Interview
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InterviewInterviewlundi 18 février 2008 à 16h01

"Le marché immobilier espagnol devrait atterrir en douceur", BNP Paribas


(LaVieImmo.com) - Après celui des Etats-Unis, le marché immobilier espagnol est préoccupant. Et le durcissement des conditions de crédit fait craindre une forte baisse en 2008. Éric Vergnaud, économiste responsable de la zone OCDE à BNP Paribas, estime que l'ensemble de l'économie en serait affecté.

La Vie Financière : L'évolution du marché immobilier espagnol inquiète. Peut-on parler de bulle ?

Éric Vergnaud : La Banque d'Espagne estime que les prix sont surévalués d'environ 30 %. Il n'est pas totalement exagéré de parler de bulle au sujet de ce marché. Au cours de la dernière décennie, sa progression a été entretenue par le dynamisme économique (3,7 % de croissance du PIB en moyenne entre 1996 et 2007, contre 2,2 % dans la zone euro), ainsi que par l'évolution favorable des conditions de crédit, avec l'allongement de la durée des prêts, la baisse des taux et une inflation élevée. Les prêts ont en effet progressé de 20 % par an depuis 1998. Toutefois, le marché semble avoir touché ses limites physiques après dix ans de boom. La part des ménages propriétaires atteint près de 85 %, le plus haut niveau en Europe. Ce taux dépasse légèrement 70 % au Royaume-Uni, est inférieur à 60 % en France et s'établit à 42 % en Allemagne. De plus, le taux d'endettement des ménages espagnols, près de 125 % de leurs revenus disponibles bruts, est l'un des plus élevés du Vieux Continent. Si l'on ajoute une démographie peu dynamique, on constate que la situation n'est pas soutenable.

La Vie Financière : Est-ce comparable à la crise aux Etats-Unis ?

Éric Vergnaud : Il faut rester prudent. Sur le marché espagnol, il n'existe pas de système équivalent aux subprimes. Le danger réside dans la proportion importante des prêts à taux variable et dans l'endettement des ménages. Les prêts à taux variable représentaient en décembre 2007 plus de 90 % des nouveaux encours de crédits. De plus, compte tenu du dynamisme de l' immobilier, une part des crédits a pu être octroyée à des ménages peu solvables. Ainsi, les créances douteuses ont augmenté de 12 % au troisième trimestre 2007, contre 5 % il y a un an.

La Vie Financière : Existe-t-il un risque de krach ?

Éric Vergnaud : Nous tablons sur un atterrissage (plus ou moins en douceur) plutôt que sur un krach. Ce mouvement pourrait toutefois s'intensifier dans les mois à venir, compte tenu du resserrement des conditions de crédit, qui, de concert avec la dégradation de la conjoncture nationale, pourrait donc entraîner une détérioration de la solvabilité des ménages. Au total, la capacité d'emprunt réelle s'est fortement dégradée. Le marché immobilier espagnol est déjà entré dans une phase d'ajustement au niveau des volumes comme des prix. Ainsi, la progression des crédits accordés aux ménages a fortement décéléré depuis le durcissement de la politique monétaire engagé fin 2005 (+ 1,8 % au troisième trimestre 2007, en glissement annuel, contre + 4,8 % en 2005 au cours de la même période) et le ralentissement des crédits hypothécaires (+ 2,8 % au troisième trimestre 2007, contre 6,1 % en 2005 au cours de la même période) est particulièrement marqué. Par ailleurs, le rythme des mises en chantier diminue sensiblement, avec un recul de 17,5 % entre octobre 2006 et août 2007, et les délivrances de permis connaissent une évolution parallèle (- 22 % en août 2007). Enfin, depuis 2004, les prix de l'immobilier ont ralenti, leur progression passant de presque 15 % en 2004 à 6,2 % en 2006 et à 5,3 % au troisième trimestre de l'année dernière, dans l'ancien comme dans le neuf. A court terme, ils pourraient refluer.

La Vie Financière : Vous prévoyez un fort ajustement de la croissance espagnole en 2008 et 2009. Quels seront les secteurs plus touchés ?

Éric Vergnaud : La construction, le secteur de l'immobilier et les activités connexes sont les plus mal lotis, mais c'est l'économie dans son ensemble qui est touchée, compte tenu du poids du BTP dans la récente phase de croissance. En effet, la construction représentait 13 % de l'emploi total et 10 % du PIB en 2007. En outre, toutes les composantes de la demande vont subir le resserrement des conditions de crédit et la dégradation de la conjoncture mondiale. Cela devrait se traduire par un fort ralentissement de la croissance dès 2008 et par une nette progression du taux de chômage, qui passerait de 8,2 % en 2007 à 8,6 % en 2008, puis à 9,5 % en 2009, tandis que la croissance du PIB diminuerait : 2,2 % cette année et 0,9 % l'an prochain.

La Vie Financière : Existe-t-il un risque de contagion à l'ensemble de l'Europe ?

Éric Vergnaud : Il n'y a pas de risque de contagion à proprement parler. Les marchés immobiliers sont en général déconnectés les uns des autres, chacun obéissant à sa propre logique. En revanche, le cas de l'Espagne n'est pas isolé, et nous constatons déjà des ajustements dans d'autres pays. Les prix de l'immobilier résidentiel se sont d'ailleurs envolés ces dix dernières années dans la plupart des pays de l'OCDE, à l'exception notable de l'Allemagne et du Japon. En Irlande, les ventes et les prix ont commencé à refluer. Les risques de baisse s'étendent à la Suède et au Royaume-Uni. Dans d'autres pays comme la France ou les Pays-Bas, nous attendons une stabilisation des prix, voire un léger recul.

Propos recueillis par Xavier Diaz

Propos recueillis par LaVieImmo.com - ©2016 LaVieImmo
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