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InterviewInterviewvendredi 28 mai 2010 à 08h45

"Le gouvernement risque de décourager l'investissement locatif"


Jean-Michel Ciuch
Jean-Michel Ciuch
Jean-Michel Ciuch (©dr)

Jean-Michel Ciuch, directeur général de la société Immo Group Consulting, et le co-auteur d’une cartographie des risques locatifs intitulée « Scellier, le principe général de précaution s’impose désormais … ». Pour LaVieImmo.com, il revient sur les raisons de l’« échec » d’un dispositif pourtant mis en place pour « supprimer les erreurs du Robien », et préconise une refonte totale du système de zonage actuellement en place.

(LaVieImmo.com) - Le dispositif Scellier a été mis en place début 2009, avec pour but affiché de mettre un terme aux dérives du Robien. Votre étude laisse penser qu’il s’agit d’un échec…

Jean-Michel Ciuch : Le Scellier est un succès indéniable pour le secteur du bâtiment. C’est un succès également pour les investisseurs qui, par chance ou professionnalisme, ont bien choisi leur appartement. Pour les autres, ceux qui ont investi sur la seule bonne foi des promoteurs et qui risquent de connaître des soucis au moment de la mise en location de leur bien, on peut effectivement parler d’échec. D’une manière plus générale, le Scellier a échoué dans sa mission puisqu’il n’est pas parvenu à apaiser la défiance à l’égard de l’investissement locatif, alors qu’il avait précisément pour objectif de supprimer les erreurs du Robien.

Sur votre carte de France des risques locatifs, les zones sans risque ou à « risque très partiel » sont quasi-inexistantes. Dans la mesure où le zonage mis en place il y a un an promettait de tenir compte du niveau de tension des différents marchés, votre constat n’est-il pas un peu trop alarmiste ?

Jean-Michel Ciuch : Malgré ce qui a pu être annoncé à l’époque, le régime Scellier est applicable dans une centaine d’agglomérations ou communes déjà gravement affectées par les dérives du Robien. Je pense notamment à des villes comme Montauban, Carcassonne ou Angoulême, qui n’auraient pas dû être incluses dans le périmètre du dispositif. Dès sa mise en place, le Scellier a également pâti du retournement du marché locatif et de la généralisation de la baisse des loyers. Ces deux phénomènes expliquent la noirceur du constat que dresse l’étude. Maintenant attention, notre propos n’est pas de jeter l’opprobre sur telle ou telle commune. Partout, on trouve des zones, des quartiers plus ou moins propices à la réalisation d’opérations d’investissement locatifs. Le marché immobilier est une mosaïque. Pour coller à la réalité, il faudrait pouvoir réaliser une carte plus précise qui dresserait, pour chaque commune, la liste des zones à risques et des secteurs plus propices à l’investissement. Mais cela serait très lourd à mettre en place…

Vous accusez le gouvernement, et Benoist Apparu, le secrétaire d’Etat au Logement, plus particulièrement, de ne pas avoir suffisamment prévenu sur les risques du Scellier

Jean-Michel Ciuch : Les critiques ne datent pas d’hier. Dès le mois de juillet 2009, l’observatoire immobilier du Crédit Foncier, que je dirigeais à l’époque, mettait en garde contre certaines dérives potentielles du nouveau dispositif. Au lieu de prendre le temps de lancer une enquête, le gouvernement avait assuré, par la voie d’un communiqué du secrétariat au Logement, que le Scellier était sans risque. Attirés par l’avantage fiscal, plusieurs dizaines de milliers d’investisseurs ont fait confiance à Benoist Apparu, sans se rendre compte qu’ils couraient un risque très important de ne pas trouver de locataire. Si le gouvernement n’avait pas agi dans l’urgence, s’il n’avait pas cédé aux pressions exercées par certains groupes économiques mais pris en compte les avertissements lancés par certains économistes, le pire aurait pu être évité.

