Interview
LaVieImmo.com
InterviewInterviewmardi 10 janvier 2012 à 09h00

"Le pire de la crise du logement est devant nous"


Michel Mouillart, économiste, spécialiste du logement
Michel Mouillart, économiste, spécialiste du logement
Michel Mouillart, économiste, spécialiste du logement (©dr)

Le point avec l’économiste Michel Mouillart, spécialiste du logement, sur les perspectives en matière de taux d’intérêt et de production de crédits immobiliers.

(LaVieImmo.com) - L’Observatoire du financement des marchés résidentiels constate une reprise de la hausse des taux d’emprunt immobilier en décembre 2011. Cette hausse va-t-elle se poursuivre dans les prochains mois ?

Michel Mouillart : Cela ne fait aucun doute. Maintenant il faut essayer d’y voir un peu plus clair sur les raisons et les implications de ce phénomène. Le déclenchement du mouvement de hausse des taux, à la toute fin de l’année 2010, correspond à l’application des principes de la réforme bancaire Bâle 3, qui oblige les établissements prêteurs à préserver leurs fonds propres et les pousse à une plus grande prudence en matière d’octroi de prêt. Les banques, qui n’hésitaient pas jusque là à pratiquer des marges nulles, voire négatives sur les prêts immobiliers - produits d’appel sans risque, toujours accompagnés des crédits consommation, assurance et de tout un tas de services associés - ont recommencé, progressivement, à marger. Mécaniquement, cela a tiré les taux des prêts immobiliers vers le haut…

La stabilisation, puis la légère baisse de cet automne n’était donc qu’une pause ?

Michel Mouillart : Exactement. Et cette pause a coïncidé avec deux phénomènes. Le durcissement de la crise de la dette, dont personne n’avait anticipé l’importance et qui a eu pour conséquence de réduire le coût des ressources des banques, avec une baisse de l’OAT 10 ans sur les marchés obligataires comme du taux de refinancement (le « refi ») de la Banque centrale européenne (BCE). D’autre part, le fait que les banques, soucieuses de préserver leurs fonds propres et limiter au maximum leur prise de risque, ont prêté en priorité à des ménages aisés, dotés d’un apport personnel conséquent et s’endettant de facto à des taux moins élevés. Cette « déformation » de la production de crédit immobilier au profit d’une clientèle aisée s’est interrompue assez brutalement à l’automne avec le décrochage de l’activité immobilière. Un décrochage qui a touché l’ensemble du marché, mais plus brutalement peut-être les catégories les plus aisées, du fait du blocage du marché de l’achat-revente.

Quelle sera, selon vous, l’ampleur de la remontée des taux au cours des prochains mois ?

Michel Mouillart : La hausse restera selon toute vraisemblance limitée. La plupart des scénarios donnent une nouvelle baisse du coût de refinancement auprès de la BCE (avec une baisse probable du « refi » de 1 à 0,75 % au printemps). L’OAT 10 ans, elle, devrait augmenter légèrement, de 20 à 25 points de base sur l’ensemble de l’année. Dans ce contexte, les taux d’emprunt pourraient atteindre 4,10-4,20 % d’ici la fin du semestre, et se stabiliser jusqu’à la fin de l’année. Soit des niveaux encore très abordables. La situation n’est pas vraiment inquiétante sur le plan des taux.

L’Observatoire constate également une tendance au raccourcissement des durées d’emprunt…

Michel Mouillart : Cette tendance n’est pas l’expression d’un durcissement des conditions d’octroi de crédit de la part des banques. Elle n’est que la résultante de la transformation des clientèles que nous venons d’évoquer : les clients aisés s’endettent - toutes choses égales par ailleurs - sur des durées moins longues que les autres. Comme ce sont eux qui ont, proportionnellement, plus emprunté ces derniers mois, la durée moyenne des prêts accordés a baissé mécaniquement. Et si cette baisse a été rapide, c’est que la transformation du marché l’a été tout autant.

Vous évoquiez le décrochage du marché. Avez-vous revu vos prévisions en termes de production de crédit ?

