Interview
LaVieImmo.com
InterviewInterviewmercredi 30 mars 2011 à 14h30

"Les prix immobiliers parisiens devraient prendre 6 % en 2011"


Gilles Ricour de Bourgies, président de la chambre francilienne de la Fnaim
Gilles Ricour de Bourgies, président de la chambre francilienne de la Fnaim
Gilles Ricour de Bourgies, président de la chambre francilienne de la Fnaim (©dr)

Gilles Ricour de Bourgies, président de la chambre francilienne de la Fnaim, livre à LaVieImmo.com son analyse du marché immobilier à Paris et en Ile-de-France au premier trimestre 2011, en marge de la présentation mercredi au public de l'Observatoire du marché francilien. Alors que certains évoquent un retournement de tendance, l’expert note un fléchissement beaucoup plus mesuré : « le ralentissement de la hausse des prix est beaucoup moins prononcé qu’espéré ». Désormais, « on table sur une hausse de pas moins de 6 % d’ici à la fin de l’année ».

(LaVieImmo.com) - Quelle est la tendance du marché immobilier parisien et francilien au premier trimestre ?

Gilles Ricour de Bourgies : Plusieurs phénomènes témoignent d'une montée d'un cran dans la crispation. Le nombre de mandats en Ile-de-France et à paris est historiquement bas, ce qui démontre les problèmes observés au niveau de l’offre de biens. La moyenne francilienne est en effet passée de 63 mandats par agence au premier semestre 2009, contre un peu plus de 32 au deuxième semestre 2010. A Paris, le nombre de biens n’a jamais été aussi bas en agence. Par ailleurs, les particuliers ont de plus en plus recours au mandat exclusif, qui a représenté 32 % du total des mandats durant le deuxième semestre 2010. Ce qui signifie qu’ils sécurisent de plus en plus leur transaction, par le biais d’un seul interlocuteur qui les aidera durant toute la phase de vente, et qui s’occupera de la recherche d’un bien pour se reloger ultérieurement à l’opération. Et cela, dans le cadre d’une pratique d’achat-revente devenue quasi-systématique. Pour résumer la situation, en 2008, personne ne voulait acheter ; en 2011, plus personne ne veut vendre…

Certains commencent pourtant à entrevoir une baisse des prix de l’immobilier…

Gilles Ricour de Bourgies : Selon les chiffres de la Fnaim, la progression des prix pour Paris était de 15,7 % entre 2009 et 2010. Nous estimions qu’un ralentissement allait se produire, or, celui-ci semble aujourd’hui beaucoup moins fort qu’espéré : désormais, on table plus sur une augmentation de 6 % des prix à Paris intra muros d’ici à la fin de l’année, et pour l’Ile-de-France, on se situerait plutôt entre +3 et +6 %. Le fléchissement des prix est donc léger. L’heure reste à l’attentisme, avec de grandes espérances sur le projet de Grand Paris : les professionnels sont de plus en plus sollicités pour un accompagnement des clients à l’extérieur de Paris. Si ces derniers ne se lancent pas encore dans l’aventure, ils attendent les résultats des concertations sur ce projet pour savoir comment se fera la desserte en transports dans les villes de banlieue, en vue d'y acquérir un bien par la suite.

Par quartiers, quelles sont les évolutions de prix les plus significatives ?

Gilles Ricour de Bourgies : Le quartier des Batignolles, dans le 17ème arrondissement, a vu ses prix monter de 500 euros par mètre carré entre le premier et le deuxième semestre 2010. L'arrondissement le plus cher demeure le 6ème, avec des prix montant sans peine à 13 et 14 000 euros le mètre carré. En revanche, pour le 7ème, il semble que l’on ait atteint un seuil ; on n’assiste plus à de hautes envolées. Les 18ème et 19ème arrondissements sont à surveiller. Ils sont en pleine rénovation, et connaissent un réel boom. L’autre tendance notable concerne la première couronne, de plus en plus décorellée de la deuxième, et qui a tendance à s’aligner sur les prix pratiqués à Paris. Nous notons à l'inverse une certaine stabilité en Seine Saint-Denis et en Seine-et-Marne, cette dernière souffrant d’un important ralentissement dans les transactions.

Quels types de biens plébiscitent le plus les acquéreurs dans la capitale ?

Gilles Ricour de Bourgies : Ce sont les petites surfaces qui obtiennent le plus largement les faveurs des acquéreurs. La surface moyenne des appartements en transaction est de 47,5 mètres, pour un prix de vente moyen à Paris de 350 000 euros. Soit 7 365 euros le mètre carré.

