Interview
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InterviewInterviewmardi 1 novembre 2011 à 10h00

"La SCPI, c'est plus d'accessibilité et la mutualisation des risques"


Gilles Grenouilleau, Directeur général de La Française AM
Gilles Grenouilleau, Directeur général de La Française AM
Gilles Grenouilleau, Directeur général de La Française AM (©dr)

Les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) peuvent s’avérer un placement refuge, alors que la volatilité des marchés inquiète et que les épargnants boudent de plus en plus l'assurance-vie. Gilles Grenouilleau, Directeur commercial de La Française AM, liste pour LaVieImmo.com les contours de la « pierre papier » et ses deux grands avantages : accessibilité et mutualisation des risques .

(LaVieImmo.com) - Pouvez-vous nous présenter dans les grandes lignes la typologie des SCPI ?

Gilles Grenouilleau : On distingue deux grandes familles : les SCPI de rendement (investies en immobilier professionnel) et les SCPI fiscales (investies en immobilier d’habitation). D’un côté, on distribue des revenus fonciers issus de commerces, bureaux et plateformes logistiques, de l’autre des revenus fonciers issus des loyers des habitations louées. Les SCPI fiscales sont elles d’un rendement inférieur, mais bénéficient de la loi fiscale. On peut ainsi citer les SCPI Scellier, qui permettent d'accéder à la réduction d’impôt de 22 %. On peut également distinguer les SCPI à capital variable de celles à capital fixe. Ces premières permettent une collecte permanente de capitaux, tandis les secondes sont sous le modèle du marché de gré à gré animé par la société de gestion. La collecte de SCPI de rendement est majoritairement à capital variable, tandis que les SCPI fiscales sont à capital fixe (avec dissolution programmée au terme).

Quelles sont leurs divers avantages ?

Gilles Grenouilleau : Les SCPI de rendement offrent avant tout aux épargnants une accessibilité au marché des bureaux ; un secteur qui leur est par essence étranger. Avec un investissement de 500 ou 1 000 euros, les particuliers peuvent par exemple accéder au patrimoine détenue sous forme de bureaux et commerces par la SCPI. De même, les SCPI fiscales, de type Scellier, sont tout aussi accessibles et s’avèrent être, grâce notamment au recours possible à l’emprunt, un produit de retraite très efficace. Plus généralement, l’autre avantage des SCPI réside dans la mutualisation des risques locatifs. Elles reposent en effet sur des centaines de locataires, ce qui réduit le risque. C'est loin d'être le cas pour la seule location d’un bien immobilier, qui peut se heurter aux impayés.

La SCPI est-elle une concurrente sérieuse à l’assurance-vie, qui plonge en ce moment ?

Gilles Grenouilleau : Ce sont en réalité deux mondes différents, dans la mesure où leur fiscalité n’est pas du tout la même. Mais dans les faits, on note bien un désaveu des épargnants à l’assurance-vie, qui voient se dégrader l’état du marché. A contrario, les SCPI bénéficient pleinement de l’aspect « valeur refuge », à la différence des autres classes d’actions plus généralement. Enfin, ces produits peuvent garantir un rendement net entre 5 et 5,5 %, pour ce qui est des SCPI à capital variable. Un niveau très intéressant…et n’oublions pas que les SCPI peuvent être aussi souscrites en assurance vie !

Opter pour une SCPI Scellier met-il à l’abri l’épargnant de l’évolution – très chaotique en ce moment – des prix de l’immobilier ?

Gilles Grenouilleau : Non, on reste dans le domaine de l’immobilier ! Celui qui opte pour ce placement est donc soumis à ses aléas. Par exemple, les clients qui achètent leurs parts sur un bien en vente en l’état futur d’achèvement (vefa) ne pourront obtenir des revenus que dans 15 mois au minimum et subiront l'évolution des prix. Il existe néanmoins des mesures protectrices : il est possible par exemple de reporter la date dissolution de la SCPI de trois ans, renouvelable deux fois. Un avantage considérable si les conditions de marché sont mauvaises. Mais surtout, les SCPI sont des produits très transparents : les épargnants peuvent notamment à tout moment consulter l’intégralité du patrimoine qui les compose. Elles sont enfin exemptes de frais de notaire, faisant par là même réaliser des économies substantielles par rapport à une acquisition de bien classique.

Propos recueillis par Léo Monégier - ©2016 LaVieImmo
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  • 0 Reco 04/11/2011 à 10:53 par Tibesti

    Merci pour cette excellente présentation. En fait, comme le précise http://www.pierrepapier.f r/les-trois-categories-de -scpi/, il existe une 3e catégorie de SCPI, les SCPI de plus-value. Il est vrai qu'elles peu nombreuses. Comme le dit pierrepapier.fr "on en comptait seulement trois fin 2010 (sur un total de 138 SCPI) et elles ne représentaient que 2,6 % de la capitalisation du secteur. Leur stratégie d’acquisition est plus spécifiquement orientée vers des biens, bureaux ou logements, ayant un fort potentiel de revalorisation. C’est le cas, notamment, des logements encore soumis à la loi du 1er septembre 1948. Les loyers, peu élevés, ne suffisent généralement pas à couvrir les charges et les travaux rendus nécessaires par l’état des locaux. Le résultat courant est donc souvent nul ou déficitaire (on parle alors de SCPI « à coupon zéro »)."
    L'attrait de ces SCPI est la valorisation du prix des parts provenant de la plus-value dégagée à la revente.
    Cordialement


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