Le nouveau régime Borloo

Besson, Robien, et maintenant Borloo... Les différents régimes d’incitation fiscale à l’investissement locatif ont fait l’objet d’un profond remaniement. Ce que vous devez savoir sur les dispositifs actuels.

Les logements neufs et assimilés

Les logements concernés

Sont concernés les logements neufs acquis ou construits depuis le 1er septembre 2006.

Le dispositif s’applique aussi aux achats de logements anciens sans confort pour y effectuer des travaux de réhabilitation. Ces travaux doivent hisser le bien à des caractéristiques techniques proches de celles des logements neufs.

Le nouveau régime prévoit également le bénéfice de l’amortissement aux souscriptions de parts de SCPI effectuées depuis le 1er septembre 2006, mais seulement sur 95% du montant de la souscription.

Les conditions générales exigées

Le propriétaire doit être une personne physique qui achète un logement en direct ou des parts d’une société non soumises à l’impôt sur les sociétés qui réalisent des opérations similaires (SCI, SCPI).

L’acquéreur doit s’engager à louer le logement nu, à usage d’habitation principale, pendant une période minimale de neuf ans.

La première location doit intervenir dans les douze mois qui suivent l’achat ou l’achèvement.

En cas de départ du locataire, le propriétaire doit immédiatement remettre le bien en location.

Une vacance maximale d’un an est admise, sous réserve de prouver la volonté réelle de relouer le bien (petites annonces, loyer raisonnable, etc.).

Le bien ne peut pas être loué à un membre du foyer fiscal du propriétaire.

La location à un ascendant ou un descendant est possible mais seulement dans le cadre du “Robien recentré” (cf. plus loin)

Robien recentré

Le bailleur peut déduire, au titre de l’amortissement, 6% du prix d’acquisition ou de revient du logement pendant les sept premières années et 4% de ce prix pendant les deux années suivantes, soit au total 50% du prix sur neuf ans.

Les investissements dans les SCPI spécialisées sont soumis au même régime sur 95% du montant de la souscription.

Les travaux de reconstruction ou d’agrandissement peuvent être amortis selon le même dispositif.

Les travaux d’amélioration peuvent être amortis sur dix ans à raison de 10% par an.

Aucune condition de ressources n’est exigé pour le locataire mais le bailleur doit respecter certains plafonds de loyers mensuels par mètre carré :

•  19,89 euros pour la zone A : Paris, petite couronne et deuxième couronne jusqu’aux limites de l’agglomération parisienne, Côte d’Azur (littoral Hyères-Menton), Genevois français;
•  13,82 euros pour la zone B1 : les agglomérations de plus de 250 000 habitants, la grande couronne autour de Paris, quelques agglomérations chères (Annecy, Bayonne, Chambéry, Cluses, la Rochelle, Saint-Malo), pourtour de la Côte d’Azur, DOM, Corse et îles;
•  11,30 euros pour la zone B2 : le reste de la zone B1 c’est-à-dire les autres agglomérations de plus de 50 000 habitants, les autres zones littorales ou frontalières chères, le reste de l’Ile-de-France;
•  8,28 euros pour la zone C (reste du territoire).

Borloo neuf

Les contribuables ayant opté pour le Robien recentré bénéficient d’avantages fiscaux supplémentaires sous réserve de respecter certains plafonds de ressources du locataire et de loyers mensuels.

Les plafonds de ressources sont les suivants pour les baux signés en 2006

Composition du foyer	Zone A	Zone B1	Zone B2	Zone C
Personne Seule (PS)	32 268	23 968	21 971	21 822
Couple (C), marié ou non	48 226	35 198	32 265	29 332
PS ou C avec 1 pers. à charge	57 971	42 138	38 627	35 115
PS ou C avec 2 pers. à charge	69 440	50 996	46 747	42 497
PS ou C avec 3 pers. à charge	82 204	59 855	54 867	49 879
PS ou C avec 4 pers. à charge	92 502	67 517	61 890	56 264
Par pers. en + à partir de la 5ème	+10 308	+7 667	+7 028	+ 6 389

•  Les plafonds de loyers sont égaux à 4/5èmes des plafonds Robien recentré, à savoir : 15,92 euros pour la zone A, 11,06 euros pour la zone B1, 9,04 euros pour la zone B2, 6,63 euros pour la zone C.

