Interview
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InterviewInterviewvendredi 18 mars 2011 à 16h07

"On n'a pas fini de parler des dangers du Robien"


Maître Hélène Feron Poloni, avocate au sein du cabinet Lecoq-Vallon et associés
Maître Hélène Feron Poloni, avocate au sein du cabinet Lecoq-Vallon et associés
Maître Hélène Feron Poloni, avocate au sein du cabinet Lecoq-Vallon et associés (©dr)

Le dispositif de défiscalisation de Robien présente-t-il encore des risques ? Un peu plus d’un an après sa disparition, et alors que le tribunal de grande instance de Rodez a annulé, en janvier, une vente dans l'Aveyron, nous avons posé la question à Maîtres Hélène Feron-Poloni et Nicolas Lecoq-Vallon, avocats associés au sein du cabinet Lecoq-Vallon. Selon eux, c’est le principe même de la défiscalisation immobilière qui est à revoir, et il y a fort à parier que « le miracle annoncé » avec le Scellier « ne se produi[ra] pas ».

(LaVieImmo.com) - La décision du TGI de Rodez est-elle une première ?

Hélène Feron-Poloni : Oui. Le TGI a annulé la vente après avoir constaté que les méthodes de commercialisation du promoteur n’étaient pas conformes à la loi : les contrats de réservation présentés aux investisseurs ne reproduisaient pas les articles L121-23 et L121-26 du Code de la consommation [sur les règles de démarchage et la faculté de renonciation de l’acheteur, NDLR]. Le juge a donc prononcé la nullité de ces contrats, puis l’a étendue aux actes authentiques. Les acheteurs ne sont plus propriétaires des biens, ils doivent récupérer leurs fonds ainsi que les intérêts qu’ils avaient déjà versés à leur banque.

Ce n’est donc pas le fond du dispositif qui est ici remis en question…

Hélène Feron-Poloni : Dans ce cas précis, non. Mais il ne fait aucun doute que le TGI a tenu compte dans sa décision du fait que les plaignants n’avaient pas loué leur bien depuis deux ans, faute de locataires potentiels. Quatre jugements ont déjà été rendus par le passé, qui ont annulé des ventes réalisées dans des zones dénuées de demande locative. Tous dans le sud-ouest. Malheureusement, ils ont tous été infirmés dans un second temps par la cour d’appel de Toulouse, après que le promoteur a remis à la cour une lettre du maire de la commune attestant de la réalité de la demande locative dans sa ville... On touche là un des points les plus problématiques de ce genre de dispositif de défiscalisation : l’élu est-il objectif dans son approche, alors que la délivrance d’un permis de construire plusieurs dizaines d’appartement va - que les logements soient loués ou non à terme - générer de l’emploi et de la taxe foncière….

Avez-vous beaucoup de dossiers en cours ?

Nicolas Lecoq-Vallon : Nous nous occupons d’une vingtaine de dossiers. Nous sommes énormément sollicités, mais chaque cas prenant beaucoup de temps, nous nous voyons dans l’obligation de faire un tri dans les demandes. Nous privilégions les appartements qui n’ont jamais, ou quasiment jamais été loués depuis leur livraison.

Quels sont les points communs entre ces dossiers ?

Nicolas Lecoq-Vallon : Le schéma est quasiment toujours le même : nos clients ont été démarchés à domicile par des promoteurs qui, bien souvent, n’ont pas respecté le Code de la consommation, comme dans le cas de la vente annulée par le TGI de Rodez. Les appartements qu’ils ont achetés, fréquemment à plusieurs centaines de kilomètres de chez eux, sont mal construits et mal situés, dans des zones où la demande locative est inexistante. Très souvent, la gestion du bien est assurée directement par une filiale du promoteur ou sous-traitée à une entreprise locale, qui aura tendance à privilégier les appartements dont elle s’occupe en direct. Dans tous les cas dont nous nous occupons, toutes les conditions sont réunies pour que l’investissement soit un fiasco.

