Les avantages fiscaux de la Loi Malraux

La Loi Malraux est un vecteur connu de défiscalisation. Mais qu’il faut manier avec la plus grande prudence.

C’est pour préserver et restaurer le patrimoine architectural français qu’André Malraux a institué la loi qui porte son nom en 1962. Mais il fallut attendre 1977 pour que le Parlement vote les premières incitations fiscales. Après plusieurs modifications successives, la Loi Malraux constitue un vecteur intéressant de défiscalisation dans l’immobilier. Mais son maniement demeure délicat...

Les immeubles concernés

Ils doivent être situés dans les secteurs sauvegardés définis aux articles L.313-1 à L.313-3 du code de l’urbanisme et les zones de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager définies à l’article 70 de la loi n° 83-8 du 7 janvier 1983. En clair, il s’agit d’immeubles devenus insalubres, dans des quartiers présentant un certain intérêt esthétique, culturel ou architectural, par exemple autour des monuments historiques : centres ville, mais aussi villages anciens, banlieue résidentielle, voire cités balnéaires. On compte aujourd’hui une centaine de villes concernées par ces secteurs sauvegardés.

Les avantages fiscaux

Les contribuables qui achètent un logement dans les secteurs concernés et qui effectuent les travaux de rénovation nécessaires bénéficient d’un avantage fiscal de taille : ils peuvent déduire de leur revenu foncier non seulement les charges courantes habituelles (frais de gérance, dépenses d’entretien et de réparation, dépenses d’amélioration, etc.) mais aussi le coût de ces travaux de réhabilitation. Et surtout, en cas de déficit foncier, celui-ci est imputable sans plafond aucun sur le revenu global du propriétaire (contre un plafond de 10 700 euros dans le régime commun).

En outre, le propriétaire peut déduire un certain nombre de frais et dépenses spécifiques à ce type d’opérations.

• les frais d’adhésion à des associations foncières urbaines de restauration,
• les travaux de démolition imposés par l’autorité qui délivre le permis de construire,
• les travaux de reconstitution de toiture ou de murs extérieurs d’immeubles rendus nécessaires par ces démolitions,
• les travaux de transformation en logement de tout ou partie d’un immeuble, dans le volume bâti existant.

Comme dans le régime commun, la part du déficit provenant des intérêts d’emprunt n’est pas imputable sur le revenu global. Ils sont en revanche déductibles des revenus fonciers de l’année en cours et des dix années suivantes.

Les conditions exigées

Les logements

Outre la condition de situation liée aux secteurs sauvegardés, il doit impérativement s’agir de locaux d’habitation.

Les travaux

Ils doivent aboutir à la restauration complète de l’immeuble. Mais rien n’oblige naturellement à restaurer les parties de l’immeuble qui n’exigent aucune réfection.

Les travaux doivent faire l’objet d’une autorisation spécifique du Préfet, et non d’un simple permis de construire. Cette autorisation est accordée après consultation de l’architecte des Bâtiments de France, qui doit agréer les matériaux et méthodes employées.

Les travaux ne doivent pas porter atteinte au gros œuvre : il doit s’agir d’une réhabilitation ou d’une rénovation et non de la reconstruction à partir d’une ruine...

Si les travaux d’agrandissement sont exclus du dispositif, rien n’empêche d’aménager en logement des greniers, des combles ou des parties communes, voire même de créer des mezzanines, dès lors que le volume global de l’immeuble reste inchangé.

La location

Le logement doit être loué nu, à usage d’habitation principale, dans les douze mois qui suivent la fin de travaux et pour une durée minimale de six ans.

La procédure

Condition sévèrement observée par le fisc : les travaux doivent être entrepris à l’initiative du propriétaire. Pas question donc d’acheter du Malraux “clés en mains”. Concrètement, les copropriétaires doivent se constituer en Association Foncière Urbaine et c’est cette AFU qui définira, contrôlera et paiera les travaux.

Les précautions à prendre

Sur le plan fiscal, l’opération est intéressante. Mais il faut savoir que l’administration observe de près ce type d’investissement. Le redressement est quasi certain en cas de non-respect de l’une des conditions exigées.

Au-delà de l’intérêt fiscal (et du risque à ce niveau), il ne faut pas perdre de vue qu’il s’agit avant tout d’une opération patrimoniale. Comme toujours en matière d’immobilier, la localisation du bien est primordiale : rien ne sert d’économiser des impôts si l’opération se traduit à terme par une moins-value !

Enfin, n’oublions pas non plus le surcoût de ces travaux, agréés et surveillés par les Bâtiments de France : la rénovation d’un immeuble “historique” coûte cher, plus cher que la construction d’un logement neuf.

A chacun donc de bien mesure l’intérêt final de l’opération. En comparant notamment l’investissement Malraux avec les autres types d’opération défiscalisantes, comme par exemple la location meublée...