Emprunter ou payer comptant ?

Certains investisseurs ont les moyens de se poser cette question : faut-il acheter comptant ou à crédit ? La réponse est moins évidente qu’il n’y paraît...

L’emprunt est une pratique presque systématique en matière d’investissement immobilier. Mais est-ce vraiment le meilleur choix sur le plan strictement financier ? En d’autres termes, vaut-il mieux s’endetter ou payer comptant ?

Les modalités du choix

La question ne se pose naturellement que pour les investisseurs qui ont les moyens de payer comptant. Mais elle concerne un nombre d’acheteurs plus important qu’on ne le croit puisque l’alternative ne peut porter que sur une partie de l’investissement en question.

Exemple classique : M. Martin, qui dispose d’une forte capacité d’endettement grâce à son haut niveau de revenus, possède 15 000 euros de liquidités, un PEP d’un montant de 45 000 euros qui lui rapporte du 4,5% par an, un PEL qui lui rapporte 5,25% par an d’un montant de 35 000 euros, et envisage d’acheter un logement d’une valeur de 100 000 euros. Doit-il emprunter 85 000 euros, ou davantage en conservant son PEP ou son PEL ?...

La réponse dépend naturellement de deux facteurs : le taux de l’emprunt et le rendement du capital possédé par l’investisseur. Le montant et la durée de l’emprunt ne feront qu’accroître ou diminuer le différentiel entre les deux solutions.

Nous sommes en fait devant l’alternative suivante.

1. M. Martin s’endette et conserve son capital (C) en le faisant fructifier avec un rendement moyen de Y% par an. Il remboursera alors X euros pendant N années. A la fin de la période, il disposera d’un capital C1.

2. M. Martin ne s’endette pas et utilise son capital. Il peut donc épargner chaque année X euros pendant N années, toujours avec le rendement moyen de Y% par an. A la fin de la période, il disposera d’un capital total : C2.

Conclusion évidente : si C2 est supérieur à C1, M. Martin a intérêt à payer comptant. Dans le cas contraire, il a intérêt à s’endetter.

Les calculs pratiques

La comparaison repose naturellement sur des simulations de rentabilité. Exemple : M. Martin dispose de 100 000, qu’il peut placer sur 15 ans à 3,5% et obtenir 167 534. Il peut aussi emprunter 100 000 à 4% sur 15 ans et payer 8 876 de remboursements chaque année.

Solution 1 : il place son capital et s’endette. Il disposera de 167 534 dans 15 ans.

Solution 2 : il paie comptant et épargne l’équivalent de son annualité de remboursement (8 876) au taux de 3,5%. Au bout de quinze ans, il dispose de 177 268.

La différence est assez faible et peut varier encore, dans cet exemple schématique, en fonction de la date d’épargne (début ou fin de période). Mais dans l’ensemble, si le rendement du placement n’est pas supérieur au taux de l’emprunt, l’investisseur a plutôt intérêt à payer comptant et à épargner les sommes prévues pour le remboursement de l’emprunt.

Le bon choix serait donc facile à définir : dès que le taux de l’emprunt dépasse le rendement du placement, mieux vaut payer comptant. La réalité est malheureusement plus complexe.

En effet, on peut connaître le rendement de son capital actuel et ignorer celui des placements futurs.Exemple typique : le PEL, qui peut rapporter aujourd’hui 4,50% s’il a été ouvert avant le 31/7/2003, mais dont la rémunération est tombée à 3,50% après cette date.

En outre, sur le plan pratique, il est plus facile de rembourser une mensualité d’emprunt et de laisser fructifier un capital que de s’obliger à placer chaque mois une somme donnée sur un support quelconque.

Le cas de l’investisseur

La simulation se complique quand il s’agit d’acheter pour mettre en location. Car, dans ce cas, l’investisseur pourra déduire le montant des intérêts du montant des loyers. Il fera donc une économie d’impôt qui allégera d’autant le coût réel de l’emprunt. Exemple théorique : en empruntant 100 000 à 5% sur quinze ans, M. Martin paiera au total 42 342 d’intérêts. En supposant qu’il soit taxé dans la tranche supérieure de l’impôt sur le revenu, il fera donc une économie d’impôt qu’on peut évaluer à environ la moitié, soit 21 171. En s’endettant, il réalisera donc un “bonus, qui s’ajoute au capital laissé investi.

Pour un investisseur qui acquiert un immeuble locatif et qui est taxé dans les tranches marginales supérieures de l’impôt sur le revenu, les configurations favorables à l’endettement sont beaucoup plus nombreuses.