Interview
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InterviewInterviewlundi 14 septembre 2015 à 12h38

"La maximisation du loyer n'est pas forcément profitable"


Henry Buzy-Cazaux, président de l'Institut du management des services immobiliers (IMSI)
Henry Buzy-Cazaux, président de l'Institut du management des services immobiliers (IMSI)
Henry Buzy-Cazaux, président de l'Institut du management des services immobiliers (IMSI) (©dr)

Henry Buzy-Cazaux, expert de l'immobilier et président de l'Institut du management des services immobiliers (IMSI), revient sur les mesures phares de la rentrée dans l'immobilier : la mise en place d'un « code de déontologie » pour les professionnels de l'immobilier et l'encadrement des loyers. Deux mesures qui pourraient contribuer, à leur manière, à faire revenir à la raison le monde de la pierre...

(LaVieImmo.com) - Il était très attendu, et déjà décrié par certains. Le code de déontologie des agents immobiliers vient de voir le jour, dans un décret qui vient d'être publié au Journal officiel. Peut-on s'en satisfaire ?

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Henry Buzy-Cazaux : Il y a huit ans, alors que j'étais vice-président du groupe Tagerim - alors l'un des leaders de le transaction et de la gestion -, j'ai émis l'idée qu'une organisation ordinale des administrateurs de biens et des agents immobiliers était nécessaire. La suggestion avait alors fait couler beaucoup d'encre. Pour ma part, j'étais persuadé qu'il fallait indéniablement mettre de l'ordre dans la profession. J'estimais qu'il y avait une majorité de professionnels estimables, mais qu'ils cohabitaient avec des acteurs moins exigeants et moins scrupuleux: on ne peut pas dire dans ces conditions, comme dans la chanson d'anthologie d'Aznavour - En haut de l'affiche - « que ce n'est pas de (notre) faute et que c'est le public qui n'a rien compris ». L'image collective des professionnels de la transaction et de la gestion n'est pas positive parce que certains la dégradent et il est urgent d'agir pour la réhabiliter. Les esprits ont mûri et dès 2009, la volonté de codifier les pratiques avait donné lieu à un Livre blanc signé de la Fnaim et de l'Unis, auquel le SNPI avait aussi contribué sans s'associer à toutes ses recommandations. Ses principales propositions ont été reprises quelques années après dans la loi Alur. Ainsi, un Conseil national de la transaction et de la gestion immobilières a vu le jour dès l'an dernier, chargé de conseiller les pouvoirs publics pour toute évolution règlementaire touchant aux activités de service à l'immobilier. A sa suite, une Commission nationale de contrôle sera installée prochainement, au plus tard au début de 2016. Elle aura la mission de trancher les différends entre particuliers et professionnels immobiliers.

Vous parlez d'image « pas positive ». Comment cela se traduit-il en pratique ?

Henry Buzy-Cazaux : Il y a un manque de confiance évident envers les professionnels. Une vente sur deux et une location sur deux leur échappent, et deux logements locatifs sur trois sont autogérés par leurs propriétaires. En copropriété, la contrepartie d'un taux de pénétration élevé, de l'ordre de 90%, est une contestation permanente des honoraires et de la valeur ajoutée. Voilà pourquoi le nouveau code de déontologie, édicté par décret du 28 août dernier, vient à point nommé. Il constitue un vrai remède de fond. J'entends les critiques: il est trop léger, trop collé aux obligations règlementaires et manquant de souffle et d'envergure. Je ne m'associe pas à ces critiques. Je suis peut-être moins idéaliste avec l'âge, mais je prends ce qui vient ! En restât-il aux grands principes sans aller dans le détail des pratiques, ce texte, qui restaure la notion de confraternité, consacre le concept de transparence de l'information ou encore condamne les conflits d'intérêt, a le mérite d'exister.

Et son intérêt, c'est aussi de rassurer les particuliers en prévenant contre les abus de certains. Quelles sont les sanctions encourues par ceux qui ne joueront pas le jeu ?

Henry Buzy-Cazaux : Le code de déontologie qui sera sous la surveillance de la future Commission de contrôle prévoit en effet un certain nombre de sanctions, qui iront du simple blâme à l'interdiction d'exercer. Et ce sera à un tribunal d'exception, qui sera saisi à moindre frais qu'un tribunal ordinaire, de trancher. On se rapproche beaucoup, on le voit, d'un Ordre professionnel. Un problème d'importance demeure néanmoins, et qui a été peu mentionné jusqu'alors : son coût de fonctionnement. C'est bien d'instituer un nouvel organe, mais encore faut-il pouvoir être ne mesure de le financer ! Or, on s'aperçoit qu'il manque pour le moment 500.000 euros environ. La prochaine loi de finances pourrait régler le problème, en imposant une obligation de cotisation minimale aux professionnels...

Autre sujet d'actualité, l'encadrement des loyers, qui fait beaucoup parler, cette fois-ci côté propriétaires. Et pas forcément en bien. Selon certains observateurs, près de la moitié des annonces dépassaient les plafonds peu de temps avant l'entrée en vigueur de la réglementation, début août. D'autres prévoient une baisse des loyers conséquente, susceptible de concerner 25% des baux...

Henry Buzy-Cazaux : Au cours des 15 dernières années, les loyers se sont progressivement décorellés de la capacité contributive des ménages. Beaucoup de propriétaires sont allés trop loin, il y a eu des excès. Et on comprend ainsi que l'engagement d'encadrer les loyers, pris par le Président de la République lors de sa campagne, a pu séduire. Il appartient en effet aux pouvoirs publics de réguler certains domaines où l'intervention de l'Etat a une raison. Certains trouvent le dispositif trop flou, son maillage pas assez fin ? Le mécanisme mis en œuvre n'est pas parfait, loin s'en faut, mais il n'est pas délirant. Il est même assez précis, tout en ne l'étant pas trop ! Et cette mesure, qui instaure une limite maximum de 20% au-dessus du loyer de référence et un seuil de 30% en dessous, fait même preuve d'une certaine souplesse. Quant à la critique sur l'absence de définition du complément de loyers, qui permet aux bailleurs de demander un peu plus, voilà une belle occasion pour que les professionnels interviennent ! A eux de livrer leurs conseils à ceux qui le demandent, et de dire si ces derniers peuvent le faire jouer ou non au vu des caractéristiques propres de leur bien ! Pour ma part, je ne vois dans ce dispositif que des marges de manœuvre.

Oui, mais les rendements ne seront-ils pas à terme affectés par l'encadrement des loyers ?

Henry Buzy-Cazaux : Les rendements se mesurent par rapport à un niveau de loyer donné. Or les loyers médians institués par le dispositif ne sont pas « hors marché », puisqu'ils ont été fixés en fonction des chiffres officiels de l'Observatoire des loyers dans l'agglomération parisienne (Olap). Les loyers « miroirs » qui en résultent ne sont donc pas, à mon sens, déconnectés. D'une manière générale, il faut comprendre que la maximisation du loyer n'est pas forcément profitable. Ces dernières années, le phénomène de vacance locative a explosé, avec la raréfaction de candidats locataires solvables. Voilà un vrai risque : les excès de loyers de ces dernières années ont généré des impayés ou des retards de paiement et donc gonflé le contentieux locatif. Et donc contribué à la dégradation du parc ! Il me semble qu'avec cette nouvelle mesure, on peut espérer parvenir à terme, d'ici un ou deux ans, à un équilibre.

Propos recueillis par Léo Monégier - ©2016 LaVieImmo
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