Interview
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InterviewInterviewvendredi 9 mars 2012 à 17h07

"Les prix de l'immobilier ne baisseront pas, mais ne flamberont pas non plus"


Vincent Desruelles, du cabinet Xerfi
Vincent Desruelles, du cabinet Xerfi
Vincent Desruelles, du cabinet Xerfi (©dr)

Xerfi vient de mettre à jour ses prévisions sur l’immobilier de logement. Il anticipe une stabilisation des prix cette année (+0,1 %), suivie de trois années de légère hausse (+0,8 % en 2013, +1,6 % en 2014, +2 % en 2015). Le point avec Vincent Desruelles, chargé d’études pour le cabinet d’études et spécialiste du logement.

(LaVieImmo.com) - A l’heure où la plupart des économistes et professionnels annoncent un repli des prix de l’immobilier, n’avez-vous pas l’impression d’être un peu à contre-courant ?

Vincent Desruelles : Nous n’avons pas modifié nos prévisions parce que le contexte structurel n’a pas changé depuis l’été dernier (date de la précédente mise à jour des prévisions du cabinet, NDLR). Le marché de l’immobilier français est dans une situation de pénurie durable que l’effort de construction neuve n’est pas en mesure de combler. En moyenne, 370 000 à 380 000 logements ont été mis en chantier chaque année au cours de la dernière décennie : à peine de quoi combler l’accroissement du nombre de ménages, sans même entamer le déficit entre une offre de logements largement insuffisante et une demande toujours très élevée...

Mais cette demande, déjà affaiblie par la crise, ne risque-t-elle pas pâtir de la suppression des diverses aides immobilières (fin du PTZ+ dans l’ancien, suppression programmée du Scellier…) ou du durcissement des conditions d’accès au crédit ?

Vincent Desruelles : Certes, et cela se ressentira sur le nombre de transactions. Sur la seule année en cours, les reventes de logements anciens devraient chuter d’environ 10 % par rapport à 2011. Côté prix, en revanche, nous n’anticipons pas de baisse mais une absence de croissance. Attention, nous raisonnons en moyenne nationale. Cela ne veut évidemment pas dire qu’il n’y aura pas – et même qu’il y a déjà – un certain nombre de marchés en baisse.

Dans ce cas, comment expliquer que les prix aient baissé en 2009 ?

Vincent Desruelles : La crise économique et financière survenue à la fin de l’année 2008, très soudaine, avait entraîné un ajustement brutal du comportement des acteurs immobiliers – acheteurs comme vendeurs. Les critères d’octroi du crédit s’étaient très nettement durcis, et les montant accordés fortement baissé. Cette période s’était soldée par une baisse de prix aussi brutale que rapide [-7,1 % en 2009], elle-même suivie d’une reprise très forte [+5,2 % en 2010 et +6,3 % en 2011]. La situation aujourd’hui n’est pas comparable : les prix devraient se stabiliser cette année et progresser de manière très modérée d’ici à 2015 (+1,5 % en moyenne par an)

Qu’est-ce qui pourrait faire baisser les prix de manière durable ?

Vincent Desruelles : Il ne saurait y avoir de baisse durable sans accélération de l’effort de construction. Ce qu’il faut, c’est une réflexion de fond sur la manière de fournir du foncier à un prix raisonnable.

Propos recueillis par Emmanuel Salbayre - ©2016 LaVieImmo
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  • 0 Reco 15/03/2012 à 11:39 par silver95

    M.Desruelles decrit une situation 2009 quasi identique a la situation 2012 !
    Les critères d’octroi du crédit se sont egalement tres nettement durcis (et je suis bien place pour le savoir recherchant un pret en ce moment) et les montants accordes ont tres nettement baisse (dois je rappeler l'impact de la suppression du PTZ dans l'ancien et la revalorisation a 15% dans le neuf?).
    Quand a la penurie de logement, je suis plus que perplexe sur le chiffre annonce. Elle est loin d'etre averee aujourd'hui sur des zones a fortes tensions comme les alpes maritimes dans laquelle j'habite.
    Les prix sont tout simplement trop hauts ! Arretons de trouver constamment de nouvelles excuses pour legitimer une hausse des prix sur 3 ans (c'est bien de cela qu'on parle ici) qui va completement a contre courant de l'ensemble des previsions.
    L'analyse etablie ici est plus que simpliste, tous les experts ont bien conscience de la 'penurie' de logement mais ce n'est pas un critere deterministe !

  • 1 Reco 12/03/2012 à 09:52 par doriandoy

    Résumer les prix au "soit-disant" manque de logements et conclure qu'une baisse des prix durable ne peut se faire qu'en construisant beaucoup... les espagnols sont vraiment d'accord avec vous... :paf:

    Puis construire beaucoup et construire vite, on va se retrouver avec des villes façon anciens pays du bloc communiste, c'est d'ailleurs ce qu'on voit déjà.... Aujourd'hui, un promoteur achète un terrain, construit arbitrairement 4 ou 5 bâtiments, appelle ça résidence de standing (avec un carrelage à 15€/m² et des finitions qui laissent à désirer...) pour le vendre au mieux à 3000€ / m² (alors que cela lui a couté avec le foncier moins 1500€/m² mais il dit qu'il ne peut par réduire sa marge...)

    A une époque, on rasait les villes vétustes, on faisait des plans de rues, places, monuments, bâtiments officiels et on construisait de manière cohérente.
    La vérité c'est qu'on étend de plus en plus les villes car on a peur de créer de nouveaux centres. Du coup on sature les centres, qui eux seuls ont un intérêt, on paupérise la banlieue, on rencontre des problèmes de circulation que ce soit en TEC ou avec sa voiture personnelle.

    Il faut revoir entièrement la manière de penser l'urbanisme. Il y a du bulldozer qui se perd...

    Ensuite les prix, vous passez les taux à 8% (je rappelle pour certains que les taux étaient à plus de 15%, même si les années 80 début 90 c'est une autre époque) on verra si malgré la "pénurie" les prix ne chutent pas! Alors même avec les taux qui semblent stables, les mesures Bâle III font que les banques prêtent moins. Ajoutez à cela la coupe sur les PTZ pour l'ancien et l'attentisme des acheteurs due aux élections, vous aurez une correction cette année.

    Comme le dit pongolo, la tendance dépendra surtout du niveau des taux.

    Information pour monsieur Salbayre: on est pas obligé d'acheter pour se loger, et si vous n'avez pas d'argent pour acheter, vous n'achetez pas.

  • 2 Reco 11/03/2012 à 22:47 par pongolo

    ba tout dépendra du niveau des taux d'emprunt immo, tout le reste n'est que foutaise


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