Les atouts des Dom-Tom

Pour les investisseurs audacieux, l’outre-mer peut recéler quelques avantages importants, notamment sur le plan fiscal. Mode d’emploi de dispositifs parfois complexes.

Sous certaines conditions, les contribuables qui investissent d’ici le 31 décembre 2017, dans les départements et territoires d’outre-mer, dans la construction ou l’achat d’un logement neuf, dans des travaux de réhabilitation de logement ou dans le capital de certaines sociétés bénéficient de réductions d’impôt.

Logement neuf

Plusieurs conditions sont exigées.

Le logement doit être affecté à la résidence principale du propriétaire ou loué nu, à titre de résidence principale.

L’occupation doit être continue et effective pendant au moins cinq ans après l’achat ou l’achèvement des travaux, délai porté à six ans quand il s’agit d’un investissement locatif dans le secteur intermédiaire (cf. infra).

Travaux de réhabilitation

Le contribuable peut aussi bénéficier de la réduction d’impôt s’il fait effectuer des travaux de réhabilitation dans des logements achevés depuis plus de quarante ans.

Le logement doit être occupé ou loué dans les mêmes conditions que celles exigées pour la construction ou l’achat d’un logement neuf (cf. ci-dessus).

Si le logement est donné en location, les travaux de réhabilitation déductibles des revenus fonciers ne peuvent bénéficier de la réduction d’impôt.

Montant de la réduction d’impôt

Le taux de la réduction d’impôt varie selon le type d’investissement.

• 25% quand le logement est affecté à la résidence principale du contribuable,
• 40% quand il est donné en location dans le secteur libre,
• 50% quand il est donné en location dans le secteur intermédiaire.

Le propriétaire doit conclure une convention avec l’Etat et respecter certains plafonds de ressources et de loyers. Pour les baux conclus en 2006, le loyer annuel ne doit pas dépasser 136 euros/m2 (ou 175 euros dans les TOM et à St-Pierre-et-Miquelon), ces plafonds étant multipliés par le nombre de personnes titulaires du bail. Les ressources nettes imposables au titre de 2005 du locataire sont plafonnées à 26 241 euros (personne seule) ou 48 534 euros (couple), 51 341 euros (couple ou personne seule avec une personne à charge), 54 149 euros (avec 2 personnes à charge), 57 901 euros (avec 3 personnes à charge), 61 652 euros (avec 4 personnes à charge) + 3 937 euros par personne à charge en plus.

Ces taux sont majorés de 10 points quand le logement est situé dans une zone urbaine sensible et de 4 points quand le logement est pourvu d’équipements de production ou d’utilisation de sources d’énergie renouvelable.

Base de la réduction d’impôt

Le taux de réduction s’applique au montant global de l’investissement, frais accessoires compris, déduction faite des éventuelles primes et subventions perçues.

Pour le secteur immobilier (logement neuf et travaux), l’investissement est pris en compte dans la limite d’un certain plafond : 1 800 euros/m2, plafond actualisé chaque année.

Pour les travaux, le plafonnement s’applique à la surface totale du logement et non pas seulement à celle réhabilitée.

Etalement de la réduction d’impôt

La réduction d’impôt est étalée :

sur dix ans quand il s’agit de l’achat ou de la construction d’un logement neuf affecté à l’habitation principale du contribuable,

sur cinq ans pour tous les autres types d’investissement.

Exemple : M. Martin achète un logement neuf de 100 m2 pour 200 000 euros pour y habiter. La base de la réduction d’impôt sera de 180 000 euros (plafonnement) et il bénéficiera d’une réduction d’impôt de 4 500 euros chaque année pendant dix ans. S’il l’avait mis en location dans le secteur libre, il aurait bénéficié d’une réduction de 14 400 euros chaque année pendant cinq ans.