Interview
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InterviewInterviewvendredi 8 avril 2011 à 09h30

"La hausse des taux commence à peser sur l'immobilier"


René Pallincourt, président de la Fédération nationale de l'immobilier
René Pallincourt, président de la Fédération nationale de l'immobilier
René Pallincourt, président de la Fédération nationale de l'immobilier (©dr)

Retour avec René Pallincourt, président de la Fnaim, sur les conclusions de la dernière note de conjoncture trimestrielle de la fédération. Le marché immobilier français « reste dynamique malgré un léger essoufflement », sur le front des transactions comme des prix. Sur l’année, en dépit des effets déjà perceptibles de la remontée des taux d’intérêt et de l’inflation sur les capacité d’emprunt des ménages, la Fnaim n’anticipe pas de baisse de prix, mais table sur « une stabilisation […] autour des rythmes de croissance observés au premier trimestre ». Les effets du PTZ+, bien qu’encore difficiles à appréhender, vont soutenir la demande.

(LaVieImmo.com) - Est-ce la fin de la hausse des prix de l’immobilier en France ?

René Pallincourt : Rien ne nous permet, à ce jour, de tirer de telles conclusions. Les chiffres que nous avons collectés au premier trimestre auprès de nos fédérés montrent que le marché n’a pas connu de hausses de prix significatives à cette période, par rapport aux trois derniers mois de 2010. Pour autant nous n’observons pas de tendance baissière. Tout au plus quelques replis localisés, sur le segment des appartements, qui avait connu les hausses de prix les plus fortes l’année dernière. Le marché reste dynamique, malgré un léger essoufflement.

Cet essoufflement est-il perceptible en termes de transactions ?

René Pallincourt : Nous n’avons pas mesuré le nombre de transactions effectivement signées au premier trimestre, mais il est indéniable qu’il s’est vendu moins de biens qu’au quatrième trimestre de l’année dernière, période qui s’était révélée particulièrement dynamique. La remontée des taux des crédits immobiliers - qui ont progressé de 40 points de base au seul premier trimestre - commence à peser sur la solvabilité des emprunteurs, et participe à cette modération des volumes de vente.

Le fait que cette hausse de taux semble appelée à se poursuivre vous inquiète-t-il ?

René Pallincourt : Le deuxième trimestre devrait ressembler au premier, avec une demande toujours présente, mais rendue moins solvable par la hausse de taux d’emprunt et la progression des pressions inflationnistes - qui vient d’inciter la Banque centrale européenne à relever ses taux directeurs… Au-delà, il ne faut cependant pas oublier que le nouveau prêt à taux zéro [le PTZ+, NDLR], mis en place en début d’année, soutiendra le pouvoir d’achat immobilier des emprunteurs dans des proportions qu’on a encore du mal à apprécier. Le fait que ce nouveau dispositif soit plus accessible que son prédécesseur, et plus intéressant financièrement pour les logements éco-performants, est plutôt encourageant.

Même si on sait que le parc ancien est loin d’être éco-performant ?

René Pallincourt : Depuis l’entrée en vigueur de l’obligation des étiquettes énergétiques dans les annonces immobilières, nous avons pu constater que la moitié environ des logements proposés à la vente sur Fnaim.fr étaient classés entre A et D. C'est-à-dire qu’ils consomment moins de 230 KWh/m² d’énergie primaire par an, et sont à ce titre considérés comme éco-performants. Tout cela est très relatif, bien évidemment, puisqu’un logement neuf construit selon les normes BBC [Bâtiment basse consommation, NDLR] ne dépense pas plus de 50 KWh/m² annuels. Il n’empêche que, pour l’acquisition d’un bien classé entre A et D, le PTZ+ est plus intéressant que l’ancien PTZ. Ce résultat est donc une nouvelle plutôt encourageante.

Vous avez révisé à la baisse vos prévisions de prix sur l’année, mais continuez d’écarter le scénario d’une baisse ?