Michel Mouillart : Comme nous l’évoquions à l’automne, ce décrochage du marché se fait de manière à la fois très forte et très rapide. Le volume de la production de crédit devrait avoir atteint 155 milliards d’euros en 2011, en baisse d’environ 7 % par rapport à 2010. Le mouvement devrait s’accélérer et nous anticipons une production de 130 milliards d’euros en 2012 et d’à peine 120 milliards d’euros en 2013. Etant donné, bien entendu, qu’il s’agit là d’une production en offre acceptée. La production effective, elle sera forcément plus faible, de 140 à 150 milliards environ en 2011 et 100 à 105 milliards, au maximum, en 2012-2013.

Soit des niveaux historiquement très bas…

Michel Mouillart : En tout cas des niveaux qui ne permettront pas de répondre à la crise du logement. On sait que 450 000 à 500 000 nouveaux logements devraient être construits chaque année, et ce pendant longtemps, pour couvrir ces besoins. Comment atteindre un tel objectif ? Via une intervention publique massive ? C’est une possibilité, mais au vu de l’état des finances publiques, elle semble difficilement réalisable à court terme… Reste l’incitation à l’investissement privé, qui nécessite un recours à l’endettement des ménages. Pour atteindre les 500 000 mises en chantier nécessaires, il faudrait une production effective de crédits immobiliers de l’ordre de 175 milliards d’euros. Loin, très loin, des 100 milliards qu’on risque d’atteindre, et encore péniblement, cette année et la prochaine… En d’autres termes, le pire de la crise du logement est devant nous.

Et en termes de prix ?

Michel Mouillart : Compte tenu du déséquilibre entre l’offre et la demande de logements et les tensions sur les prix ont toutes les chances de se poursuivre, durablement. Personne, nulle part, n’a jamais su faire fonctionner un marché avec une telle pénurie… On lit l’analyse de certains observateurs qui estiment qu’une forte baisse de prix permettrait au marché de repartir de plus belle. La vraie question n’est pas là… Que les prix baissent ou pas, l’important et de savoir comment permettre l’augmentation de l’offre de logements au rythme de 450 à 500 000 par an. Sans réponse à cette question, la situation sera très difficile.

Propos recueillis par Emmanuel Salbayre - ©2016 LaVieImmo
Donnez votre avis
Vous devez être enregistré pour pouvoir poster sur cet article
(il vous reste 2000 caractères)

  • 0 Reco 29/01/2012 à 18:19 par greg

    ???
    Mr mouillart confond les chiffres
    175 milliards pour 500 000 logements soit 350 000 € par logement juste en endettement !!! avec l'apport c'est près de 2 x le prix moyen d'une maison en France

    un peu de sérieux si vous souhaitez que l'on vous prenne au sérieux

  • 0 Reco 27/01/2012 à 16:28 par Dilivio

    Le faible nombre de construction... Alors ce marché est celui des promoteurs (donc banque), j'essaye de faire construire ma maison... Assurance, re-assurance, garantie, sur garantie... Tout est fait pour décourager ! Pourtant il y a un monde entre une envie politique, et de réels résultats.
    Délégués l'octroi des prêt à taux zéro aux banques réduit l'effet de cette vraie bonne idée. Le particulier aurait plus de poids face aux ogres que sont les banques avec leur PTZ en main.
    Il y a beaucoup de gendarme pour la voiture, mais pas assez pour controller les grandes banques et assurances.

  • 2 Reco 27/01/2012 à 12:15 par Bonjour

    Bonjour,
    Je suis surpris de voir confondre incantations perpétuelles pour une baisse des prix et une réalité complexe. L'immobilier c'est un marché d'offre et de demande. Là où il y a un manque les prix vont grimper malgré les taux parceque le premier besoin pour tout le monde, c'est la sécurité et un toit sur la tête. Ce sera pendant longtemps Paris et environs, grandes métropoles encore en croissance... . Dans plein d'endroit, les prix vont baisser, suffisamment de logements + constructions Scellier vendues à des gens abusées par des "conseillers" en défisc = baisse sévère. (exemple vu sur reportages M6 Bergerac et tant d'autres... ) Moi aussi j'aimerai acheter moins cher mais je ne suis pas rêveur.
    Je me demande si 'on se pose les bonnes questions? Quand on parle d'immobilier trop cher on pense Paris (et autour), et les grandes métropoles (Lyon, etc... ) mais surtout Paris. Si les besoins sont aussi énormes sur place n'est ce pas parce que l'on concentre tout sur Paris? Fonctions Publiques, sièges sociaux, les plus grands sièges sociaux et musées... .
    Un peu de décentralisation à l'allemande (Ministère des finances à Frankfort et pas Berlin ou Bonn) nous amènerait à dégager des milliers d'emploies de la capitale vers des zones où les pirx sont encore moindres voire ridicules. Exemple: Ministère des finances en Auvergne à Clermont. Ministère de l'agriculture en Bretagne (au milieu des champs!). La Culture à Bourges. L'Armée à Brives et ainsi de suite.
    Dans ce pays, il n'y a que Paris qui compte. Ca solutionnerai une partie des problèmes sur Paris, amènerai une répartition des populations plus équilibrés plutôt qu'une concentration chaque jour plus difficile.

