Interview
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InterviewInterviewjeudi 18 septembre 2014 à 09h51

"On ne peut obliger un locataire à payer des frais d'état des lieux"


David Rodrigues, juriste à la CLCV
David Rodrigues, juriste à la CLCV
David Rodrigues, juriste à la CLCV (©dr)

David Rodrigues est juriste pour l'association Consommation, logement et cadre de vie (CLCV). Il répond à nos questions sur l'encadrement des honoraires de location des agences immobilières.

(LaVieImmo.com) - Le retard dans la mise en place de l’encadrement des honoraires des agences immobilières vous étonne-t-il ?

David Rodrigues : Il faudrait une enquête plus vaste, mais s’il est avéré, ce retard est aussi étonnant que regrettable. Le décret a été publié le 6 août dernier. Les agents immobiliers ont donc eu près de six semaines pour mettre leurs fichiers et leurs annonces à jour. Six semaines pour prendre une calculatrice et ajuster le montant de ses honoraires, ce devrait être suffisant, non ?

Le président de la Fédération nationale de l’immobilier (Fnaim), Jean-François Buet, estime qu’un temps d’adaptation aurait été nécessaire avant l’entrée en vigueur de la mesure…

David Rodrigues : La Fnaim et les autres syndicats immobiliers se sont montrés très virulents sur la question de l’encadrement des honoraires de location, et cela avant même le début des discussions au Parlement. S’il a fallu attendre la publication du décret pour connaître le niveau exact des plafonds, le principe d’un encadrement des honoraires en fonction de la surface habitable était connu de longue date. La loi Alur a été votée au mois de mars : M. Buet ne nous fera pas croire que les représentants des professions immobilières n’ont pas eu suffisamment de temps pour faire passer le message à leurs adhérents. Bien sûr, toutes les agences ne sont pas affiliées à un syndicat, mais le phénomène est, semble-t-il assez vaste…

Estimez votre bien
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En début d’année, vous pointiez la nécessité de bien distinguer entre les frais de visite, de dossier et de rédaction de bail, d’une part, et ceux liés à la réalisation de l’état des lieux. La loi telle qu’elle a été votée répond-elle à vos inquiétudes ?

David Rodrigues : La confusion persiste, même si le texte précise que les plafonds des honoraires de location* ne prennent pas en compte les frais de rédaction d’état des lieux, qui sont fixés à 3 € sur l’ensemble du territoire, et ce quel que soit le degré de tension du marché. Cette distinction est primordiale : quand il constitue un dossier, organise des visites ou rédige un bail, le professionnel réalise un travail d’agent immobilier, au service du bailleur autant que du locataire. Quand il se charge d’un état des lieux, en revanche, il agit en tant qu’administrateur de biens, et ne représente que le seul propriétaire. La loi est très stricte sur ce point : l’état des lieux doit être établi « contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles »**. Par « elles » au pluriel ! Autrement dit, on ne peut obliger le locataire à payer pour un état des lieux réalisé par un intermédiaire qu’il n’a pas mandaté.

Dans la mesure où le locataire passe par une agence pour trouver son logement, n’accepte-t-il pas tacitement de payer pour cela ?

David Rodrigues : Absolument pas ! On peut s’attendre à ce qu’il y ait des abus et des pressions en ce sens, surtout dans les zones très tendues, mais le locataire est tout à fait en droit de s’opposer à ce que l’état des lieux soit réalisé par l’agent immobilier mandaté par le propriétaire. Et le cas échéant, de payer pour ce service.

*12 €/m² TTC dans les zones très tendue (Paris et proche banlieue), 10 €/m² en dans les zones tendues (Marseille, Lyon, Toulouse...), 8 €/m² sur le reste du territoire.

**article 3-2 de la loi de 1989 modifié par la loi Alur

Propos recueillis par Emmanuel Salbayre - ©2016 LaVieImmo
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  • 1 Reco 21/09/2014 à 11:31 par Gironimo

    C'est simple il suffit au locataire de se trouver lui même un logement sans enter dans une agence.