René Pallincourt : Je suis convaincu qu’il n’y aura pas de baisse de prix de l’immobilier en France cette année. Partout où la demande est supérieure à l’offre, sur ce qu’on appelle les marchés tendus, la tendance reste naturellement à la hausse, même s’il ne désormais fait aucun doute que l’évolution des taux d’intérêt et la progression des factures énergétiques et alimentaires, qui pèsent sur le pouvoir d’achat des ménages, contrarieront ce mouvement. En moyenne nationale, nous tablons sur une stabilisation des prix autour des rythmes de croissance observés au premier trimestre, soit une progression de 2 à 3 % au maximum sur douze mois.

Propos recueillis par Emmanuel Salbayre - ©2016 LaVieImmo
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  • 0 Reco 11/04/2011 à 15:11 par Baisseimmo

    La baisse est en marche :::))))))))))))))))

  • 0 Reco 08/04/2011 à 22:44 par lacraintedukrach

    La tribune:

    http://www.latribune.fr/s tatic/menunew/tribv2/jour nal/1.jpg

  • 6 Reco 08/04/2011 à 20:33 par MisterHadley

    Tout le monde n'est pas "étudiant" ni "travailleur précaire"...

    Tout comme tout le monde n'est pas locataire...

    Et surtout, tout le monde ne vit pas dans un clapier...

    Tout comme tout le monde ne vit pas que des aides diverses et variées après avoir calculé qu'avoir X gamins leur ferait ainsi obtenir X avantages et autres passe-droits...

    Hein, "baisseimmo"..!?

    :)

    Tout le monde n'aura pas à affronter les regards pitoyables de ses propres mômes ensuite lorsqu'ils auront besoin d'être soutenus par leurs darons pour débuter dans la vie si les darons ne sont que de très vieux "étudiants" ou "travailleurs précaires" restés assis sur leur séant à "attendre" l'Arlésienne, ne leur laissant ainsi aucune chance dès le départ suite à leur lacheté et manques d'ambitions, n'ayant alors qu'un irresponsable et très grand rien à leur proposer lorsqu'ils en auront pourtant plus que besoin le moment venu, quoi...

    Message édité 08/04/2011 à 20:40

  • 0 Reco 08/04/2011 à 17:01 par baisseimmo

    "Vaut mieux rester "cloitré" dans un "clapier" dont on est propriétaire, plutôt que de devoir se saigner de plus en plus pour rembourser le clapier dans lequel on restera tout autant alors qu'il appartiendra à quelqu'un d'autre..."

    Tout le monde ne reste pas célibataire dans la vie :::::)))))))))))))))))))) ))))

  • 0 Reco 08/04/2011 à 16:59 par baisseimmo

    -5 %de baisse annuelle serait pas mal comme rhytme de croisière ::))

  • 0 Reco 08/04/2011 à 16:56 par baisseimmo

    Ca va être sympa quand le bon peuple va comprendre qu'il n'y plus rien qui puisse faire monter les prix :::))))))))))))))

  • 3 Reco 08/04/2011 à 16:50 par MisterHadley

    "Si les ventes continuent de baisser"..!?

    Euh... c'était l'hiver, là, quand même, hein...

    :)

    De plus, revenir à une augmentation sage et raisonnable n'est justement pas "une baisse", mais ce qu'il faut, maintenant, c'est à dire ne plus voir des explosions des prix à +15, voir +20% comme il y a eu en 2010, mais plutot quelque chose comme +5% en vitesse de croisière, ce qui fait une sacrée nuance entre "une baisse" imaginaire, et la réalité...

    N'oublions pas non plus le rôle pernicieux des institutionnels qui, eux, spéculent dans un sens ou dans l'autre, uniquement pour garantir les rendements des placements autres que l'immobilier, justement...

    Ces mêmes placements que les éternels geignards affectionnent pourtant, sans avoir compris qu'ils créaient finalement eux-même les "problèmes" dont ils ne cessent de se plaindre depuis des années...

    Ne pas dépasser une vitesse de croisière annuelle de +5% serait plutôt pas mal...

    Mais...

    ... à part éviter un "krach" comme le bon peuple sait maintenant le faire, personne ne peut contrôler les prix, alors...