  • 0 Reco 17/01/2012 à 17:34 par Igloo

    "On lit l’analyse de certains observateurs qui estiment qu’une forte baisse de prix permettrait au marché de repartir de plus belle. La vraie question n’est pas là…"

    Ben un peu quand même, non? C'est ahurissant de constater le déni des vassaux des lobbys immo quant à la déconnexion entre les prix à la vente des biens et les capacités financières des acheteurs. Vivement que tout ça s’assainisse un peu.

  • 0 Reco 13/01/2012 à 06:17 par LE PRO IMMO

    analyse pertinente du marché. voir mon blog douglastabet.com

  • 0 Reco 12/01/2012 à 22:24 par Mirko

    Michel arrête de raconter les arguments du lobby !

    la fête est finie, le marche va se crasher et c est une excellente nouvelle pour les,jeunes qui ne pouvaient même pas acheter ni louer convenablement sauf a raquer un Max pour filer du blé a un boomer multiproprio

    Michel ne comprend pas que les Primo accédants sont exclus du marche ! Mais bon faisons lui confiance pour faire croire que tout baigne at que les prix vont se maintenir!

  • 0 Reco 12/01/2012 à 19:19 par Mika

    Domage qu'on ai pas une société tel que free dans le secteur de l'immo.
    Quand on voit le bien que fait cette dernière dans les abonnements tel (pourtant parmis les moins cher et impossible à baisser selon le gros bouygues il y a qq mois ^^).
    Bref, une foi de plus essayes de nous plumer le plus longtps possible en prétextant n'importe quoi... ^^

  • 0 Reco 12/01/2012 à 08:19 par pas de pb

    l'argument "pas assez de logements" semble etre le cri d'agonie du lobby immo en sursis....

  • 1 Reco 11/01/2012 à 18:03 par CaBaisse

    Un lien intéressant qui date de mai 2011 (pas si vieux) illustre le changement de tonalité de "l'expert", toujours prêt à l'époque à ressortir son : achetez vite, il n'y en aura pas pour tout le monde!

    http://www.capital.fr/imm obilier/interviews/ceux-q ui-redoutent-un-krach-imm obilier-s-inquietent-a-to rt-591606

  • 0 Reco 11/01/2012 à 11:03 par CaBaisse

    Mauvre Mouillart (qui soit dit en passant n'est pas professeur mais maitre de conférence. Pas tout à fait pareil...). Même lui, le pape du mouvement haussier perpétuel, est complétement affolé par les perspectives de l'immo. Alors que c'est au contraire une excellente nouvelle pour tout le monde. J'ai toujours un peu de mal à comprendre pourquoi certains "spécialistes" considère qu'une hausse de 40% en 2 ans (Paris) est une bonne chose alors que les sommes immenses investies dans l'immobilier sont stériles et ne profitent pas au pays, contrairement pas ex à l'investissement dans les industries (pme et autres) est tellement plus utile. Ces hausses à 2 chiffres ont été une catastrophe sans égale pour le pays et le français. La bonne nouvelle c'est que les gouvernants actuels et les prochains s'en aperçoivent. D'où l’affolement des Mouillart and co. Keep cool Michel, la baisse qui a commencé et va cette fois-ci continuer est une excellente nouvelle.

  • 1 Reco 11/01/2012 à 09:39 par débarras général

    fuyez l'immo à toutes jambes , sans vous retourner !( ce monsieur, lui, retourne sa veste,c'est très inquiétant )
    la vraie crise arrive ,hélas.

  • 1 Reco 11/01/2012 à 08:31 par LP_06

    Pas assez de logements : n'importe quoi M. Mouillart ...
    A moins que vous ne vouliez parler de logements sociaux ... Alors là oui, vous avez sans doute raison, mais cela n'a rien, absolument rien avoir avec le logement privé auquel vous faites allusions.

