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InterviewInterviewmardi 21 janvier 2014 à 09h05

"Le vote du projet de loi Alur laisse comme un goût d'inachevé"


David Rodrigues, jusriste pour la CLCV
David Rodrigues, jusriste pour la CLCV
David Rodrigues, jusriste pour la CLCV (©dr)

David Rodrigues, juriste pour l'association Consommation, logement et cadre de vie (CLCV) commente pour LaVieImmo.com certaines des modifications apportées au projet de loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (Alur). Un texte certes « ambitieux » mais « vidé de sa substance » sur certains points pourtant primordiaux.

(LaVieImmo.com) - Au mois de juillet de l’année dernière, vous qualifiiez le projet de loi Alur de texte le plus « complet et ambitieux depuis la loi SRU, en décembre 2000 ». Maintenez-vous cet avis malgré les modifications récentes dont le projet de loi a fait l’objet ?

David Rodrigues : Je le maintiens. Alur est une loi dense, ambitieuse et précise, qui répond à des points que les précédents textes - la loi ENL de 2006 et la loi Molle de 2009, que Christine Boutin avait fait voter en urgence - n’abordaient nullement. Malgré tout, et même si nous saluons les avancées sur la protection des locataires de meublés, le statut des colocataires ou l’encadrement des loyers, je ne peux pas m’empêcher de noter que le texte laisse un goût d’inachevé… Sur les frais d’intermédiation ou le compte séparé, notamment, mais avant tout sur la question de la garantie universelle des loyers (GUL), qui était le plus gros chantier du texte et se retrouve totalement dénaturée, vidée de sa portée.

Le principe du dispositif a été modifié, mais les discussions vont se poursuivre quant à ses modalités…

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David Rodrigues : Cécile Duflot elle-même a enterré le principe d’une mutualisation des risques locatifs en annonçant fin décembre que la GUL ne serait pas « obligatoire » mais « automatique ». Tout est dit. Contrairement à l’engagement pris par la ministre au printemps, le projet de loi ne supprime pas le cautionnement personne physique, auquel les bailleurs privés, on le sait, sont extrêmement attachés même s’il n’offre pas la même sécurité qu’un dispositif garanti par une agence publique. Qui plus est, les propriétaires qui pourraient, malgré tout, être séduits par le principe de la garantie devront se plier à une démarche administrative complexe, qui impliquera notamment une inscription auprès de l’agence chargée de la gestion de la GUL. Enfin, l’indemnisation en cas d’impayé de loyer sera calculée sur la base du loyer médian de référence, ce qui implique qu’un propriétaire qui pratiquerait un loyer supérieur à ce niveau - et la loi autorisera des écarts de 20 % - devra souscrire une assurance complémentaire pour être intégralement couvert. Compte tenu de cette complexité, je pense pouvoir dire sans trop prendre de risque que la GUL est morte avant même d’avoir vu le jour. On peut s’interroger sur la légitimité d’un article 8 ainsi retoqué…

Comment expliquez-vous un tel revirement ?

David Rodrigues : L’idée d’une garantie des risques locatifs n’est pas neuve. Cela fait plus de dix ans que les ministres en charge du Logement s’y frottent sans jamais parvenir à mettre en place un dispositif qui fonctionne. Ce nouvel échec, dont je pense qu’il met un terme définitif à toute tentative, est d’autant plus regrettable que Cécile Duflot avait engagé une véritable réflexion de fond. L’erreur des pouvoirs publics a été de dissocier le débat sur le fonctionnement de la GUL de celui sur son financement. Non seulement cela a donné l’impression que le sujet n’était pas maîtrisé, mais cela a permis au lobbying des assureurs, naturellement hostile au projet, de s’exprimer – avec le résultat que l’on sait.

Vous exprimiez des doutes sur le partage des honoraires de location…

David Rodrigues : Le texte tel qu’il vient d’être voté par les parlementaires prévoit une participation des locataires au règlement des frais de visite, de dossier et de rédaction de bail, d’une part, mais également à la réalisation de l’état des lieux. Ce faisant, il introduit une confusion entre ce qui relève des fonctions de l’agent immobilier, au service des deux parties, et les attributions de l’administrateur de biens, lié au seul propriétaire bailleur dans le cadre du mandat de gestion locative. Quand il réalise un état des lieux d’entrée et de sortie, le professionnel n’est pas neutre : il travaille pour et dans l’intérêt de son client. Il n’est pas normal que le locataire participe aux frais d’état des lieux réalisé par un professionnel qu’il n’a pas choisi et qui ne le représente pas. Tout au long des débats sur le partage des honoraires de location, les représentants des professions immobilières ont beaucoup insisté sur des points qui leur semblaient importants. Je me trompe peut-être, mais il me semble qu’ils sont passés à côté d’un point potentiellement dévastateur en terme d’image : dans la mesure où Alur prévoit la mise en place de baux et de formulaires d’état des lieux type, garants de la sécurité juridique, quelle est, au juste, la valeur ajoutée d’un agent immobilier ?

