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La Vie immobilière N° 17Paru le jeudi 1 mai 2008 à 00h00

Investir en Robien soignez l'emplacement


Le gouvernement planche sur une réforme du dispositif Robien qui devrait bientôt être annoncée. Alors, si vous voulez investir, c'est le moment ou jamais.

En place depuis 2003, le dispositif Robien s'est taillé un franc succès auprès des investisseurs. Et malgré la réduction de l'avantage fiscal mise en oeuvre par la loi portant engagement national pour le logement (ENL), les candidats ne manquent pas. Pour preuve, selon la Fédération des promoteurs constructeurs (FPC), plus de 200 000 logements locatifs neufs ont été réalisés entre 2003 et 2006, contribuant ainsi à détendre le marché locatif. Et si la flambée des prix des dernières années pouvait laisser craindre une désaffection des investisseurs, il semblerait que pour l'année 2007 leur part, bien qu'en légère baisse (- 6%), atteigne encore 49 % des ventes (62 600 logements), contre 53 % l'année précédente (66 700 logements). Il faut dire en effet que le régime Robien est encore très attrayant. Il est temps d'investir car le gouvernement planche sur une nouvelle réforme. Pour l'heure, vous pouvez amortir 50 % du prix de revient du logement sur neuf ans, à raison de 6 % les sept premières années et de 4 % les deux suivantes. A condition toutefois de respecter les plafonds de loyer imposés par la loi (voir tableau).

Attention aux villes moyennes

Tout serait parfait si, pour contrer la hausse des prix et continuer à servir des rentabilités acceptables, certains promoteurs n'avaient pas hésité à construire sans se soucier du potentiel locatif de certaines villes de province. Résultat : il n'est pas rare de voir des marchés saturés, faute d'une réelle demande. D'où de sévères déconvenues pour les investisseurs qui comptaient sur le loyer pour rembourser leur crédit. Une situation qui peut aussi remettre en cause l'avantage fiscal, puisque le fisc n'accorde qu'une année pour trouver un locataire. Si vous cherchez à investir dans l'immobilier, vous devez donc impérativement tenir compte du marché locatif, même si votre budget est limité. Le problème existe surtout en zone B2, qui correspond à des villes moyennes de province, notamment dans le Sud-Ouest. Il en va ainsi d'Albi, Angoulême, Brive-la-Gaillarde, Bergerac, Montauban, Castres... où est apparue une offre surdimensionnée par rapport aux besoins. D'autres villes de la zone B2, disséminées un peu partout en France, souffrent de cette surabondance d'offre. C'est le cas de Valence, Vichy, Laval, Tarbes, Colmar ou encore Limoges. Et si au démarrage du Robien, en 2003, ces programmes ont été plutôt bien accueillis puisqu'ils correspondaient à un besoin de renouvellement du parc ancien, force est de constater que leur nombre a vite dépassé la demande réelle.

Loyers inférieurs aux plafonds

A cette offre pléthorique s'ajoute un handicap de taille : le plafond de loyer mensuel au mètre carré. Dans les villes moyennes, le plafond de 11,95 euros est difficile à appliquer. Ainsi, à Albi, le loyer d'un studio s'établit entre 8,80 et 11,20 euros et celui d'un deux-pièces entre 7 et 9 euros, selon Foncia. A Montauban, c'est pire. Selon les quartiers, les valeurs locatives sont comprises entre 6,50 et 9,50 euros. Et même si vous trouvez un locataire, vous ne parviendrez sans doute pas à lui faire payer 11,95 euros ! Ne vous fiez donc pas aux rentabilités alléchantes qu'annoncent certains commerciaux. « On a vu apparaître des opérations visant une clientèle d'investisseurs [...] à qui l'achat d'un logement de rapport est présenté comme un placement financier », dénonçait l'Anil dans un rapport réalisé en 2007. Mais l'immobilier n'a rien d'un placement financier. « Les logements qui ont des difficultés à trouver des locataires ne représenteraient, d'après nos comptages, que 1,5 % des livraisons effectuées depuis 2000, explique-t-on chez Akerys. La mise en cohérence qui a été faite en 2006 entre les plafonds et les loyers de marché empêche désormais toute promesse mensongère. » Même si ce n'est qu'une petite part de l'ensemble des logements vendus, mieux vaut ne pas en faire l'expérience.

A titre d'exemple, pour un studio, Limoges affiche des valeurs locatives qui oscillent entre 9,30 et 9,60 euros mensuels par mètre carré dans le quartier des facultés et entre 11 et 16 euros dans le centre-ville. Quant aux deux-pièces, les valeurs plafonnent respectivement entre 8 et 10,50 euros et 8 et 13 euros. Si vous misez sur une rentabilité correcte, vous devez donc être extrêmement attentif au choix du quartier. « L'emplacement, l'emplacement, rien que l'emplacement », martèlent les professionnels sérieux. La superficie du logement est aussi importante. A quoi sert d'acheter un studio pour obtenir la meilleure rentabilité quand l'offre est essentiellement tournée vers les deux ou trois-pièces ? Toujours à Limoges, un trois-pièces se loue entre 6,30 et 10 euros au maximum. Un niveau nettement inférieur au plafond Robien (11,95 euros). Ainsi, pour un trois-pièces neuf de 68 m2 payé 165 000 euros (2 400 euros le mètre carré), loué au prix du plafond Robien, la rentabilité brute (hors fiscalité) atteint 6 %. Mais si vous louez au prix du marché pour être sûr d'avoir des locataires, soit 10 euros le mètre carré au maximum, vous perdez 1 point de rendement. Ce qui reste pourtant performant à l'heure actuelle.

Difficultés en zone C

Ce qui vaut pour la zone B vaut encore plus pour la zone C, dont le plafond Robien s'élève à 8,76 euros. D'autant qu'elle couvre 90 % du territoire national. Un territoire loin d'être uniforme et qui offre une multitude de micro-marchés, les uns en pénurie de logements adaptés à la demande, les autres en étant trop pourvus (voir tableau). A Carcassonne, non seulement le marché sature, mais les valeurs locatives sont souvent au-dessous du plafond. Tout au plus pourrez-vous exiger de 6 à 8 euros par mètre carré pour un studio. A peine plus à Cahors.

Cette situation conduit le gouvernement à s'interroger sur l'opportunité de supprimer la zone C. Rien n'a été décidé. Si vous voulez investir en zone B2 ou C, des villes comme Troyes, Perpignan, Narbonne, Montélimar, Evreux, Chartres, Caen, Dijon, Beaune, Saint-Brieuc, Saint-Nazaire, Dunkerque, Boulogne-sur-Mer... paraissent plus porteuses. Mais rendez-vous sur les lieux, même si rien n'est construit. L'occasion de vérifier le dynamisme de la commune, au plan tant économique que de son marché locatif. Et ce n'est pas parce que le promoteur vous propose un package incluant le logement et une garantie locative que vous devez vous abstenir de ces vérifications


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