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InterviewInterviewlundi 17 juin 2013 à 09h08

"La propriété immobilière est un frein à la mobilité professionnelle"


Pierre Sabatier, économiste chez Primeview
Pierre Sabatier, économiste chez Primeview
Pierre Sabatier, économiste chez Primeview (©dr)

Nous avons demandé à Pierre Sabatier, économiste chez Primeview, de commenter les résultats d’une étude récemment publiée aux Etats-Unis*, selon lesquelles la hausse du taux de propriétaires d’un pays entraîne, avec un décalage dans le temps, une augmentation de son taux de chômage. Où l'on apprend que la France risque de connaître, « à plus ou moins courte échéance », une baisse assez nette de son taux de propriétaires.

(LaVieImmo.com) - Comment expliquez-vous le lien qu’établit l’étude entre les deux taux ?

Pierre Sabatier : Il me semble nécessaire d’insister avant tout sur le fait qu’il n’existe pas de taux de propriétaires optimal, vers lequel toute économie devrait tendre. La situation de chaque pays est unique, fonction de divers facteurs sociaux et économiques, au premier rang desquels le système de répartition des richesses. Pour présenter les choses de manière un peu schématique, on peut dire que les pays qui ont un modèle économique basé sur une prise en charge mutualisée des dépenses de santé, d’infrastructure ou d’éducation, affichent un taux de propriétaires plus faible que les autres.

Cela étant dit, ce qui est important dans la compréhension du lien entre taux de propriétaires et taux de chômage, ce n’est pas tant le niveau du premier que son évolution dans le temps et la rapidité de cette évolution. Partout où le taux de propriétaire a augmenté de manière artificielle, notamment par le biais de dispositifs de soutien à l’accession ou à l’investissement locatif, cette hausse a été suivie plus ou moins rapidement par une progression du chômage. A terme en revanche, on observe toujours un retour du taux de propriétaire vers sa moyenne de longue période, qui correspond au modèle économique du pays. C’est ce qui s’est passé aux Etats-Unis, où le taux de propriétaires était monté jusqu’à 69 % en 2007 avant de retomber à 65 %, sa moyenne d’équilibre, après quatre ans de crise immobilière.

Comment expliquez-vous ce mécanisme ?

Pierre Sabatier : La propriété immobilière est un frein à la mobilité professionnelle. Un ménage qui possède son logement le quitte moins facilement qu’un autre qui en est resté locataire. Mais au-delà de cet attachement, des motifs d’ordre économique jouent : un propriétaire qui souhaiterait vendre sa résidence principale pour déménager dans une région économiquement plus active, par exemple, ne le fera qu’à la condition qu’on lui en propose un prix supérieur à celui qu’il l’a payée ; s’il est encore en train de rembourser son emprunt immobilier, comme c’est le cas de la majorité des accédants récents, il n’envisagera la vente qu’à des conditions qui lui permettront de le solder. Or, si cela est possible en période de croissance (économique et de prix de l’immobilier), ça ne l’est plus forcément en période de baisse…

Le repli de l’activité économique et la hausse du chômage qui en découle participent de facto au blocage du marché immobilier qui, à son tour, pèse sur le marché de l’emploi en empêchant les propriétaires de se déplacer vers les régions économiquement plus actives. Après une période de latence, ce type de configuration se solde systématiquement par un décrochage des prix, les propriétaires finissant par accepter de fortes décotes pour revendre leur bien. C’est ce qui a pu être observé aux Etats-Unis, et ce qui est actuellement en train de se produire en Espagne – d’autant plus violemment que la hausse du taux de propriétaires dans le pays a été forte et rapide.

Que peut-on dire de la France, où le taux de propriétaire n’augmente que faiblement ?

Pierre Sabatier : La France est dans une situation délicate. Sans avoir connu une croissance aussi forte qu’en Espagne, le taux de propriétaire y a progressé de manière nette au cours des dernières années, de 55,7 % en 2000 à 58,2 % en 2012, contre une moyenne de l’ordre de 50 % depuis 1950. On doit s’attendre à un retour vers cette moyenne, à plus ou moins courte échéance, le chômage, qui a commencé à progresser de manière assez nette, faisant office de catalyseur.

*Does High Home-Ownership Impair the Labor Market?, par David G. Blanchfl ower et Andrew J. Oswald, du Peterson Institute for International Economics

Propos recueillis par Emmanuel Salbayre - ©2016 LaVieImmo
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  • 0 Reco 08/07/2013 à 23:23 par @robindestoits

    Et HOP un article de l'express qui démontre que le taux de chômage augmente avec celui des propriétaires.
    http://www.lexpress.fr/em ploi-carriere/emploi/plus -de-proprietaires-plus-de -chomeurs_1248338.html

  • 0 Reco 08/07/2013 à 23:14 par @robindestoits

    Tu aurais dû prendre comme exemple Espagne/Grèce/ Portugal taux de propriétaires 80% taux de chômage 25% comme quoi les chiffres ont leurs fait dire ce que l'on veut.

