Interview
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InterviewInterviewvendredi 19 octobre 2007 à 12h12

"Pas de risque de contagion de la crise américaine à l'immobilier français", François Ortalo-Magné, Professeur à l'Université de Wisconsin-Madison


(©LVF 2007)

François Ortalo-Magné, Professeur à l'Université de Wisconsin-Madison, est spécialiste du marché immobilier américain. A l’heure où beaucoup craignent, ou appellent, un effondrement des prix en France et trouvent des similitudes entre les deux marchés, il fait le point sur la question et insiste au contraire sur les particularités de la situation américaine.

(LaVieImmo.com) - Lavieimmo.com : Estimez-vous qu'il existe un risque de contagion de la crise immobilière américaine au marché français ?

  François Ortalo-Magné : Pour pouvoir répondre à cette question, il faut être sûr de savoir de quoi on parle. Ce qui caractérise le marché immobilier américain à l'heure actuelle, c'est la crise dite du « subprime ». En raison d'une hausse des taux d'intérêts, certains emprunteurs « à risque » n'arrivent pas ou plus à rembourser les mensualités de leurs emprunts immobiliers. Le nombre de défauts de paiement sur ces emprunts augmente, de même que les saisies de maisons. En parallèle les banques ont durci de manière drastique leurs conditions d'octroi de crédit à destination de cette population « à risque ». La crise a démarré dans les Etats en perte de vitesse économique, situés pour la plupart dans le Midwest (Ohio, Michigan...), avant de se déplacer vers les Etats qui ont connu une forte activité spéculative, synonyme de grosses prises de risques. C'est le cas de la Californie, de l'Arizona ou encore de la Floride, où on constate des baisses de prix significatives.

  Pour revenir à votre question, il est difficile d'imaginer un mécanisme qui créerait un lien direct entre les Etats-Unis et la France. On pourrait penser au secteur bancaire, certains établissements français ayant réalisé des investissements outre-Atlantique, mais je ne vois pas de raison évidente d'imaginer que leurs ratés sur ces investissements amèneront ces établissements à modifier leur comportement sur le marché français. D'autant plus que les pertes réalisées aux Etats-Unis, on s'en rend compte progressivement même si on est encore loin d'avoir une vision globale de la situation, sont faibles par rapport au marché global. Reste un éventuel vecteur psychologique, mais je ne crois pas à un risque de contagion.

  Lavieimmo.com : On assiste à une accalmie sur le marché immobilier français, la Fnaim constate depuis trois mois une baisse des prix. L'exemple américain ne doit-il pas nous faire anticiper une accélération de ce repli au cours des mois à venir ?

  François Ortalo-Magné : En règle générale, il est très difficile de faire des projections satisfaisantes à plus d'un an. C'est encore plus vrai à l'heure actuelle qu'on a encore du mal à évaluer l'impact des mesures de soutien au logement que le gouvernement prend ou s'apprête à mettre en place. Les prix se tassent en France, c'est vrai, mais attention ! la France ce n'est pas la Floride ! En France, on achète pour se loger, pas pour spéculer. Dans des Etats comme la Floride ou la Californie, on a vu des particuliers s'endetter à 100% pour acheter une maison en cours de construction et la revendre avant même qu'elle soit terminée, uniquement pour empocher la plus-value. Beaucoup se sont enrichi, mais beaucoup d'autres payent actuellement les pots cassés. On n'a pas connu ce type de dérive en France, alors quoi qu'il arrive, quelle que soit l'ampleur de la correction que certains prédisent, on ne connaîtra pas un tel retour de manivelle.

  Lavieimmo.com : Henry Paulson, secrétaire américain au Trésor a récemment insisté sur le fait qu'il fallait appréhender le marché immobilier américain comme une somme de marchés locaux ou régionaux, estimant que « les moyennes peuvent être trompeuses ».

  François Ortalo-Magné : Oui, c'est très important ça ! C'est le cas pour le marché français, où on ne peut pas analyser la situation de Paris et celle de la Province sous le même angle, mais c'est encore plus vrai pour les Etats-Unis, où les écarts sont plus prononcés encore. Un des faits marquants de ces trente dernières années est un accroissement des divergences entre les différents marchés locaux. On parle beaucoup de New-York, de San Francisco, de Miami, mais on oublie souvent de dire que dans certaines villes comme Dallas et Houston les prix réels de l'immobilier n'ont pas bougé en trente ans. Les évolutions des prix sont directement liées aux mouvements de population, eux-mêmes déterminés par la vigueur de l'activité économique locale et par la régulation de la construction de nouveaux logements, qui est locale aux Etats-Unis. Beaucoup de villes ne sont que peu touchées par la crise de l'immobilier. Par exemple à Madison, où j'habite, même si le nombre de saisies de logements a légèrement augmenté au cours des derniers mois, la situation reste finalement très raisonnable.

  Propos recueillis par Emmanuel Salbayre

Propos recueillis par Emmanuel Salbayre - ©2016 LaVieImmo
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