    Comme cela il trouve un beau logement indécent avec un bon marchand de sommeil et il ne paie pas d'honoraires.

    Parfois il vaut mieux payer des honoraires et trouver un beau logement en bon état avec une agence.

  • 0 Reco 21/09/2014 à 11:29 par Gironimo

    Il n'existe qu'un seul moyen pour un locataire de ne pas payer d'honoraires d'agence.

  • 0 Reco 19/09/2014 à 12:38 par Lapoliss

    @Brice + Jalousie
    Votre réaction est compréhensible, mais il n'y a pas d'insinuations dans les propos de M. Rodrigues, qui ne fait que son travail d'information des consommateurs...
    Vivement que la loi soit appliquée.

  • 0 Reco 19/09/2014 à 12:27 par Brice

    D'ailleurs en tant que contribuable mon impôt ne devrait pas servir à subventionner des gens aussi négatifs pour mon activité professionnelle et qui se répandent en insinuations nauséabondes et en informations fausses et incomplètes.

  • 0 Reco 19/09/2014 à 12:25 par Brice

    @jalousie + 1000

    Surtout quand ils sont payer pas des associations subventionnées par l'argent publique.

  • 2 Reco 18/09/2014 à 18:43 par Jalousie

    Les juristes sont trop payés, on devrait leur plafonner leur salaires. 1500 € Bruts pas plus car certains racontent trop de bêtises et seraient bien payés trop chers pour çà

  • 0 Reco 18/09/2014 à 16:21 par droitImmo

    @Braze77
    au temps pour moi... mais cela ne change rien au fait que le locataire ne s'oppose pas à ce qu'un état des lieux soit établi s'il refuse qu'il le soit par l'agent immo...

    @OkOk
    C'est vrai qu'on ne vas très loin avec des arguments de ce genre...

  • 1 Reco 18/09/2014 à 15:57 par OkOk

    Bien : vous payez les pots cassés de vos prédécesseurs malhonnêtes >>>> fallait pas choisir ce métier/ faut en trouver un autre. Vous pensiez vous gaver aussi comme eux ? Ben je pleureai pas non plus. Dsl pour votre "commerciale"

  • 1 Reco 18/09/2014 à 15:54 par Braze77

    @droitImmo

    Désolé mais vous faites erreur en disant : "c'est le propriétaire bailleur qui en pâtirait puisqu'il lui serait impossible au moment de l'état des lieux de sortie de prouver que les éventuelles dégradations sont le fait du locataire."
    Car en l'absence d'EL la chose louée est considérée comme en "bon état".
    Voir l'article 1731 du Code Civil, « S'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire »

    @ OkOk
    C'est très intelligent comme remarque. Avec ce genre de remarque le pays va avancer... bien.
    Je me suis installé il y a 5 ans et ma commerciale va bcp apprécier ce genre de réflexion.

  • 0 Reco 18/09/2014 à 15:20 par droitImmo

    @SEINE77
    c'est une autre question que celle qui est abordée ici...
    dura lex sed lex, comme on dit...

  • 1 Reco 18/09/2014 à 15:14 par OkOk

    Bien ----->>>>> : Vous vous êtes gavés des décennies - Vous le pouvez plus, y a une nouvelle règlementation - Top dur pour vous, vous vous adaptez - Ou bien vous devenez boulanger - je vois pas de problème, désolé.

  • 1 Reco 18/09/2014 à 15:04 par SEINE77

    12 €/M² TTC d'honoraires de location soit 10 €/m² HT d'honoraires pour les agents immobiliers, à qui on demande de diffuser le bien via des supports internet qui restent somme toutes très chers, organiser des visites (on peut estimer à 15/20 mn par personne pour un studio, et au moins 10 à 20 visites), constituter le ou les dossiers de candidature (à rajouter le nombre impressionnant de documents à fournir et à photocopier), présenter les candidats retenus au propriétaire, établir le bail, récupérer les diagnostics et autres pièces obligatoires à joindre au bail, établir ces documents en trois exemplaires, organiser le rendez-vous de signature (compter un minimum d'une heure pour tout lire et tout expliquer et faire signer), prendre le rendez-vous d'état des lieux, compter minimum une heure pour l'établissement d'un état des lieux sérieux pour une petite surface et non meublée (imaginez quand il faut compter les fourchettes, les assiettes, les casseroles, les torchons etc....), et vous trouvez anormal que les agents immobiliers peinent à se mettre en règle avec la loi ALUR ???? Faites également le calcul du salaire du commercial en charge de ces locations et des charges afférentes à ce salarié.... Oui, louer un appartement est un vrai travail qui demande de nombreuses heures et quand on le fait bien une grande rigueur....

