Interview
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Interviewvendredi 7 septembre 2012 à 11h17

Loyers : "Le gouvernement devrait appliquer au parc social ce qu'il impose au secteur privé"


L'économiste Michel MouillartL'économiste Michel Mouillart (©dr)

Quatre questions à Michel Mouillart, directeur scientifique de l'observatoire Clameur. Face à une hausse mesurée des loyers au sein du parc locatif privé, l'économiste remet en question l'encadrement décidé par le gouvernement, et demande plus de transparence sur la situation dans le parc public.

(LaVieImmo.com) - Si la mobilité résidentielle est aussi basse, n’est-ce pas tout simplement parce que les loyers sont trop élevés ?

Michel Mouillart : La contraction de la mobilité résidentielle est avant tout l’expression de la dégradation rapide des perspectives de la demande des ménages. Face à la détérioration du marché du travail et à la montée des risques qui pèsent sur leur pouvoir d’achat, ceux qui souhaitent déménager mais n’y sont pas forcés (dans le cadre d’une mutation professionnelle ou d’un divorce, par exemple), ont de plus en plus tendance à reporter leur projet. Compte tenu de la faiblesse de la construction locative privée, cette sédentarité réduit d’autant une offre de logements souvent insuffisante. D’où ce sentiment, de plus en plus répandu, principalement dans les grandes villes mais pas uniquement, que le marché de la location est bloqué. Mais il s’agit d’un problème de quantité plutôt que de niveau de prix. La mobilité résidentielle est d’ailleurs aussi faible à Marseille qu’à Paris, malgré des niveaux de loyers très différents. En outre, Clameur montre que la mobilité, qui était au plus haut en 2004, période de forte poussée des loyers, a commencé à se détériorer en 2006, et ce en dépit d’un début de ralentissement sur le front des prix….

Vous remettez en question l’encadrement des loyers décidé par le gouvernement, et le calcul effectué pour le mettre en place…

Michel Mouillart : Notre propos n’est pas de dire que le texte n’aurait pas dû être voté, ni qu’il ne faut pas encadrer les loyers. Il nous paraît cependant important d’insister sur le fait que celui-ci doit être mis en place en ayant à l’esprit que le marché locatif français dans son ensemble est en phase de ralentissement depuis maintenant six ans, tant en termes d’activité que de progression de loyers ; et qu’il n’est plus aussi dynamique qu’à la fin des années 1990 ou pendant la première moitié de la décennie 2000. Clameur montre que si on regarde l’évolution des loyers sur la période 2007-2012 au lieu de 2002–2010, comme l’a fait le gouvernement, le nombre de communes de plus de 60 000 habitants éligibles à l’encadrement des loyers n’est plus que de deux en province [Lille et Roubaix, NDLR] et de quatre en Île-de-France, hors Paris [Argenteuil, Asnières sur Seine, Aubervilliers et Levallois Perret], contre respectivement seize et vingt-quatre dans le cadre du décret entré en vigueur le 1er août. Nous ne sommes pas en train de dire qu’il faut encadrer les loyers dans ces villes-là précisément, nous faisons simplement remarquer qu’en fonction de la période sur laquelle on se base, on obtient des quadrillages géographiques très différents.

Dans la mesure où le gouvernement cherche à lutter contre la cherté des loyers dans le secteur privé, n’est-il pas logique qu’il prenne en compte, précisément, les années de forte croissance qu’ont été celles du début de la décennie passée ?

Michel Mouillart : Disons que c’est compréhensible… Ce qui l’est moins c’est que, dans la mesure où deux critères principaux ont présidé au choix des agglomérations rentrant dans le champ du décret d’encadrement des loyers (l’ampleur de la hausse entre 2002 et 2010 et le niveau moyen des loyers en 2011), la croissance de la première partie des années 2000 est pour ainsi dire prise en compte deux fois. Sur la question de la cherté des loyers au sein du secteur privé, il me semble important de noter que, si l’écart de loyers entre Paris et les grandes villes de province, par exemple, est communément admis, personne ne semble s’émouvoir du fait qu’on observe peu ou prou la même hiérarchie, les mêmes écarts relatifs, entre les plafonds de loyers pratiqués au sein du parc social. La différence de niveau de loyer entre un logement PLS [prêt locatifs sociaux] parisien et un logement PLS de Boulogne-Billancourt est la même que celle qui existe entre les loyers moyens pratiqués dans ces deux villes. De même entre Boulogne-Billancourt et Evry, Evry et Lyon, etc.

Que suggérez-vous ?

Michel Mouillart : Il serait logique que le gouvernement applique au sein du parc social ce qu’il impose au secteur privé. Et pour commencer, qu’il mette en place un observatoire des loyers du secteur locatif social permettant à chacun de connaître, comme Clameur le propose pour le secteur privé : par ville, en distinguant les logements selon leur nombre de pièces, le niveau du loyer au m² de surface habitable pratiqué sur les baux nouveaux (signés dans l’année, par exemple), le niveau du loyer payé par le précédent locataire, les travaux réalisés, … Faute de cela, l’inégalité de traitement est flagrante et conduit à ce que la Commission européenne appelle une « distorsion de concurrence ». Alors, soit cette information existe et il est anormal que chaque citoyen ne puisse y avoir accès ; soit elle n’existe pas et on peut s’inquiéter que la Cour des Comptes ne s’en inquiète pas, que la Miilos [Mission interministérielle d'inspection du logement social], en charge des contrôles des organismes d’HLM, ne s’en préoccupe pas… Et plus généralement que les pouvoirs publics ne le sachent pas.

Propos recueillis par Emmanuel Salbayre - ©2014 LaVieImmo
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