Interview
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InterviewInterviewvendredi 28 mars 2008 à 16h44

Prix de l'immobilier : "Les deux prochaines années seront celles du rattrapage baissier"


(©LVF 2007)

(LaVieImmo.com) - « La fin de la bulle immobilière française, c’est maintenant !», s’exclamait récemment Marc Touati, en introduction d’une étude sur le marché immobilier en France. L’économiste, directeur général délégué et directeur de la recherche économique et financière chez Global Equities, explique à Lavieimmo.com pourquoi les prix de l’immobilier baisseront de manière significative au cours des deux prochaines années… mais ne s'effondreront pas.

Lavieimmo.com : Vous avez récemment estimé que les prix de l’immobilier allaient baisser de 10 à 15% d'ici 2010. Pourriez-vous expliquer cette prévision ?

Marc Touati : Cela fait maintenant deux ans que j’annonce qu’une bulle immobilière s’est formée en France, et que je donne deux ou trois ans à cette bulle pour commencer à se dégonfler. Si cette prévision n’a pas été immédiatement prise au sérieux, les évènements des derniers mois ont changé la donne : le marché stagne, la croissance des prix a ralenti, on observe même déjà des baisses dans certaines zones… Les deux années à venir seront celles du rattrapage baissier, c’est incontestable.

Lavieimmo.com : La baisse de 10 à 15% que vous prévoyez n’est-elle finalement pas plutôt faible au regard de « la fin de la bulle française » que vous annoncez ?

Marc Touati : Je pense que pour bien comprendre la situation actuelle, il est important de savoir de quoi on parle. Le vocable « bulle » décrit un phénomène de décalage cumulatif et auto-entretenu entre la valeur financière d’un actif et sa valeur réelle. Plus que la hausse en elle-même, c’est cette notion de décalage qui est importante, puisqu’une progression des prix, aussi forte soit-elle, peut très bien correspondre à une réalité économique. De ce point de vue, on se trouve actuellement dans une situation ambivalente. Contrairement à ce qu’on avait pu observer dans les années 1980 à Paris, le marché immobilier n’est pas dominé par la spéculation et la hausse des dix dernières années s’explique en partie par une série de facteurs fondamentaux. Ainsi, ceux qui nient l’existence d’une bulle, ceux pour qui le marché immobilier français est « sain », n’ont pas totalement tort quand ils avancent l’argument qu’une série de facteurs démographiques, comme l’accroissement de la natalité ou du nombre de divorces, soutient la demande de logements et donc les prix. Néanmoins on ne peut pas s’arrêter là, et si on compare l’augmentation du prix des logements anciens depuis la fin des années 1990 à celle du PIB en valeur, qui constitue la meilleure approximation de la valeur réelle de l’immobilier, on obtient un rapport de 1 à 4… le décalage est manifeste !

Une bulle éclate dès lors qu’elle n’est plus entretenue. Dans le cas d’une bulle immobilière, ce moment arrive quand la demande de logements donne des signes de faiblesse. Or, c’est précisément ce qu’on observe en France depuis quelques mois. L’Insee a récemment montré que la demande de logements neufs est actuellement à son plus bas niveau depuis 1996… De même, et quoi qu’en dise le ministère du Logement, les permis de construire et mises en chantier de logements ont connu des baisses impressionnantes au cours des derniers mois…

Pour revenir à votre question, cette prévision d’une baisse de 10 à 15% tient compte de la dualité de la situation actuelle : une bulle manifeste mais dans un marché relativement sain. En d’autres termes, il n’y aura pas de krach.

Lavieimmo.com : Vos prévisions nous amènent début 2010. Que va-t-il se passer au-delà ?

Marc Touati : Il est toujours difficile de faire des prévisions à si long terme, sachant qu’un certain nombre de facteurs sont difficiles à appréhender. Quelle sera la réaction des pouvoirs publics ? Celle des banques, ou encore des autorités monétaires qui n’ont pas encore baissé leur taux mais le feront vraisemblablement d’ici la fin de l’année. Il ne faut pas non plus oublier que l’évolution des taux de change est susceptible d’avoir un impact sur les marchés immobiliers, notamment à Paris, où la demande étrangère pourrait pâtir d’une faiblesse trop prolongée du dollar…

Je pense que le marché immobilier est en pleine mutation, et que ce qui va primer dans les prochaines années, c’est la qualité des logements : de plus en plus, les acheteurs vont se concentrer sur les propriétés intrinsèques des biens, plutôt que sur les tendances globales du marché d’une région ou même d’une ville donnée.

Propos recueillis par Emmanuel Salbayre

Propos recueillis par LaVieImmo.com - ©2016 LaVieImmo
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