Les exemples d’échec ne doivent pas faire oublier que certains investisseurs n’ont pas eu de mal à trouver de locataires…

Hélène Feron-Poloni : Certes, mais dans quelles conditions ! Nous sommes régulièrement contactés par des investisseurs propriétaires d’un bien dans une résidence louée dans son intégralité, mais dont les locataires ne paient pas leur loyer. Sans compter ceux qui louent, mais dont les locataires ne restent pas plus de quelques mois dans les lieux… Le problème des logements construits dans le cadre des dispositifs de défiscalisation, c’est qu’ils ne sont pas pensés pour répondre à la demande locative (quand elle existe !), mais aux capacités de remboursement d’investisseurs de classe moyenne démarchés par les promoteurs. Cette capacité de remboursement n’excède généralement pas 1 000 à 1 500 euros par mois, ce qui correspond à des biens de 120 000 à 150 000 euros au maximum, de 2 à 3 pièces. Ce type de biens va attirer une clientèle de célibataires ou de jeunes couples, qui veulent être proches du centre-ville - ce qui est très rarement le cas - et déménagent fréquemment.

La Commission européenne a récemment épinglé certains dispositifs de défiscalisation, demandant au gouvernement de les amender pour les rendre conformes au droit européen. Cette demande peut-elle jouer en faveur des investisseurs ?

Nicolas Lecoq-Vallon : La Commission européenne, et c’est normal, s’est intéressée à ces dispositifs du point de vue de la concurrence intracommunautaire. Elle considère que les dispositifs Périssol, Besson, de Robien et Borloo sont incompatibles avec le principe de libre circulation des capitaux au sein de l’Union européenne. La question soulevée et la mise en conformité demandée n’ont pas de rapport direct avec les ennuis rencontrés par les investisseurs que nous défendons. Néanmoins, on peut espérer que cette intervention de Bruxelles aidera à mettre en lumière les imperfections et les limites des dispositifs incriminés, et plus généralement du principe même de l’incitation fiscale à l’investissement locatif, qui ne répond pas au besoin de construction de logements neufs et représentent un réel danger pour les particuliers.

Quid du dispositif Scellier ?

Hélène Feron-Poloni : Pour la plupart, les biens construits dans le cadre du Scellier sont encore en phase de livraison, et le dispositif n’a encore généré aucun contentieux. Au vu des difficultés que les investisseurs ont à trouver des locataires en Robien, je crains cependant que le miracle annoncé ne se produise pas. Les premières difficultés devraient apparaître d’ici la fin de l’année. Le Scellier a été présenté dès avant sa mise en place comme la solution aux dérives de ses prédécesseurs. La réforme passée en début d’année [révision à la baisse des plafonds de loyer, NDLR] a prouvé qu’il n’en n’était rien. Une amélioration a bien été apportée en termes de zonage, mais elle n’empêchera pas la construction par les promoteurs, qui y voient un intérêt en termes de marge, dans des zones totalement dénuées de demande locative.

Propos recueillis par Emmanuel Salbayre - ©2016 LaVieImmo
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  • 0 Reco 25/07/2011 à 21:41 par espoir

    "Dans ce cas précis, non. Mais il ne fait aucun doute que le TGI a tenu compte dans sa décision du fait que les plaignants n’avaient pas loué leur bien depuis deux ans, faute de locataires potentiels" Vous vous trompez Maître Feron.Deux nouvelles ventes viennent d'être annulées alors que les appartements étaient loués depuis le début!!! A cause (ou plutôt grâce!!) au non respect du code de la consommation sur le contrat de réservation suite à démarchage, et sur ce seul fondement....

  • 0 Reco 26/03/2011 à 12:12 par Bingo

    Honte à l'Etat qui a permis la construction de nombreux logements dans des zones où il n'y a aucune tension et laisser se développer la pénurie dans d'autres.

  • 0 Reco 21/03/2011 à 18:04 par copleboss

    bouarf tous les gogos qui refusent des payer des impots pour tous ces policiers et infirmieres, qui ont acheté un bien à l'autre bout du monde à un prix démentiel, franchement je ne vais pas pleurer pour eux.
    C'est ce qui arrive quand on fait n'importe quoi et qu'on est aveuglé par la défiscalisation, vous vous pensiez trop bien pour payer des impots, et bien dansez maintenant.

  • 0 Reco 21/03/2011 à 10:44 par Legendre

    Merci pour cette information. J’apprécie vraiment votre travail, continuez!

    Girardin Industriel

  • 0 Reco 21/03/2011 à 10:36 par Michel75

    J'espère que tous ces filous paieront le montant de leurs arnaques : promoteurs, CGP, nous ont bien eus. Et pis encore : ils continuent (jusqu'à maintenant) IMPUNEMENT. Des dispositifs de spéculation qui ne font que faire empirer le marché. Heureusement, les gogos se font plus rares. MIchel


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