  • 0 Reco 22/06/2013 à 12:07 par @association_arc

    OUI mais qui étrangle la poule aux œufs d'or ?

    C'est un faux débat et les experts le savent très bien !

    Le problème est pourtant simple, c'est le PRIX qui freine la fluidité du marché avec forcément moins de rentrée fiscal pour l'état et forcement une mobilité plus réduite.

    Qui d'ailleurs, recherche maintenant sur proposition de faire payer une nouvelle taxe pour les propriétaires sans crédits en se basant sur un loyer fictif.

    Je vous l'accord, c'est complètement tordu mais ce sont les répercussions du blocage des volumes.

    Exclusion des primo-accédant + Le taux l'endettement revue à la baisse de 33 à 28% + le nombre d'années en baisse fini 30 ans + aide d’État dans l'ancien supprimé + inflation galopante des prix et de l’énergie = insolvabilité + risque sur l’emploi

    Vous êtes vous-même dans une problématique, vous faite une projection sur le salutaire de la retraite sans regarder instant présent pour les futurs générations. (Ceux même qui sont sensé payer votre pension).

    C’est bien de voir de l’autre côté de la rive, sans avoir de passerelle pour eux.
    Vous pouvez-vous poser la question sur tous les angles, vous arrivez au même point !

  • 0 Reco 22/06/2013 à 11:05 par @robindestoits

    Oui vous avez raison sur la protection des bailleurs mais la question était déjà poser depuis plus de 20 ans et chaque année. L'état se désengage sur la question d'investissement privé.
    Donc retour au même point !

  • 0 Reco 21/06/2013 à 20:05 par promprom

    C'est surtout les frais de mutation et les frais d'agence...
    GROS RIGOLO

  • 0 Reco 20/06/2013 à 12:01 par association_arc

    qui a fait l’œuf la poule qui a fait la poule l’œuf
    le risque de chomage ne donne pas envie de s'engager dans un acte propriétaire et cela diminue le nombre d'acheteur,
    Le chomeur ne peut obtenir de financement avec ses indemnités

    N'en reste pas moins que se loger est un besoin fondamental et l'option devenir propriétaire n'est pas le plus mauvais choix.
    voir une solution pour la retraite
    http://www.arcrachatcredi ts.org/news/art607-faire- sa-propre-reforme-de-la-r etraite-par-l-immobilier- et-le-credit.html
    car être propriétaire au moment de la retraite n'est pas le plus mauvais plan une fois le crédit payé.
    la commentaire de robindestoits est tout aussi pertinent.

    Les analyses du marché américain ne sont pas forcement adapté au marché français.
    Si le marché de l'emploi inverse la tendance et les bassins de l'emploi se posent là où la population se trouve et non l'inverse avec des déplacements de population, l'on retrouvera auprès des français l'envie d'être propriétaire, l’état y retrouvant son compte avec les impôts et taxes mais également des propriétaires plus enclins a faire des travaux et a entretenir correctement leur patrimoine.

  • 0 Reco 18/06/2013 à 15:40 par robindestoits

    Que cela soit un frein à la mobilité certainement, en revanche j'aurais tendance à penser que quand vous avez un crédit immobilier en cours, vous évitez de vous retrouver au chômage. Ou alors que si vous vous retrouvez sans emploi, vous êtes vite enclin a en trouver un nouveau rapidement. La France étant bien en dessous de ces camarades européens en taux de propriétaires (Suède 60,7% , Luxembourg 69, 7% Norvège 75,8%) ces 3 la n'étant pas des champions du chômage.

    Peut être faut il se poser la question autrement un propriétaire pourrait très bien mettre en location son logement et en louer un autre ailleurs.
    Le problème étant la crainte profonde de se retrouver avec un mauvais payeur le mettant en situation de danger immédiat. La réponse est peut être a chercher du côté d'une meilleure protection des droits du bailleur.

    Message édité 18/06/2013 à 15:42

  • 2 Reco 18/06/2013 à 09:12 par MisterHadley

    @nonnon: effectivement c'est donc bien un choix...

    Donc, lorsqu'on a la maturité nécessaire pour faire ses propres choix, on les assume, et on ne rejette pas ses erreurs sur les autres et/ou des événements extérieurs pour justifier que l'on n'aura pas fait les bons pour soi...

    Libre à chacun d'être "mobiles", libre à chacun d'être propriétaires...

    Personne n'est obligé, dans la vie, hein...

    Si l'on fait le choix de la mobilité, on ne s'en plaint pas ensuite parce que l'on ne pourrait prétendument pas être propriétaire...

