Location meublée, paradis fiscal ?

La location meublée a souvent la réputation de constituer un véritable petit paradis fiscal. Mais cette réputation est-elle vraiment justifiée ?

Le statut du loueur en meublé professionnel est généralement considéré comme un véritable petit paradis fiscal. Une opinion renforcée par les conditions contraignantes exigées par le fisc.

Principes généraux

Rappelons tout d’abord les caractéristiques de la location meublée.

Contrairement aux locations nues, les loyers des locaux meublés sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux.

Le statut du loueur en meublé professionnel ne concerne que les locaux d’habitation.

Les conditions de la location meublée sont librement fixées par les parties : durée du bail, dépôt de garantie, montant du loyer, rémunération de l’intermédiaire, etc. Contrairement aux locations nues où ces différents aspects sont strictement régis par la loi. Toutefois, les baux conclus depuis la loi de cohésion sociale de janvier 2005, la durée minimale du bail est fixée à un an.

A l’expiration du contrat initial, le bail est tacitement reconduit pour un an, aux conditions antérieures. Cependant, trois mois avant son terme, le bailleur peut proposer au locataire des modifications aux conditions de location (montant du loyer, nombre de pièces louées, par exemple). Le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat à son terme, doit en informer le locataire, en respectant le même préavis de trois mois et motiver son refus de renouvellement du bail. Les motifs de non-renouvellement du contrat sont précisés par la loi : décision de reprendre ou de vendre le logement, ou motif légitime et sérieux notamment l’inexécution par le locataire de ses obligations. Le locataire peut résilier son contrat à tout moment sous réserve du respect d’un préavis d’un mois.

Pour être considéré comme “meublé”, un local d’habitation doit être pourvu de tout l’ameublement et équipement nécessaire. Faute de quoi, le locataire peut intenter une action judiciaire et demander le bénéfice de la loi sur les locations nues.

Les conditions exigées

Le Code Général des Impôts pose deux conditions pour accéder au statut du loueur en meublé professionnel.

1. Le loueur doit être inscrit en tant que tel au registre du commerce. Certains greffes refusent encore cette inscription, considérant qu’il ne s’agit pas d’une activité professionnelle. Dans ce cas, l’administration fiscale accordera les avantages du statut sur production de la lettre de refus d’inscription.
2. Les recettes annuelles doivent dépasser 23 000 euros ou bien le loueur doit retirer de la location meublée plus de la moitié des revenus du foyer.

   En cas de location en cours d’année, le plancher de recettes est réduit prorata temporis.

   La limite de 50% compare le revenu net de la location (déduction faite des charges) à l’ensemble des revenus nets catégoriels du contribuable (y compris les revenus de la location et les revenus taxés à un taux proportionnel).

Les avantages fiscaux

Ils sont importants et se situent à plusieurs niveaux.

Une diminution du revenu locatif imposable

L’ensemble des frais pourra être déduit à leur montant réel (dépenses d’entretien, grosses réparations, etc.), et non pas seulement ceux déductibles pour les locations nues.

Le loueur en meublé professionnel (LMP) pourra déduire les droits de mutations acquittés lors de l’achat, soit immédiatement, soit en les étalant sur les cinq premiers exercices.

Il pourra pratiquer un amortissement et déduire chaque année de 2% à 3% de la valeur du bien hors terrain (soit environ 80% du prix d’achat). Exemple : M. Martin achète un logement 500 000. Il déduira chaque année 12 000 d’amortissement de ses revenus locatifs.

Une diminution du revenu global

Les bailleurs classiques ne peuvent imputer le déficit foncier sur le revenu global qu’à hauteur de 10 700 euros, à l’exception des intérêts d’emprunt. Le LMP, lui, peut imputer la totalité de son déficit éventuel sur son revenu global, y compris les intérêts d’emprunt.

Une exonération des plus-values

Le LMP est soumis au régime des plus-values professionnelles. Celles-ci peuvent être exonérées d’impôt si l’activité est exercée depuis plus de cinq ans et si les recettes HT sont inférieures à 250 000 euros.

Attention : ce seuil est calculé en prenant en compte la moyenne des chiffres d’affaires des exercices clos au cours des deux années civiles précédant l’exercice de la cession.

Au-dessus de ce plafond de CA et jusqu’à 350 000 euros, le contribuable peut bénéficier d’un allègement dégressif. Le pourcentage de la plus-value soumise à imposition est égal à la fraction excédant 250 000 euros divisée par 100 000.

Une exonération d’impôt sur la fortune

En tant que bien “professionnel”, le logement n’est pas soumis à l’impôt sur la fortune, comme tous les outils de travail. Mais le fisc exige que le propriétaire exerce l’activité de loueur en meublé à titre principal. Une condition souvent difficile à respecter : les recettes locatives doivent représenter plus de 50% des revenus d’activité du foyer fiscal.

Ces revenus comprennent les recettes locatives en question mais excluent les revenus patrimoniaux (revenus mobiliers, revenus fonciers, etc.).

Des allégements de droits de succession

Les héritiers d’un loueur en meublé professionnel bénéficient des dispositions favorisant la transmission d’entreprises.

1. Les droits de succession ne sont pas exigibles immédiatement.
   • Pendant cinq ans, les héritiers ne paieront que les intérêts.
   • Les droits seront acquittés ensuite en vingt versements, étalés sur dix ans.
2. Si les héritiers parviennent à conserver le statut de loueur professionnel, ils pourront également déduire les droits de succession de leur bénéfice imposable, ces droits étant considérés comme des coûts d’acquisition de l’outil de travail.
3. Les droits peuvent même être calculés après un abattement de 75% de la valeur des biens sous plusieurs conditions :
   • Le défunt doit avoir exploité cette entreprise individuelle pendant au moins deux ans,
   • les héritiers doivent conserver l’outil d’exploitation (en l’occurrence les logements) pendant au moins six ans,
   • un au moins des héritiers doit assurer l’exploitation pendant au moins cinq ans.

Les autres impôts et charges

Comme le bailleur classique, le LMP devra naturellement payer la taxe foncière. Mais il devra aussi supporter d’autres charges.

La taxe professionnelle, due par tous les loueurs en meublé sauf s’il s’agit d’une résidence personnelle (résidence secondaire ou partie de la résidence principale).

Les charges sociales des commerçants, qui sont naturellement déductibles du bénéfice imposable.

Les inconvénients du statut

Les avantages sont évidents sur le plan fiscal. Mais le statut de LMP comporte aussi certains inconvénients.

Il entraîne des formalités comptables et fiscales plus importantes que pour les bailleurs classiques.

Le poids de la taxe professionnelle et des charges sociales vient réduire la rentabilité de l’investissement.

A l’investissement initial, il faut ajouter le coût du mobilier et de l’équipement.

Le plancher de recettes est difficile à atteindre. Et surtout, le loueur risque de retomber sous ce seuil en cas de changement de locataire ou de vacance. Pour limiter ce risque, il faut donc investir des sommes importantes pour percevoir des loyers largement supérieurs à 23 000 euros. D’autant plus que ce plancher pourrait être augmenté dans les années qui viennent.