Une enquête Ipsos réalisée pour le réseau Orpi indique que 47 % des locataires estiment qu’ils ne pourront jamais accéder à la propriété, et 83 % estiment que les prix sont un frein à l’accession à la propriété. Qu’en pensez-vous ?

Gilles Ricour de Bourgies : Les prix sont en effet un obstacle de poids pour les acquéreurs. Mais la construction est une des clés du problème. Et pour cela, la Fnaim estime qu’il faut utiliser les 200 kilomètres de foncier disponible autour de Paris afin de construire davantage et dégager du foncier. Car avec le peu d’offre disponible, il est normal qu’à parc constant, les Français se sentent pris à la gorge. En Ile-de-France, l’ouverture au Grand Paris pourra changer la donne, dès que sera résolu le problème des transports.

Propos recueillis par Léo Monégier - ©2016 LaVieImmo
Donnez votre avis
Vous devez être enregistré pour pouvoir poster sur cet article
(il vous reste 2000 caractères)

  • 0 Reco 06/04/2011 à 14:00 par Dadi

    je ne parlais pas de tous vos (vous et Mr mdève) arguments dont je partage certain je parlais d'un des derniers qui m'avait fait sourire. Même si je ne pense que ça m'était adressé (car je ne pense pas que ça va arriver comme les adeptes de frigggggit le pensent) je ne suis pas adèpte de la spéculation à la baisse. Je pense que ça peut baisser et encore, rien est moins sur grâce ou à cause de la hausse des taux (c'est selon) mais pas partout: exemple je ne vois pas du tout le marché immo de Paris baisser. Même en ile de france (hors PARIS) que certains voient comme une et indivisible en tant que marché immo, et bien il y aura des disparités car pas homogène. Parce que par exemple Montreuil et Noisy le grand c'est différent (pas la même demande, pas la même offre)

  • 1 Reco 06/04/2011 à 07:25 par MisterHadley

    Mes "arguments"..!?

    Ils sont choupinets, les loulous, là, mais tout n'est pas un jeu, hein...

    Sortez, ne restez pas comme des crétins à vous la raconter devant vos écrans, et allez donc au contact réel du bon peuple...

    Pas besoin "d'arguments", ça parle tout seul.

    Quant au spéculateur à la baisse qui n'assume toujours pas de s'être lamentablement ramassé, tu es bien présomptueux, qui te dit que je parlais de toi..?

    Hum..?

    Reviens à la réalité de temps en temps, hein, ça te changera...

    ;)

    Message édité 06/04/2011 à 07:29

  • 0 Reco 05/04/2011 à 21:57 par Dadi

    Aimer Paris et vouloir y vivre d'après vos derniers commentaires messieurs Midève et Mister Hadley, n'est que subjectivité et en aucun cas un argument rationnel. Votre jouissance à y vivre transparait bien ce qui m'a fait sourire. Moi même parisien je n'irai pas jusque là, mais l'important n'est-il pas de se sentir bien où l'on vit après tout?
    Pour le reste de la discussion je n'ai pas trop lu les calculs savant des uns et des autres mais tant que votre le retour sur investissement est supérieur à la mise de départ je ne vois pas le pb, vous ne trouvez pas Mr l'Analyste?
    Alors c'est vrai qu'en plaçant son blé, ça et là y plein de gens qui ont gagné beaucoup d'argent mais tout le monde ne sait pas, ou ne veut pas faire le faire, chacun est libre...
    Et pour pour ce qui est de se loger contient plus de paramètre que simplement "gagner plus que sur un livret X"

  • 0 Reco 05/04/2011 à 19:52 par Analyste

    Alors Mr H, quels sont tes arguments pour dire que ce que j'écris est faux ?
    Laissez-nous deviner : on va avoir ça :
    - "Tsst Tsst"
    - ":)"
    - "là"
    etc.
    Vous ne convainquez personne.

  • 3 Reco 05/04/2011 à 09:05 par MisterHadley

    N'importe quoi, là, hein...

    Visiblement, y en a un qui ne doit plus avoir de moquette depuis un moment, après l'avoir surement fumée en totalité, là...

    :)

  • 0 Reco 04/04/2011 à 23:27 par Analyste

    Si votre motivation immobilière est la sécurité pour avoir un "toit pour la retraite", convenez qu'en aucun cas vous n'êtes obligé d'acheter à Paris. Il y a différent mais aussi beau et moins cher ailleurs en France ! Beaulieu-sur-Mer, Cassis, etc.
    Paris est magnifique ; mais New York aussi (mais moins cher, sauf dans le haut de gamme), ville que je préfère de très loin à la nôtre ; mais Rome aussi (et moins cher) ; mais Londres aussi qui a des endroits extraordinaires (moins cher que Paris, sauf dans le haut de gamme), et qui est tellement plus dynamique que Paris ; et San Francisco, ville où l'on est si heureux ? et Sydney, ville de cocagne, surtout du côté de Palm Beach ? Des villas de folie pour le prix au m2 d'un sousplex dans le 11e ... Tout cela pour ne parler que des lieux "civilisés" ...