    La cloture du T2 2011 définitif sera plus parlante...

    Message édité 08/04/2011 à 16:51

  • 0 Reco 08/04/2011 à 16:33 par UFFA92

    Avec la FNAIM, quelque soit la situation économique, les prix ne feront que monter ! Cette "Fédération" n'avait pas vu venir la baisse en 2008 et 2009 ce qui en dit long sur leurs prévisions, il est vrai qu'ils avaient reconnu ensuite qu'ils n'avaient pas annoncé de baisse "pour ne pas affoler le marché". Bref, toujours le même langage qui parle de "replis localisés" au lieu de baisse, un peu comme en économie la "croissance négative" au lieu de récession. Une chose pour laquelle je suis d'accord, c'est l'effet du PTZ +, qui "soutient" artificiellement le marché donc les prix. Mais compte tenu que le montant alloué par ce PTZ est tributaire du classement DPE, les logements mal classés vont en pâtir mais Monsieur PALLINCOURT ne le dit pas. Pour avoir une idée exacte du marché, il faudra attendre le deuxième trimestre voire le second semestre 2011. Si les ventes continuent à baisser on ne voit pas comment les prix ne suivraient pas d'autant plus que l'immobilier a perdu une de ses béquilles : les taux bas. Bien sûr, il n'est pas plaisant pour les propriétaires de se dire que la valeur de de son bien va baisser mais pour les second accédants, si ils vendent moins cher leur logement, le nouveau bien convoité sera aussi moins cher. De quoi faire des économies pour tout le monde sauf pour les professionnels et les spéculateurs. Une émission comme "appartement ou maison à vendre" a de beaux jours devant elle...

  • 2 Reco 08/04/2011 à 16:17 par MisterHadley

    Et enfin, pour conclure, n'oublions maintenant plus que le bon peuple sait faire en sorte, après l'avoir déjà expérimenté lui-même et de lui-même, de protéger et sécuriser au mieux son patrimoine en retirant de la vente éventuelle son immobilier, ce qui raréfie ainsi l'offre disponible, tout comme le font eux-mêmes les promoteurs en gelant les programmes dans le neuf, et donc, ainsi, évite le fameux et tant espéré par certains spéculateurs à la baisse, "krach"...

    ... ce que ne peuvent aucunement faire, eux, les locataires, vu qu'ils ne possèdent aucunement l'immobilier qu'ils payent...

    Faute de "stock" d'immobilier "ancien", l'offre se raréfie comme peau d'chagrin, et même si les taux devaient aller jusqu'à 8%, les propriétaires ayant pris la bonne décision en se sécurisant pour l'avenir se taperaient bien mieux de tout ça, vu que, eux, aurait "figés" leurs mensualités sur des taux bien plus intéressants, et qu'ils n'auraient donc aucunes obligations de devoir "vendre" si les conditions devaient ne pas leur être favorables...

    Et le bon peuple a compris qu'il a bien ce "pouvoir", et il a compris qu'il le détient lui-même, sans aucun intermédiaire, aucun "frais", c'est uniquement son choix s'il le souhaite...

    ;)

  • 2 Reco 08/04/2011 à 16:01 par MisterHadley

    Et quand bien même les prix baisseraient avec pour seule raison l'augmentation des taux, mais des taux genre 6,7 voir carrément 8% pour y parvenir, et là, on en est plus que très loin encore...

    Bah les prix de l'immobilier, et le manque à gagner, seraient évidemment répercuté sur les loyers par une augmentation de ces derniers sur le dos des locataires qui, eux, seraient alors les doubles victimes de la baisse des prix de l'immobilier et de la hausse massive des taux d'emprunt...

    Pourquoi..?

    Parce que, bien qu'ils se réjouiraient de la baisse des prix, alors qu'ils ne peuvent déjà pas emprunter facilement actuellement bien que les taux soient toujours plus que très correctes, la hausse des taux à 6,7 voir 8% auraient alors une telle insidence drastique sur l'économie toute entière qu'ils pourraient encore bien moins emprunter à ces taux-là, ce qui les éloigneraient encore plus de l'accession à la propriété..!