Quid de la réforme de la loi de 1965 sur les copropriétés ?

David Rodrigues : Cela fait des années que les associations de consommateurs se battent pour l’instauration d’un compte séparé obligatoire, sans possibilité de dérogation. Nos arguments semblaient entendus, mais la dernière version d’Alur permet aux copropriétés de moins 15 lots de conserver un compte unique [ouvert au nom du syndic et affecté à la gestion des copropriétés qu'il gère]. Qui nous dit que demain ce seuil ne sera pas revu ? Pourquoi 15 et pas 20 ou 25 lots ? L’interdiction des honoraires différenciés selon le choix du type de compte est un garde-fou, mais le simple fait que la loi introduise une exception présente un risque. Ce qui est plus inquiétant encore, c’est que le texte n’interdit pas à un syndic de majorer ses honoraires si les copropriétaires choisissent un autre établissement bancaire que le sien. Quand on sait que la plupart des cabinets sont détenus par des banques ou des fonds de pension, on peut s’interroger sur les risques de dérive…

Concernant le conseil national des professionnels, l'Association des responsables de copropriété a à plusieurs reprises alerté sur le fait que les professions immobilières seraient majoritaires (lire notamment ici). Cette représentation vous choque-t-elle ?

David Rodrigues : Sur le principe, nous ne sommes pas opposés à ce que les représentants des professions immobilières soient majoritaires, dans la mesure où les associations de consommateurs et les pouvoirs publics disposeront eux aussi de sièges. Le risque, s’il y en a un, concerne plutôt les commissions disciplinaires, dont la composition exacte sera déterminée par décret. Une majorité de professionnels dans ce type d’instance représenterait un risque réel de dérapage.

Propos recueillis par Emmanuel Salbayre - ©2016 LaVieImmo
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  • 0 Reco 03/02/2014 à 17:04 par Eric33

    Je m'étonne de lire des commentaires, comme celui ci sur la loi ALUR, sans objectivité, et sans connaissance des métiers. Un exemple : prétendre que l'agent immobilier n'amène pas de valeur ajoutée à l'état des lieux dés lors qu'il y aura un imprimé type. Mais les logements eux, sont tous différents dans leur configuration et leur état. C'est à nous de le compléter précisément. Temps passé : entre 3 et 5 heures suivant le logement. Et nous aurons bien DEUX clients, les deux nous règleront la prestation. Je sais que notre profession a besoin d'évoluer, mais les préjugés ont aussi la vie dure...

  • 0 Reco 24/01/2014 à 11:51 par Super Lulu

    Pourquoi les copropriétés de moins de 15 lots n'auront "pas" de compte bancaire au nom du syndicat : car suivant les dernières statistiques connues, elles représentes + de 85% du parc des syndicats! En parallèle, force est de constater sur des problèmes de représentation des fonds que ces syndicats sont les plus vulnérables?! Il appartient au copropriétaire-consommat eur d'exiger le compte bancaire au nom du syndicat. Même avec certains frais bancaires, le risque n'est pas proportionné. L'exigence des copropriétaires et/ ou des syndicats doit être non négociable sur ce point.Un minimum de maturité de tous s'impose.30 ans de tergiversations politiques sur ce sujet et combien de sinistres?

  • 0 Reco 23/01/2014 à 11:57 par Lapoliss

    @gigilh
    Effectivement. Tout va dépendre maintenant de la capacité du gouvernement à mettre en place un dispositif qui fonctionne... et à communiquer efficacement dessus.

    Une chose est sûre, les assureurs ont eu ce qu'ils voulaient ! ah, le pouvoir du lobbying...

  • 0 Reco 23/01/2014 à 10:29 par gigilh

    Enfin....la GUL laissée à l'appréciation de chacun !
    C'est ce que les Bailleurs demandaient....pas de nouvelle taxe.
    Chacun est responsable de souscrire une Assurance loyers impayés, s'il le souhaite !


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