Interview
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InterviewInterviewmercredi 14 novembre 2007 à 11h49

"Le marché immobilier français ne connaîtra pas de retournement brutal", Mathilde Lemoine, Directrice des Etudes économiques chez HSBC France


(LaVieImmo.com) - Le marché immobilier français donne des signes de faiblesse, tout le monde s’accorde sur ce point. Mais cette faiblesse jusqu'où ira-t-elle ? Mathilde Lemoine, Directrice des Etudes économiques et de la Stratégie Marchés chez HSBC France a récemment publié une étude intitulée « Marché Immobilier français : mouvements erratiques avant la baisse des prix ». Elle revient aujourd’hui pour nous sur certaines de ses conclusions. A commencer par celle-ci : les prix de l’immobilier baisseront mais ne connaîtront pas de retournement brutal.

Lavieimmo.com : Vous prévoyez une stabilisation des prix de l’immobilier au second semestre 2007 et une baisse de 3.3% sur l’ensemble de l’exercice 2008. Au-delà, vous ne faîtes pas de prévision mais excluez tout scénario catastrophe. Qu’est-ce qui empêchera le krach immobilier ?

Mathilde Lemoine : Le marché immobilier français est entré dans une phase de ralentissement et devrait rester perturbé jusqu’à fin 2008. Pourtant, un certain nombre de facteurs le soutiennent et l’empêcheront de se retourner brutalement. Parmi ces facteurs, on trouve les différentes mesures publiques de solvabilisation de la demande des ménages, comme le prêt à taux zéro ou la déductibilité des intérêts d’emprunts, qui permettent d’atténuer l’impact de la remontée des taux d'emprunts immobiliers. Les plans d’aide à la construction devraient en outre freiner la baisse des mises en chantier de logements, inéluctable dans un contexte d’augmentation des stocks. Enfin, les incitations fiscales à l'investissement résidentiel comme le caractère positif de la prime de risque de l'investissement résidentiel soutiennent eux aussi les transactions. Ces mesures jouent un rôle d’amortisseur aux variations cycliques, qui n’ont donc, et n’auront pas l’ampleur qu’on leur connaît ailleurs. Aux Etats-Unis ou, plus proche de nous, en Espagne par exemple.

La remontée des taux d'emprunts, qui devrait se poursuivre jusqu'au début de l'année prochaine, va peser sur la solvabilité des ménages et limiter le nombre de transactions. De plus, la progression du revenu disponible brut devrait être moins vive et la durée des prêts se stabiliser. Or cela permettait aux ménages de compenser partiellement l'augmentation des prix. J'anticipe donc une stabilité des prix immobiliers en France au second semestre 2007 et une baisse d’environ 3 % en 2008, ce qui devrait permettre un retour des prix à leur niveau d’équilibre de longue période.

Lavieimmo.com : Quelles sont les différences entre le marché immobilier français de la fin des années 2000 et le marché parisien du début des années 90 ? A dix ans de hausse d’une ampleur comparable à celle que nous venons de connaître, avait succédé une série de baisses significatives des prix…

Mathilde Lemoine : La nature de la demande a beaucoup changé en vingt ans: alors que la hausse de la fin des années 80 et du début des années 90 était étroitement liée à l’activité d’investisseurs spéculatifs, le marché est à l’heure actuelle soutenu par les primo-accédants. La demande de logements, structurellement très forte puisqu'il existe toujours un déficit de logement, est donc moins volatile maintenant qu’il y a vingt ans. Et elle est d’autant plus forte que les différentes mesures de solvabilisation des ménages, que j’évoquais un peu plus tôt, la soutiennent.

Lavieimmo.com : Justement, quel est l’impact réel de la déductibilité des intérêts d’emprunt sur la solvabilisation de la demande ?

Mathilde Lemoine : On peut dire que cette mesure fiscale est arrivée au moment opportun puisqu’elle permet de compenser la remontée des taux d’intérêt d’emprunt survenue cet été. Une remontée qu’on anticipait d’ailleurs dès le début de l'année, puisque le taux fixe d’emprunt immobilier était inférieur à l’OAT 10 ans, qui lui sert de base, et que les perspectives de croissance économique des deux côtés de l’Atlantique étaient bonnes. Finalement, on peut dire que les turbulences de l’été auront atténué l’ampleur de la remontée des taux, et celle-ci ne devrait pas être aussi marquée qu’on l’avait anticipé au printemps. Néanmoins, l'enquête menée par la Banque de France montre que le durcissement des conditions de refinancement à trois mois devrait se traduire par la poursuite de la hausse des taux d'emprunt jusqu'au début de l'année 2008. Finalement, la déductibilité des intérêts d’emprunt permet d’atténuer la remontée des taux d’intérêts, à hauteur de 34 points de base selon nos calculs. Elle permet donc aux ménages de mieux digérer la hausse.

Propos recueillis par ES

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