Benoist Apparu vient de promettre une réforme du zonage et des loyers maxima pour la rentrée de septembre. Ce « pire » ne peut-il pas encore être évité ?

Jean-Michel Ciuch : On ne prendra véritablement la mesure des difficultés qu’après l’achèvement de la construction des logements, mais les dégâts sont déjà considérables. D’ici au mois de septembre, d’autres opérations seront lancées, notamment dans des zones tendues, et le bilan s’alourdira d’autant. Il est évidemment trop tôt pour se prononcer là-dessus, mais on court par ailleurs le risque d’une réforme a minima. M. Apparu a promis l’exclusion de plusieurs villes actuellement éligibles au dispositif, et l’inclusion de quelques autres. Sur quelles bases la liste de ces villes va-t-elle être élaborée ? Je pense qu’il faut renoncer au zonage tel qu’il a été pensé, et mettre en place un système plus précis, avec un système de contrôle départemental, voire municipal, et répondant aux réalités de chaque commune. Même chose pour les plafonds de loyers, qui doivent être affinés localement. Sans une réforme ambitieuse, le gouvernement risque de dégoûter les particuliers de l’investissement locatif.

Propos recueillis par Emmanuel Salbayre - ©2016 LaVieImmo
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  • 0 Reco 07/07/2010 à 21:47 par nutri

    bref les primos accédant ne peuvent plus accéder à rien sans l'aide de Papa Maman.

    Si les prix grimpent trop ou que les taux remontent vous allez avoir votre Krach comme aux USA. et d'ailleurs si on suis les chiffres non truqués (comme ceux FNAIM et century 21)
    En cherchant on voit déjà du -20/-30% en Bretagne et Pas de Calais.
    tapez http://petitscailloux.com / bien mort et votre code postal

  • 0 Reco 07/07/2010 à 21:44 par nutri

    smdotu c'est surtout la dérive générale de l'ensemble des acteurs qui ont un interet dans la hausse des prix de l'immobilier que vous allez payer.

    A savoir, les AI et promoteurs en premier lieu qui n'ont fait que gonfler artificiellement les prix pour augmenter leur commission et ce pendant des années.

    Les notaires que cela arrangés car payés aussi au pourcentage
    L'etat aussi = frais mutation...

  • 0 Reco 30/06/2010 à 10:05 par Babab

    Il est affligeant de constater comment les "grands sachant" peuvent détruire une politique en voulant l'expliquer. Trois faits sont incontestables : l'achat d'un immeuble suppose toujours un examen préalable de l'emplacement, le dispositif Scellier ne coûte rien à l'état (TVA, charges sociales, emploi etc) et le parc immobilier ne pourra être complété et rénové sans fonds privés.

  • 0 Reco 17/06/2010 à 11:33 par pseudo01

    Dans le cadre de la loi scellier le prix des appartements est très élevés (si l'on compare aux coûts dans la même zone) et les loyers beaucoup plus bas. Résultat le crédit d'impôts ne couvre pas la perte engendrée. Pas intéressant du tout.

  • 0 Reco 31/05/2010 à 16:36 par RealEco

    Je ne sais pas ce que cherche Mr Ciuch, mais il est en train de provoquer une panique chez les investisseurs privés. J'espère que le choc économique sur l'immobilier qu'il est en train de générer se conclura par un plan de licenciement dans sa boite, et qu'il en sera le 1er bénéficiaire...

  • 0 Reco 28/05/2010 à 10:57 par smdotu

    @promotor : je suis CGPI et force est de constater que nous payons tous (ou allons tous payer...) les dérives et l'absence de scrupule de certains que tout le monde connais...
    Cela dit, vous avez raison, l'immense majorité d'entre nous est viscéralement attachée au devoir de conseil dont nous devons faire preuve.

  • 1 Reco 28/05/2010 à 09:08 par promotor

    "qui ont investi sur la seule bonne foi des promoteurs ". C'est vrai que nous sommes tous des escrocs...


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