    Inversement, si l'on fait le choix d'être propriétaire, notamment de sa RP, on ne se plaint pas ensuite de ne pas être prétendument "mobile"...

    C'est pas plus compliqué que ça..!

    ;)

    Message édité 18/06/2013 à 09:26

  • 0 Reco 18/06/2013 à 08:43 par NonNon

    @Mistermachin
    on peut aussi habiter petit et mobile. J'ai vu cette semaine un reportage sur un kiné qui fait des remplacements et qui sillonne la France en camping car ; j'ai rencontré un couple dans un home mobile de 55m2 sur base PL et tout confort ; encore un autre couple babacool dans un camion très bien aménagé ... ce qu'il y a de sûr, l'habitat est devenu une arnaque et un boulet.

  • 3 Reco 18/06/2013 à 07:51 par darling

    Et si on avait malgré tout plus besoin d'un toit que de changer de boulot ?

  • 0 Reco 17/06/2013 à 21:13 par usurpateur

    c'est ça et le new world order c'est demain à 12h34.

  • 0 Reco 17/06/2013 à 17:45 par @nouveauriendutoutoui

    Vous êtes un grand naïf ! Il y a aujourd’hui des simulations dans les pays européen du nord qui prévoie éventualité du retour de leur monnaie y compris "Allemagne" en prenant en compte la dévaluation selon la santé du pays comme le deutschemark etc....

    1 euro = nouveau franc et 1 euro = deutschemark n'aura pas la même devise !

    La suisse prévois également la fermeture des frontières par l'armée. Il y a des liquidités qui sortent peu à peu des banques mise déjà dans des pays plus stable en cas éclatement. C'est la politique du chacun pour soi !

  • 0 Reco 17/06/2013 à 16:51 par leger

    moi, j'ai revendu en 2011 et je suis locataire ... mon placement sans risque paie ma loc et je me sens vraiment plus léger au point que je me demande si je rachèterai !

  • 3 Reco 17/06/2013 à 16:30 par MisterHadley

    @ridicule: et alors..?

    Tu n'es pas "obligé" d'acheter quand même...

    :D

  • 0 Reco 17/06/2013 à 16:25 par Misterhadley ridicule

    @misterhadley : "Personne n'est "obligé" d'acheter non plus, hein...."

    Les conventions sociales en France pousse à le faire, la fammille, les amis, les journaux....bref si t'es pas propriétaire à 30 ans, t'as raté ta future vie...et tu en es toi-même la preuve vivante! Tu répands à tu-tête que c'est le moment d'acheter...

  • 0 Reco 17/06/2013 à 15:37 par nouvellephase

    De toute manière les taux vont rapidement remonter car Allemagne met la pression sur la BCE, car la deuchland considère que la politique Draghi fait prendre un risque énorme aux épargnants allemands. Pour cela, l’Allemagne est prête à sortir de l’Europe si les taux ne reviennent pas au vite possible à des taux d'intérêts réels.

  • 4 Reco 17/06/2013 à 13:34 par koalaii

    Pas convaincu : on achète une fois qu'on trouve un boulot qu'on estime stable donc forcément en moyenne les propriétaires bougent moins. C'est un peut l'histoire de la poule et de l'oeuf.

    Ce qui freine la mobilité des propriétaires ce sont surtout les lourdes taxes et impôts à l'achat/revente. Bouger coûte 15% du prix du bien. Donc un proprio pour racheter ailleurs augmentera son prix de vente de 15% pour que l'opération soit au moins neutre. Pas facile, surtout maintenant.

    De là à dire qu'il faut mieux être locataire pas sûr non plus. Comme l'automobile et tout un tas d'autres choses on veut élminer la propriété et nous vendre du service de transport ou de logement. Bref vivre sans patrimoine autre que financier (et donc virtuel) c'est rester à poil toute sa vie.

    Une solution intermédiaire est le "pied à terre" : la maison familiale dans un bel endroit où l'on aime se ressourcer et la location pour le logment "de fonction". Mais le niveau des taxes, impôts, réglementations etc. rendent la résidence "secondaire" un gouffre financier.

    Si on regarde, l'état Français aura réussi à rendre toutes les options de mauvaises options. Faut choisir entre le mal et le mal.

  • 3 Reco 17/06/2013 à 09:30 par MisterHadley

    Personne n'est "obligé" d'acheter non plus, hein....

    C'te bonne blague...

    :D

    Message édité 17/06/2013 à 09:33

  • 0 Reco 17/06/2013 à 09:18 par la-vie-immonde

    Comme après chaque excès, on tendra de nouveau vers l'équilibre, non sans passé par l'extrême opposée...

    Malgré les beaux discours et tout ce que les lobbys essaient de nous faire croire ("c'est le moment d’acheter", les taux sont bas..etc...), l'euphorie de l'immo FR est bel et bien terminé. C'est l'heure de la diète.


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