Interview
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InterviewInterviewvendredi 7 décembre 2007 à 11h34

"Pas de redressement du marché immobilier américain avant 2009", Jean-Marc Lucas, économiste chez BNP Paribas


(©LVF 2007)

(LaVieImmo.com) - Lavieimmo.com : Vous avez récemment publié une note consacrée à la diffusion des restrictions sur le marché du crédit » aux Etats-Unis, aux conclusions pour le moins pessimistes…

Jean-Marc Lucas : Cette note décortique l’édition d’octobre du « Senior Loan Officer Opinion Survey » de la Réserve fédérale américaine. Chaque trimestre, la Fed interroge un peu plus de 70 banques sur leurs conditions de crédit et sur l’évolution de la demande. Différents types de crédit sont concernés : résidentiels, non résidentiels, commerciaux et industriels, à la consommation… Ce qui ressort très nettement de la dernière édition de cette étude, c’est que les difficultés qui étaient jusqu’à maintenant propres aux segments les plus risqués du marché du crédit immobilier résidentiel se propagent aux compartiments les moins risqués. La tendance n’a guère évolué sur le segment « subprime », et la proportion d’institutions indiquant avoir durci leurs critères d’attribution atteint désormais 55.5%, contre 56.3% en juillet. Ce qui est nouveau, en revanche, c’est que la situation s’est très nettement dégradée sur le segment des crédits hypothécaires non risqués, dits « prime » : on est passé en un trimestre de 14.3 à 40.8% de banques plus sélectives dans leur octroi de crédits.... Cette contagion s’accompagne d’une réduction de la demande en provenance des ménages, phénomène clairement visible sur l’ensemble du marché immobilier et non seulement sur le marché risqué comme cela était précédemment le cas.

Lavieimmo.com : Quid de l’immobilier commercial ?

Jean-Marc Lucas : L’immobilier commercial était relativement épargné jusqu’à maintenant. Mais en octobre, 50% des banques interrogées reconnaissaient avoir durci leurs critères d’octroi de crédits immobiliers commerciaux, soit deux fois plus qu’en juillet. Les dépenses en investissement immobilier non résidentiel sont pour l’instant demeurées très dynamiques, avec des hausses de 26% au deuxième trimestre et 14% au troisième, en rythme annualisé. L’enquête de la Fed indique que cette tendance n’est pas soutenable, et qu’une correction est à prévoir prochainement en ce domaine.

Lavieimmo.com : La National Association of Home Builders (NAHB) a récemment publié son indice de la confiance des constructeurs américains, à son plus bas en un peu plus de vingt ans. Comment interpréter cette faiblesse ?

Jean-Marc Lucas : Cet indice est précieux pour l’étude du marché immobilier des Etats-Unis, puisqu’il est le plus avancé des différents indicateurs statistiques à la disposition des analystes. Le NAHB mesure le moral des constructeurs ; en cela, on peut considérer qu’il préfigure les permis de construire, dont l’évolution détermine à son tour le niveau des mises en chantier. Après avoir baissé pendant huit mois d’affilée, cet indice s’est stabilisé en novembre, à 19, soit son plus bas niveau depuis sa création, en janvier 1985… en dessous des niveaux qui étaient les siens pendant la crise du début des années 1990 ! Bien sûr, on peut décider d’adopter un point de vue optimiste et insister sur le fait que l’indice a interrompu son mouvement de baisse. Au vu de son niveau historiquement bas, il pourrait remonter progressivement au cours des prochains mois. Mais les raisons de se réjouir sont bien maigres : un indice inférieur à 50 est signe de diminution de l’activité. On est actuellement à 19, loin des 50 points, ce qui veut dire que le chemin vers le redressement est long. L’investissement résidentiel devrait ainsi continuer à se contracter l’an prochain. Nous n’anticipons pas de vrai redémarrage avant le deuxième semestre 2009.

>b>Lavieimmo.com : Comment analysez-vous les derniers chiffres des mises en chantier et permis de construire ?

Jean-Marc Lucas : Je n’en tire aucune conclusion positive ! On l’a vu, les chiffres des permis de construire sont un indicateur statistique plus avancé que ceux des mises en chantier, qu’ils précèdent de quelques mois. Or, qu’est-ce qu’on voit dans les chiffres publiés par le département du Commerce ? Que les permis de construire ont enregistré en octobre leur cinquième repli mensuel consécutif, et que cette baisse, de 6.6%, est plus forte que n’importe laquelle de celles observées depuis le mois de juin. Alors oui, les mises en chantier ont rebondi de 3%, c’est une bonne surprise. Il ne faut cependant pas oublier que ce rebond fait suite à une baisse de 11% au mois de septembre ! Cette hausse des mises en chantier, qui fait plutôt figure de léger rebond, n’est donc pas à considérer comme le début de la fin. On ne pourra commencer à dire que la situation s’améliore qu’une fois que les permis de construire auront recommencé à remonter de façon significative.

Lavieimmo.com : Pour finir, vous évoquiez un peu plus tôt la crise immobilière du début des années 1990. Dans quelle mesure cette crise et celle que connaît actuellement le marché américain sont elles comparables ?

Jean-Marc Lucas : On n’a pas encore suffisamment de recul sur la situation actuelle pour se permettre d’apporter une réponse tranchée à cette question. Cependant, les complications financières liées aux subprimes, notamment le durcissement des conditions d’octroi de crédit des banques, laissent penser que la crise en cours se prolongera au-delà de ce que les enseignements tirés du krach des années 1990 nous permettaient d’anticiper.

Le problème des subprimes n’est pas la cause de la baisse des prix, mais il l’a accélérée. Au début de l’été, nous prévoyions un début de redressement de l’investissement résidentiel dans le courant 2008. Au vu de la dégradation des derniers mois, nous ne l’anticipons plus avant 2009.

Propos recueillis par Emmanuel Salbayre

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