  • 0 Reco 18/09/2014 à 14:49 par droitImmo

    M. Rodrigues ne dit pas que le locataire doit s'opposer à la rédaction d'un état des lieux, il précise qu'il n'est pas obligé d'accepter qu'on lui facture des frais pour que cet état des lieux soit réalisé par un professionnel qui se fera payer 3 € par mètre carré loué, alors qu'il peut très bien le faire seul avec le propriétaire.

    Dans le pire des cas, si l'état des lieux devait ne pas être réalisé, c'est le propriétaire bailleur qui en pâtirait puisqu'il lui serait impossible au moment de l'état des lieux de sortie de prouver que les éventuelles dégradations sont le fait du locataire.

    La loi Alur est imparfaite, elle aurait dû traiter les honoraires de location et les frais d'état des lieux dans deux articles séparés. Le lobby immo a mal joué sur ce coup là.

    Le plus ennuyeux est que, comme le dit M. Rodrigues, les cas d'abus et de pression seront fréquents, surtout dans les zones tendues...

  • 1 Reco 18/09/2014 à 14:44 par Braze77

    Ce qu'oublie de préciser Mr Rodrigues c'est que l'Etat des lieux est établi pour protéger le locataire car en l'absence de ce dernier un logement est considéré comme en "bon état".
    Si les locataires ne payent pas l'EL quel sera alors l’intérêt pour un propriétaire d'en faire un ? Il sera du coup facile de s'en passer et de retenir le coût d'éventuels dégâts sur le locataire... même si ces dégâts étaient présent avant.

    En tout cas j'en profite pour préciser qu'en tant que patron d'une TPE en gestion immobilière cette loi me fait baisser mon CA entre 20 et 25% (mon portefeuille est constitué majoritairement de petites surfaces) et que dés janvier je licencie une de mes commerciales afin d'espérer maintenir les revenus (fixe + prime) de mon autre commerciale. Sans parler des ses heures de travail qui vont fortement augmenter pour gagner autant.

    Le législateur, les asso de consommateurs et autres ont trop tendance à oublier que passer par un agent immobilier pour louer un bien n'est pas une obligation. Que lorsqu'un futur locataire franchi notre porte il est libre et conscient de son choix. Et que nos tarifs sont connus avant toute signature.

    Merci ALUR pour avoir mis une personne de plus sur le marché du travail :(

  • 0 Reco 18/09/2014 à 12:43 par droitImmo

    la loi dit que l'état des lieux d'entrée doit être réalisé contradictoirement. il n'est donc pas nécessaire de passer par un intermédiaire, quel qu'il soit... le propriétaire et le locataire peuvent s'entendre pour le réaliser sans l'aide de personne. cela sera d'autant plus facile que la loi alur uniformise les contrats de baux. merci à la clcv de pointer cela !

  • 0 Reco 18/09/2014 à 12:39 par Brice

    L'état des lieux est contradictoire et l'intermédiaire mandaté par les parties est l'agent immobilier. Donc les frais sont partagés par moitié, n'en déplaise à ce monsieur qui diffuse une information erronée !

  • 2 Reco 18/09/2014 à 12:38 par Brice

    Encore une association qui vit des subsides de l'état (donc de nos impôts personnels et de celui des entreprises), qui ne crée aucune valeur ajoutée, aucune richesse, qui ne paie pas d’impôt... et qui se permet de donner des leçons de gestion aux entreprises privées (entreprises qui par leur création de richesses paient l'existence même de cette association).
    On marche sur la tête.


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