Autre condition spécifique exigée : le bien ne peut pas être donné en location à un ascendant ou descendant.

Sous ces conditions, les bailleurs peuvent :

•  prolonger la location d’une ou deux périodes de trois ans et pratiquer un complément d’amortissement de 2,5% par an.

En cas de poursuite, renouvellement du bail ou de changement de locataire et sous réserve de respecter les conditions exigées, ils peuvent donc amortir ainsi 57,5% du bien (50% + 7,5% pour neuf ans + trois ans) ou 65% (50% + 15% pour neuf ans + six ans).

•  pratiquer une déduction forfaitaire de 30% sur les revenus fonciers bruts pendant toute la durée d’engagement de location (neuf, douze ou quinze ans).

Les mêmes avantages sont consentis aux investissements dans des SCPI respectant les conditions du Borloo neuf.

Les logements anciens

Les anciens dispositifs en faveur des logements anciens sont supprimés au profit d’un seul régime : le “Borloo ancien”.

Pour les baux signés après le 1er octobre 2006, les propriétaires peuvent bénéficier d’avantages fiscaux s’ils donnent le logement en location dans le cadre d’une convention avec l’Agence nationale pour l’habitat (Anah).

La convention fixe le montant maximum du loyer, la durée d’engagement de location (six ans sans travaux subventionnés ou neuf ans avec subvention de l’ANH), les conditions d’occupation et éventuellement d’attribution du logement, etc.

Le logement ne peut pas être loué à un ascendant ou descendant du propriétaire.

Secteur intermédiaire

Le bailleur peut pratiquer une déduction forfaitaire de 30% sur les revenus bruts fonciers si le loyer et les ressources du locataire sont inférieurs à ceux du secteur intermédiaire tels qu’ils sont définis par la convention. Il s’agit des plafonds de l’ancien régime Besson ancien.

• Plafonds de loyers par m2 pour les baux conclus en 2006 : 15,90 euros pour l’agglomération parisienne, la Côte d’Azur et le Genevois français (zone A), 10,39 pour les agglomérations de plus de 50 000 habitants et les agglomérations chères situées aux franges de l’agglomération parisienne et en zones littorales ou frontalières (zone B), 7,52 dans le reste du territoire (zone C).
• Pour les baux conclus en 2006, les ressources du locataire doivent être inférieures aux plafonds suivants :

Composition du foyer	Zone A	Zone B	Zone C
Personne Seule (PS)	32 258	24 939	21 822
Couple (C), marié ou non	48 226	33 302	29 332
PS ou C avec 1 pers. à charge	57 971	40 049	35 115
PS ou C avec 2 pers. à charge	69 440	48 347	42 497
PS ou C avec 3 pers. à charge	82 204	56 873	49 879
PS ou C avec 4 pers. à charge	92 502	64 093	56 264
Par pers. suppl. à partir de la 5ème	+10 338	+7 148	+ 6 389

Secteur social

Le bailleur peut pratiquer une déduction forfaitaire de 45% sur les revenus bruts fonciers si le loyer et les ressources du locataire sont inférieurs à ceux du secteur social tels qu’ils sont définis par la convention, répondant notamment aux conditions d’attribution de l’aide personnalisée au logement. Il s’agit des plafonds des prêts Plus et Pla-1 et des loyers tels qu’ils sont précisés dans les notices de l’ANAH.

Composition du foyer	Zone A	Zone B	Zone C
Personne Seule (PS)	17 927	17 927	15 586
Couple (C), marié ou non	26 792	26 792	20 813
PS ou C avec 1 pers. à charge	35 122	32 206	25 030
PS ou C avec 2 pers. à charge	41 933	38 577	30 216
PS ou C avec 3 pers. à charge	49 890	45 668	35 545
PS ou C avec 4 pers. à charge	56 140	51 389	40 058
Par pers. suppl. à partir de la 5ème	+6 255	+5 726	+4 468

Zone A : Paris et communes limitrophes, zone B : Ile-de-France hors zone A, zone C : autres régions.