelles normes thermiques entraînera un surcoût de l’ordre de 15 à 20%. Dans un contexte de ralentissement conjoncturel comme celui que nous connaissons actuellement, la mise en œuvre de mesures susceptibles d’augmenter les prix de manière aussi forte risque effectivement d’accentuer le recul du secteur et de décourager les ménages, malgré un intérêt manifeste pour les économies d’énergie que permet de réaliser l’habitat durable. Il est donc important, pour que s’affirme ce modèle plus vertueux, de neutraliser une partie de ce surcoût et de conforter, par des critères économiques, le choix d’investir.

Cela suppose que tous les acteurs intègrent mieux les économies de coûts d’usage à venir mais aussi, plus globalement, d’identifier et de valoriser les différentes externalités positives de l’habitat durable, sur la facture énergétique nationale, le patrimoine naturel ou encore les finances des collectivités locales. Valoriser monétairement ces gains collectifs et choisir d’en reverser une partie aux investisseurs (propriétaires, bailleurs sociaux…) permettrait à ceux qui vont assumer le coût de l’habitat durable d’être mû autant par la rationalité économique que par l’engagement.

Propos recueillis par Emmanuel Salbayre

Propos recueillis par LaVieImmo.com - ©2016 LaVieImmo
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