    Et vu que les toliers, eux, augmenteraient les loyers afin de compenser la baisse des prix de l'immobilier, ils seraient encore bien plus pris à la gorge...

    Saignés par les loyers...

    Saignés par l'augmentation du cout de la vie, en plus des taux bancaires qu'ils ne pourraient encore moins atteindre...

    L'économie serait de surcroit fragilisée, ce qui impliquerait une tendance encore plus forte à la précarisation des emplois les plus faiblement rémunérés, donc, d'un public de "locataires" déjà pré-existants...

    Ce qui impliquerait plus de chomage, et sans job ni revenus, fini l'accession, mais les loyers, ainsi que la vie elle-même, augmenterait toujours, elle...

    Rappel : salaire moyen au Portugal actuellement = 485€ par mois...

    Chomage en Espagne = plus de 19.5%...

    ;)

    Message édité 08/04/2011 à 16:09

  • 2 Reco 08/04/2011 à 15:52 par MisterHadley

    Je te cite, trichet :

    "Ca va faire une belle génération contraint de rester cloîtrer dans des clapiers pendant 15 ans"

    Vaut mieux rester "cloitré" dans un "clapier" dont on est propriétaire, plutôt que de devoir se saigner de plus en plus pour rembourser le clapier dans lequel on restera tout autant alors qu'il appartiendra à quelqu'un d'autre...

    ;)

    Message édité 08/04/2011 à 16:05

  • 2 Reco 08/04/2011 à 15:50 par MisterHadley

    Friand, s'il veut plus grand au bout de quelques années, effectivement, il ne vend pas, il le "valorise" après l'avoir acquis dans une optique de long terme, justement...

    Savoir acheter est une base essentiel de l'immobilier... ;)

    En gros, première "petite" et/ou "moyenne" acquisition de sa RP par emprunt taux fixe impératif...

    "figeage" de la dépense quand tout augmentera, vu que c'est bien parti pour... donc, déjà, "gain" de pouvoir d'achat lorsqu'ils voudront éventuellement plus "grand" au bout de quelques années...

    Acquisition initiale intelligente, c'est à dire, en mixant les outils à disposition pour assurer sa tranquillité future...

    SCI, si possible, avant de faire cette première acquisition, mais aussi cautionnement bancaire plutût que garantie hypothécaire de l'emprunt...

    Ensuite, lorsque l'on veut plus "grand", la SCI garde biensur son actif, mais elle le louera, ce qui génèrera un revenu, le loyer, à ce moment là, sera plus élevé que ce qu'il aurait été au départ de l'acquisition...

    Ce loyer plus élevé payera la quasi totalité, sinon la totalité, de la mensualité initiale qui, elle, est donc définitivement "figée" depuis le départ sur toute la durée de l'emprunt... ;)

    Et on rajoute, pour la seconde acquisition "plus grande", une garantie hypothécaire à ce moment là si nécessaire, en plus des revenus du couple qui, eux, payeront alors bien gentiment la nouvelle acquisition, en plus des loyers plus élevés, de la garantie hypothécaire...

    Et il y a d'autres façons de faire...

    Alors, elle est pas belle, la vie..?

    Hum..?

    ;)

    Message édité 08/04/2011 à 16:04

  • 0 Reco 08/04/2011 à 15:27 par TRICHET

    Ca va faire une belle génération contraint de rester cloîtrer dans des clapiers pendant 15 ans

  • 0 Reco 08/04/2011 à 15:22 par Friand

    MisterHadley : oui le couple n'est pas obligé de vendre mais s'il veut plus grand comment fera t-il ?
    Il louera son appart à 1000€/mois et devra louer le nouvel appart (+grand) 1500€/mois... où trouvent-ils les 500 euros... magie ? Sachant qu'ils ont surement encore le prêt à rembourser...

  • 0 Reco 08/04/2011 à 15:01 par Lapoliss

    Je ne sais pas s'il faut effectivement craindre un krach ou si la Tribune veut vendre ses journaux (ce qui serait de bonne guerre!), mais je vois mal comment, si "La hausse des taux commence à peser sur l'immobilier", le seul effet du PTZ+ pourrait éviter une baisse de prix cette année...