  • 2 Reco 04/04/2011 à 23:08 par midève

    @ analyste. Vous vous demandez qui a envie de passer sa retraite dans un appartement parisien? Pour la plupart des amoureux de Paris dont je suis, la réponse est évidemment à Paris! Et les AL comme vous les appelez ne sont pour rien dans cette affaire. De l'Etoile à Notre Dame, en passant par le Champs de Mars, je ne connais aucune ville aussi belle! Et j'ai pourtant voyagé. Paris, même sans vous, sera toujours Paris. Vous n'y pourrez rien!

  • 0 Reco 04/04/2011 à 22:32 par Analyste

    Pour avoir un toit pour la retraite, inutile (et stupide) d'acheter à Paris intra muros alors que les prix sont au plus haut. Si vous êtes angoissé, achetez donc un toit pour la retraite sur la côte d'Azur à 50% des prix parisiens, sur la côte Basque à 35% des prix parisiens, sur l'île de Ré, etc. Pour le même budget, vous aurez 2 fois mieux en surface et en qualité, sans compter l'absence de pollution pour vos bronches de nonagénaires ... dans ces contrées moins chères, il y fait meilleurs, les médecins sont aussi bons et moins cher, et c'est tellement sympa qu'aucun petit vieux ne s'y trompe. Cet argument de "toît pour la retraite" est le dernier argument débile de nos amis les AI poyr acheter à Paris : dans la plupart des cas, qui a envoie de passer sa retraite dans un appartement parisien ?

  • 0 Reco 04/04/2011 à 18:13 par midève

    @Kinder: merci pour cette réponse très détaillée et experte. Cependant, je me permettrai tout de même d'ajouter que votre analyse quoique très intéressante néglige un facteur qui me semble personnellement important: la sécurité d'avoir un toit pour sa retraite et de ne pas subir les aléas possible d'un propriétaire qui, par exemple, voudrait reprendre son bien pour s'y loger ou y loger un proche. Quand j'étais locataire, j'avais cette hantise là. Le désir de propriété obéit aussi à ce genre de motif: être en sécurité.
    Cependant bravo pour votre analyse qui m'a permis de comprendre que mon patrimoine immobilier (encore est-ce un bien grand mot concernant mes biens!) obéissait davantage à un besoin de contenir mon angoisse qu'à une stratégie financière.

  • 0 Reco 04/04/2011 à 16:11 par kinder

    Pour reprendre le calcul : comparaison investissement locatif achat 1993 à 4500 € le m2 revente 2011 à 12000 € le m² vs. placement sur assurance vie en euro. Pas de vacance locative, locataire en place depuis 18 ans.
    Loyers qui augmentent de 5% par an (de 10€ le m² en 1993 à 25 € le m² en 2011), charges de 4,5 € par an et m² (avenue Foch...), imposition à 30% de la PV et à 30% des revenus locatifs (pour faire simple). Mon investissement de 4500 € en 1993 me donne un capital de 10879 € net lors de la revente. La même somme placée sur une AV en 1993 en euro me donne un capital de 10962 € net en 2011 (rendements nets 93-11 moyens constatés sur les supports en euros : 7,9% 7,2% 6,2 6 5,7 5,6 5,2 5,3 5,6 4,8 4,5 4,4 4,2 4 4 3,9 3,7 3,2). Résultat = investissement dans la pierre perdant face à l'investissement sur AV (d'autant que la fiscalité sur les vieux contrats en AV était nettement plus favorable que celle d'aujourd'hui) (résultat identique si recours au crédit pour investissement, vu la déductibilité des intérêts ; en réalité, en 1993, les intérêts n'étaient pas déductibles (je crois), ce qui pénalise encore plus l'investisseur de cette époque). A noter que si l'imposition sur PV immo passe à 41% comme dans le pipeline du gouvernement, le résultat devient très nettement en défaveur de l'immobilier => dépêchez-vous de vendre !! Et que le risque lié à l'immobilier (variation de valeur dans le temps à la hausse comme à la baisse : crise de 1993, crise de 2008) s'avère au final financièrement très mal rémunéré, alors que la base de tout investissement est d'exiger une rentabilité plus élevée lorsque le risque est fort (cf. les attentes des vrais investisseurs en immobilier = minimum 7% net de rentabilité locative, pour compenser les risques de vacances et les fluctuation de valeur à la baisse de l'actif : aujourd'hui, à 2% de rentabilité locative nette dans Paris, vous serez très lourdement perdant sur le capital lors de la revente).

