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InterviewInterviewlundi 10 janvier 2011 à 17h57

"La menace d'une bulle immobilière tient de l'incantation"


Michel Mouillart
Michel Mouillart
Michel Mouillart (©dr)

Michel Mouillart, professeur d’économie à l’Université de Paris X, et auteur de l'Observatoire des marchés résidentiels du Crédit Logement, livre à LaVieImmo.com ses prévisions pour 2011. Après la publication des baromètres de la Fnaim et du réseau Century 21, aux conclusions différentes, nous avons commencé par lui demander de trancher.

(LaVieImmo.com) - La Fnaim a fait état d’une hausse de 1,5 % des prix en 2010, et table sur une progression de 3 à 6 % cette année ; Century 21 prédit une hausse mesurée (2 à 3 %), après une progression d’environ 9 % l’année dernière. Pour lequel de ces deux scénarii penchez-vous ?

Michel Mouillart : Aucun des deux ! Je participe à l’élaboration des indices de prix du Crédit Logement/CSA, dont les variations préfigurent avec six mois d’avance celles de l’indice Insee/Notaires. Cet indice a progressé de 7 % en 2010 par rapport à 2009. Cette année, il devrait enregistrer une hausse au moins comparable, dans une fourchette de 7 à 10 % si le scénario de poursuite de la reprise sur lequel je table pour 2011 se confirme. Non, la hausse des prix immobiliers n’est pas terminée !

Ne craignez-vous pas un effet de bulle ?

Michel Mouillart : Le marché immobilier français sort d’une crise sans précédent, aussi brutale que rapide : après une chute d’environ 35 % en 2008-2009, le nombre de transactions a fortement rebondi l’année dernière. Or, qu’a-t-on observé dans le même temps sur le front des prix ? Rien - ou presque. Tout au plus une baisse très mesurée, de l’ordre de 10 % entre le point haut de 2007 et le point bas de 2009, avant la nette reprise que l’on sait. Malgré tout, les mêmes qui prédisaient il y a trois ans une chute des prix, mettent aujourd’hui en garde contre la formation d’une bulle immobilière, avec comme seul élément d’explication le fait que les logements seraient de moins en moins abordables et que la situation « n’est pas durable ». Dans ce cas, comment expliquer que la crise n’ait pas eu plus d’effet en termes de prix ? Pourquoi l’effondrement annoncé il y a trois ans n’a-t-il pas eu lieu ? Pourquoi aurait-il lieu dans les mois à venir ? Sans réelle explication économique autre que le seul niveau de valorisation des logements soit disant déconnecté du revenu des ménages, la menace de l’éclatement d’une hypothétique bulle tient de l’incantation… Rien de plus qu’une tentative d’écriture du livre IV du Capital !

Quel rôle les taux d’intérêt ont-ils joué dans la résorption de la crise ? Et quel rôle pourraient-ils jouer dans les mois à venir ?

Michel Mouillart : Le mouvement de baisse des taux a bien évidemment joué un rôle favorable, mais à lui seul, il n’explique pas tout. La reprise des transactions, puis celle des prix, ont coïncidé avec le déblocage progressif des opérations d’achat-revente [propriétaire devant vendre leur bien pour en acquérir un autre], que la crise avait gelées ; elles se poursuivront à un rythme soutenu tant que ce marché ne sera pas totalement reconstitué. Et j’ajoute qu’elle se prolongera en dépit du retournement des taux, qui s’est amorcé il y a quelques semaines et va très vraisemblablement continuer dans les mois à venir. Plus que le niveau des taux, qui restera historiquement bas malgré une remontée de l’ordre de 40 à 50 points sur les douze prochains mois, c’est celui de la production de crédits immobiliers aux particuliers qui est primordial.

Quelles sont vos prévisions en la matière ?

Michel Mouillart : Tout dépendra des capacités de financement des établissements bancaires… La réforme bancaire Bâle III, décidée fin 2010 par les dirigeants du G20, impose aux banques de geler une part plus importante qu’auparavant de leurs fonds propres. Quel sera l’impact d’une telle mesure sur la politique d’octroi de crédit ? Quels seront, en outre, les effets de la crise sur la capacité des banques à mobiliser des ressources d’épargne ? En fonction des réponses à ces questions, la production de crédits pourrait varier dans une fourchette de 150 (scénario de blocage de la reprise) à 160-165 milliards d’euros cette année (scénario de poursuite de la reprise), contre 140 à 150 milliards d’euros en 2010. J’ajouterai qu’il y a une inconnue supplémentaire dans l’équation : le nouveau prêt à taux zéro (PTZ+). Le décret instituant le nouveau dispositif n’a été publié que le 31 décembre… Un peu tard pour une application sensée être effective le lendemain. Peu d’établissements bancaires sont d’ores et déjà prêts à distribuer le PTZ+. Plus le retard sera long, plus les conséquences seront visibles en termes de production de crédits immobiliers… Il est là le vrai enjeu des prochains mois ! Parce que si la reprise patine, la reconstitution du marché de la revente prendra plus de temps que prévu et les prix évolueront à peu près comme Century 21 l’escompte !

