Interview
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InterviewInterviewmercredi 22 octobre 2008 à 10h50

"Le pire reste à venir pour les ventes de logements"


(LaVieImmo.com) - Deux semaines après son intervention à la conférence de presse de la Fnaim (cliquez ici), Emmanuel Parot, analyste chez Gilbert Dupont, revient pour Lavieimmo.com sur les perspectives d’évolution des ventes de logements neufs en France. Des perspectives dégradées puisque le nombre de transactions pourrait chuter de plus de 50% d’ici 2010, après une baisse plus marqué que prévue cette année. En termes de prix, la baisse sur les trois années à venir pourrait être supérieure à 15%.

Lavieimmo.com : Vous évaluez à environ 30% la baisse des ventes de logements neufs en France en 2008. Les promoteurs prédisent deux années très difficiles, quelles sont vos prévisions pour 2009 et 2010 ?

Emmanuel Parot : Je viens de revoir mon estimation pour 2008 à la baisse afin de tenir compte des derniers signes de détérioration du marché. Les indications dont on dispose à ce jour montrent que le troisième trimestre a été beaucoup plus dur que prévu pour les promoteurs, confrontés à une accélération très nette de la chute de leurs réservations. Beaucoup ont abaissé leurs prévisions annuelles, et je ne crois pas que les 88 000 transactions neuves que je visais seront conclues cette année. Le chiffre de 75 000 me semble plus plausible. Il est d’ailleurs conforme aux projections de Nexity, dont le PDG, Alain Dinin, a prévenu, sans avancer de donnée chiffrée, que le pire restait à venir. Je partage cet avis : la baisse du nombre de transactions devrait continuer de chuter, à 60 000 en 2009 et 58 000 en 2010. Soit une baisse de 54% des volumes en l’espace de trois ans…

Lavieimmo.com : … et un retour à des niveaux comparables à ceux de la crise des années 1990…

Emmanuel Parot : Voire inférieurs ! Il ne s’agit bien évidemment que d’un scénario, mais si le nombre de transactions tombe effectivement à 60 000 l’année prochaine, il sera inférieur au plus de bas de 62 000 ventes enregistré en 1992.

Attention cependant à ne pas prêter trop d’attention à ces chiffres, qui ne sont que des projections, susceptibles d’être révisées. Ce qu’il faut retenir avant tout c’est que le secteur de la construction ne pourra pas connaître d’amélioration l’année prochaine.

Lavieimmo.com : Quid de vos prévisions de prix ?

Emmanuel Parot : Je ne les ai pas encore revues, même si la perspective d’une baisse de 15% sur trois ans semble bien conservatrice au regard de la hausse des dix dernières années et de la chute historique des transactions à laquelle on est en train d’assister.

Plusieurs facteurs entrent en jeu dans la détermination des prix. Dans le neuf, le prix est fonction du coût de la construction, de la valeur du foncier et de la marge que s’octroient les promoteurs. Les dernières données de l’Insee ne montrent pas d’inflexion dans l’évolution du coût de la construction, toujours nettement orienté à la hausse. En revanche, le prix du foncier a déjà commencé à reculer de manière significative, et on peut penser que les promoteurs seront contraints d’accepter de réduire leurs marges pour s’adapter aux nouvelles conditions de marché. Les éléments sont donc réunis pour une baisse imminente des prix dans le neuf. L’ancien devrait suivre, même s’il est plus difficile d’appréhender ce marché, en raison du manque de rationalité de certains vendeurs, qui ont tendance à surévaluer leur bien et tardent à intégrer les changements de tendance.

Lavieimmo.com : Que prévoyez-vous après 2010 ?

Emmanuel Parot : L’inertie du marché immobilier est forte. On peut raisonnablement penser que la baisse des prix, comme celle des transactions, durera pendant plus de trois ans. Cependant je préfère ne pas m’engager aussi longtemps à l’avance sur des chiffres.

Propos recueillis par Emmanuel Salbayre

Propos recueillis par LaVieImmo.com - ©2016 LaVieImmo
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