Faut-il conserver le micro-foncier ?

Une question à se poser : le régime d’imposition du micro-foncier est-il fiscalement intéressant ?

Le régime “micro-foncier” repose sur les mêmes principes que le régime “micro-entreprise”. En deçà d’un certain chiffre d’affaires, le contribuable est imposé selon un système ultra-simplifié de déclaration.

1. Le propriétaire porte le montant brut annuel de ses revenus fonciers sur la case prévue à cet effet sur la déclaration générale des revenus.

2. L’administration applique un abattement forfaitaire de 30% pour frais et charges et soumet au barème progressif 70% de ce revenu foncier brut.

Les contribuables concernés ne peuvent donc plus imputer aucune charge puisqu’ils bénéficient d’un abattement forfaitaire global. Mais les déficits fonciers passés non encore reportés peuvent être imputés sur le revenu foncier net du contribuable, calculé après l’abattement.

Exemple : en année N, M. Martin encaisse 24 000 de revenu brut et dispose encore de 3 000 de déficit foncier. Son revenu net foncier imposable sera alors de 16 800 - 3 000 = 13 800

Conditions exigées

Le total annuel des revenus bruts fonciers encaissés par le foyer fiscal doit être inférieur à 15 000 euros.

Le seuil de 15 000 euros est apprécié en tenant compte de l’ensemble des loyers encaissés au cours de l’année, y compris les loyers en retard ou en avance.

Quand le propriétaire commence à percevoir des revenus fonciers en cours d’année, le plafond n’a pas à être ajusté prorata temporis.

Les revenus fonciers doivent être imposés selon le régime de droit commun.

Le propriétaire n’est donc pas imposé en “micro-foncier” s’il perçoit des loyers provenant de monuments historiques, de logements bénéficiant d’une déduction forfaitaire ou d’amortissement spécifiques, etc.

En principe, le régime du “micro-foncier” est également interdit aux titulaires de la nue-propriété qui peuvent imputer les dépenses de grosses réparations sur leur revenu global (démembrement provenant d’une transmission entre parents).

Modalités d’application

Depuis le vote de la Loi de Finances 2002, le “micro-foncier” s’applique automatiquement quand les recettes sont inférieures au plafond.

Le régime simplifié cesse immédiatement de s’appliquer dès qu’une des conditions ci-dessus n’est pas plus remplie.

Les propriétaires peuvent toutefois opter pour le régime réel, en déposant la déclaration 2044. Cette option est renouvelable tacitement chaque année.

Faut- il conserver le micro-foncier ?

L’intérêt de ce régime dépend naturellement de la structure de charges de la location. Le bailleur a intérêt à opter pour le régime réel si ses charges déductibles dépassent globalement 30% du montant brut des loyers. Mais ce régime du “micro-foncier” reste intéressant pour ceux qui supportent de faibles charges.