Propos recueillis par Emmanuel Salbayre - ©2016 LaVieImmo
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  • 0 Reco 29/09/2011 à 21:15 par amandine

    voila c'est fais

  • 0 Reco 18/05/2011 à 14:59 par jugeotte

    oh que oui, ca marche !
    De surcroît, M. MOUILLART est-il réellement professeur ou simple chargé de TD ?

  • 0 Reco 13/04/2011 à 18:01 par Pierre

    Il faudrait sauvegarder sur blog toutes les conneries que peut dire M.Mouillart, pour pouvoir les relire à posteriori !
    Typiquement, on se retrouve dans 1 an pour relire ce torchon et se payer la tête de son auteur. Ca marche ?

    PP

  • 1 Reco 14/01/2011 à 16:05 par Bernique

    Si j'ai bien compris la fin des élucubrations de ce monsieur il admet que c'est l'aide de l'état et le stupide entêtement des banques à prêter à des taux ridicules qui maintienne les prix! Si c'est pas une bulle alors qu'est-ce que c'est ???? Et la prochaine fois les états ne pourront plus sauver les banques gorgées de prêts immo à 4% quand l'inflation sera à 6 % et que les investisseurs réclameront du 8 à 10 % = 4 à 6 % de perte annuelle pour la banque. En fait il se pourrait bien que ce soit l'ensemble des pays occidentaux qui soient une immense bulle....

  • 1 Reco 14/01/2011 à 15:15 par poilagratter

    Uffa92. Je confirme que le marché de la grande banlieue parisienne est beaucoup moins euphorique que celui de Paris et petite couronne; dès qu'on passe la barre des 250 000 euros (maison ou appart) il y a beaucoup plus de vendeurs que d'acheteurs et il faut des mois pour arriver à vendre, quand on y arrive.....seule une baisse des prix dans cette catégorie relancera vraiment le marché; mais la majorité des vendeurs préférant entendre les discours angéliques des Mouillart et consorts restent accrochés à des prétentions qui bloquent tout simplement le marché!

  • 0 Reco 14/01/2011 à 14:39 par Jeune manager

    L'Euro et cuit, et l'Europe par la même occasion. Nos maisons seront à terme rachetées par des hordes de Chinois qui nous réduiront en esclavage.

  • 0 Reco 14/01/2011 à 03:34 par anonyme

    Il a totalement raison : Les prix de l'immobilier ne vont pas baisser en euros, c'est l'euro dans son ensemble qui va s'effondrer.

  • 0 Reco 12/01/2011 à 22:10 par SHAMMY

    ??? +1.74% pour les apparts à Cagnes avec 3801euros/m² en moyenne.
    Je sais pourtant lire.

  • 1 Reco 12/01/2011 à 21:25 par Davidovitch

    @SHAMMY : désolé, mais les prix ont baissé depuis que tu as acheté : http://www.lavieimmo.com/ immobilier-cagnes-sur-mer -1959/prix.html

    Tu aurais mieux fait de louer encore un peu :-)

  • 0 Reco 12/01/2011 à 16:52 par SHAMMY

    Je me suis endetté pour 22 ans à 2000 euros/mois à Cagnes sur mer il y a 2 ans............sur le coup j'ai eu peur de l'effondrement.....mais plus maintenant!
    Les prix ne vont certes pas continuer jusqu'aux cieux et il y aura une baisse. Mais quand ? Impossble de le dire. Si c'est en 2017 alors il vaut mieux ne pas continuer à louer pendant 7 ans et investir. Il y en a qui attendent LA baisse depuis 5 ans: excellent choix apparemment. LOL

  • 0 Reco 12/01/2011 à 15:07 par lapoliss

    @sisanat
    sauf que ce que dit M. Mouillart, dont je ne sais pas s'il fait partie d'un quelconque lobby, c'est que si les prix baissent (ou augmentent moins fortement), ce ne sera pas à cause des taux, mais de la baisse (ou non hausse !) de la production de crédit immobilier.

  • 4 Reco 12/01/2011 à 13:59 par sisanat

    C'est magnifique.
    Je suis avec beaucoup d'attention chaque intervention de Mr Mouillart et j'avoue que je me régale à chaque fois. L'immobilier augmente toujours et encore, comme les arbres qui montent jusqu'au ciel, c'est bien connu.
    "....c’est celui de la production de crédits immobiliers aux particuliers qui est primordial...." je suis tout a fait d'accord avec vous, la majorité des gens ayant été lobotomisés par tous les lobbys immobilier dont vous faites partie ne se rendent même pas compte qu'ils n'ont pas ou plus les moyens de se loger dans un bien qui leur convient. Ce sera donc aux banques de dire à tous ces moutons qu'ils n'ont pas les moyens en ne leur accordant pas leur crédit sur 30 ans à 33% d'endettement.
    Je pense d'ailleurs que l'on peut avoir la main qui tremble quand on signe sur 25 ou 30 ans........

