Interview
LaVieImmo.com
InterviewInterviewmercredi 2 février 2011 à 10h54

"Le dispositif Scellier présente toujours des risques"


Jean-Michel Ciuch
Jean-Michel Ciuch
Jean-Michel Ciuch (©dr)

Jean-Michel Ciuch est directeur général de la société Immogroup Consulting, dont la dernière étude sur le régime Scellier (la troisième en un an) pointe les imperfections de la réforme entrée en vigueur au 1er janvier. Malgré des plafonds de loyer abaissés pour mieux coller à la réalité du marché, le dispositif continue de présenter un risque non négligeable pour les investisseurs.

(LaVieImmo.com) - Votre dernière étude sur le régime Scellier conclut que « le cœur du marché échappe à l’amélioration du dispositif »… Une confirmation du manque de l’ambition de la réforme que vous dénonciez l’été dernier ?

Jean-Michel Ciuch : Cette nouvelle étude prolonge les conclusions de celles déjà menées en 2010, qui pointaient notamment l’inadéquation entre les plafonds de loyers applicables dans le cadre du dispositif Scellier et les loyers de marché [loyers pratiqués dans une agglomération donnée, NDLR]. Ce décalage, plus ou moins marqué selon les communes, faisait courir aux investisseurs le risque de ne pas trouver de locataire à un prix en phase avec leur plan de financement. Alerté, le gouvernement a décidé d’abaisser les plafonds de loyers, pour les rapprocher des niveaux de loyers de marché. Si l’intention était évidemment louable, nous montrons qu’elle sera restée largement insuffisante. Tout d’abord parce que la réforme n’est entrée en vigueur qu’au 1er janvier 2011, plusieurs mois après la mise à jour du problème, mais surtout parce que les plafonds ont été abaissés de manière forfaitaire [à hauteur de 14 % pour les villes des zones B1 et B2, et de 26 % pour la zone A, NDLR], sans tenir compte de la très grande diversité des secteurs concernés.

L’investissement Scellier représente donc encore un risque ?

Jean-Michel Ciuch : Sans aucun doute, même si ce risque, loin d’être uniforme, varie en fonction de la typologie des biens et de leur localisation. Il ressort ainsi de notre enquête que la réforme du dispositif a été plutôt efficace pour les studios, avec des plafonds de loyer globalement conformes aux loyers de marché. Mais le risque augmente avec la taille du logement : sur le segment des F2, les plafonds de loyers se révèlent supérieurs d’au moins 10 % aux loyers moyens dans 25 % des villes que nous avons étudiées ; cette proportion monte à 80 % pour les F3… Sachant que plus de la moitié des logements construits en Scellier sont des F2 et des F3, il n’est pas difficile de comprendre que la situation est encore loin d’être assainie !

Vous parliez de la localisation des biens. Dans quelles villes les investisseurs courent-ils le plus grand risque ?

Jean-Michel Ciuch : On ne peut pas répondre simplement à cette question. Nous montrons que la zone A bis [qui regroupe Paris et environ soixante-dix communes de la première couronne, NDLR] connaît des décalages parmi les plus forts. A Saint-Ouen, en Seine-Saint-Denis, par exemple, le décalage entre plafonds et loyers de marché atteint 30 % pour les F2 et 60 % pour les F3. Même chose au Kremlin-Bicêtre, dans le Val-de-Marne, avec des écarts de 35 et 70 % respectivement… Cela s’explique aisément : la zone A bis, qui a vu le jour le 1er janvier dernier dans le cadre de la réforme du Scellier, regroupe des marchés que tout oppose… Les loyers pratiqués à Neuilly-sur-Seine ne sont bien évidemment pas ceux de Pantin. Les plafonds de loyers praticables dans le cadre d’un investissement en Scellier sont pourtant les mêmes dans ces deux villes. Ce n’est pas normal, et c’est potentiellement dangereux pour des investisseurs qui seraient mal renseignés ou mal conseillés.

Et en province ?

Jean-Michel Ciuch : Il n’y a pas de règle. Notre enquête met à jour des situations très diverses. Parmi les villes ou le risque est notable, on trouve notamment Clermont-Ferrand, avec des décalages de 20 % sur le segment des F2 et plus de 30 % pour les F3, et Marseille, avec des écarts respectifs de 8 et 20 %...

