Interview
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InterviewInterviewvendredi 5 octobre 2007 à 17h43

"Pas de krach immobilier, une baisse sévère mais juste des prix", Alexandre Mirlicourtois, Directeur des Etudes Economiques chez Xerfi


Dans une étude publiée mercredi, le cabinet d’analyses Precepta, du groupe Xerfi, prévoit que les prix de l’immobilier en France pourraient connaître une baisse de l’ordre de 18% d’ici 2010. Alexandre Mirlicourtois, Directeur des Etudes Economiques chez Xerfi, revient pour Lavieimmo.com sur une étude qui a déjà fait couler beaucoup d’encre.

(LaVieImmo.com) - Lavieimmo.com : Votre prévision d’une baisse de 18% des prix de l’immobilier d’ici 2010 n’est-elle pas un peu excessive ? Les spécialistes parlent généralement d’un atterrissage en douceur, d’une stabilisation…

Alexandre Mirlicourtois : En majorité, oui, mais je vous assure que le ton est en train de changer ! Il suffit de se rappeler que les prix de l’immobilier en France ont doublé en l’espace de 10 ans. Ma prévision n’est pas si alarmiste que ça, une baisse de 18% en trois ans, par rapport à une hausse de 100%, je trouve même ça plutôt raisonnable !

Et puis le marché immobilier ne connaît jamais de correction modérée. Souvenez-vous de ce qui s’est passé à Paris dans les années 90, après six ans de hausse à deux chiffres, les prix ont fini par se tasser et on a connu six années consécutives de baisse entre 1992 et 1997. En terme d’ampleur des variations, la situation que nous connaissons actuellement est finalement assez comparable à celle du tournant de 1990/91… à la différence prêt que la hausse des dernières années a concerné la France entière et pas seulement Paris.

A cela j’ajoute que pendant les dix ans au cours desquels les prix des logements ont doublé, le Produit intérieur brut de la France n’a progressé que de 26%. Le pouvoir d’achat des ménages, lui, s’est apprécié de 29%. On n’a jamais connu des écarts d’une telle ampleur. Il ne fait aucun doute qu’il y aura un ajustement, et cet ajustement ne saurait se faire que par les prix.

Lavieimmo.com : Si je comprends bien, c’est le krach ?

Alexandre Mirlicourtois : Je parle plutôt d’une baisse « sévère mais juste ». La baisse que je prévois ramènerait d’ici trois ans les prix de l’immobilier à leurs niveaux de 2004/2005. Une fois de plus, je trouve ça assez raisonnable.

Une série de facteurs démographiques et sociologiques font que la baisse ne pourra être que finalement assez limitée. La demande étrangère devrait également agir comme un frein à la baisse, particulièrement dans certains arrondissements de Paris, où elle est très forte.

Lavieimmo.com : Dans votre étude vous évoquez la « mondialisation des cycles immobiliers » et les « risques de contamination des marchés européens ». Pourtant on sait que le marché de l’immobilier français, puisque c’est lui qui nous intéresse tout particulièrement, n’est en rien comparable au marché des Etats-Unis. Par exemple, on ne contracte pas de taux variables en France.

Alexandre Mirlicourtois : Effectivement, et pour cela, la France se distingue également du Royaume-Uni ou de l’Espagne, qui sont probablement plus fragilisés. La contamination dont je parle ne se fera pas par le biais des marchés immobiliers eux mêmes, mais via les marchés financiers. Au printemps, même si la question de la crise des crédits « subprime » était bien connue des analystes, combien avaient pris conscience de l’ampleur du phénomène ? Combien avaient prédit que des banques aussi grosses que Citigroup et UBS, pour n’en citer que deux, seraient aussi durement touchées par un phénomène qui ne concernait qu’un partie finalement minime du secteur immobilier américain ? Sans oublier l’aspect psychologique : déjà sélectives, les banques françaises devraient chercher à se mettre à l’abri en durcissant encore leurs conditions d’octroi de prêts immobiliers dans les prochains mois, et en accroissant leurs marges. Je prédis moins de crédits et des crédits plus chers.

Lavieimmo.com : Pour finir, que conseilleriez-vous aux ménages désireux d’acheter ou de vendre leur logement ?

Alexandre Mirlicourtois : Le plus prudent serait probablement d’attendre quelques mois, mais s’il s’agit d’acheter pour se loger, avec comme objectif de conserver son logement pendant plusieurs années, alors il n’y a pas à hésiter. Hors de question en revanche d’acheter dans l’idée de réaliser un investissement à court ou moyen terme, puisque la baisse à venir compromet sérieusement la perspective d’une plus-value. A ceux qui ont un bien à vendre je conseille de le faire assez rapidement, tant que les prix sont hauts. Mais les acheteurs sont désormais en mesure de négocier… le pouvoir est entre leurs mains !

Propos recueillis par Emmanuel Salbayre

Propos recueillis par LaVieImmo.com - ©2016 LaVieImmo
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