    "Dans ce cas, comment expliquer que la crise n’ait pas eu plus d’effet en termes de prix ? Pourquoi l’effondrement annoncé il y a trois ans n’a-t-il pas eu lieu ?"-> c'est tout simple Mr Mouillart, les taux commencaient lentement à remonter, les prix à baisser et la crise est arrivée. La BCE a baissé le taux à 1% pour resolvabiliser les banques qui ont répercuté cette baisse sur les taux d'emprunt immobilier, freinant ainsi brusquement la hausse des prix. Dans les mois à venir les taux vont sans doute remonter, faisant ainsi baisser les prix CQFD.

  • 0 Reco 11/01/2011 à 22:44 par analyste financier

    Pour commencer, ce monsieur n'est pas professeur des universités. Il est maître de conférence.

    Quels sont ses publications scientifiques ? Sur la base EconomiX, un centre de recherche qu'il co-dirige, il n'y a rien aucun article, aucune publication recensée sous sa signature. http://economix.fr/fr/pub lications/membres/ Il y a probablement eu des articles : mais à ce stade introuvables dans les bases scientifiques consultées.

    Pour ses liens, en toute indépendance ... avec le milieu des AI, lire le document suivant : http://www.bulle-immobili ere.org/forum/viewtopic.p hp?t=6323

  • 1 Reco 11/01/2011 à 19:27 par analyste financier

    "Pour PARIS et la petite couronne c'est plutôt une pénurie de biens à vendre"
    ... pas exactement : même nombre de biens à vendre, mais 40% d'acheteurs en plus, essentiellement des investisseurs personne physique de plus de 45 ans, qui sous l'angoisse de la chute de l'euro et le fantasme de l'hyperinflation croient sécuriser leur bas de laine en achetant au prix très très fort des surfaces à louer (T1 à T2). Les prix suivent ensuite pour les biens plus grands.

  • 0 Reco 11/01/2011 à 14:14 par UFFA92

    Le marché de l'ile de france n'est pas homogène loin de là, il faut distinguer PARIS et la petite couronne du reste de la région. Pour PARIS et la petite couronne c'est plutôt une pénurie de biens à vendre (ce qui est rare est cher) mais dans la grande couronne comment expliquer des annonces qui "trainent" sur les sites depuis plus d'un an ? Mr MOUILLARD (comme la majorité des professionnels qui s'expriment dans les médias) est à la foi juge et partie. Il est intéressant de noter que cet économiste compte sur le nouveau PTZ pour sauver le marché donnant raison à ceux qui disent que les aides à la pierre n'ont qu'un impact : participer à la hausse des prix..;

  • 4 Reco 11/01/2011 à 12:29 par analyste financier

    Sachant que M. Mouillard publie très peu sur le plan universitaire, que certains de ses financements professionnels viennent de Crédit Logement, et qu'il est administrateur à titre personnel d'une filiale de Nexity, on peut lourdement s'interroger sur l'indépendance intellectuelle de ce monsieur...

  • 0 Reco 11/01/2011 à 12:05 par Dadi

    n'y a t-il pas eu de baisse dans les zone non tendues?
    il ne fait pas de distinction entre les zones tendues et les autres zone, alors oui en moyenne l'immo n'est pas tomber pdt 2009. Moi j'ai surtout vu l'effondrement de l'offre.
    et en région parisienne la fin ou modification des aide pour les secondo accedants et le décalage qui a grandit énormément entre l'offre et la demande explique, je pense, la hausse des prix dans cette zone. 2011 sera je pense une année plus representative que le le dernier trimestre 2010.

  • 1 Reco 11/01/2011 à 11:21 par Ghorax

    La solution, c'est l'endettement qu'on vous dit !!!
    On sort d'une bulle du crédit et on recommence de plus belle......

  • 0 Reco 11/01/2011 à 10:16 par tantrism

    s'il y a quelqu'un qui connaît les OAT 10 ans, s'est bien mouillart à mon avis !
    ce que je vois, c'est qu'il n'aime pas friggit !!!!
    "Dans ce cas, comment expliquer que la crise n’ait pas eu plus d’effet en termes de prix ? Pourquoi l’effondrement annoncé il y a trois ans n’a-t-il pas eu lieu ? Pourquoi aurait-il lieu dans les mois à venir ?"

  • 2 Reco 11/01/2011 à 09:37 par Guignol

    Il ferait mieux de regarder l'histoire des OAT 10 ans celui-là. Les taux à des niveaux aussi bas, voilà ce qui a fait reculer l'échéance dans les grandes villes, parce qu'ailleurs....

  • 3 Reco 10/01/2011 à 18:11 par copleboss

    vous avez compris, vous n'aurez jamais les moyens d'acheter un logement les francais, tenez le vous pour dit, continuez à travailler pour payer des impots...
    et vive la france


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