Montauban est souvent citée comme l’une des villes les plus exposées aux risques locatifs…

Jean-Michel Ciuch : Montauban a souffert des dérives du dispositif de Robien [mis en place au printemps 2003 et définitivement remplacé par le Scellier début 2009, NDLR], qui a pu entraîner une surconstruction de logements dans des zones où les besoins locatifs n’étaient pas avérés. La mairie de Montauban a pris les mesures nécessaires en encadrant de façon très stricte la construction de logements neufs dans la ville, qui évite donc les dérives du Scellier. Ce n’est pas le cas à Agen, par exemple, où un certain nombre de logements construits dans le cadre du régime Robien n’ont pas encore trouvé de locataires, et où les premiers logements Scellier ont été mis sur le marché, parfois à des niveaux de loyer déconnectés de la réalité. Il n’est pas rare que les deux types de dérives se chevauchent.

Quelle serait la solution aux problèmes du Scellier ?

Jean-Michel Ciuch : La solution serait une réforme ambitieuse, qui ne se contenterait pas de classer les agglomérations en fonction de leur nombre d’habitants, mais tiendrait compte à la fois compte de la grande diversité des marchés immobiliers locaux et des différences de niveau locatif induites par les typologies de biens (studio, F2, F3…). Mais s’il se contentait d’appliquer des plafonds de loyers dégressifs en fonction de la taille des logements, le gouvernement réduirait déjà très fortement le risque de dérapage.

Une réforme est-elle encore possible ?

Jean-Michel Ciuch : Il n’est jamais trop tard… En révisant une première fois sa copie, le gouvernement a montré qu’il avait à cœur de bien faire. Nous venons d’être consultés sur la question du Scellier, dans le cadre d’une réflexion en cours sur les niches fiscales. Une nouvelle réforme pourrait donc voir. Reste à espérer qu’elle sera, cette fois, pensée avec l’aide de professionnels indépendants, sans intérêt personnel ou un fond de commerce à défendre…

Propos recueillis par Emmanuel Salbayre - ©2016 LaVieImmo
Donnez votre avis
Vous devez être enregistré pour pouvoir poster sur cet article
(il vous reste 2000 caractères)

  • 0 Reco 09/02/2011 à 09:29 par francois1213

    vos propos sont interressants, cependant la réforme en cours va stopper net la construction de studios en zone B1 B2 et C car les rentabilités brutes ne dépasseront pas 3.5%;
    Il faut différencier le studio du T3, je ne connais pas une ville en france ( voir clameur) ou le prix de loyer au m2 est le même entre un T1 et un T4.....
    cdt

  • 0 Reco 03/02/2011 à 12:18 par BenoitJAMET

    Il ne me semble absolument pas judicieux de penser que c'est du ressort de l'Etat que de fixer les prix ville par ville, et même quartier par quartier. Ceci serait un travail de fourmi, qui ne saurait pas être juste adapté dans sa totalité, puisque le marché est par définition extrêmement divers et en mouvement permanent. La problématique qui est posée n'est à mon sens pas de l'inadéquation des plafonds de loyers au marché, mais de l'usage qui en est fait dans la commercialisation des produits. Pourquoi devoir systématiquement fonder les études sur les prix maximum autorisés par la loi, au lieu de se fonder, le plus naturellement du monde, sur les prix effectivement observés sur le marché précis du lieu de l'investissement. Adopter cette solution consisterait simplement à ne pas cantonner les conseillers dans le rôle abusif qu'on leur connait trop souvent en matière d'immobilier... et à responsabiliser un tout petit peu les investisseurs français, en leur recommandant de mener les investigations d'usage minimales avant de signer un investissement sur la foi d'un joli tableau de rentabilité prévisionnelle... car aujourd'hui les outils existent, l'information est partout. Et c'est tant mieux !


En poursuivant votre navigation sur ce site, vous acceptez nos CGU et l'utilisation de cookies afin de réaliser des statistiques d'audiences et vous proposer une navigation optimale, la possibilité de partager des contenus sur des réseaux sociaux ainsi que des services et offres adaptés à vos centres d'intérêts.
Pour en savoir plus et paramétrer les cookies...