  • 0 Reco 08/04/2011 à 14:42 par Baisseimmo

    x de l'immo, faut il craindre un krach?

    la tribune version presse, édition du 8 avril 2011

    Pas d'accès à l'article en ligne voici les grands titres:

    Prix de l'immo, faut il craindre un krach?
    Pourquoi la chute des prix est à terme inévitable.
    Les facteurs qui soutiennent encore les prix des logements ancien

  • 2 Reco 08/04/2011 à 14:23 par MisterHadley

    Il y avait une excellente émission hier soir sur France 2, juste après Jean-louis, traitant de "la presse"...

    Il y avait un passage qui s'applique complètement à la une de la Tribune d'aujourd'hui, c'était celui où il était expliqué que "ça fait vendre"... ;)

    Message édité 08/04/2011 à 14:24

  • 0 Reco 08/04/2011 à 14:17 par Baisseimmo

    Prix de l'immo, faut il craindre un krach?

    la tribune version presse, édition du 8 avril 2011

    Pas d'accès à l'article en ligne voici les grands titres:

    Prix de l'immo, faut il craindre un krach?
    Pourquoi la chute des prix est à terme inévitable.
    Les facteurs qui soutiennent encore les prix des logements ancien

  • 2 Reco 08/04/2011 à 13:57 par MisterHadley

    Encore et toujours les mêmes erreurs...

    Lorsque l'on est propriétaire, juste de sa RP mais aussi "investisseurs", rien n'oblige à (re)vendre...

    Si un couple qui avait initialement acheté "petit" et/ou "moyen" doit s'agrandir, pourquoi devrait-il "vendre", c'est n'importe quoi, cette affirmation, hein, surtout maintenant dans le contexte économique où l'avenir prend toute son importance en terme d'immobilier par rapport aux choix personnels de chacun...

    L'immobilier, ça se valorise sans avoir la nécessité de "vendre", donc il est plus que tout à fait possible de passer ensuite à plus grand sans avoir la nécessité de "vendre"...

    Ensuite, ce que tu appelles les "investisseurs" à Paris, ce n'est pas le simple particulier qui cherche à préparer sa retraite, mais des "gros" investisseurs qui ont des politiques d'investissements bien définies, soit pour le compte d'entreprises, publiques, mais surtout privés...

    Il n'y a pas que Paris, hein... ;)

    Message édité 08/04/2011 à 13:58

  • 0 Reco 08/04/2011 à 13:49 par kinder

    "L'immobilier n'est pas la bourse, la quasi totalité des acquéreurs achètent, non pas pour vendre ensuite, mais pour vivre tout simplement dans leurs acquisitions...... avec l'ambition de transmettre celle-ci à leurs gamins ensuite, ou de financer leurs retraites plus tard, donc, n'ont pas l'intention de "vendre"."
    Vrai pour ceux qui achètent pour y vivren faux pour les autres. Entre 50 et 70% des transactions à Paris se font pour de "l'investissement locatif". Quand on investit, on arbritre entre le return de plusieurs classes d'actifs. Pour un nouvel investisseur, vu les niveaux de valorisation, le return de l'immobilier est moindre que l'inflation en rentabilité locative, et à risque côté capital (un peu comme l'action Vivendi en 2000 ou pour Eurotunel). Ceux-là ont tout intérêt à vendre maintenant, ils vont perdre leur capital.
    Dans le neuf, c'est les 2/3 des acquisitions qui sont faites pour du locatif. Ceux-là ont tout intérêt à vendre maintenant, ils vont perdre leur capital.
    Les autres (le 1/3 restant) ont acheté pour se loger, au prix de plusieurs dizaines d'années de salaire présent ou futur. si c'est assez grand pour eux, tant mieux, sinon ils auront le choix entre encaisser leur perte (negative equity) ou rester scotché dans trop petit. Comme 50% des couples parisien divorce, ça va en faire des ventes à perte, et forcées ...