  • 0 Reco 04/04/2011 à 14:54 par kinder

    depuis 20 ans les loyers sont stables en euros constants (c'est-à-dire que les loyers suivent l'inflation, ce qui s'explique par le fait que les gens payent les loyers avec leurs salaires, sans que les prix des loyers puissent bénéficier, et heureusement, de la bulle de crédit : d'où l'écrasement des rentabilités locatives). Le moindre palcement sans risque rapporte de 100 à 200 points de base net de plus que l'inflation (que les loyers) : dans ce contexte, la personne qui a acheté pour se loger en 1993 et revendu en 2011 a subit une perte d'opportunité sur son capital et a réalisé une économie de loyer inférieure à ce qu'elle aurait gagné en plaçant son capital sur un support sans risque et en payant un loyer.
    Le même calcul fait en partant d'un achat en 1997 donne l'achat 100% gagnant.
    Conclusion : ce qui compte, c'est avant tout de bien acheter (au plus bas, ou du moins pas en situation de bulle maximum).

  • 0 Reco 04/04/2011 à 14:24 par midève

    @Kinder Certes mais vous ne faites pas rentrer dans vos calcul le prix du loyer économisé ou payé.

  • 0 Reco 04/04/2011 à 14:02 par kinder

    Augmentation des prix (de 4.6 à 12 K€) sur 18 ans équivalente à une augmentation linéaire de 2.7% par ans => moins que l'inflation moyenne sur la même période de 18 ans et moins que ce que la même somme placée sur des supports sans risques (offrant du 5% net jusqu'en 2005) aurait rapporté. Achat perdant ... surtout s'il faut ahouter le coût du crédit (prohibitif en 1993).

  • 0 Reco 04/04/2011 à 13:31 par midève

    @kinder: Je viens de lire l'article. Et, en effet, même en 1993 il fallait acheter puisque on lit dans l'article que les prix Avenue Victor Hugo étaient, à l'époque de de 30 000 francs soit 4573 euros. Aujourd'hui ils sont entre 10 000 euros et 12 000 euros le mètre carré. Certes il y a 18 ans et il faudrait le lier à l'inflation. Mais je pense que, malgré tout, c'était une bonne opération.

  • 0 Reco 03/04/2011 à 21:43 par kinder

    http://www.lexpress.fr/in formations/immobilier-c-e st-le-moment-d-acheter_60 5150.html

    A lire avec délectation. Article de 1993. En 1996, 3 ans après, les prix avaient chuté de 50% !

  • 0 Reco 03/04/2011 à 16:13 par Etienne

    Je pense que les prix vont encore fortement grimper à Paris cette année.
    Il n'y a quasiment rien à vendre sauf des nanards à prix d'or et je refuse d'aller en banlieue.

  • 1 Reco 02/04/2011 à 09:50 par MisterHadley

    ... ou 623 biens de plus de 2 millions d'euros décorés de façon si horribles que même des excentriques extravagants n'en voudraient pas tels quels...

    :)

    J'ai d'ailleurs une cabane à outils, là, décorée en plus par mon voisin, tout récemment autoproclamé "homestager"...

    Je la vends à prix d'ami...

    3 millions d'euros, une affaire exceptionnelle.. ;)

    Si elle ne se vend pas, tu vas en conclure quoi..?

    Pénurie d'acheteurs blindés sur les biens de plus de 2 millions d'euros..?

    Ou plutôt, que ce n'est pas parce que tu as crédit illimité que tu vas malgré tout acheter tout et n'importe quoi..?

    ;)

    Message édité 02/04/2011 à 09:52

  • 1 Reco 31/03/2011 à 17:54 par Circonspect

    "ils existent des biens d'exceptions pour des gens fortunés qui ne trouvent pas preneur aussi facilement"

    Effectivement. Il y a eu 350 transactions à plus de 2000 000 € à Paris en 2010. Il y a 973 biens à ce prix là en vente à Paris en ce moment sur ce loger. Pénurie d'acheteurs !

