Interview
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InterviewInterviewmardi 22 janvier 2008 à 10h18

"Une nouvelle stratégie immobilière pour aborder 2008", CB Richard Ellis


(LaVieImmo.com) - Dominique Engrand, directeur des investissements résidentiels de CB Richard Ellis (à gauche) et Guy Neplaz, directeur général résidentiel de CB Richard Ellis (à droite) dévoilent leur analyse du marché immobilier à Lavieimmo.com.

Laviemmo.com :Comment analysez-vous le nouveau cycle du marché du logement ?

Guy Neplaz : Les 7 dernières années ont été euphoriques avec un doublement des prix sur la plupart des marchés résidentiels. Nous entrons en 2008 dans un nouveau cycle immobilier où il ne suffit plus d'investir dans la pierre pour "gagner à coup sûr". Toutefois l'achat immobilier, pour investir ou se loger, reste attractif à la condition de cibler des produits dont la localisation et la qualité assurent la pérennité. Les acquéreurs vont devoir avoir une démarche plus professionnelle.

Laviemmo.com : Quelles sont vos prévisions pour 2008 ?

Dominique Engrand : Dans les villes de province où la pression de la demande locale et internationale est forte, les prix devraient continuer à monter. C’est le cas d’Aix, de Biarritz ou de Nice. Il en va de même, évidemment, pour Paris. Beaucoup d’étrangers, européens et américains, découvrent seulement aujourd’hui la capitale, sa qualité de vie, et surtout ses prix largement inférieurs à ceux de Londres. Ils devraient être suivis par des "nouvelles fortunes" de Russie, de Chine et d'Inde. Guy Neplaz : Dans les centres des grandes villes de France, le marché devrait rester stable avec de possibles ajustements à la baisse de 3% à 5% ici et là. Dans les villes où l’offre de programmes neufs labellisés « Robien » ou « Borloo » est pléthorique et sans rapport avec le marché locatif, les ajustements risquent en revanche d’être plus sévères. Dans certaines communes du sud ouest, par exemple, où sont basés beaucoup de vendeurs de produits de défiscalisation, le marché commence à se gripper, ce qui devrait entraîner un ajustement de l'offre à la demande réelle.

Laviemmo.com : Dans ce contexte, que doivent faire les investisseurs ?

Dominique Engrand : Le temps d’une réflexion stratégique est venu. On n’est pas sur un marché spéculatif, mais sur un marché sain dans lequel il faut examiner les opportunités. Le plus important quand on achète pour louer n’est pas la carotte fiscale, mais la composante immobilière du produit, ce que l’on appelle le sous-jacent immobilier. Il faut être très vigilant aussi sur la réalité du marché locatif et sur le niveau des loyers qui doit rester en rapport avec les moyens financiers des locataires. Dans certaines villes les loyers indiqués dans les simulations optimistes n’ont rien à voir avec ceux que les habitants sont prêts à débourser. Il ne faut pas oublier, non plus que les produits anciens à rénover, offrent aussi, avec les travaux, une possibilité de déduction fiscale. Guy Neplaz : Enfin, aujourd'hui, il convient de se poser sérieusement la question de conserver ou de vendre les logements acquis au titre d'investissement. Tous les biens de plus de 15 ans qui échappent à l’impôt sur les plus-values méritent une réflexion sérieuse. Les acquisitions plus récentes seront analysées en fonction des plus values nettes et des capacités de réinvestissement sur des biens plus importants en utilisant l'effet de levier du crédit.

Propos recueillis pas Ariane Artinian

Propos recueillis par LaVieImmo.com - ©2016 LaVieImmo
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