  • 3 Reco 08/04/2011 à 13:27 par MisterHadley

    Je cite:

    "Si vous avez 1 acheteur qui peut payer 100, vous pouvez vendre votre bien à 100. Si vous avez 50 acheteurs qui ne peuvent payer que 80, vous ne pouvez vendre votre bien qu'à 80."

    Seulement deux choix, alors..?

    Comme c'est vachement réducteur, hein...

    Le seul "changement" éventuel serait juste que celles et ceux qui ont les moyens les plus faibles seraient écartés, les autres, non...

    Et il y a surtout la possibilité de ne pas vendre...

    Ce qui me fait rire, c'est tout ceux qui affirment "il faut vendre..!"

    "vendez..!"

    Etc, etc...

    L'immobilier n'est pas la bourse, la quasi totalité des acquéreurs achètent, non pas pour vendre ensuite, mais pour vivre tout simplement dans leurs acquisitions...

    ... avec l'ambition de transmettre celle-ci à leurs gamins ensuite, ou de financer leurs retraites plus tard, donc, n'ont pas l'intention de "vendre".

    Je cite encore :

    "Par ailleurs, si les prix augmentent encore, on aura une pénurie... d'acheteurs solvables. Un ménage gagnant 6000 euros par mois ne peut pas s'offrir 40 m2 à Paris. Qui achètera les 50 m2 et plus ?. Les investisseurs ? Aux prix actuels, l'investissement locatif n'est plus rentable, les prix ne peuvent que baisser après une période de blocage."

    Qui achètent si les ménages à 6000€ mensuels ne peuvent le faire..?

    Bah les ménages qui gagnent plus, et il y en a pas mal à Paris intramuros, rien qu'à la vue des chiffres des revenus des gros profiteurs qui volent des logements sociaux avec plus de 13000€ mensuels...

    Je rajoute que rien n'oblige non plus ce ménage à 6000€ d'habiter Paris intramuros, sinon son snobisme...

    Si l'on ne peut qu'à peine s'offrir une Twingo, on ne prétend pas à une GT Italienne en se plaignant de surcroit que celle-ci est inaccessible aux plus grand nombre...

    ;)

  • 1 Reco 08/04/2011 à 12:09 par K-mi-y

    Bulle immobilière = mélange d'aspects spéculatifs et PSYCHOLOGIQUES, l’augmentation des prix des biens immobiliers évolue sans rapport avec de nombreux fondamentaux économiques comme les salaires ou le rendement locatif. Le marché reviendra immanquablement, sur le long terme, à sa valeur d’équilibre. Le dégonflement de la bulle peut être LENT (ce qui est le cas des marchés immobiliers en général, en raison de la faible liquidité du marché), ou rapide : la correction des prix prend alors la forme d’un krach immobilier, laissant de nombreux propriétaire en negative equity. A vous d'opter.

  • 1 Reco 08/04/2011 à 11:35 par Circonspect

    "Partout où la demande est supérieure à l’offre, sur ce qu’on appelle les marchés tendus, la tendance reste naturellement à la hausse, même s’il ne désormais fait aucun doute que l’évolution des taux d’intérêt et la progression des factures énergétiques et alimentaires, qui pèsent sur le pouvoir d’achat des ménages, contrarieront ce mouvement"

    Chaque vendeur n'ayant qu'un bien à vendre, peu importe le nombre d'acheteurs, c'est la solvabilité du plus riche qui compte.

    Si vous avez 1 acheteur qui peut payer 100, vous pouvez vendre votre bien à 100. Si vous avez 50 acheteurs qui ne peuvent payer que 80, vous ne pouvez vendre votre bien qu'à 80.

    Par ailleurs, si les prix augmentent encore, on aura une pénurie... d'acheteurs solvables. Un ménage gagnant 6000 euros par mois ne peut pas s'offrir 40 m2 à Paris. Qui achètera les 50 m2 et plus ?. Les investisseurs ? Aux prix actuels, l'investissement locatif n'est plus rentable, les prix ne peuvent que baisser après une période de blocage.


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