Interview
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InterviewInterviewvendredi 22 octobre 2010 à 09h33

"Les taux immobiliers vont rester bas jusqu'à l'été 2011"


Michel Mouillart
Michel Mouillart
Michel Mouillart (©dr)

Michel Mouillart est professeur d’économie à l’Université de Paris X, et auteur de l'Observatoire des marchés résidentiels du Crédit Logement. Il revient pour LaVieImmo.com sur les conclusions de la dernière édition de l'étude, publiée cette semaine, en commençant par le niveau historiquement bas des taux d'intérêt.

(LaVieImmo.com) - Les taux d’emprunt immobilier sont actuellement à leur plus bas niveau depuis l’après-guerre. Bénéficient-ils encore d’une marge de baisse ?

Michel Mouillart : Sur la question des taux, on n’a qu’une visibilité limitée, de six à sept mois environ. Ce qui nous amène au printemps, voire, en tirant un peu, au début de l’été 2011. A cet horizon, on n’anticipe pas de mouvement significatif, mais une stabilisation des conditions de crédit telles qu’on les connaît aujourd’hui. Soit des conditions historiquement favorables, je pense que tout le monde l’a bien intégré ! Mais ce n’est pas parce qu’une nouvelle baisse de taux est très improbable que la situation des emprunteurs ne vas pas continuer à s’améliorer : la mise en place du nouveau prêt à taux zéro, le PTZ+, va avoir un effet comparable à une baisse de taux pour ses 380 000 bénéficiaires attendus.

N’est-ce pas un peu optimiste ? Les premières simulations semblent indiquer que le nouveau dispositif ne sera pas favorable à tous les types d’emprunteurs…

Michel Mouillart : Attention : si on prend comme référence le PTZ mis en place dans le cadre du plan de relance, en effet, certains emprunteurs risquent de ne pas gagner au change. Mais il ne faut pas oublier que ce dispositif là a une durée de vie limitée et doit disparaître le 1er janvier prochain. La base de comparaison à retenir, c’est le PTZ tel qu’il existait avant le plan de relance. Là, aucune catégorie d’emprunteur ne sera défavorisée, même en zone C et pour l’acquisition d’un logement dont la performance énergétique n’est pas optimale. Bien entendu, plus on avancera dans les zones et plus le bien sera performant énergétiquement, plus l’emprunteur sera gagnant, mais on ne peut pas dire que le PTZ+ est un dispositif moins intéressant que son prédécesseur.

Revenons à la question des taux. L’observatoire semble montrer que la baisse, qui dure maintenant depuis deux années complètes, n’a d’effet favorable sur le niveau de solvabilité des emprunteurs que depuis quelques mois à peine…

Michel Mouillart : La réalité est un peu plus complexe que cela. Le marché immobilier français poursuit sa transformation, et le marché de la revente, qui était resté bloqué pendant la crise, est en train de repartir très fortement. On avait des indices de ce redémarrage depuis le début d’année, et les mois d’été ont marqué une nette accélération du processus. Ce redémarrage se traduit notamment par une progression de l’apport personnel des ménages emprunteurs, qui ont de fait moins besoin de recourir à l’endettement pour financer leurs opérations immobilières. Jusqu’au printemps, la baisse des taux d’emprunt jouait favorablement sur la solvabilité des ménages, mais ses effets étaient contrebalancés par la hausse des coûts. L’effet est désormais parfaitement visible, à la faveur de la baisse de l’endettement des ménages.

Est-ce à dire que les primo-accédants sont à la traîne ?

Michel Mouillart : Pas nécessairement. Les primo-accédants sont des ménages qui achètent une résidence principale, pas forcément un premier bien immobilier. Le blocage du marché a donné lieu à des stratégies personnelles nouvelles, et un grand nombre d’acheteurs potentiels, incapables de faire l’acquisition d’un logement adapté à leurs besoins, ont fait le choix de rester locataire tout en se lançant dans une opération d’investissement locatif. Eux aussi peuvent aujourd’hui bénéficier du redémarrage du marché de la revente.

Vous venez de revoir à la hausse vos prévisions de production de crédit immobilier pour 2010…

Michel Mouillart : Précisément pour tenir compte de l’accélération du marché de la revente et du déblocage du marché. Les banques devraient accorder entre 145 et 150 milliards d’euros de crédit immobilier, et pas 135 à 140 milliards comme nous l’anticipions en début d’année. Le seul bémol, c’est que le quatrième trimestre, d’ordinaire moins dynamique que les trois autres, pourrait en outre pâtir cette année de l’attentisme des primo-accédants avant la mise en place du PTZ+.

La nette progression des opérations de renégociations de crédit qu’a permis la poursuite de la baisse des taux ne pèse-t-elle pas sur cette prévision ?

Michel Mouillart : Notre mesure de la production de crédit immobilier s’entend bien évidemment nette des opérations de renégociations. Le contraire n’aurait aucun sens. Que certains courtiers en crédit jugent utile, depuis plusieurs mois, de communiquer sur la renégociation de crédits a certainement du sens pour eux, mais on ne peut pas tenir compte de cette pratique dans la mesure du financement de l’activité. Renégociation ou pas, on a désormais la certitude que 2010 sera une excellente année en terme de volumes de crédit.

Propos recueillis par Emmanuel Salbayre - ©2016 LaVieImmo
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  • 0 Reco 22/10/2010 à 16:20 par Cedric

    Et les prix ? Ils vont aussi rester hauts jusqu'à l'été ? non bien sûr......ils ont une "visibilté" bien supérieure eux.....


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