  • 0 Reco 31/03/2011 à 14:29 par UFFA92

    Les notaires sont situés en aval du marché des professionnels. Ils vont bénéficier sans aucun doute du report des achats qui n'ont pû être concrétisés fin 2010, c'est arrivé à deux couples d'amis dont pour un l'acte définitif ne sera signé qu'en avril. Concernant les mises en vente, en dehors de Paris et de la petite couronne, je constate plutôt un plus grand nombre de mise en ventes sur les sites spécialisés. Donc, un premier semestre vraissemblablement en hausse (mais pas partout) et des baisses à partir de cet été. Les principaux facteurs de l'augmentation des prix en 2010 ont atteints leurs limites (taux, allongement de la durée des prêts, incitations fiscales) et comme les revenus sont plutôt en baisse à cause de l'augmentation du coût de la vie (énergie, alimentation, etc.) je ne vois pas dans ces conditions comment les candidats à l'achat pourraient supporter une nouvelle augmentation. D'autre part, le DPE (si décrié) va dévaloriser les biens énergivores qui sont la majorité des logement proposés à la vente. Le neuf résistera mieux car il génére un PTZ + plus conséquent pour les primo-accédants. En consultant les annonces de ventes dans le 91 vosu pourrez constater facilement que l'on propose actuellement des pavillons à construire (norme BBC) proposés à des prix inférieurs à des pavillons anciens mal classés. Cherchez l'erreur...

  • 0 Reco 31/03/2011 à 14:26 par copleboss

    6% c'est tout? Vous rigolez ou quoi, depuis le début de l'année on a déja pris 6% par rapport à fin 2010...

  • 0 Reco 31/03/2011 à 11:49 par slash

    bon ça continuera d'augmenter. Je me barre à limoges. ya pas d'emploi j'irai pointer comme tout le monde.

  • 0 Reco 30/03/2011 à 23:25 par Analyste

    Après le lobying du danger bancaire et Ch. Noyer qui va inciter les banques à remonter leurs taux, on va aussi jouer sur le deuxième tableau : interdiction de la rémunération à la commission pour les AI, mais uniquement au forfait.
    Ils vont bien couiner, les AI ... (on va pas plus pleurer que lorsqu'à la Libération les escrocs qui avaient fait des fortunes par des accointances avec l'occupant ont été passés par les armes ...)

  • 0 Reco 30/03/2011 à 18:30 par etiennejods

    Avec un nombre d'agences impressionnant en forte augmentation depuis 10/12ans (plus que doublé), cela paraît logique que leur nombre de mandats soient en forte diminution.
    Il n'y a pas moins de bien mis en ventes qu'en 2000, mais plus d'acheteurs due au taux bas, aux incitations fiscales et plus d'agences immobilières.
    A méditer...

  • 0 Reco 30/03/2011 à 17:08 par Friand

    Cette analyse est à prendre avec des pincettes. Effectivement les prix ont continué de monter en début d'année à cause d'un effet d'inertie de la hausse de 2010. Cependant si la montée des taux continue sur sa lancée le marché pourrait se bloquer bien plus rapidement.
    J'annoncerais bien un blocage dès l'été 2011 et le début d'un cycle baissier en fin d'année 2011/début 2012.
    L'avenir nous le dira...

  • 0 Reco 30/03/2011 à 16:53 par midève

    Il y a évidemment toujours des limites. Et les parisiens ou en voie de l'être sont encore raisonnables pour ne pas acheter à n'importe quel prix un appartement en rez-de-chaussée ou au sixième étage sans ascenseur. Mais pour le reste, c'est-à-dire des appartements bien placés, ensoleillés et sans défaut majeur, il y a vraiment pénurie.

  • 0 Reco 30/03/2011 à 16:43 par Chris

    Faut arrêter de déconner avec "la rareté", ils existent des biens d'exceptions pour des gens fortunés qui ne trouvent pas preneur aussi facilement , pourtant sur 1 bien d'exception il y a environ une dizaine d'acheteurs potentiel.Et oui même chez les très riches ils ne sont pas prêts à acheter à n'importe quel prix.
    En bref le studio à prix d'or même avec 20 candidats potentiel trouvera ses limites.

  • 0 Reco 30/03/2011 à 16:30 par midève

    Article assez pertinent car si Paris n'est pas un marché de vendeur, (regardez les annonces, vous verrez,) mieux vaut aller dans une banlieue bien desservie. Aussi les axes de transport du "Grand Paris" sont à surveiller avec beaucoup d'attention pour ceux qui souhaitent ne pas investir des fortunes et avoir un peu plus de la place.


En poursuivant votre navigation sur ce site, vous acceptez nos CGU et l'utilisation de cookies afin de réaliser des statistiques d'audiences et vous proposer une navigation optimale, la possibilité de partager des contenus sur des réseaux sociaux ainsi que des services et offres adaptés à vos centres d'intérêts.
Pour en savoir plus et paramétrer les cookies...