Interview
LaVieImmo.com
InterviewInterviewvendredi 11 janvier 2008 à 10h43

"Les deux dernières années de hausse des prix immobiliers ont été de trop", Henry Buzy-Cazaux, vice-président de Tagerim


(LaVieImmo.com) - A l’heure où la stabilisation du marché semble acquise, Henry Buzy-Cazaux, du groupe Tagerim, dresse pour Lavieimmo.com l’état de santé de l’immobilier français. Il donne également son opinion, plutôt originale, sur les mesures de soutien du pouvoir d’achat des locataires récemment annoncées par Nicolas Sarkozy.  Lavieimmo.com : Comment décririez-vous le marché immobilier français en ce début d’année 2008 ?   Henry Buzy-Cazaux : Je dirais que le marché se trouve dans une situation de rupture.   Au moment où tout le monde en France ne parle que de défense du pouvoir d’achat, il semble que la hausse des prix de l’immobilier a atteint un point limite, au-delà duquel elle ne pourra plus être absorbée par le revenu des ménages. Et j’en veux pour preuve l’allongement de la durée des transactions : alors qu’il y deux ou trois ans, il ne fallait en moyenne pas plus d’un mois pour qu’un bien immobilier trouve un acquéreur, il n’est pas rare, depuis six mois à peu près, que ce délai s’étale sur trois mois. Voire plus longtemps dans le cas de transactions que je qualifierais de plus difficiles. Autre illustration de ce phénomène de rupture, la demande de logements se fait plus discrète. Les acheteurs sont mieux informés, ils connaissent l’état du marché et beaucoup semblent avoir intégré le fait que les prix étaient allés trop haut. On se trouve donc face à une contraction de la demande. Conséquence, on trouve à l’heure actuelle un acquéreur solvable pour un logement, contre trois ou quatre il y a ne serait-ce que quelques mois…   Lavieimmo.com : Si l’offre ne rencontre pas de demande, c’est le krach ?   Henry Buzy-Cazaux : Attention, je parle d’acquéreurs solvables, c'est-à-dire capables financièrement d’aller jusqu’au bout de la transaction. Or, même s’ils sont moins nombreux, ces acquéreurs existent encore. Je ne suis pas inquiet parce que si la demande se contracte, elle ne s’assèche pas pour autant, et reste quoi qu’il arrive structurellement plus importante que l’offre.   Lavieimmo.com : Comment anticipez-vous l’évolution des prix ?   Henry Buzy-Cazaux : Cela fait déjà plusieurs mois que la tendance est à l’atterrissage en douceur. Je pense que les prix devraient enfin croître cette année au même rythme que l’inflation, soit de 2% environ au maximum. La Fnaim [Fédération nationale de l’immobilier] vient d’indiquer que 2007 s’était soldée par un taux de croissance de 3.8%, lui-même déjà inférieur de moitié à la hausse observée en 2006. La stabilisation, annoncée depuis longtemps déjà, est enfin là.   Une question se pose cependant : un appartement acheté en 2005 ou en 2006 pourrait-t-il être revendu aujourd’hui à un prix équivalent ? Je n’en suis pas certain… Je dirais que les deux dernières années de hausse ont été de trop, et tout porte à croire qu’un bien acquis il y a deux ou trois ans, s’il devait être remis en vente aujourd’hui, le serait avec une décote. De la même manière, les propriétaires qui ont mis un bien en vente en octobre ou en novembre 2007 sont bien souvent amenés à revoir leurs prétentions à la baisse. Une fois de plus, il convient de faire attention au poids des termes qu’on emploie. Je parle ici de décote. Il s’agit d’un effort financier de l’ordre de 5 à 10%, au maximum, mais certainement pas d’un effondrement. Il n’y aucune raison de s’alarmer, ni de crier à la catastrophe, 2008 sera l’année de l’accalmie, pas celle du krach immobilier.   Lavieimmo.com : Vous établissiez un peu plus tôt un parallèle entre l’immobilier et la défense du pouvoir d’achat. Nicolas Sarkozy a récemment pris plusieurs mesures en faveur des locataires. Comment les accueilliez-vous ?   Henry Buzy-Cazaux : Une chose est sûre, je ne m’associe pas aux torrents de larmes que cette annonce semble avoir déclenché chez certains professionnels de l’immobilier ! Il faut être réaliste, ces propositions étaient nécessaires et répondent à un réel dysfonctionnement du marché locatif. Les loyers ont beaucoup augmenté au cours des dernières années, et on ne peut pas s’insurger contre cette volonté de resolvabiliser les locataires. D’autant plus qu’on se trouve depuis deux ans dans une situation qui n’est guère favorable aux propriétaires : quand un locataire quitte un logement, le bailleur n’est généralement plus en mesure d’augmenter son loyer. Pourquoi ? Simplement parce que la demande ne peut plus suivre l’évolution des loyers... Dans certains cas, les propriétaires ont même dû se résigner à des baisses de prix. Je n’ai pas peur de le dire, même si on a souvent lu le contraire au cours des dernières semaines, cette mesure devrait jouer en faveur des propriétaires, en permettant de réduire les risques d’impayés et de départ anticipé de locataires incapables de suivre l’évolution des loyers.   Lavieimmo.com : Ne court-on pas le risque de décourager les propriétaires ? De les détourner de l’investissement locatif ?   Henry Buzy-Cazaux : Le risque existe, c’est indéniable. Pas d’un point de vue économique, puisque le placement immobilier reste compétitif, malgré l’érosion actuelle de la rentabilité locative. Ce qui me paraît plus inquiétant, c’est la fragilisation juridique qui menace le bailleur si aucune mesure n’est prise pour assurer sa sécurité.   Je m’explique. L’autre volet de la loi de défense du pouvoir d’achat concerne le dépôt de garantie, ramené de deux à un mois de loyer maximum, et la caution locative, qui est supprimée. Là non plus, on ne peut pas s’indigner de telles mesures qui reviennent sur des dispositifs à la fois lourds pour le locataire et inadaptés à l’évolution des mœurs. Cependant, ces deux mécanismes n’étaient pas là par hasard, ils étaient destinés à protéger le propriétaire contre les risques de détérioration de son bien (dépôt de garantie) et de non-paiement des loyers (caution). S’il était normal de faire un geste en faveur des locataires, il est impératif d’apporter une compensation aux bailleurs, à qui on ne peut pas demander de faire des efforts, aussi justifiés soient-ils, sans leur promettre la sécurité à laquelle ils ont droit. Bien sûr, il y a la promesse de la Garantie Risque Locatif (GRL), qui est annoncée depuis plusieurs mois, mais qui n’a toujours pas vu le jour. J’en attends qu’il devienne le produit populaire et abordable qui rassurera vraiment les investisseurs.   Il y a bien un risque de fragilisation de l’investissement locatif, et il est impératif que le gouvernement fasse le nécessaire pour le faire disparaître.   Propos recueillis par Emmanuel Salbayre

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