Interview
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InterviewInterviewmardi 5 août 2008 à 10h00

"La politique de la BCE est favorable au marché immobilier français"


(LaVieImmo.com) - Dans sa dernière note de conjoncture immobilière, rendue publique la semaine dernière, Mathilde Lemoine, directeur des Etudes économiques chez HSBC France, constate que la tendance à la baisse des prix de l’immobilier s’est poursuivie au premier trimestre 2008, tant dans le neuf que dans l’ancien. L’économiste revient aujourd’hui pour Lavieimmo.com sur l’état et les perspectives du marché.

Lavieimmo.com : Dans une étude publiée au mois de mai, vous annonciez « un ralentissement plus franc du marché immobilier », du fait de la forte progression des stocks de logements et de la dégradation de la solvabilité des ménages. Trois mois plus tard, il semble que la hausse des stocks n’a pas été aussi forte que prévue…

Mathilde Lemoine : Si l’ajustement a été franc fin 2007, les promoteurs immobiliers semblent avoir réagi rapidement à la dégradation du marché en abaissant leur offre de manière plus marquée en début d’année. Ainsi, on a pu constater une baisse de plus de 19% des mises en vente de logements neufs entre le quatrième trimestre 2007 et le premier trimestre 2008. Le repli est encore plus spectaculaire sur douze mois, puisqu’il dépasse les 28%... Pourtant, s’il a permis de limiter la progression des stocks, cet ajustement n’a pas été suffisamment fort pour inverser la tendance : les ventes de logements ont continué de chuter, maintenant mécaniquement le niveau des invendus à un niveau élevé. La correction du marché immobilier s’est bien poursuivie, même si elle a été moins brutale que le laissaient penser les chiffres de la construction à fin 2007.

Lavieimmo.com : Cette tendance à l’ajustement « moins brutal » va-t-elle se poursuivre ?

Mathilde Lemoine : On n’a pas encore assez de recul pour aller aussi loin. D’autant que la dégradation de la solvabilité des ménages, que nous mettions également en avant dans notre avant-dernière étude, elle, ne se dément pas. Le rebond des rendements des OAT* à 10 ans qu’on a observé dès le mois de mai devrait très certainement accentuer la hausse des taux des prêts immobiliers d’ici la fin de l’été, réduisant encore la capacité d’achat des emprunteurs. Si on ajoute à cela le ralentissement du revenu disponible des ménages et la tendance à la stabilisation de la durée des prêts immobiliers, on comprend que la baisse de la solvabilité des ménages ne peut que s’amplifier d’ici la fin de l’année. Le mouvement de baisse des prix qui s’est amorcé est une bonne chose, mais pas encore suffisamment marqué pour contrer les effets de la hausse des taux et redynamiser à lui tout seul la solvabilité des ménages.

Lavieimmo.com : Certains analystes estiment que le ralentissement économique finira par convaincre la BCE d’assouplir sa politique monétaire, ce qui pourrait relancer le marché immobilier. Peut-on envisager un tel scénario

Mathilde Lemoine : A l’heure actuelle, l’action de la BCE est directement liée à l’évolution des cours du pétrole… autant dire qu’il est très difficile de faire des pronostics sur la politique monétaire européenne. Au-delà de ça, je ne suis pas persuadée qu’une baisse du taux directeur de la Banque centrale serait effectivement une bonne chose pour l’immobilier français.

La très grande majorité des prêts immobiliers accordés en France sont à taux fixes. Pour présenter les choses de manière très schématique, il faut savoir que les crédits à taux fixe sont référencés sur les taux à long terme, comme l’OAT 10 ans, tandis que ceux à taux variables, eux, sont indexés sur les taux à court terme. Une baisse de taux de la BCE serait une bonne nouvelle pour les emprunteurs espagnols, par exemple, qui ont eu massivement recours aux taux variables et qui bénéficieraient mécaniquement d’une baisse de mensualité. Mais en France, où le problème des ménages est plus un problème de pouvoir d’achat que de remboursement, un assouplissement de la politique monétaire resterait sans effet… Pis ! On peut penser que la baisse de taux, en renforçant le risque de dérapage d’une inflation déjà forte, tirerait l’OAT vers le haut… et les taux des crédits immobiliers avec elle. On peut aller jusqu’à dire que la politique de Jean-Claude Trichet soutient le marché immobilier français !

Lavieimmo.com : Vous estimez que les prix de vente des logements pourraient baisser jusqu’en 2012. Cette prévision remet-elle en question les données chiffrées que vous aviez dégagées en mai ?

Mathilde Lemoine : Il ne s’agit pas à proprement parler d’une prévision mais d’une projection. Le marché n’a pas suffisamment évolué au cours des trois derniers mois pour que nous jugions utile de réévaluer nos estimations en terme d’évolution des prix. Cette fois, nous avons préféré mener un travail de recherche, afin d’évaluer économétriquement la durée du cycle baissier dans lequel nous nous situons. Il ressort de cette étude que ce cycle pourrait se prolonger pendant encore quatre ans. Après quoi, les prix repartiraient de l’avant. Ceci étant dit, nous continuons de tabler sur une baisse de 4% en moyenne des prix de l’immobilier sur l’ensemble de l’année et de 6% en 2009.

*Obligations assimilables du trésor, qui servent référence aux banques en matière d’emprunt immobilier

Propos recueillis par Emmanuel Salbayre

Pour plus d’information sur la dernière étude de HSBC France sur le marché immobilier, cliquez ici

Propos recueillis par LaVieImmo.com - ©2016 LaVieImmo
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