  • 1 Reco 10/01/2012 à 20:34 par antoine

    a voir

    ters interessant!!

    http://www.rtl.fr/actuali tes/article/de-plus-en-pl us-de-proprietaires-se-me ttent-hors-la-loi-7741987 255

    Les mairies preferent cloquer les terrains et voir des gens du voyages s'installer dans l'illegalité , plutto que de librere du terrain abatir! cest completement idiot car l'assainissement est quasi nul et le resultat est inverse que celui souhiaté par le maire (le moins de construction)

    il faut librere du terrain officiellement et les prix baisseront forcement!!!!

  • 0 Reco 10/01/2012 à 20:00 par antoine

    a voir:: excellent!!!

    http://www.lexpress.fr/ac tualite/politique/il-y-a- un-vrai-deficit-de-constr uction-de-logement-en-fra nce_1069930.html

    Il faubatir en essot liberer les terrains!!!

    Ben oui cher NKM, vous avez beau etre tres sensuel, excusez moi, amis cest bien vous chere NKM qui avez blouer tous les terrrains a batir en essonne, alors que le plan du grand campus de Saclay va se faire!!! Cest completement idiot!

    Il ya une floppée de terrrain qui ne servent a riene ne ssonne, laissé ou en friche, ou utilisé pour faire de l'elevage de chevaux de course! Certes des chevaux cest beaux a regarder , mais ca ne sert strictement a rien!

    chere NKM, les immeubles ne flotte pas! Pour liberer les terrains il faut taxer lourdement les proprios speculateurs qui ne vendent pas, et non pas taxer ceux qui vendent !!! Point!

  • 0 Reco 10/01/2012 à 18:46 par antoine

    Notre cher mouillard se mouille! Leternel optimiste sur la flambée des prix serait-il en pleine depression?

    Et oui la fete est finie!

  • 0 Reco 10/01/2012 à 13:48 par gabriel

    Mouillart spécialiste du logement ? Effectivement ça m'a bien fait sourire également.

    Il nous sort toujours le mythe du manque de logement alors que nous savons qu'en france il y a plus de deux millions de logements vides selon les chiffres de l'INSEE :

    1985 : la France comptait 1,9 millions de logements vacants
    1995 : les logements vacants sont au nombre de 2 millions
    2005 : 2 millions de logements sont vacants
    2010 : soit seulement 5 ans après, il y a 121 000 logements vacants de plus

  • 0 Reco 10/01/2012 à 13:33 par Chris

    Extrait : "Les banques, qui n’hésitaient pas jusque là à pratiquer des marges nulles, voire négatives sur les prêts immobiliers - produits d’appel sans risque"
    Sans risque ! C'est une blague ? Parce que c'est de la pierre ? Les actifs ne peuvent pas perdre de valeur ?
    "Michel Mouillart, spécialiste du logement" Mais oui ! ;-)

  • 1 Reco 10/01/2012 à 13:29 par gallargue

    expatrie ayant du gerer la maison de mon pere peu avant sa mort,donc loue,r'esultat.
    foncier+ou-1000euros/an +2000euros/an impot sur revenu loyer(avec declaration fiscale oblig meme pas de retenue a la source au pays qui a le taux de fonct le + eleve au monde!) cad 3000euros/an
    belgique - immobilier identique -400 euros/an foncier X2 si loue cad 800 euros!!!sans declaration fiscale-1pay aut /an point barre.ou j'ai vendu!!!!quel interest d'investir en france!!impot+ cher +usine a gaz administrative!!etonez vous q'uil manque des logements. la belgique,hollande,lux n'ont pas ce genre de probleme,mais n'ont pas la folie taxatoire francaise.

  • 1 Reco 10/01/2012 à 13:12 par nimportequoi

    Et avec toutes les nouvelles taxes que les fous roi nous pondent, il va y avoir du monde sous les ponts.

  • 0 Reco 10/01/2012 à 10:19 par construire construire

    construire construire construire construire construire constrconstruire uire construireconstruire construire construire construconstruire ire


En poursuivant votre navigation sur ce site, vous acceptez nos CGU et l'utilisation de cookies afin de réaliser des statistiques d'audiences et vous proposer une navigation optimale, la possibilité de partager des contenus sur des réseaux sociaux ainsi que des services et offres adaptés à vos centres d'intérêts.
Pour en savoir plus et paramétrer les cookies...